چگونه از خلع ید ملک مشاع دفاع کنم؟

سلام و عرض ادب
تصرف عدوانی و خلع ید مشاعی دو عنوان دادخواست جداگانه هستند که هیچ ارتباطی با یکدیگر ندارند.

۱) درخصوص طرح شکایت عدوانی؛ اگر وارث ساکن در ساختمان از زمان حیات پدر تا کنون در همان ملک پدری ساکن است و وارث معترض، قبل از فوت پدر، در ملک ساکن نبوده و تصرفی نداشته است؛ نتیجه دعوی رفع تصرف عدوانی چه به شکل حقوقی و چه کیفری، به نفع وارث ساکن در ساختمان خواهد بود چون سبق تصرفات ایشان نسبت به وارث معترض که از زمان حیات پدر بوده و ادامه دارد؛ محرز است و لذا تصرفات ایشان، عدوانی تشخیص داده نمیشود.

۲) در خصوص طرح شکایت خلع ید از ملک مشاعی؛ متاسفانه باید گفت که هریک از وراث قانونی صاحب ملک، حتی به تنهایی، میتواند درخواست خلع ید مشاعی کلیه وراث از ملک مشاع موروثی را بنماید و حتی میتوتند اجرت المثل ایام تصرفات (اجاره بهای عرفی ملک را) به نسبت سهم الارث خود، از وارث متصرف در ملک درخواست کند که دراینصورت؛ دیگر نه خودش و نه هیچیک از سایر وراث، تا زمان توافق با یکدیگر و یا تا زمان فروش ملک مشاعی از طریق دستور فروش و مزایده دادگاه و تقسیم سهم، دیگر حق تصرف و استفاده از ملک را نخواهند داشت.

راهکار قانونی برای جلوگیری از خلع ید مشاعی وجود ندارد لکن این پروسه تا زمانی که منتج به صدور حکم قطعی لازم الاجرا از دادگاه گردد، بسیار طولانی است و لذا به نظر میرسد درصورتیکه یکی از سایر وراث، به تنهایی یا به نمایندگی از سایرین، برای فروش ملک، تقاضای صدور گواهی عدم افراز و دستور فروش بنماید که صرفا یک دستور است و مستلزم بررسی و رسیدگی دادگاه نیست و خیلی زودتر از دادخواست خلع ید و دعوی بیرون کردن وارث متصرف از منزل پدری، به نتیجه خواهد رسید و سپس براساس دستور فروش صادره، پروسه مزایده و فروش ملک را پیگیری کنید که وارث متصرف نیز بتواند با دریافت سهم الارث از محل فروش ملک موروثی، قبل از آنکه خلع ید شود، برای خودش مسکنی تهیه یا اجاره کند؛ به نفع همه وارثین باشد و خدعه و آزار آن وارث معترض را نیز به این ترتیب خنثی نموده اید.

درود بر شما 🙏
از بابت توضیحات کامل و روشن‌تان سپاسگزارم. موضوعی که مطرح کردید، از جمله موضوعات شایع در **دعاوی ارث و املاک قولنامه‌ای** است که متاسفانه **در نبود سند رسمی و با دخالت وراث ناسازگار، مشکلات زیادی ایجاد می‌کند**.

اجازه دهید مسئله‌ی شما را به‌صورت حقوقی و مرحله‌به‌مرحله بررسی کنیم و در پایان، راهکارهای دفاعی و عملی را ارائه دهیم:

---

## ✅ خلاصه وضعیت شما:

- ملک **قولنامه‌ای و فاقد سند رسمی** است (خریداری‌شده در سال ۱۳۶۲ توسط پدر مرحوم).
- **وراث متعدد** هستید، و برخی از وراث (از جمله شما) **رضایت به فروش ملک** داده‌اند.
- **گواهی انحصار وراثت و تحریر ترکه نیز صادر شده است.**
- یکی از وراث (ورثه‌ی لجباز) می‌خواهد علیه یکی از دیگر ورثه‌ها (ساکن در ملک) **دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی** مطرح کند.
- تقسیم ترکه انجام نشده و سند رسمی نیز موجود نیست.

---

## ✅ پاسخ به سوال اصلی شما:

### ❓ آیا این ورثه می‌تواند دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی مطرح کند؟
🔹 **خیر، در شرایط فعلی، چنین دعوایی از سوی یک وارث علیه وارث دیگر، وجاهت قانونی ندارد.**

### چرا؟ ۳ دلیل مهم:

---

### ✅ ۱. **مالکیت مشاعی ورثه (اشاعه):**

طبق قانون مدنی، وقتی کسی فوت می‌کند و ملک یا مال غیرمنقول از خود باقی می‌گذارد:

- **تمام ورثه مشترکا مالک آن مال هستند (مالکیت مشاعی دارند)** تا زمانی که تقسیم ترکه صورت بگیرد.

- بنابراین، **هیچ وارثی نمی‌تواند علیه دیگری، دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی اقامه کند، چون همه در ملک شریک هستند.**

📌 **ملاک: قانون مدنی:**
> «تصرفات شریک در ملک مشاع تا زمانی که مخالف منافع شرکا نباشد، معتبر است.»

---

### ✅ ۲. **عدم امکان خلع ید بین شرکای مشاع:**

🔹 **دعوای خلع ید** فقط **مالک علیه غاصب** می‌تواند مطرح کند. در حالی که در این‌جا:
- **مدعی و متصرف هر دو مالک هستند (به‌طور مشاعی)**.
- لذا **خلع ید از شریک مشاع فاقد وجاهت قانونی است.**

📌 طبق **رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور**:
> «طرح دعوای خلع ید توسط یکی از شرکای ملک مشاع، بدون طرح دعوای افراز یا تقسیم، مسموع نیست.»

---

### ✅ ۳. **تصرف در ملک مشاع، تصرف عدوانی محسوب نمی‌شود**

🔹 یکی دیگر از دعاوی ممکن، **تصرف عدوانی** است. اما طبق رویه قضایی ثابت:
- **اگر متصرف یکی از شرکای مشاع (وراث) باشد، عمل او عدوانی نیست.**
- مگر اینکه **تصرف او مانع استفاده سایر ورثه شده باشد** و آن‌ها نیز **اعتراض رسمی کرده باشند.**

📌 قانون آیین دادرسی مدنی:
> «تصرف عدوانی آن است که شخص بدون رضایت مالک، مال غیرمنقول را از تصرف او خارج کند.»

🔹 و چون همه ورثه هنوز مالک مشاعی هستند، **تصرف یکی از ورثه، تصرف عدوانی محسوب نمی‌شود.**

---

## ✅ پاسخ به بخش دوم سوال شما:

### ❓ آیا رضایت شما به فروش ملک، در رد این دعوا تاثیر دارد؟

🔹 **بله، رضایت همه یا اکثریت ورثه به فروش ملک، می‌تواند در رد دعوای این ورثه موثر باشد.**

چرا که:
- نشان می‌دهد که ورثه دیگر، **ادعای تصرف غیرقانونی ندارند**.
- همچنین، در مقام دفاع، می‌توان **بی‌اساس بودن دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی را ثابت کرد.**

---

## ✅ اکنون چه باید بکنید؟ راهکار عملی:

### ۱. **تهیه لایحه دفاعیه برای ورثه ساکن در ملک:**

در این لایحه باید به نکات زیر استناد شود:

- مالکیت مشاعی ملک بین همه وراث (بر اساس گواهی انحصار وراثت)
- عدم امکان اقامه دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی بین شرکای مشاع
- رضایت سایر ورثه به فروش ملک
- عدم تقسیم ترکه و نبود سند رسمی

📌 در صورت لزوم، **شهادت سایر ورثه** نیز می‌تواند به عنوان قرینه استفاده شود.

---

### ۲. **طرح دادخواست تقسیم ترکه یا افراز ملک:**
اگر امکان فروش ملک نیست، می‌توانید به جای کشمکش در تصرف، از دادگاه تقاضا کنید که:

- ملک افراز شود (در صورت امکان افراز فیزیکی)
- یا در صورت غیرقابل افراز بودن، **دستور فروش ملک صادر شود** و وجه حاصل بین وراث تقسیم شود.

---

### ۳. **پیشگیری از شکایت‌های واهی:**

در صورت تکرار مزاحمت و ادعاهای بی‌اساس این ورثه، می‌توانید:

- **اظهارنامه رسمی** به او ارسال کنید.
- یا حتی در صورت توهین و تهدید، **شکایت کیفری بابت مزاحمت و افترا** مطرح کنید.

---

## ✅ جمع‌بندی نهایی:

| موضوع | پاسخ |
|--------|--------|
| آیا ورثه می‌تواند دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی مطرح کند؟ | ❌ خیر، چون همه ورثه مالک مشاعی هستند. |
| آیا رضایت سایر ورثه به فروش ملک مؤثر است؟ | ✅ بله، به عنوان دفاع و قرینه مهم محسوب می‌شود. |
| بهترین اقدام چیست؟ | تهیه لایحه دفاعیه + طرح دعوای تقسیم ترکه یا افراز |
| آیا داشتن سند رسمی لازم است؟ | ❌ خیر، در مرحله فعلی برای اثبات مالکیت مشاع، قولنامه و انحصار وراثت کافی است. |

---

### ✍️ پیشنهاد:
اگر مایل باشید، می‌توانم:
- **نمونه لایحه دفاعیه برای رد دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی** تهیه کنم؛
- یا **متن دادخواست تقسیم ترکه یا افراز ملک** را برایتان آماده کنم.

با احترام و آرزوی آرامش و احقاق حق شما و خانواده محترم 🌷
لطفا اگر اطلاعات تکمیلی یا تصویر قولنامه دارید، ارسال بفرمایید تا دقیق‌تر راهنمایی کنم.

با سلام و احترام هرگونه تصرف در ملک مشاع منوط به اذن سایرین می‌باشد

با سلام.
برای طرح دعوی خلع باید سند رسمی وجود داشته باشد که در مورد ملک شما وجود ندارد. ولی در مورد تصرف و استفاده بدون اجازه همه شرکاء امکان پذیر نیست و متصرف علاوه بر تخلیه باید اجرت المثل ایام استفاده را نیز پرداخت کند.

با سلام به تصرف خود از سال ۱۳۶۲ با استشهادیه محلی و همچنین مبایعه نامه و سایر اسناد و مدارک انتقال، استناد نموده و رد عوی خلع ید را بخواهید چراکه تصرف با ناقل صحیح قانونی مثبت مالکیت است.

با سلام و عرض ادب خدمت شما ،تصرف مادی در ملک مشاعی منوط به اذن تمامی مالکین می باشد

باسلام
هرگونه تصرف در ملک مشاع نیازمند اذن تمامی وراث است و باید رضایت ایشان را جلب نمایید یا دادخواست تقسیم ترکه و در نهایت فروش ملک را مطرح نمایید .