تلف حکمی یکی از موارد اعتباری است که در صورت بروز در معاملات سرنوشت آن قرار داد به طور کلی متحول می شود.
اگر شما نیز در جریان یک قرارداد با تلف حکمی مواجه شده اید از وکیل قراردادها برای آینده قرارداد خود کمک بگیرید.
تلف حکمی در معاملات
اگر به هر دلیلی معامله اول منحل شود تکلیف معاملات بعدی چه می شود؟
به عبارت دیگر آیا می توان معاملات بعدی را مصداق تلف حکمی بدانیم و مالک حق استرداد عین مبیع را نداشته باشد و فقط حق مطالبه خسارت از معامله کننده اول داشته باشد؟
منظور از تلف حکمی این است که مبیع به صورت مادی و فیزیکی از بین نرفته بلکه بخاطر تغییر ماهیت ان یا خارج شدن آن از دسترس خریدار اول امکان استرداد عین ان وجود ندارد در این صورت فقها و حقوقدانان معتقدند که مبیع در حکم تلف قرار گرفته است.
موضوع تلف حکمی به نظر از مسائل حقوقی روز است و آثار اجتماعی و اقتصادی و قضایی فراوانی به دنبال دارد چراکه اگر محکمه ای معامله ای را منحل اعلام می کند و به هر دلیلی تلف حکمی را قبول نمی کند، دراثر آن افراد متعددی که در سلسله معاملات قرار گرفته اند، متضرر می شوند.
از طرفی موجب تشکیل پروندهای متعددی از طرف خریداران علیه ایادی سابق در دادگستری می شود تا نهایتا فرد اولی که معامله صحیحی را انجام نداده، باید پاسخگو باشد.
اگر به فلسفه” تلف حکمی” به دقت عنایت کنیم در واقع با پذیرش تلف حکمی از ورود خسارت به خریداران با حسن نیتی که متحمل هزینه سنگینی در تغییر ماهیت مبیع از لحاظ بازسازی یا احدات بنا و غیره شده اند جلوگیری کرده ایم.
از طرف دیگر از ازدیاد پروندهای خریداران علیه ایادی سابق خویش پیشگیری کرده ایم و تنها با رسیدگی به دادخواست مطالبه خسارت مالک علیه فروشنده یا خریدار اول، نسبت به اجرای عدالت و استیفای حق ایشان اقدام کرده ایم.
تلف حکمی در قانون و فقه
علی ایحال در خصوص “تلف حکمی” با توجه به قانون و فقه و رویه قضایی و نظرات مشاوره حقوقی قراردادها می توان دو نظر قائل شد:
مستندا به مفهوم مواد ۴۵۵ و ۴۵۴ قانون مدنی و مواد ۳۹ و ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی اگر انحلال عقود ناشی از فسخ و انفساخ باشد، تحقق صرف بیع صحیح قبل از اعلام فسخ و انفساخ، مصداق بارز تلف حکمی خواهد بود و مرحوم آیت ا… خمینی هم در تحریر الوسیله در باب خیار غبن فرموده بیع صحیح قبل از اعمال خیار غبن، مصداق تلف حکمی است. بنابراین صرف بیع یا انتقال قانونی قبل از فسخ و انفساخ از مصادیق تلف حکمی است.
اگر بیع اول به جای انحلال در اثر فسخ و انفساخ، در اثر بطلان منحل گردد. در خصوص اینکه انتقالات بعدی قبل از اعلام بطلان از مصادیق تلف حکمی است یا خیر؟
در این خصوص اختلاف نظر شدیدی وجود دارد ولی رویه قضائی بیشتر بیانگر این است که اگر قبل از اعلام بطلان معامله اول، در مبیع تغیبراتی صورت گیرد که اعاده وضع سابق موجب اضرار گردد برابر قاعده “لاضرر” و اصل ” منع سوء استفاده از حق” در این فرض هم انتقالات بعدی را باید از مصادیق تلف حکمی دانست.
مثلا قطعه زمینی معامله شده و قبل از اعلام بطلان ان، ایادی بعدی در روی زمین مستحدثاتی ایجاد کرده باشند برابر قاعده لاضرر و اصل منع سوء استفاده از حق مالک صرفا حق مراجعه به انتقال دهنده معامله باطل از باب خسارت وارده به مبیع (یعنی کسیکه قانونا موجب تلف حکمی شده) را دارد.
شما می توانید همین حالا تلفن را بردارید و با وکیل تلفنی بنیاد وکلا ارتباط برقرار نمایید.
با توجه به ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد. آیه ۲۹ سوره مبارکه نساء لا تأکلوا اموالکم بینکم بالباطل الّا ان تکون تجاره عن تراضٍ. صاحب جواهرالکلام در این خصوص می‌گوید: لو قبض المشتری مابتاعه بالعقد الفاسد لم یملّکه ج ۲۲ صفحه ۲۵۶. بنابراین آثار عقد صحیح از نقل و انتقال و غیر آن بر عقد فاسد مترتب نمیشود
تلف حکمی در معامله صحیح درست ودر معامله باطل کمک کردن به فساد است و هر شخصی در هر جایگاهی که برای عقد باطل به صرف نقل انتقالات مکرر حکم تلف صادر کند شریک در گناه است …عاقبت خود را فدای دیگران(خریدارن به اصطلاح با حسن نیت )نکنیم … که فردا قیامت ما باید جوابگو باشیم
وقتی خانه ای که با هزار زحمت بدست با سند رسمی خریداری کرده ای را یکی بیاید بگوید قبل اینکه فروشنده با شما بفروشد به او فروخته و درخواست ابطال سند رسمی شما را بکند ببینیم آیا همین ها را می گویی حال اگر قبل از شما ۵ نفر دیگر به واسطه این ملکی که شما سند رسمی آن داری هم وسط باشند باز باید همه سند های بین شما ها را به خاطر یک مبایعنامه باطل کرد بخاطر یک فردی که به قول شما فساد وارد معامله کرده ، باید با فاسد برخورد کرد تمام ضرر و زیان ها را از فاسد گرفت نه از کسانی که بدون سوء نیت ملک را خریداری کرده اند آیا می دانید چه زد و بند هایی بین فروشنده اول فاسد می تواند به خریدار اول صورت بگیرد واقعا این قانون مسخره است بیایید از فرانسه یاد بگیرید قوانین آنجا اینگونه است که اگر سند رسمی برای ملکی صادر شود اعتبارش از اسناد دیگر بیشتر است ولو قبلش ملک به کسی با مبایعنامه واگذار شده باشد خریدار اول اگر زد و بندی با فروشنده نکرده باشد می تواند تمام خسارت را همانطور که وحدت رویه ۸۱۱ ایران هم گفته از فروشنده بگیرد.
با سلام. بیع فاسد اثری در تملک ندارد. حتی رای وحدت رویه ۸۱۰ پا را فراتر نهاده و فسخ قرارداد را موجبات ابطال معاملات بعدی محسوب دانسته لذا در حکم تلف در این مقام جایگاهی ندارد.
تلف حکمی طبق تحریر آلوسیاه حضرت امام ره فقط در خصوص بیع صحیح بوده که معامله به جهتی فسخ شود پدر خصوص بیع باطل تلف حکمی جاری نمیشود و تغییر ملک وساخت بنا در ان تصرف درملک غیر بوده وتصرفی غاصبانه بوده واقدامات غاصب درملک غیر فاقد حمایت قانونی وشرعی بوده بنابراین دربیع باطل ملک بایدبه مالک آن مسترد وخریدار بایدغرامات خود را طبق ماده ۳۹۳و۳۹۱قتنون مدنی وطبق قاعده غرور از فروشنده فضولی دریافت کند تا عبرتی باشد برای فروشندگان مال غیر
سلام .
ای کاش بیشتر توضیح میدادید.
قاضی دادگاه کیفری،در رای خود در مورد رد مال ملکی که به ثالث منتقل شده را تلف حکمی بحساب اورده