لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
شما می‌توانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ بگیرید.
پدر شوهر بنده فوت شده و یک خانه ۱۰۰۰ متری از پدر ایشان باقی مانده است. الان شوهر من شکایت کرده که این خانه چند سال دست عموی ایشان است و می‌خواهد حق‌السهم پدرش را دریافت کند. شوهرم همان اندازه که سهمش می‌شود از زمین این خانه را می‌خواهد. آیا امکانش هست یا باید زمین به مزایده برود؟ همه وراث راضی به تقسیم زمین هستند به‌جز خواهر شوهرم که می‌خواهد این خانه را در مزایده بردارد. شوهر من چه‌کار کند که قبل از این کار بتواند خود زمین را بگیرد؟
بر اساس قانون مدنی، ارث در ابتدا باید به‌صورت مشاع بین وراث تقسیم شود و سپس امکان تقسیم به صورت افراز وجود دارد.
در صورتی که همه وراث به‌جز یک نفر راضی به تقسیم زمین هستند، می‌توانید از دادگاه تقاضای تقسیم ارث به صورت افراز کنید. اگر دادگاه تشخیص دهد که تقسیم زمین به‌صورت افراز ممکن است، این کار انجام خواهد شد.
در غیر این صورت، اگر امکان افراز نباشد، ممکن است زمین به‌صورت مزایده فروخته شود و مبلغ حاصل بین وراث تقسیم گردد.
برای اقدام بهتر است به ماده ۳۰۰ قانون مدنی و ماده ۳۱۳ قانون مدنی که به افراز و تقسیم ارث اشاره دارد، مراجعه کنید.
سلام و وقت بخیر،
با توجه به توضیحات شما، موضوع شما به تقسیم ترکه (ارث) و نحوه تقسیم اموال غیرمنقول (مانند زمین یا خانه) مربوط می‌شود. در ادامه، به صورت جامع و گام‌به‌گام به سؤالم شما پاسخ می‌دهم و راهکارهای قانونی برای حل مشکل شوهرتان ارائه می‌کنم.
۱. بررسی وضعیت حقوقی ملک
بر اساس توضیحات شما:
ملک مورد نظر (خانه ۱۰۰۰ متری) متعلق به پدربزرگ شوهرتان بوده و پس از فوت ایشان، این ملک به وراث (پدر شوهرتان و عموی شوهرتان و سایر وراث احتمالی) منتقل شده است.
پدر شوهرتان فوت کرده و اکنون شوهرتان به عنوان یکی از وراث پدرش، خواستار دریافت سهم‌الارث خود از این ملک است.
عموی شوهرتان چند سال است که این ملک را در تصرف دارد.
اکثر وراث (به جز خواهر شوهرتان) با تقسیم ملک موافق هستند، اما خواهر شوهرتان اصرار دارد که ملک به مزایده برود.
الف) تعیین وراث و سهم‌الارث
ابتدا باید مشخص شود که وراث دقیق این ملک چه کسانی هستند و سهم هر یک چقدر است. بر اساس قانون مدنی ایران (مواد ۸۶۱ به بعد)، وراث بر اساس طبقات ارث تقسیم‌بندی می‌شوند. فرض می‌کنیم که پدربزرگ شوهرتان فوت کرده و وراث او شامل فرزندانش (پدر شوهرتان، عموی شوهرتان، و احتمالا سایر فرزندان) بوده‌اند.
اگر پدر شوهرتان فوت کرده باشد، سهم‌الارث او به وراثش (شوهرتان، خواهر شوهرتان، و احتمالا مادر شوهرتان) منتقل می‌شود.
برای مثال، اگر پدربزرگ شوهرتان دو فرزند (پدر شوهرتان و عموی شوهرتان) داشته باشد، سهم‌الارث هر یک از آن‌ها نصف ملک (۵۰۰ متر) بوده است. پس از فوت پدر شوهرتان، سهم او (۵۰۰ متر) بین وراثش تقسیم می‌شود. اگر وراث پدر شوهرتان شامل شوهرتان، خواهر شوهرتان، و مادر شوهرتان باشند، سهم‌الارث به این صورت تقسیم می‌شود:
شوهرتان (پسر): ۲ برابر دختر
خواهر شوهرتان (دختر): نصف پسر
مادر شوهرتان: یک‌ششم کل سهم‌الارث پدر شوهرتان
ب) وضعیت تصرف عمو
اگر عموی شوهرتان ملک را در تصرف دارد، این موضوع به معنای مالکیت کامل او نیست. او تنها به اندازه سهم‌الارث خود (مثلا نصف ملک) مالک است و بقیه ملک متعلق به سایر وراث است. تصرف او در کل ملک ممکن است به عنوان تصرف غیرقانونی تلقی شود، مگر اینکه توافق یا قراردادی بین وراث وجود داشته باشد.
۲. امکان تقسیم ملک بدون مزایده
بله، امکان تقسیم ملک بدون برگزاری مزایده وجود دارد، به شرطی که همه وراث به تقسیم رضایت داشته باشند یا دادگاه تقسیم را ممکن بداند. بر اساس قانون مدنی و قانون امور حسبی، تقسیم ترکه به روش‌های زیر انجام می‌شود:
الف) تقسیم توافقی
اگر همه وراث (شامل شوهرتان، خواهر شوهرتان، مادر شوهرتان، و عموی شوهرتان) با تقسیم ملک به صورت توافقی موافق باشند، می‌توانید بدون نیاز به مزایده، ملک را تقسیم کنید. در این روش:
ملک به قطعات مساوی (بر اساس سهم‌الارث هر یک از وراث) تقسیم می‌شود.
هر یک از وراث می‌تواند سهم خود را به صورت جداگانه تصرف کند یا بفروشد.
برای این کار، باید توافق‌نامه‌ای کتبی بین وراث تنظیم شود و این توافق‌نامه در دفتر اسناد رسمی ثبت شود تا از نظر قانونی معتبر باشد.
ب) تقسیم قضایی
اگر یکی از وراث (مانند خواهر شوهرتان) با تقسیم توافقی موافق نباشد، هر یک از وراث می‌تواند از دادگاه درخواست تقسیم ترکه کند. در این صورت، دادگاه موارد زیر را بررسی می‌کند:
امکان تقسیم عینی: اگر ملک قابل تقسیم به قطعات مساوی باشد (بدون اینکه ارزش آن کاهش یابد)، دادگاه دستور تقسیم عینی ملک را صادر می‌کند. در این حالت، هر یک از وراث سهم خود را به صورت جداگانه دریافت می‌کند.
عدم امکان تقسیم عینی: اگر ملک قابل تقسیم نباشد (مثلا به دلیل اینکه تقسیم آن باعث کاهش شدید ارزش ملک شود)، دادگاه ممکن است دستور فروش ملک از طریق مزایده را صادر کند و مبلغ حاصل از فروش را بین وراث تقسیم کند.
ج) نقش اکثریت وراث
اگر اکثر وراث (شامل شوهرتان، مادر شوهرتان، و عموی شوهرتان) با تقسیم عینی ملک موافق باشند، این موضوع می‌تواند به نفع شما باشد. دادگاه معمولا تلاش می‌کند که نظر اکثریت وراث را در نظر بگیرد، به‌ویژه اگر تقسیم عینی ممکن باشد و به ضرر کسی نباشد.
۳. راهکارهای شوهرتان برای جلوگیری از مزایده و دریافت سهم خود
برای اینکه شوهرتان بتواند سهم خود را از ملک بدون برگزاری مزایده دریافت کند، باید اقدامات زیر را انجام دهد:
الف) درخواست تقسیم ترکه از دادگاه
شوهرتان می‌تواند با مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، دادخواست تقسیم ترکه ارائه دهد. در این دادخواست، باید موارد زیر را مطرح کند:
درخواست تقسیم عینی ملک به قطعات مساوی بر اساس سهم‌الارث هر یک از وراث.
تاکید بر اینکه اکثر وراث با تقسیم عینی موافق هستند و تنها یک نفر (خواهر شوهرتان) با این موضوع مخالفت دارد.
ارائه مدارک مالکیت ملک، گواهی انحصار وراثت پدربزرگ و پدر شوهرتان، و سایر مدارک مرتبط.
اگر دادگاه تشخیص دهد که تقسیم عینی ممکن است، دستور تقسیم ملک را صادر می‌کند و نیازی به مزایده نخواهد بود.
ب) درخواست افراز ملک
اگر ملک به صورت مشاع (مشترک) بین وراث است، شوهرتان می‌تواند درخواست افراز ملک را مطرح کند. افراز به معنای جدا کردن سهم هر یک از شرکا از ملک مشاع است. این درخواست معمولا از طریق اداره ثبت اسناد و املاک یا دادگاه مطرح می‌شود.
اگر اداره ثبت یا دادگاه تشخیص دهد که ملک قابل افراز است، سهم شوهرتان به صورت جداگانه مشخص می‌شود و نیازی به مزایده نخواهد بود.
ج) مذاکره با خواهر شوهر
یکی از راهکارهای عملی، مذاکره با خواهر شوهرتان است تا او را راضی به تقسیم عینی کنید. برای مثال:
می‌توانید پیشنهاد دهید که سهم او به صورت نقدی (از طریق توافق با سایر وراث) پرداخت شود تا او از درخواست مزایده صرف‌نظر کند.
یا می‌توانید با او توافق کنید که بخشی از ملک که ارزش بیشتری دارد به او اختصاص یابد تا رضایت دهد.
این مذاکرات باید به صورت کتبی و رسمی (با تنظیم توافق‌نامه در دفتر اسناد رسمی) انجام شود تا از نظر قانونی معتبر باشد.
د) درخواست توقف مزایده (در صورت شروع فرآیند)
اگر خواهر شوهرتان یا هر یک از وراث درخواست مزایده را مطرح کرده باشد، شوهرتان می‌تواند با ارائه دادخواست توقف مزایده به دادگاه، از برگزاری مزایده جلوگیری کند. در این دادخواست، باید تاکید کند که:
اکثر وراث با تقسیم عینی موافق هستند.
تقسیم عینی ممکن است و نیازی به مزایده نیست.
برگزاری مزایده ممکن است به ضرر وراث باشد (مثلا به دلیل کاهش ارزش ملک).
ه) ارائه مدارک فنی
برای تقویت درخواست تقسیم عینی، می‌توانید از یک کارشناس رسمی دادگستری در رشته نقشه‌برداری یا امور ملکی کمک بگیرید. این کارشناس می‌تواند گزارشی تهیه کند که نشان دهد ملک قابل تقسیم به قطعات مساوی است و تقسیم آن به ضرر کسی نیست. این گزارش می‌تواند به عنوان مدرک در دادگاه ارائه شود.
۴. نقش عموی شوهرتان
از آنجا که عموی شوهرتان چند سال است که ملک را در تصرف دارد، این موضوع ممکن است در فرآیند تقسیم تاثیر بگذارد. برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، اقدامات زیر را انجام دهید:
درخواست خلع ید: اگر عموی شوهرتان از تحویل ملک به سایر وراث خودداری می‌کند، شوهرتان می‌تواند با ارائه دادخواست خلع ید، از دادگاه بخواهد که عمو را ملزم به تحویل ملک کند.
درخواست اجرت‌المثل: اگر عموی شوهرتان از ملک استفاده شخصی کرده است (مثلا آن را اجاره داده یا در آن سکونت کرده)، شوهرتان می‌تواند درخواست اجرت‌المثل ایام تصرف کند تا خسارت ناشی از عدم دسترسی به سهم خود را دریافت کند.
با سلام و درود
در صورت عدم قابلیت افراز می بایست به توافق شرکا و یا در مزایده به فروش برسد
عرض سلام و احترام، در صورت عدم افراز ،باید طبق تراضی یا مزایده به فروش رود.
درود در صورت عدم افراز بایستی به توافق شرکا یا در مزایده به فروش برسد.
درصورت عدم توافق باید مراحل مزایده انجام شود
با سلام
چنانچه ملک قابلیت افراز نداشته باشد بایستی به توافق شرکا یا در مزایده به فروش برسد.
