لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ بگیرید.
با سلام. چطور مبایعه‌نامه یا نوشته‌ای برای خرید زمین تنظیم نماییم تا اگر زمین قبلا مهریه کسی بوده و فروشنده هم پنهان کند، با مشکل برنخوریم؟ آیا می‌توان قید کرد در صورت کشف فساد، فروشنده باید زمینی همانند آن را تحویل دهد یا دو برابر وجه نقد را بپردازد؟ چه ضمانتی یا تعهدی می‌توان قید کرد که خریدار ضرر نکند؟ مثلا پدر زمینی را مهریه عروس خود قرار داده، بعدا پسر یا پدر، بفروشند و عروس خبر نداشته باشد؟ ممنون.
برای جلوگیری از مشکلات قانونی در خرید زمین، ابتدا باید از وضعیت حقوقی زمین اطمینان حاصل کنید. این شامل بررسی اسناد رسمی و وضعیت ثبتی زمین می‌شود. اگر زمین قبلاً به عنوان مهریه تعیین شده باشد، باید مطمئن شوید که مهریه پرداخت شده یا از آن صرف‌نظر شده است.
در تنظیم مبایعه‌نامه میتوانید شرط کنید که اگر بعداً مشخص شود زمین به عنوان مهریه تعیین شده و فروشنده این موضوع را پنهان کرده، فروشنده متعهد به پرداخت خسارت خواهد بود. این خسارت می‌تواند شامل تحویل زمینی معادل یا پرداخت دو برابر وجه نقدی باشد که در قرارداد تعیین شده است.
همچنین، میتوانید در قرارداد ضمانتی از فروشنده بخواهید که تأیید کند زمین آزاد از هرگونه تعهد و بدهی است و هیچ حقی برای افراد ثالث در آن وجود ندارد. به عنوان مثال، فروشنده باید تضمین کند که زمین موضوع قرارداد مهریه نیست.
برای تنظیم صحیح و قانونی قرارداد، بهتر است با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا تمامی شرایط و ضوابط قانونی رعایت شود.
سلام و احترام 🌷
سؤال بسیار مهم و دقیقی مطرح کردید که مربوط به دعاوی شایع در معاملات املاک است، مخصوصا در مواردی که ممکن است ملک دارای **سابقه مهریه، توقیف، یا بدهی پنهان** باشد و فروشنده این موارد را **کتمان کند**.
در ادامه، پاسخ شما را در سه بخش خدمتتان ارائه می‌دهم:
---
## ✅ بخش اول: **خطرات خرید زمینی که مهریه یا وثیقه باشد**
اگر زمینی که قصد خرید آن را دارید:
- قبلا **مهریه زوجه** قرار گرفته باشد (در قباله ازدواج ذکر شده باشد)، یا
- **توقیف شده باشد** (مثلا بابت مهریه یا بدهی دیگر)، یا
- **در رهن، وثیقه یا بازداشت قضایی** باشد،
ولی فروشنده این موارد را **پنهان کند** و زمین را بفروشد، شما به عنوان خریدار ممکن است:
- مالکیت قانونی پیدا نکنید،
- زمین از شما **سلب مالکیت شود**،
- یا مجبور به **طرح دعوای استرداد ثمن و خسارت** شوید که زمان‌بر و پرهزینه است.
---
## ✅ بخش دوم: راهکارهای قانونی برای جلوگیری از ضرر خریدار
### ✍️ هنگام تنظیم مبایعه‌نامه، حتما موارد زیر را درج کنید:
---
### ✅ ۱. **استعلام رسمی ثبتی قبل از امضا**
در متن قرارداد بنویسید:
> «مشتری (خریدار) اظهار می‌دارد که استعلام رسمی از اداره ثبت املاک و همچنین دفاتر ازدواج و طلاق (در صورت لزوم) اخذ خواهد شد و صحت مالکیت و عدم بازداشت یا وثیقه بودن ملک، شرط صحت معامله است.»
📌 شما میتوانید قبل از امضای قرارداد، با در دست داشتن شماره پلاک ثبتی ملک، از اداره ثبت محل، **استعلام وضعیت ثبتی ملک** بگیرید (آزاد بودن، در رهن نبودن، بازداشت نبودن).
---
### ✅ ۲. **اظهار صریح فروشنده به عدم بازداشت یا مهریه بودن ملک**
در متن قرارداد بنویسید:
> «فروشنده صراحتا اعلام می‌نماید که ملک موضوع این قرارداد، سابقه بازداشت، توقیف، رهن، وثیقه یا تعهد بابت مهریه یا هر نوع بدهی را نداشته و در مالکیت قطعی ایشان است. در صورت اثبات خلاف این موضوع، خریدار حق فسخ معامله و مطالبه خسارت را خواهد داشت.»
---
### ✅ ۳. **شرط خاص برای ضمانت در صورت کشف فساد یا مشکل حقوقی**
بند زیر را میتوانید اضافه کنید:
> «در صورت کشف هرگونه فساد در معامله، از جمله بازداشت بودن ملک، رهن بودن، یا تعلق آن به شخص ثالث (از جمله در قالب مهریه یا تعهدات مالی)، فروشنده متعهد است در مدت حداکثر ۳۰ روز، ملک مشابهی از نظر موقعیت، ارزش و مشخصات به خریدار تحویل دهد. در غیر این صورت، موظف است مبلغی معادل **دو برابر ثمن معامله** را به‌عنوان وجه التزام و خسارت به خریدار پرداخت نماید.»
📌 این بند باعث می‌شود خریدار در صورت بروز مشکل، **حق فسخ + دریافت خسارت سنگین** داشته باشد.
---
### ✅ ۴. **اخذ ضمانت اجرایی قوی**
برای تضمین حسن انجام تعهدات توسط فروشنده، حتما یکی از موارد زیر را انجام دهید:
| نوع ضمانت | توضیح |
|-----------|---------|
| 🧾 دریافت چک یا سفته ضمانت | به مبلغ ۱.۵ تا ۲ برابر ثمن معامله |
| 📝 درج وجه التزام در قرارداد | مثلا: «در صورت تخلف فروشنده، متعهد به پرداخت ۱۰۰ میلیون تومان خسارت است.» |
| 🔑 تنظیم قرارداد در دفترخانه رسمی | تا امکان پیگیری حقوقی ساده‌تر باشد |
---
### ✅ ۵. **بررسی قباله ازدواج فروشنده یا فرزندش (در صورت شک)**
اگر احتمال می‌دهید ملک قبلا **مهریه عروس یا همسر فرزند فروشنده** بوده، میتوانید:
- از فروشنده بخواهید **گواهی عدم تعلق ملک به مهریه** ارائه کند؛
- یا اگر دسترسی دارید، **قباله ازدواج** را بررسی کنید تا ببینید آیا مشخصات این ملک به عنوان مهریه یا عندالمطالبه در آن ذکر شده یا خیر.
---
## ✅ بخش سوم: جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
| موضوع | پاسخ |
|--------|--------|
| آیا می‌توان فروشنده را ملزم کرد در صورت بروز مشکل، ملک مشابه بدهد یا خسارت بدهد؟ | ✅ بله، با درج شرط صریح در مبایعه‌نامه (وجه التزام یا تعهد جایگزینی ملک) |
| آیا اگر زمین مهریه کسی بوده و فروشنده پنهان کند، خریدار ضرر می‌کند؟ | ✅ بله، پس باید **استعلام و شرط فسخ و ضمانت** در قرارداد قید گردد. |
| آیا نیاز به استعلام رسمی هست؟ | ✅ بله، قبل از امضا حتما از اداره ثبت، استعلام وضعیت ملک گرفته شود. |
| چه ضمانتی پیشنهاد می‌شود؟ | 🧾 چک ضمانت + وجه التزام + شرط تحویل ملک مشابه یا پرداخت دو برابر وجه |
---
## 🎁 پیشنهاد ویژه:
اگر مایل باشید، برایتان:
- **نمونه متن کامل مبایعه‌نامه با بندهای محافظتی** آماده می‌کنم؛
- یا در تنظیم قرارداد خرید زمین، **مشاوره دقیق حقوقی** ارائه می‌دهم.
در خدمت شما هستم 🌿
با آرزوی معامله‌ای مطمئن، قانونی و بدون دردسر برای شما.
با سلام و احترام توصیه می‌شود استعلامات قانونی لازمه را انجام دهید
با سلام و عرض ادب ،بله می توانید در خصوص مستحق اللغیر درآمدن مبیع ، وجه التزام حتی به مبلغ بالاتر از ارزش زمین بگذارید.
با درود
ابتدا استعلامات مربوطه را انجام دهید سپس میتوانید در قرارداد ضمانت اجرای مناسب در نظر بگیرید
با سلام بله می توانید در خصوص مستحق اللغیر درآمدن مبیع ، وجه التزام حتی به مبلغ بالاتر از ارزش زمین بگذارید.
عرض سلام و احترام،در مواردی که مبیع مستحق للغیر درآ مد ،ثمن به نرخ روز محاسبه خواهد گردید.
با سلام
بله میتوانید شروط مذکور را درج نمایید ، منتها برای ضمانت اجرایی که حقوق شما را بهتر تضمین کند ، اکتفا به ضمانت مستحق للفیر درآمدن ملک به نحوی که مد نظر شماست کفایت نمی نماید.
