چگونه از ملک مشاع غیر قابل افراز استفاده کنم؟

سلام و سال نو شما هم مبارک 🌷
برای بیرون‌آمدن از بن‌بست «شریک لجباز» چند ابزار قانونی در اختیار دارید. به‌طور خلاصه سه مسیر اصلی پیش رویتان است که می‌توانید هم‌زمان یا به‌ترتیب دنبال کنید:

─────────────────────────
۱) مهایات (تقسیم منافع و حق استفاده)
─────────────────────────
مستند: مواد قانون مدنی و رای وحدت رویه ۶۷۲ / ۱۳۸۳

اگر مال مشاع «قابل افراز» نباشد، هر شریک حق دارد از دادگاه بخواهد منافع (استفاده یا اجاره) تقسیم شود؛ به این عمل «مهایات» می‌گویند. دادگاه می‌تواند:

• یکی از واحدها را به‌طور انحصاری در اختیار شما بگذارد و شریک را به استفاده از واحد دیگر ملزم کند؛ یا
• برای مثال سه‌سال کامل استفاده را به شما بدهد و یک‌سال به شریک (تناوب زمانی متناسب با ۴ دانگ شما در برابر ۲ دانگ او).

اگر شریک همچنان تمکین نکند، اجرای احکام با صورت‌جلسه رسمی در را باز و ملک را به شما تحویل می‌دهد. در تمام مدتی که مانع استفاده شما بوده است، می‌توانید «اجرت‌المثل ایام ‌ممانعت از حق» هم مطالبه کنید.

مراحل:
۱. یک اظهارنامه برای مهایات و تعیین اجرت‌المثل بفرستید (اخطار ۱۰ روزه).
۲. پس از انقضا، دادخواست «تقسیم منافع (مهایات)، منع ممانعت از حق و مطالبه اجرت‌المثل» در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ثبت کنید.
۳. دادگاه با جلب کارشناس، سهم هر واحد یا دوره‌ی زمانی را تعیین و حکم را به اجرا می‌گذارد.

─────────────────────────
۲) فروش قهری ملک مشاع (اگر ترجیح می‌دهید از شراکت خارج شوید)
─────────────────────────
مستند: ماده «قانون افراز و فروش املاک مشاع ۱۳۵۷» و مواد آیین‌نامه ۱۳۵۸

توضیح وضعیت فعلی شما: می‌گویید ملک چند بار مزایده شده و فروش نرفته است. طبق آیین‌نامه:

• اگر سه دفعه مزایده برگزار شود و خریداری نباشد، هر شریک می‌تواند از دادگاه بخواهد «کارشناس رسمی» قیمت عادله روز را تعیین کند.
• سپس دو حالت پیش می‌آید:
‌‌– یا شما حاضر می‌شوید کل شش دانگ را به همان قیمت کارشناسی بخرید و سهم شریکتان را نقدا بپردازید (دادگاه سند را به نام شما منتقل می‌کند و سهم او در صندوق دادگستری برایش می‌ماند).
‌‌– یا شریک حاضر می‌شود سهم شما را بخرد؛ در این صورت وجه ۴ دانگ شما به حسابتان واریز می‌شود.

اگر هیچ‌کدام خریدار نبودید، دادگاه می‌تواند قیمت را پایین‌تر (حداکثر تا ۲۰ ٪ کمتر) اعلام کند و مزایده مجدد برگزار شود تا نهایتا ملک به فروش برسد.

نکته: این رویه در عمل بسیار سریع‌تر از تکرار مزایدات عادی اداره ثبت است؛ چون دادگاه سقف سه مزایده را رعایت کرده و سپس تکلیف را یکسره می‌کند.

─────────────────────────
۳) اجاره یا استفاده یک‌جانبه از سهم خودتان
─────────────────────────
بر اساس فقه و حقوق ایران، هر شریک می‌تواند منافع سهم خود را به دیگری (یا حتی به خودش!) اجاره دهد؛ تنها اشکال این است که برای تصرف فیزیکی کل ملک باید رضایت بقیه شرکا جلب شود، وگرنه شریک معترض می‌تواند اجرت‌المثل سهم خود را مطالبه کند. بنابراین:

• اگر می‌خواهید فورا ساکن شوید، دادخواست «ممانعت از حق» (مسیر ۱) منطقی‌تر است.
• اگر قصد دارید ملک را اجاره بدهید، می‌توانید سهم مشاع خود را رسما اجاره دهید و اجور را بین خودتان و شریک مطابق نسبت سهم تقسیم کنید—در عمل چون او همکاری نمی‌کند، شاید مستاجر رغبت نکند، پس باز هم به دعوای مهایات یا اجاره قهری خواهید رسید.

─────────────────────────
چک‌لیست اقدام عملی
─────────────────────────
۱) جمع‌آوری مدارک:
– سند مالکیت ۶ دانگ (مشاع) یا گواهی دفتر ثبت مبنی بر «غیرقابل افراز بودن»
– صورت‌جلسه‌های ناموفق مزایده (اگر دارید)
– مکاتبات گذشته با شریک (پیامک، واتساپ، …) برای اثبات امتناع او

۲) ارسال اظهارنامه: اخطار برای مهایات یا خریدوفروش سهم.

۳) ثبت دادخواست:
عنوان: «تقسیم منافع (مهایات) – منع ممانعت از حق – مطالبه اجرت‌المثل»
خواسته تبعی (اگر بخواهید مسیر فروش را هم بگیرید): «تقاضای اعمال ماده قانون افراز و فروش املاک مشاع».

۴) مراجعه به اجرای احکام بعد از صدور رای:
– اگر حکم مهایات باشد: تعیین کارشناس، تحویل کلید و تنظیم صورت‌جلسه تحویل.
– اگر حکم فروش قهری باشد: واریز ثمن توسط خریدار (شما یا شریک) و تنظیم سند انتقال.

─────────────────────────
پرسش‌های متداول شما
─────────────────────────
• «آیا می‌توانم بدون اجازه شریک ساکن شوم؟»
می‌توانید، اما شریک می‌تواند معادل ۲ دانگش اجرت‌المثل و تخلیه بخواهد؛ بنابراین بهتر است حکم مهایات بگیرید تا مزاحمتی در آینده ایجاد نشود.

• «اگر شریک نه می‌خرد نه می‌فروشد چه؟»
بعد از سه مزایده ناموفق، دادگاه می‌تواند ملک را به قیمت کارشناسی (یا اندکی کمتر) به یکی از شرکا منتقل کند؛ در این مرحله دیگر اختیار دست شریک نیست.

• «آیا دادگاه می‌تواند واحدها را جداگانه پلاک ثبتی بدهد؟»
اگر اداره ثبت یک‌بار اعلام کرده «غیرقابل افراز» است، صدور پلاک مستقل ممکن نیست؛ اما از طریق مهایات عملا همان نتیجه جداکردن منافع را می‌گیرید: یکی از واحدها در اختیار شما، دیگری در اختیار شریک.

─────────────────────────
جمع‌بندی نهایی
۱) کوتاه‌مدت: دعوای «مهایات + منع ممانعت از حق + اجرت‌المثل» را طرح کنید تا بتوانید عملا در یکی از واحدها مستقر شوید یا آن را اجاره دهید.
۲) میان‌مدت: اگر از شراکت خسته شده‌اید، پس از سه مزایده ناموفق طبق ماده ۴ قانون ۱۳۵۷ درخواست کنید یا شش‌دانگ را بخرید یا سهمتان را بفروشید؛ دادگاه ملزم است تعیین تکلیف کند.
۳) در تمام مراحل، هر روزی که شریک مانع استفاده شماست، خسارت اجرت‌المثل قابل مطالبه است.

به این ترتیب نه مال‌تان تلف می‌شود و نه مجبورید سال‌ها منتظر رضایت شریک بمانید. موفق باشید و اگر نکته‌ای مبهم ماند با کمال میل پاسخ‌گو هستم 🌺

عرض سلام و احترام،هر نوع تصرفی در ملک مشاعی نیازمند رضایت تمامی شرکاست.

با سلام و عرض ادب ، دخل و تصرف در ملک مشاعی منوط به توافق همه مالکین است

با سلام
یا باید توافق شود یا اقدام به اخذ دستور فروش کنید

با سلام ا توجه به توضیحات و عدم فروش ملک در مزایده، می‌توانید سهم ایشان را بخرید

سلام

هرگونه دخل و تصرف در ملک مشاعی منوط به توافق همه مالکین است

با سلام و عرض ادب هرگونه استفاده و تصرف در ملک مشاع باید با اذن و اجازه همه مالکین باشد