چگونه ملک مشاعی غیرقابل افراز را تقسیم کنم؟

با سلام و درود
در صورت عدم امکان افراز، تقسیم ملک بدون توافق تمامی شرکا امکان پذیر نیست

با سلام امکان تنظیم تقسیم نامه بدون رضایت مکتوب کلیه شرکا مکان‌پذیر نمی‌باشد اگر چنانچه تقسیم نامه‌ای هم تنظیم کردن اقد اعتبار می‌باشد.

با سلام و عرض ادب ،در فرض عدم امکان افراز، تقسیم ملک بدون توافق تمامی شرکا ممکن نیست.

با سلام
طبق درخواست شما چند سوال مدنظر است
۱- آیا از طریق دادگاه غیب غائب درخواست گردیده است ؟
۲ - آیا وراث قانونی از تقسیم ملک مشاعی اطلاع دارند ؟
۳ - در خصوص تقسیم ملک مشاعی از طریق مراجع قضایی ( شورای حل اختلاف، دادگاه و ..... )‌ با کسب نظریه کارشناسی اقدام نموده اید

سلام و احترام 🌷
پرسش شما درباره **تقسیم ملک مشاع غیرقابل افراز** با حضور سه شریک حاضر و یک شریک غایب (متشکل از ۲۱ نفر با سهم اندک) یک مسئله کاملا **حقوقی و فنی در حوزه‌ی املاک و ثبت اسناد** است.
در ادامه، به‌صورت کامل و دقیق به سؤال شما پاسخ می‌دهم تا بتوانید **با حفظ حقوق شرکا و پرهیز از دعوای حقوقی، ملک را تقسیم و سند بگیرید یا بفروشید.**

---

## 🔹 وضعیت شما به‌صورت خلاصه:

- ملک شما **مزروعی جریانی** است.
- طبق نظر اداره ثبت، **غیرقابل افراز** اعلام شده (یعنی از لحاظ فنی قابل تقسیم قطعه‌ای نیست).
- **۳ شریک حاضر و آماده تقسیم هستند**.
- شریک چهارم که **غایب است، شامل ۲۱ نفر با سهم‌های اندک** می‌باشد.
- قصد فروش ندارید، بلکه می‌خواهید **سهم غایبان را مشخص کنید و برای خودتان سند یا امکان فروش بگیرید.**

---

## ✅ پرسش شما:
۱. آیا می‌توان بدون فروش، **سهم شرکای غایب را مشخص کرد؟**
۲. آیا می‌توان برای آن‌ها **نماینده قانونی تعیین کرد**؟
۳. آیا بعد از این تقسیم، **سند تک‌برگ مشاعی با سهم مشخص** گرفت؟
۴. و آیا بعدا می‌توان ملک را فروخت، بدون اینکه **ادعای "فروش مال غیر" توسط غایبان مطرح شود؟**

---

## ✅ پاسخ کامل:

---

### 🔹 ۱. **تقسیم ملک غیرقابل افراز، چگونه ممکن است؟**

وقتی ملکی **غیرقابل افراز** اعلام می‌شود، دو راه پیش‌ روی شرکا وجود دارد:

#### ✅ الف) **تقسیم به صورت توافقی (تراضی شرکا)**

حتی اگر ملک غیرقابل افراز باشد، شرکا می‌توانند بین خود **تقسیم‌نامه‌ی رسمی یا عادی** تنظیم کنند و **سهم هر فرد را مشخص نمایند.**

🔹 این تقسیم، «افراز فنی» نیست بلکه **تقسیم به تراضی** است که قانون مدنی آن را به رسمیت شناخته است.

> 📌 اما برای اینکه این تقسیم‌نامه **رسمیت قانونی پیدا کند** و بتوانید بر اساس آن سند بگیرید یا بفروشید، باید **همه‌ی شرکا حاضر یا با وکالت/نمایندگی قانونی مشارکت کنند.**

---

### 🔹 ۲. آیا می‌توان برای شرکای غایب (۲۱ نفر) **نماینده قانونی تعیین کرد؟**

✅ بله، اما به شرط‌هایی:

#### روش‌های ممکن:

##### ✅ الف) **اخذ وکالت رسمی از همه‌ی ۲۱ نفر**
- در صورتی که دسترسی به آن‌ها دارید.
- وکالت‌نامه محضری برای تقسیم و امضای تقسیم‌نامه کافی است.

##### ✅ ب) **درخواست تعیین قیم غایب از دادگاه (در صورت عدم دسترسی یا فوت)**
- اگر برخی از این ۲۱ نفر **فوت کرده‌اند و وراث آن‌ها مشخص نیستند** یا **غایب مفقودالاثر هستند،** می‌توانید از دادگاه **درخواست تعیین قیم برای غایب** کنید.
- قیم به نمایندگی از غایب، در تقسیم‌نامه شرکت می‌کند.

##### ✅ ج) **انتخاب نماینده با رضایت کتبی همه شرکای غایب**
- اگر غایبان حاضر ولی غیرمطلع یا پراکنده هستند، می‌توانید با **اخذ رضایت کتبی آن‌ها، یک نفر را نماینده معرفی کنید**.
- این رضایت باید رسمی یا حداقل قابل استناد باشد.

---

### 🔹 ۳. پس از تنظیم تقسیم‌نامه، آیا می‌توان سند تک‌برگ مشاعی گرفت؟

✅ **بله، در صورت وجود تقسیم‌نامه رسمی (یا عادی با تایید همه شرکا)**، می‌توانید به اداره ثبت مراجعه کرده و:

- درخواست **اصلاح سهم مشاعی در سند ملک** بدهید.
- برای هر شریک، **سند تک‌برگ مشاعی با سهم مشخص** صادر می‌شود.
- در سند ذکر می‌شود که ملک مشاع است، ولی **سهم هرکس دقیقا چقدر است.**

---

### 🔹 ۴. آیا پس از این تقسیم، می‌توانم سهم خود را بفروشم و کسی ادعای فروش مال غیر نکند؟

✅ بله، به شرط اینکه:

- **تقسیم‌نامه با رضایت همه شرکا تنظیم شده باشد**.
- یا برای غایبان، **نماینده قانونی یا قیم تعیین شده باشد**.
- تقسیم‌نامه **رسمی یا دارای امضای همه شرکا باشد**.

در این صورت، **خریدار با خیال راحت می‌خرد** و هیچ‌کدام از شرکای غایب نمی‌توانند بعدا دعوی فروش مال غیر مطرح کنند، چون:

> تقسیم با رضایت یا نمایندگی قانونی انجام شده، و شما **صرفا سهم خود را فروخته‌اید.**

---

## ⚠️ هشدار مهم:

اگر حتی **یکی از شرکای غایب، تقسیم‌نامه را تایید نکرده باشد** و شما سهم خود را بفروشید، ممکن است در آینده **مدعی شود که تقسیم‌نامه را قبول نداشته و شما بدون اجازه، سهم او را هم فروخته‌اید.**

در این صورت ممکن است **شکایت "فروش مال غیر" یا "تصرف عدوانی"** مطرح شود.

✅ پس بهترین راه، **جمع‌آوری امضا یا رضایت همه شرکا یا تعیین نماینده قانونی برای غایبان است.**

---

## ✅ پاسخ خلاصه به سؤال شما:

| سؤال | پاسخ |
|-------|--------|
| می‌توان سهم شرکای غایب را بدون فروش مشخص کرد؟ | ✅ بله، با تنظیم تقسیم‌نامه توافقی و حضور نماینده قانونی آن‌ها. |
| می‌توان برای آن‌ها نماینده تعیین کرد؟ | ✅ بله، از طریق وکالت رسمی، رضایت کتبی یا تعیین قیم توسط دادگاه. |
| می‌توان سند تک‌برگ مشاعی گرفت؟ | ✅ بله، بعد از ثبت تقسیم‌نامه در اداره ثبت. |
| می‌توانم سهمم را بفروشم بدون اینکه مشکل حقوقی پیش بیاید؟ | ✅ بله، اگر تقسیم‌نامه با رضایت یا نمایندگی قانونی همه انجام شده باشد. |

---

## 📝 پیشنهاد نهایی:

۱. بررسی وضعیت شرکای غایب (زنده، فوتی، غایب، مجهول‌المکان؟)
۲. تعیین نماینده برای آن‌ها (وکالت یا قیم)
۳. تنظیم تقسیم‌نامه رسمی نزد دفتر اسناد رسمی
۴. ثبت تقسیم‌نامه در اداره ثبت و دریافت سند مشاعی
۵. فروش قانونی و مطمئن سهم خود

---

اگر دوست داشتید، می‌توانم برایتان:

- **نمونه تقسیم‌نامه مشاعی**
- **نمونه درخواست تعیین قیم در دادگاه**
- **مشاوره برای ثبت تقسیم‌نامه در ثبت اسناد**

را تهیه کنم.

با آرزوی موفقیت و آرامش در معاملات و روابط شراکتی شما 🌱
در خدمت شما هستم.

با سلام
در فرض عدم امکان افراز، تقسیم ملک بدون توافق تمامی شرکا ممکن نیست.

در صورتیکه امکان افراز وجود نداشته باشد تقسیم داخلی میان شرکا منوط به حضور و توافق تمام شرکا خواهد بود .