آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه
خود دریافت کنید؟
در پنجره باز شده روی دکمه Allow کلیک کنید...
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
فردی که پرونده‌های متعدد زمین‌خواری دارد، از طرف اراضی ملی زمینی به او واگذار میشود یا اجاره می‌دهند برای فروش تیرچه و بلوک. اما ایشان زمین را به نفر سوم اجاره می‌دهد و به صورت شفاهی قرارداد ده ساله می‌بندند چون مستاجر شغلش تعویض لاستیک ماشین سنگین است. حالا بعد از گذشت سه سال حکم تخلیه مستاجر را گرفته و این در حالی است که مستاجر پشت آن زمین را ساخته و مالکی ندارد. اکنون حکم تخلیه صادر شده است و مستاجر در زمینی ساخت و ساز کرده که مالکی ندارد. تکلیف مستاجر چیست؟
در این مورد، به نظر می‌رسد که قرارداد اجاره به صورت شفاهی منعقد شده که از نظر قانونی ممکن است مشکلاتی ایجاد کند. بر اساس ماده 499 قانون مدنی، قرارداد اجاره باید به صورت کتبی و با ذکر مدت زمان باشد. در صورت عدم رعایت این موارد، قرارداد اجاره ممکن است از نظر قانونی معتبر نباشد.
همچنین، اگر زمین مربوط به اراضی ملی باشد و واگذاری آن به شخص ثالث بدون مجوز صورت گرفته باشد، این واگذاری نیز از نظر قانونی مشکل‌ساز است. بر اساس ماده 31 قانون مدنی، مالکیت هر نوع مالکی باید به صورت قانونی و معتبر باشد.
در صورتی که حکم تخلیه صادر شده باشد، مستاجر موظف به تخلیه ملک است، مگر اینکه بتواند دلایلی مبنی بر عدم صحت یا قانونی بودن حکم ارائه دهد. در غیر این صورت، ساخت و ساز انجام شده توسط مستاجر ممکن است بدون پشتوانه قانونی باشد و ممکن است مستاجر نتواند حقوقی برای خود در این زمینه قائل شود.
این پاسخ توسط هوش مصنوعی تولید شده است. لطفاً
توجه
داشته باشید که ممکن
است اطلاعات
ارائه‌شده
به‌طور کامل دقیق
یا قابل اعتماد نباشد. توصیه میشود برای تأیید صحت اطلاعات، به مشاوره وکلای مجرب مراجعه کنید.
نتیجه فشرده
۱) اجاره‌‌ای که شخص «A» (واگذار‌گیرنده اراضی ملی) بدون اجازه مالک اصلی زمین (اداره کل منابع طبیعی یا سازمان راه و شهرسازی) با شخص «B» (گاری‑لاستیک) منعقد کرده، از حیث قانون «بی‌اعتبار» است؛ چون طبق ماده آیین‌نامه واگذاری اراضی ملی و ماده قانون مدنی، انتقال حق انتفاع یا اجاره مجدد اراضی دولتی نیازمند موافقت کتبی مالک رسمی است. بنابراین حکم تخلیه که به استناد «عدم مالکیت یا عدم اذن» صادر شده صحیح است و اجرا خواهد شد.
۲) با این حال مستاجر مغرور (B) که به حسن‌نیت سرمایه‌گذاری و بنا احداث کرده، کاملا دست خالی نمی‌ماند؛ می‌تواند قبل از اجرای حکم یا حداکثر همزمان با اجرای احکام:
• دعوای «مطالبه ارزش اعیانی و مستحدثات» علیه طرف قرارداد خود (A) طرح کند.
• تقاضای «اعتراض ثالث اجرائی» یا «توقیف عملیات اجرا تا ارزیابی کارشناسی بنا» را بدهد.
• یا مستقیما به اداره منابع طبیعی مراجعه و طبق قانون حفاظت و بهره‌برداری اراضی ملی درخواست خرید/اجاره زمینی را که اعیانی روی آن است بنماید؛ سازمان رقبه/منابع طبیعی معمولا قیمت‌گذاری می‌کند و چنانچه B حاضر به پرداخت باشد حق اولویت خواهد داشت.
۳) اگر B نتواند یا نخواهد زمین دولتی را خرید/اجاره کند، اداره منابع طبیعی (مالک اصلی) اختیار دارد:
الف) بنا را مالک شود و به B «قیمت روز مصالح و اجرت‌العمل» را بپردازد
ب) یا دستور قلع بنا را بدهد؛ در این صورت B باید قلع کند ولی حق دارد مصالح قابل جداشدن را ببرد.
۴) مطالبه «حق کسب و پیشه یا سرقفلی» برای B منتفی است؛ زیرا
• اجاره‌نامه بعد از ۱۳۷۶ منعقد شده و «قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶» حکم می‌کند حق کسب و پیشه فقط با شرط نوشته شده در قرارداد ایجاد میشود.
• قرارداد شفاهی بوده و صراحتی بر پرداخت چنین حقی ندارد.
۵) اگر B در مهلت قانونی (۲۰ روز از زمان اطلاع) نسبت به حکم تخلیه «اعتراض ثالث» کند و دادگاه تشخیص دهد اخراج فوری موجب تلف یا خسارت سنگین به اعیانی او میشود، می‌تواند طبق ق.آ.د.م اجرای حکم را تا تعیین تکلیف دعوای اعیانی متوقف کند.
────────────────────────────
نقشۀ عملی برای مستاجر (B)
────────────────────────────
۱) مراجعه فوری به دفتر خدمات قضایی و تقدیم «دادخواست مطالبه قیمت اعیانی و مخارج» به طرفیت A (و عنداللزوم اداره منابع طبیعی به عنوان مالک اصلی).
۲) همزمان، درخواست «صدور دستور موقت توقف اجرا یا تحدید اجرا تا ارزیابی بنا» به استناد ق.آ.د.م.
۳) تقاضای کارشناسی رسمی برای برآورد: ارزش بنا، هزینه احداث، اجرت‌المثل ایام تصرف.
۴) چنانچه اداره منابع طبیعی حاضر به تملک بنا با قیمت‌گذاری نشود، لایحه‌ای بنویسد که «مصالح قابل انتقال» را اجازه دهند ببرد.
۵) اگر در نهایت بنا قلع شد ولی A متمکن بود، با حکم دادگاه می‌تواند خسارت خود را از اموال او وصول کند (توقیف حساب، خودرو، …).
────────────────────────────
جمع‌بندی
حکم تخلیه، به سبب بی‌اعتباری اجاره ثانوی، درست و قابل اجراست؛ اما مستاجر می‌تواند:
الف) از موجر ظاهری (A) قیمت بنا و هزینه‌هایش را بگیرد،
ب) یا با اولویت، زمین را از اداره دولتی صاحب ملک اجاره یا خرید نماید.
در هر دو حالت، اقدام فوری برای «اعتراض ثالث اجرائی و درخواست کارشناسی اعیانی» ضروری است تا قبل از تخریب یا تخلیه، حق او تثبیت گردد.
