در این مقاله به طور جامع به نکات مربوط به الزام به اخذ پایان کار همچون مدارک لازم برای اخذ پایان کار ساختمان و مراحل لازم برای اخذ پایان کار ساختمان، هزینه های مربوطه و وکیل پایان کار و غیره می‌پردازم.
با مطالعه این مقاله چه به عنوان پیمانکار و چه به عنوان کارفرما می‌توانید پروسه دریافت پایان کار را تسریع ببخشید و مراحل قانونی آن را طی نمایید. همچنین از ورود ضرر مالی و خسارت تاخیر تادیه جلوگیری نمایید.
پس با من در راهنمای جامع الزام به اخذ پایان کار ساختمان همراه باشید.
مفاهیم مقدماتی الزام به اخذ پایان کار ساختمان
در این بخش از مفاهیم مقدماتی الزام به اخذ پایان کار ساختمان، به نکاتی مهم مانند مدارک و مراحل لازم برای اخذ پایان کار ساختمان و هزینه پایان کار ساختمان و جریمه نگرفتن پایان کار و … می‌پردازم.
پایان کار ساختمان چیست؟
پایان کار ساختمان به مجوزی اطلاق می‌شود که سازنده یک ملک پس از تکمیل مراحل ساخت و ساز و بر اساس الزامات و مقررات شهرداری، لازم است از شهرداری مربوطه دریافت کند.
این مجوز برای تمامی انواع ساختمان‌ها، اعم از منازل ویلایی، آپارتمان‌ها و سایر سازه‌ها ضروری است و بدون آن، استفاده قانونی از ساختمان امکان‌پذیر نخواهد بود.
فرآیند دریافت پایان کار به این صورت است که فردی که قصد ساخت و ساز در اراضی شهری را دارد، ابتدا باید به شهرداری مراجعه کرده و نسبت به دریافت پروانه ساخت اقدام کند.
پس از اخذ پروانه ساخت و تسویه عوارض و مالیات‌های مربوطه، متقاضی باید در مدت یک سال به دفاتر و شرکت‌های مهندسی معتبر مراجعه نموده و نقشه ساختی مطابق با موازین و قوانین شهری تهیه کند.
پس از تهیه نقشه و شروع عملیات ساخت و ساز، سازنده باید پس از تکمیل پروژه، مجددا به شهرداری مراجعه کرده و درخواست گواهی پایان کار ارائه دهد. شهرداری پس از دریافت درخواست، کارشناس فنی را به محل ساختمان اعزام می‌کند تا بررسی‌های لازم را انجام دهد.
در صورت تایید تمامی الزامات و مطابقت پروژه با استانداردها، گواهی پایان کار صادر خواهد شد.
منظور از الزام به اخذ پایان کار ساختمان چیست؟
الزام به اخذ پایان کار ساختمان به معنای قانونی است که مالک یا سازنده یک ساختمان موظف به دریافت گواهی پایان کار از شهرداری یا مراجع ذی‌صلاح دیگر می‌شود. این گواهی تایید می‌کند که ساختمان به طور کامل و مطابق با نقشه‌های تأیید شده و مقررات مربوطه ساخته شده و آماده بهره‌برداری است.
جزئیات این الزام شامل موارد زیر است:
- رعایت قوانین و مقررات ساخت و ساز: ساختمان باید مطابق با قوانین و مقررات شهری و ساخت و ساز، از جمله نقشه‌های تأیید شده و استانداردهای فنی، ساخته شده باشد.
- دریافت گواهی پایان کار: پس از تکمیل ساخت و ساز و ارائه مدارک مورد نیاز به شهرداری، گواهی پایان کار صادر می‌شود. این گواهی به منزله تأیید قانونی است که ساختمان آماده استفاده است و تمامی مراحل ساخت مطابق با مقررات انجام شده است.
- پیگیری قانونی: اگر مالک یا سازنده از اخذ گواهی پایان کار خودداری کند، شهرداری و دیگر مراجع ذی‌صلاح می‌توانند اقدامات قانونی لازم را به عمل آورند تا مالک را ملزم به دریافت این گواهی کنند. همچنین، در صورت وجود نقایص یا تخلفات در ساخت و ساز، ممکن است شهرداری علیه مالک اقامه دعوا نماید.
- مقدمه‌ای برای مراحل بعدی: دریافت گواهی پایان کار پیش‌نیاز برای دریافت سایر مدارک قانونی نظیر صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی است. بدون این گواهی، امکان اجرای این مراحل وجود ندارد.
به طور کلی، الزام به اخذ پایان کار تضمین‌کننده این است که ساختمان به‌طور کامل و مطابق با استانداردهای قانونی ساخته شده و آماده بهره‌برداری است.
مدارک لازم برای اخذ پایان کار ساختمان
پس از تکمیل فرآیند تشکیل پرونده در شهرداری، مالک یا نماینده قانونی وی موظف است مدارک زیر را تهیه و به اداره شهرداری ارائه کند:
- پرداخت فیش عوارض نوسازی سال جاری: ارائه اصل و کپی فیش پرداخت عوارض نوسازی برای سال جاری ضروری است. این فیش باید شامل پرداخت کامل عوارض مربوطه باشد.
- مدارک شناسایی: ارائه اصل شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکان الزامی است.
- سند مالکیت: اصل و تصویر سند مالکیت ملک باید ارائه شود.
- مدارک هویتی و وکالت‌نامه: در صورتی که مالک اصلی فوت کرده باشد، ارائه اصل و کپی انحصار وراثت و همچنین کپی و اصل مدارک هویتی وراث الزامی است. علاوه بر این، در صورت استفاده از وکیل برای درخواست، باید وکالت‌نامه معتبر نیز ارائه شود.
- گزارش‌های مرحله‌ای: گزارش روز از مراحل ساخت و ساز باید توسط مهندس ناظر تهیه و ارائه گردد.
- فیش‌های خدماتی: اصل و کپی فیش‌های مربوط به خدماتی همچون برق، گاز، تلفن و آب باید ارائه شود.
- پروانه ساختمان: اصل و کپی پروانه ساختمان که به تاسیس و شروع پروژه اعطا شده است، باید ارائه گردد.
- نقشه معماری: نقشه معماری ملک که به مهر و امضای شهرداری رسیده است، به همراه یک نسخه دیجیتال (CD) باید ارائه شود.
- مدارک مربوط به تاسیسات: ارائه کارت سازه، برگه اتمام عملیات ساختمانی، کلیه گزارشات مرحله‌ای و تاییدیه استاندارد برای آسانسور در ساختمان‌های نوساز نیز الزامی است.
پس از تهیه و تکمیل مدارک مذکور و بررسی گزارش کارشناس فنی و مهندس ناظر، شهرداری اقدام به صدور گواهی پایان کار برای مالک خواهد کرد. در صورتی که ساختمان دارای مستاجر باشد یا بنا به هر دلیلی پس از ساخت به فروش برسد، لازم است کلیه مدارک و مستندات به خریدار جدید نیز منتقل شود تا روند قانونی مالکیت و استفاده از ساختمان بدون مشکل پیگیری گردد.
در صورت عدم همکاری شهرداری در صدور گواهی پایان کار پس از ارائه مدارک لازم، مالک ملک این حق را دارد که برای احقاق حقوق خود به محاکم قضایی مراجعه و طرح دعوا نماید. به این معنا که چنانچه شهرداری به تعهدات خود در زمینه صدور گواهی پایان کار عمل نکند و در این امر کوتاهی نماید، مالک می‌تواند از طریق مراجع قضایی پیگیری‌های لازم را انجام دهد تا حق قانونی خود را دریافت کند.
علاوه بر این، در صورتی که مالک از اخذ گواهی پایان کار خودداری کند یا ساخت و ساز خود را برخلاف مقررات و قوانین جاری انجام دهد، شهرداری نیز مجاز است که علیه مالک اقامه دعوا کند. در این وضعیت، شهرداری می‌تواند اقدامات قانونی لازم را به عمل آورد تا مالک را به رعایت قوانین و دریافت گواهی پایان کار ملزم نماید.
مهم است که توجه داشته باشیم دعوای الزام به اخذ پایان کار به عنوان مقدمه‌ای برای دریافت صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی محسوب می‌شود. تا زمانی که گواهی پایان کار صادر نشود، امکان اجرای سایر امور مانند دریافت صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی وجود ندارد.
با این حال، از آنجا که دعاوی الزام به اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی به طور مستقیم با یکدیگر مرتبط هستند، مالک می‌تواند تمامی این دعاوی را در قالب یک دادخواست واحد به دادگاه ارائه دهد.
این اقدام به تسهیل روند قانونی و تسریع در رسیدگی به امور مربوط به ملک کمک خواهد کرد.
مراحل لازم برای اخذ پایان کار ساختمان
اخذ گواهی پایان کار برای تمامی انواع ساختمان‌های ساخته شده الزامی است. در اینجا منظور از ساختمان، محدود به بناهای با ارتفاع خاص نیست و شامل تمامی انواع ساخت و ساز می‌شود؛ از جمله خانه‌های ویلایی، مغازه‌ها، پاساژها و سایر بناهایی که در اراضی شهری و تحت نظارت شهرداری یا شرکت‌های عمران احداث شده‌اند، نیاز به دریافت گواهی پایان کار دارند.
فرآیند اخذ پایان کار شامل مراحل زیر است:
- تشکیل پرونده در شهرداری: اولین قدم برای دریافت گواهی پایان کار، تشکیل پرونده در شهرداری است. در این مرحله، متقاضی باید فرم درخواست پایان کار را تکمیل نماید. چنانچه ساخت و ساز مربوط به نوسازی بوده باشد، ارائه فیش و رسید پرداخت عوارض نوسازی نیز ضروری است و باید به پرونده پیوست گردد.
- تحویل مدارک و درخواست: سند مالکیت رسمی ملک باید به همراه درخواست رسمی به شهردار ارائه شود. پس از آن، درخواست به دبیرخانه شهرداری ثبت شده و شماره و تاریخ مربوطه به پرونده اختصاص داده می‌شود. سپس زمان مناسبی برای بازدید کارشناس دفتر فنی تعیین می‌گردد.
- بازدید کارشناس فنی: در این مرحله، کارشناس فنی از سوی شهرداری به محل ساختمان مراجعه کرده و بنای ساخته شده را بررسی می‌کند. هدف از این بازدید، تنظیم گزارش وضع موجود و ارزیابی تطابق ساخت و ساز با نقشه‌ها و مقررات است.
- ارائه گزارش مهندس ناظر: فرم تکمیل شده گزارش عملیات ساخت و ساز باید توسط مهندس ناظر به شهرداری تحویل داده شود. این گزارش شامل جزئیات تکمیل ساخت و ساز و تطابق آن با استانداردها و نقشه‌های مصوب است.
- بررسی و محاسبه: پس از دریافت گزارش‌ها، مامور فنی شهرداری گزارش‌ها را به همراه قیمت شهرسازی و مسئول فنی بررسی می‌کند. در این مرحله، دستورات لازم برای محاسبات نهایی صادر خواهد شد.
این فرآیند به منظور اطمینان از صحت و انطباق ساخت و ساز با مقررات قانونی و استانداردهای فنی انجام می‌شود و تأمین‌کننده قانونی بودن و ایمنی بناهای احداث شده است.
کنترل و تأیید زیر بنا و مراحل مربوط به صدور گواهی پایان کار به صورت زیر انجام می‌شود:
- کنترل زیر بنا توسط محاسب: محاسب موظف است گزارش مامور فنی و پروانه ساختمان را بررسی کرده و تطابق متراژ واقعی ساختمان با متراژ درج شده در پروانه ساخت را ارزیابی نماید. در این بررسی، هرگونه افزایش یا کاهش در متراژ زیر بنا باید مورد توجه قرار گیرد.
- رضایت مجاورین: لازم است رضایت تمامی مجاورین ملک نیز به‌دست آید. در صورتی که اختلافی میان مالک و مجاورین وجود داشته باشد، این اختلافات باید به‌طور کامل حل و فصل شود. این مرحله به منظور جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی و حفظ حقوق طرفین انجام می‌پذیرد.
- بررسی ارتفاع و اضافه ساخت: ملک باید از نظر ارتفاع، اضافه قد و هرگونه ساخت مازاد بر پروانه مورد بررسی قرار گیرد. در صورت مشاهده تخلفات یا اضافات غیرمجاز، موضوع به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده می‌شود. کمیسیون مذکور مسئول بررسی تخلفات ساختمانی و تعیین جریمه مربوطه است. پس از تعیین و پرداخت جریمه، مراحل بعدی ادامه خواهد یافت.
- پیش‌نویس گواهی پایان کار: واحد تشکیل پرونده‌های شهرداری اقدام به تهیه پیش‌نویس گواهی پایان کار می‌کند. این پیش‌نویس شامل تمامی جزئیات و تاییدات لازم برای صدور گواهی است.
- تکمیل برگ گواهی: برگ گواهی پایان کار باید در بخش پروانه ساختمان شهرداری تکمیل شود. این برگ شامل اطلاعات نهایی و تأییدیه‌های مورد نیاز برای صدور گواهی است.
- امضای نهایی: پس از تکمیل برگ گواهی، امضای نهایی باید توسط معاون شهرسازی، شهردار (یا معاون مالی-اداری) و محاسب انجام گیرد. امضاهای مربوطه به تایید نهایی و رسمیت گواهی پایان کار کمک می‌کند.
- مهر کردن مجوز: دبیرخانه شهرداری موظف است که مجوز را مهر کرده و شماره و تاریخ مربوطه را درج نماید. این اقدامات به منظور رسمی شدن و ثبت قانونی گواهی پایان کار انجام می‌شود.
پس از انجام و تأیید تمامی این مراحل، گواهی پایان کار آماده دریافت خواهد بود. لازم به ذکر است که این فرآیند به منظور اخذ گواهی پایان کار ضروری است و اجرای دقیق تمامی مراحل مذکور برای تحقق قانونی بودن و صحت گواهی پایان کار الزامی است.
هزینه پایان کار ساختمان چقدر است؟
افرادی که به دنبال ساخت و ساز یا نوسازی ملک خود هستند، غالبا با موضوع گواهی پایان کار مواجه می‌شوند که برای بسیاری از آنها دغدغه‌برانگیز است، به ویژه از نظر هزینه‌های مرتبط با آن.
هزینه اخذ گواهی پایان کار به دلایل مختلف به طور ثابت و یکسان برای تمامی پروژه‌ها تعیین نمی‌شود و تحت تأثیر عوامل متعدد قرار دارد.
عوامل مؤثر بر هزینه پایان کار به شرح زیر است:
- موقعیت جغرافیایی ملک: یکی از مهم‌ترین عوامل در تعیین هزینه پایان کار، موقعیت جغرافیایی ملک مورد نظر است. هزینه‌های پایان کار برای یک برج ۲۴ طبقه در مناطق مرکزی یا بالای شهر به طور قابل توجهی متفاوت از هزینه‌های مربوط به یک خانه ۱۰۰ متری در مناطق پایین شهر یا حاشیه آن خواهد بود. تفاوت‌های جغرافیایی می‌تواند تأثیر زیادی بر هزینه‌های نهایی داشته باشد.
- نوع کاربری ملک: نوع کاربری ملک نیز بر هزینه پایان کار تأثیر می‌گذارد. ملک‌های مسکونی (از نوع ویلایی یا آپارتمانی)، تجاری، یا سایر انواع کاربری‌ها، هر یک دارای مقررات و هزینه‌های خاص خود هستند که بر مبلغ نهایی تاثیرگذار خواهد بود.
- متراژ ملک و زمین: متراژ ساختمان و زمین نیز نقش مهمی در تعیین هزینه پایان کار ایفا می‌کند. هر چه متراژ ملک و زمین بزرگ‌تر باشد، هزینه‌های پایان کار معمولاً افزایش می‌یابد.
- وضعیت قدیمی یا نو بودن ملک: وضعیت ساختمان نیز تاثیر زیادی بر هزینه پایان کار دارد. برای ساختمان‌های جدید که از صفر ساخته شده‌اند، معمولاً هزینه عوارض نوسازی و پسماند وجود ندارد. اما برای املاک قدیمی و نوسازی شده، پرداخت عوارض نوسازی و سایر هزینه‌های مرتبط با تجدید ساخت و ساز می‌تواند به مبلغ نهایی اضافه شود.
- وضعیت ویژه خانواده‌ها: برای خانواده‌های با شرایط خاص، هزینه‌های پایان کار ممکن است کمتر باشد. به عنوان مثال، خانواده‌های شهدا، جانبازان و آزادگان می‌توانند از تخفیف‌هایی بر اساس درصد جانبازی یا سال‌های اسارت خود بهره‌مند شوند. این تخفیف‌ها با هدف حمایت از این خانواده‌ها و کاهش بار مالی آنها در نظر گرفته شده است.
در نتیجه، هزینه پایان کار به دلایل مختلف از جمله موقعیت جغرافیایی، نوع کاربری، متراژ، وضعیت ساختمان و شرایط ویژه خانواده‌ها متفاوت است و نمی‌توان نرخ ثابتی برای آن تعیین کرد.
این تفاوت‌ها باید در نظر گرفته شود تا مالکین و سازندگان بتوانند برآورد دقیقی از هزینه‌های نهایی داشته باشند و برنامه‌ریزی مناسبی برای مدیریت هزینه‌ها انجام دهند.
جریمه نگرفتن پایان کار
درک فرآیند اخذ گواهی پایان کار و مراحل مربوط به آن به طور حتم از اهمیت بالایی برخوردار است. با این حال، لازم است به این نکته نیز توجه داشته باشید که عدم دریافت پایان کار می‌تواند پیامدهای قانونی و مالی متعددی را به همراه داشته باشد.
عدم اخذ گواهی پایان کار می‌تواند مشکلات زیادی در دریافت خدمات شهری به وجود آورد. برای مثال، بسیاری از خدمات اساسی مانند نصب کنتور آب، برق و گاز، و سایر امکانات زیرساختی به تأیید گواهی پایان کار نیاز دارند.
بدون این گواهی، ممکن است نتوانید این خدمات را دریافت کرده و مشکلاتی در بهره‌برداری از ساختمان برای شما ایجاد شود.
اگر قصد فروش ملک خود را داشته باشید، عدم دریافت پایان کار می‌تواند فرآیند فروش را به شدت دشوار کند. بسیاری از خریداران و بانک‌ها برای تأمین مالی یا خرید ملک به گواهی پایان کار نیاز دارند.
در صورتی که این گواهی وجود نداشته باشد، یا فروش ملک به تاخیر خواهد افتاد یا مجبور به کاهش قیمت فروش به میزان قابل توجهی خواهید شد تا ملک را قابل فروش کنید.
در صورتی که شما سازنده‌ای باشید و مالک زمین شخص دیگری باشد، عدم اقدام به دریافت پایان کار در مهلت مقرر می‌تواند به اقامه دعوا از سوی مالک منجر شود. مالک زمین ممکن است از شما درخواست خسارت و جریمه کند، به دلیل تاخیر در تامین مستندات قانونی مورد نیاز. این مسئله می‌تواند به مشکلات قانونی و مالی برای شما منجر شود و تعهدات مالی اضافی به دنبال داشته باشد.
در مجموع، اخذ گواهی پایان کار یک مرحله ضروری و حیاتی در فرآیند ساخت و ساز و نوسازی است که عدم توجه به آن می‌تواند پیامدهای جدی و گسترده‌ای به همراه داشته باشد. بنابراین، برای جلوگیری از مشکلات احتمالی و تضمین بهره‌برداری صحیح از ملک، توصیه می‌شود که به موقع و با دقت لازم نسبت به دریافت گواهی پایان کار اقدام کنید.
موارد الزام به اخذ پایان کار
در این بخش از موارد الزام به اخذ پایان کار به نکات بسیار مهمی چون مدت اعتبار پایان کار ساختمان، مزایای اخذ پایان کار توسط وکیل، کمیسیون‌های بدوی و تجدیدنظر ماده ۱۰۰ شهرداری و … می‌پردازم.
الزام شهرداری به صدور پایان کار
پس از تکمیل عملیات ساختمانی، در صورتی که ساختمان مورد نظر هیچ گونه تخلف یا بدهی مالی نداشته باشد، شهرداری یا سازمان متولی امر، تاییدیه‌ای تحت عنوان “پایان کار” به مالک یا سازنده ساختمان صادر می‌کند.
این مدرک به معنای خاتمه عملیات ساختمانی و تایید وضعیت قانونی ساختمان است. برای دریافت این تاییدیه، مالک ساختمان باید تمام جریمه‌های احتمالی را پرداخت کند و همچنین باید اقدام به تمدید پروانه ساختمان یا اخذ گواهی پایان کار نماید.
در صورتی که مالک ساختمان جریمه‌های خود را پرداخت نکند و در ساختمان تخلفاتی وجود داشته باشد، پرونده به کمیسیون بدوی ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع داده می‌شود و در این کمیسیون ممکن است رای به تخریب ساختمان صادر گردد. این رأی، قابل تجدیدنظر است و می‌تواند مورد اعتراض در دیوان عدالت اداری قرار گیرد.
انتقال سند بدون پایان کار
برای انتقال سند رسمی ملک، لازم است که تاییدیه‌های مختلفی از جمله نصب پلکان، تاییدیه آتش‌نشانی، استحکام بنا بر اساس ملاحظه‌ها و آزمایشات لازم، استاندارد آسانسور و اصلاح سند ملک از طریق شهرداری دریافت شده باشد.
در صورتی که تمامی مراحل و مجوزهای مربوط به پایان کار به درستی انجام نشده باشد، انتقال رسمی سند از طریق محضر و دفاتر رسمی امکان‌پذیر نخواهد بود.
در واقع، مالکان یا سازندگان باید در رفع جریمه‌های مربوط به ساخت‌وساز غیرمتعارف و پرداخت جریمه‌ها یا مبالغ مربوط به آنها اقدام کنند تا انتقال سند صورت گیرد.
با این حال، در صورتی که طرفین توافق کنند و نیازی به پایان کار نباشد، امکان انتقال ملک بدون پایان کار به صورت توافقی و با رعایت شرایط خاص قابل اجرا است.
مدت اعتبار پایان کار ساختمان
پس از تکمیل مراحل ساخت و ساز یک ساختمان، در صورتی که سازنده نتواند تا تاریخ مشخص شده، پایان کار ساختمان را دریافت کند، مالک ساختمان حق دارد به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کرده و دادخواست الزام سازنده به اخذ پایان کار را تقدیم نماید.
در صورتی که دادگاه سازنده را به اخذ پایان کار محکوم کند و سازنده به رغم محکومیت از اجرای حکم خودداری کند، مالک می‌تواند در مرحله اجرای احکام با هزینه شخصی اقدام به اخذ پایان کار نماید.
در حال حاضر، طبق قوانین جدید شهرداری، مدت اعتبار پایان کار برای ساختمان‌ها به صورت نامحدود تعیین شده است، به این معنا که عدم دریافت پایان کار در زمان مشخص شده، موجب محدودیت زمانی برای اعتبار آن نخواهد شد و مالک می‌تواند نسبت به اخذ آن در هر زمان اقدام کند.
مزایای اخذ پایان کار توسط وکیل
اخذ پایان کار ساختمانی دارای چندین مزیت کلیدی است.
- نخست، پایان کار ساختمانی نشانه‌ای واضح از این است که ملک ساخته شده هیچگونه تخلف ساختمانی ندارد و مطابق با معیارهای فنی و مهندسی مورد تایید شهرداری است.
- دوم، با دریافت پایان کار، مالک می‌تواند نسبت به اخذ صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت محل اقدام نماید. سوم، بر مبنای این دو بند، مالک می‌تواند نسبت به اخذ سند شش دانگ تفکیکی تک برگ اقدام کند.
بدیهی است که انجام این مراحل توسط ذینفع ممکن است زمان زیادی را به خود اختصاص دهد و با پیچیدگی‌های زیاد اداری و حقوقی همراه باشد. از این رو، مداخله یک وکیل می‌تواند این فرآیند را در زمانی کوتاه‌تر و بدون ایجاد کارشکنی از سوی ادارات به انجام برساند و هزینه‌های کمتری را به همراه داشته باشد.
وکیل با تخصص خود در این امور، می‌تواند به تسریع و تسهیل روند اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی، و سند شش دانگ کمک کند.
کمیسیون‌های بدوی و تجدیدنظر ماده ۱۰۰ شهرداری
در صورت وقوع تخلفات ساختمانی از جمله اضافه بنا یا تغییر شکل بنا که برخلاف جواز اولیه صادره انجام شده باشد، پرونده به کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع می‌شود. این کمیسیون به بررسی موارد تخلف و تعیین تکلیف آن می‌پردازد.
کمیسیون ماده ۱۰۰ به دو دسته کمیسیون بدوی و کمیسیون تجدیدنظر تقسیم می‌شود:
- کمیسیون بدوی ماده ۱۰۰: این کمیسیون ابتدا به بررسی پرونده می‌پردازد و در صورتی که تخلف انجام شده قابل چشم‌پوشی و مسامحه باشد، تصمیم به اعمال جریمه مالی می‌گیرد. در صورتی که تخلف به‌قدری جدی و غیرقابل اصلاح باشد، حکم به تخریب بخش‌های تخلف‌آمیز صادر می‌شود.
- کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰: چنانچه یکی از طرفین با رای کمیسیون بدوی موافق نباشد، می‌تواند درخواست تجدیدنظر نماید. کمیسیون تجدیدنظر مجدداً پرونده را بررسی کرده و ممکن است رای کمیسیون بدوی را تایید یا تغییر دهد.
در صورتی که رای کمیسیون تجدیدنظر نیز مورد اعتراض قرار گیرد و تأیید شود، اعتراض به رای صادره تنها از طریق دیوان عدالت اداری ممکن است. در صورتی که دیوان عدالت اداری نیز رای را تایید کند و دستور موقت توقف اجرای حکم صادر نشود، رای کمیسیون ماده ۱۰۰ قابل اجرا خواهد بود.
در صورتی که فروشنده یا سازنده ملک به تعهد خود برای اخذ پایان کار ساختمان اقدام نکند، مالک یا خریدار ملک می‌تواند از طریق دادگاه حقوقی درخواست الزام به اخذ پایان کار را مطرح کند.
این الزام به معنای درخواست رسمی از دادگاه برای وادار کردن سازنده یا فروشنده به انجام اقدامات لازم برای دریافت پایان کار است. دادگاه با بررسی مدارک و مستندات، دستور لازم برای انجام این امر را صادر خواهد کرد.
آیا بدون داشتن گواهی پایان کار می توان سند را هبه کرد؟
برای هر نوع عقد رسمی در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی، دریافت گواهی پایان کار ساختمان الزامی است. گواهی پایان کار، مدرکی است که تأیید می‌کند ساختمان مطابق با ضوابط و مقررات شهرداری ساخته شده و هیچگونه تخلفی در آن وجود ندارد.
به همین دلیل، عدم دریافت این گواهی مانع از انجام معاملات رسمی و انتقال مالکیت ملک از جمله هبه آن می‌شود.
لذا، بدون گواهی پایان کار، انجام چنین اقداماتی در دفترخانه‌های اسناد رسمی امکان‌پذیر نخواهد بود و تنظیم سند رسمی با مشکلات قانونی مواجه خواهد شد.
پرداخت هزینه‌های اخذ گواهی پایان کار با چه کسی است؟
هزینه‌های مربوط به اخذ گواهی پایان کار به طور معمول بر عهده دارنده سند و مالک ملک است.
این هزینه‌ها شامل هزینه‌های مربوط به اقدامات قانونی، اداری و اجرایی برای دریافت گواهی پایان کار می‌باشد. مگر آن که توافقی میان طرفین صورت گیرد که یکی از طرفین به‌طور خاص و به دلایل مختلف مسئولیت این هزینه‌ها را بر عهده بگیرد.
در صورت وجود چنین توافقی، طرفی که مسئولیت مالی را پذیرفته است، موظف به پرداخت هزینه‌های مربوط به اخذ گواهی پایان کار خواهد بود.
مهلت اخذ گواهی پایان کار چقدر است؟
گواهی پایان کار باید شامل اطلاعات دقیق و کاملی از ساختمان باشد تا تأیید کند که تمامی مراحل ساخت و ساز طبق مقررات انجام شده است.
این ویژگی‌ها عبارتند از: درج مشخصات کامل ساختمان از جمله متراژ عرصه، متراژ اعیان، تعداد طبقات و ویژگی‌های مشاعات ساختمان. همچنین، باید کاربری‌های مختلف اجزای ساختمان به‌طور واضح مشخص شده و تأیید شود که ساختمان مطابق با طرح‌های مصوب و استانداردهای فنی ساخته شده است.
شرایط صدور پایان کار ساختمان قدیمی و کلنگی
برای صدور گواهی پایان کار برای ملک‌های قدیمی، ممکن است با سه حالت مختلف مواجه شوید. هر یک از این حالات دارای مراحل و شرایط خاص خود است:
حالت اول: مالکیت ساختمان قدیمی با گواهی پایان کار قدیمی
اگر شما مالک یک ساختمان قدیمی باشید که پیش‌تر گواهی پایان کار دریافت کرده است، می‌توانید با مراجعه به شهرداری و ارائه گواهی پایان کار قدیمی به همراه مدارک مورد نیاز، درخواست صدور گواهی جدید کنید.
در این حالت، شهرداری با بررسی مدارک و تایید کیفیت ساخت و مواد به کار رفته مانند تیرآهن فولادی، میلگرد و سایر مصالح ساختمانی، اقدام به صدور گواهی پایان کار جدید خواهد کرد. این فرآیند عموماً ساده و سریع است، به شرطی که ساختمان از نظر ساخت و کیفیت مطابق با استانداردها و مقررات موجود باشد.
حالت دوم: وجود تغییرات غیرمجاز در ساختمان
اگر ساختمان قدیمی شما به تازگی تغییراتی داشته باشد که این تغییرات فاقد مجوزهای قانونی هستند، مانند اضافه کردن یک طبقه جدید، تراس، انباری و سایر تغییرات مشابه، باید ابتدا این تغییرات مورد بررسی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری قرار گیرند.
پس از بررسی و تعیین میزان جریمه برای این تغییرات غیرمجاز، شما موظف به پرداخت جریمه‌های مربوطه خواهید بود. تنها پس از پرداخت جریمه، اقدامات لازم برای صدور گواهی پایان کار جدید صورت خواهد گرفت. در این حالت، لازم است که تغییرات مورد تایید و قانونی قرار گیرد تا گواهی پایان کار صادر شود.
حالت سوم: عدم وجود سند و مجوز پایان کار برای ملک قدیمی
در صورتی که ملک قدیمی شما هیچگونه سند یا مجوزی مبنی بر پایان کار نداشته باشد، فرآیند دریافت گواهی پایان کار به مراتب پیچیده‌تر و دشوارتر خواهد بود. زیرا ملک شما بدون مجوز و تاییدیه‌های قانونی ساخته شده است و برای دریافت گواهی پایان کار، باید مراحل زیادی از جمله بررسی‌های دقیق، اصلاحات و تأییدیه‌های مختلف را طی کنید.
در این شرایط، توصیه می‌شود که ابتدا با یک متخصص، مانند وکیل یا کارشناس امور ساختمانی مشورت کنید تا با راهنمایی‌های حرفه‌ای و قانونی، فرآیند دریافت گواهی پایان کار به‌طور مؤثر و بدون مشکلات جدی انجام شود.
گرفتن پایان کار ساختمان چقدر طول می کشد؟
در شرایط عادی، فرآیند صدور گواهی پایان کار برای یک ساختمان نوساز معمولا بین ۶ تا ۸ ماه به طول می‌انجامد. این مدت زمان به عواملی مانند تکمیل تمامی مراحل ساخت، تطابق ساختمان با مقررات و استانداردهای مربوطه و تکمیل مستندات قانونی وابسته است.
با این حال، برای ساختمان‌های قدیمی و کلنگی، مدت زمان دریافت گواهی پایان کار ممکن است به طور قابل توجهی افزایش یابد و به ۱ تا ۲ سال برسد. این امر به دلایل مختلفی مرتبط با وضعیت و ویژگی‌های خاص این نوع ساختمان‌ها است.
به طور خاص، ساختمان‌های قدیمی و کلنگی ممکن است نیاز به بررسی‌های گسترده‌تری از نظر کیفیت ساخت، تطابق با استانداردهای جدید و انجام اصلاحات ضروری داشته باشند. به علاوه، در مواردی که مستندات و مدارک مربوط به پایان کار ساختمان در گذشته موجود نباشد، فرآیند بررسی و تایید وضعیت ساختمان پیچیده‌تر و زمان‌برتر خواهد بود.
مدت زمان لازم برای اخذ گواهی پایان کار در ایران تحت تاثیر عوامل متعددی قرار دارد:
- پیچیدگی و متراژ ساختمان: هر چه ساختمان پیچیده‌تر و دارای متراژ بیشتری باشد، فرآیند بررسی مدارک و انجام بازدیدهای کارشناسی به زمان بیشتری نیاز دارد. این امر می‌تواند شامل ارزیابی دقیق‌تر کیفیت ساخت، بررسی تطابق با نقشه‌های اجرایی و تایید ویژگی‌های مختلف ساختمان باشد.
- عملکرد و نظم اداری شهرداری: سرعت عمل و نظم در انجام امور اداری نیز تاثیر زیادی بر مدت زمان صدور گواهی پایان کار دارد. شهرداری‌های مختلف ممکن است با سرعت و کارایی متفاوتی نسبت به انجام امور مربوط به صدور گواهی پایان کار عمل کنند، که این موضوع می‌تواند بر زمان مورد نیاز برای تکمیل فرآیند تأثیرگذار باشد.
در مجموع، در حالی که دریافت گواهی پایان کار برای ساختمان‌های نوساز در شرایط استاندارد به مدت زمان معقولی نیاز دارد، برای ساختمان‌های قدیمی و کلنگی ممکن است نیاز به وقت بیشتری باشد که به دلیل پیچیدگی‌های بیشتر و ضرورت بررسی‌های دقیق‌تر است.
قوانین حقوقی مربوط به الزام به اخذ پایان کار
در ادامه از این بخش به تمامی قوانین حقوقی مربوط به الزام به اخذ پایان کار اشاره می‌شود.
ماده ۱۰۰ مربوط به الزام به اخذ پایان کار چیست؟
ماده ۱۰۰ یکی از مواد قانونی مهم در زمینه مقررات و ضوابط ساخت و ساز ساختمان‌ها است که در نظام مهندسی و کنترل ساختمان ایران جایگاه ویژه‌ای دارد.
این ماده، به مجموعه مقررات و ضوابطی اطلاق می‌شود که بر اساس آنها پایان کار ساختمان صادر می‌شود و به تنظیم و نظارت بر روند ساخت و ساز کمک می‌کند.
مهم‌ترین نکات ماده ۱۰۰ به شرح زیر است:
- الزام به دریافت پایان کار پس از اتمام عملیات ساختمانی: دریافت گواهی پایان کار برای تمامی ساختمان‌ها پس از تکمیل عملیات ساختمانی الزامی است. این گواهی تأیید می‌کند که ساختمان مطابق با استانداردهای مقرر و بر اساس ضوابط و مقررات شهرداری ساخته شده است و به‌طور کلی، آماده استفاده و بهره‌برداری است.
- مطابقت با نقشه‌های مصوب و پروانه ساختمانی: تمامی ساختمان‌ها باید مطابق با نقشه‌های مصوب و پروانه ساختمانی صادره احداث شوند. هرگونه تغییر در نقشه‌های اجرایی یا پروانه ساختمانی باید با دریافت مجوزهای لازم از شهرداری انجام گیرد. تغییرات بدون مجوز می‌تواند مانع از صدور گواهی پایان کار شود.
- ضرورت اخذ مجوز برای تغییرات: هر گونه تغییر در نقشه یا پروانه ساختمانی، از جمله اضافه کردن بخش‌های جدید به ساختمان، نیازمند اخذ مجوز لازم از شهرداری است. این مجوز‌ها باید قبل از اجرای تغییرات دریافت شوند تا از ایجاد مشکلات قانونی و عدم صدور پایان کار جلوگیری شود.
- عدم رعایت ضوابط و مقررات ساختمانی: عدم رعایت ضوابط و مقررات تعیین شده در خصوص ساخت و ساز، می‌تواند مانع از صدور گواهی پایان کار شود. شهرداری‌ها به طور دقیق نظارت می‌کنند تا اطمینان حاصل شود که تمامی فعالیت‌های ساخت و ساز مطابق با قوانین و استانداردها انجام شده است.
- وجود نقص فنی یا ایمنی: در صورت وجود هرگونه نقص فنی یا ایمنی در ساختمان، صدور گواهی پایان کار ممکن نخواهد بود. این نقص‌ها باید قبل از درخواست پایان کار برطرف شوند تا تأییدیه نهایی صادر شود.
- پرداخت کلیه عوارض: کلیه عوارض مربوط به ساخت و ساز، که شامل عوارض شهرداری و سایر هزینه‌های قانونی است، باید قبل از دریافت گواهی پایان کار پرداخت شده باشد. این عوارض جزء شرایط ضروری برای صدور گواهی پایان کار هستند.
- مسئولیت رعایت مقررات: مسئولیت رعایت تمامی مقررات و ضوابط مربوط به ساخت و ساز بر عهده مالک ساختمان و شهرداری‌ها است. مالک باید از اجرای صحیح و مطابق با مقررات ساخت و ساز اطمینان حاصل کند، در حالی که شهرداری‌ها مسئول نظارت و بررسی‌های لازم برای تایید انطباق با مقررات هستند.
در مجموع، ماده ۱۰۰ به عنوان یکی از ارکان اصلی مقررات ساختمانی در ایران، نقش مهمی در فرآیند صدور گواهی پایان کار ایفا می‌کند و اطمینان از رعایت تمامی قوانین و استانداردهای ساختمانی را فراهم می‌آورد.
پایان کار ساختمان و گواهی عدم خلاف
در محدوده‌های شهری، پس از اتمام عملیات ساخت و ساز و احداث بنا، مالک ساختمان باید برای دریافت گواهی پایان کار از مرجعی که پروانه ساخت را صادر کرده است، یعنی شهرداری، اقدام نماید.
گواهی پایان کار، مدرکی است که تأیید می‌کند ساخت و ساز به طور کامل و مطابق با نقشه‌های مصوب و ضوابط شهرداری انجام شده و ساختمان آماده بهره‌برداری است. این گواهی معمولا شامل تاییدیه‌هایی از قبیل رعایت اصول فنی و ایمنی، انطباق با مجوزهای صادره و پرداخت کلیه عوارض و هزینه‌های قانونی است.
گواهی پایان کار تنها پس از اتمام کامل عملیات ساختمانی و اجرای تمامی مراحل مرتبط با ساخت و ساز صادر می‌شود. به عبارت دیگر، این مدرک تأیید می‌کند که ساختمان به‌طور کامل ساخته شده و آماده بهره‌برداری است.
بر خلاف گواهی پایان کار، گواهی عدم خلاف ممکن است زمانی که عملیات اجرایی ساختمان هنوز به پایان نرسیده است، صادر شود. این گواهی معمولاً در مراحل میانی ساخت و ساز درخواست می‌شود و هدف آن تأیید عدم وجود تخلفات از ضوابط و مقررات شهری تا آن زمان از ساخت است.
هدف از دریافت گواهی پایان کار تایید نهایی آماده بودن ساختمان برای بهره‌برداری است. این گواهی برای استفاده‌های نهایی از ساختمان، از جمله فروش یا انتقال مالکیت، و همچنین برای تأمین اعتبار قانونی ساختمان مورد نیاز است.
گواهی عدم خلاف معمولا توسط مالک برای ارائه به مراجع قانونی یا در روند نقل و انتقال املاک درخواست می‌شود. هدف از درخواست صدور گواهی عدم خلاف آن است که نشان دهد تا آن مرحله از ساخت و ساز، ساختمان مطابق با ضوابط و مقررات شهرداری ساخته شده است و هیچگونه تخلفی از مقررات شهری وجود ندارد.
برای دریافت گواهی پایان کار مالک باید مستندات کامل و مربوط به پایان عملیات ساختمانی، از جمله تأییدیه‌های فنی، ایمنی و پرداخت عوارض را ارائه دهد.
برای دریافت گواهی عدم خلاف مدارک مربوط به وضعیت فعلی ساخت و ساز و تأیید عدم تخلف از ضوابط شهری در مراحل میانی ساخت و ساز مورد نیاز است.
در نهایت، هر دو گواهی به طور کلی در فرآیند ساخت و ساز و نقل و انتقال املاک نقش مهمی دارند و ضروری است که در زمان مناسب و با ارائه مستندات مربوطه دریافت شوند تا از مشکلات قانونی و اجرایی جلوگیری شود.
صدور پایان کار ساختمان و تنظیم سند رسمی
صدور پایان کار ساختمان و تنظیم سند رسمی از موضوعات حیاتی و حائز اهمیت در فرآیند ساخت و ساز و معاملات ملکی محسوب می‌شود.
این فرآیندها، نه تنها به عنوان بخش نهایی و تکمیلی یک پروژه ساختمانی به شمار می‌آیند، بلکه ضامن صحت و قانونی بودن تمامی عملیات انجام شده در طی دوره ساخت و ساز هستند.
در مورد گواهی عدم خلاف و تنظیم سند رسمی برای انتقال مالکیت نیز باید دقت ویژه‌ای داشت. طبق مقررات جاری، مالک یک ساختمان می‌تواند در حین ساخت و ساز و پیش از اتمام کامل عملیات ساختمانی، گواهی عدم خلاف را از شهرداری یا سایر مراجع ذی‌صلاح دریافت نماید.
این گواهی به مالک اجازه می‌دهد که معاملات رسمی مربوط به نقل و انتقال مالکیت ساختمان را در دفاتر اسناد رسمی انجام دهد. این امر به این معنی است که مالک، حتی در میانه پروژه، می‌تواند سند رسمی انتقال مالکیت را تنظیم کند.
با این حال، باید توجه داشت که گواهی عدم خلاف تنها برای مدت محدودی، معمولاً شش ماه، اعتبار دارد. بنابراین، در صورت عدم انجام معامله در این بازه زمانی، نیاز به دریافت مجدد این گواهی خواهد بود.
در خصوص گواهی پایان کار، که به عنوان تاییدی بر اتمام عملیات ساختمانی و رعایت کامل مقررات و ضوابط شهری صادر می‌شود، بعضاً مشاهده می‌شود که این گواهی‌ها دارای تاریخ انقضا هستند، به طوری که در برخی گواهی‌ها ذکر شده که اعتبار آنها تنها به مدت یک سال است.
اما از نظر بسیاری از کارشناسان حقوقی و فنی، تعیین مدت اعتبار برای گواهی پایان کار چندان منطقی و درست به نظر نمی‌رسد، زیرا پایان کار به عنوان سندی دال بر اتمام یک فرآیند محسوب می‌شود و نباید مشمول محدودیت زمانی باشد.
براساس ردیف ۴۱ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی، اگر گواهی پایان کار دارای مدت اعتبار بوده و این مدت منقضی شده باشد، تنظیم سند رسمی با استفاده از این گواهی حتی پس از پایان اعتبار آن نیز بلامانع است و نیازی به استعلام مجدد از شهرداری وجود ندارد.
این موضوع بیانگر این است که گواهی پایان کار، به عنوان یک سند معتبر و قانونی، می‌تواند تا مدت‌ها پس از صدور نیز مورد استناد قرار گیرد، هرچند که از دیدگاه برخی از مقررات، دارای محدودیت زمانی باشد.
به طور کلی، این مقررات و رویه‌ها در راستای تسهیل و تنظیم صحیح فرآیندهای قانونی مرتبط با ساخت و ساز و معاملات ملکی تدوین شده‌اند و رعایت دقیق آنها می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی و فنی در آینده جلوگیری کند.
آیا با پایان کارهای مشروط یا دارای مدت اعتبار می‌توان سند انتقال تنظیم کرد؟
با توجه به مفاد تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها و بخشنامه شماره ۲۵/۵ مورخ ۱۵/۱/۷۶ اداره کل ثبت استان تهران، دفاتر اسناد رسمی در روند تنظیم اسناد قطعی ملکی موظف به مطالبه و اخذ گواهی پایان کار از شهرداری‌ها هستند.
این گواهی، که تأیید می‌کند ساختمان مطابق با ضوابط و مقررات شهرداری ساخته شده و آماده بهره‌برداری است، جزء مدارک ضروری برای ثبت و انتقال ملک به شمار می‌آید.
بر اساس تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها و بخشنامه یادشده، دفاتر اسناد رسمی موظفند پیش از تنظیم و ثبت اسناد قطعی ملک، گواهی پایان کار را از شهرداری دریافت کنند. این اقدام به‌منظور اطمینان از تطابق ساختمان با مقررات قانونی و تایید وضعیت قانونی ملک انجام می‌شود.
در برخی موارد، گواهی پایان کار ممکن است با قید محدوده زمانی مشخص و یا محدودیت‌های خاصی از طرف شهرداری صادر شود.
با این حال، این قیدهای زمانی یا محدودیت‌ها نباید مانعی برای تنظیم سند قطعی و انتقال رسمی ملک در دفاتر اسناد رسمی به وجود آورد. به عبارت دیگر، حتی اگر گواهی پایان کار با قید اعتبار زمانی معین صادر شود، این امر به هیچ عنوان مانع از انجام معاملات رسمی و تنظیم سند نخواهد بود.
با یک بار صدور گواهی پایان کار، حتی اگر این گواهی شامل قید مدت اعتبار یا محدودیت‌های خاص باشد، امکان انجام نقل و انتقال رسمی و تنظیم سند قطعی در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد. این بدان معناست که گواهی پایان کار به‌عنوان مدرک قانونی معتبر برای ثبت رسمی ملک به کار می‌رود و تنظیم سند قطعی بر اساس آن امکان‌پذیر است.
در فرآیند تنظیم سند قطعی، دفاتر اسناد رسمی نیاز به اطمینان از صحت و کامل بودن مدارک مربوط به ملک دارند. از جمله این مدارک، گواهی پایان کار است که باید به طور رسمی از شهرداری دریافت شده باشد. با وجود قیدهای ممکن در گواهی پایان کار، این مدرک همچنان به‌عنوان مبنای قانونی معتبر برای تنظیم سند و انتقال رسمی ملک پذیرفته می‌شود.
در نتیجه، با در نظر گرفتن مقررات قانونی و بخشنامه‌های مربوطه، گواهی پایان کار، حتی با قید مدت اعتبار یا محدودیت‌های خاص، به‌عنوان پیش‌نیاز مهم و معتبر برای انجام نقل و انتقالات رسمی و تنظیم اسناد قطعی در دفاتر اسناد رسمی به شمار می‌آید.
استعلام از شهرداری در خصوص پایان کار ساختمان
چنانچه به درخواست متعاملین، دفترخانه اسناد رسمی از شهرداری استعلامی در خصوص وضعیت گواهی پایان کار ساختمان انجام دهد و شهرداری طی مدت بیست روز از تاریخ دریافت درخواست، پاسخی مبنی بر صدور گواهی پایان کار یا اعلام وضعیت ساختمان ارسال نکند، وفق ماده ۲ قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، اقدامات زیر باید انجام شود:
- عدم پاسخ شهرداری: در صورتی که شهرداری به‌دلیل عدم ارسال پاسخ طی بیست روز از تاریخ صدور گواهی وصول درخواست، بدون ذکر علت و دلیل، از صدور گواهی پایان کار یا اعلام وضعیت ساختمان اقدام ننماید، دفترخانه موظف است مطابق با مقررات قانونی اقدام کند.
- اطلاع‌رسانی به منتقل‌الیه: در این وضعیت، دفترخانه باید منتقل‌الیه (خریدار یا طرف دیگر معامله) را از آثار و تبعات قانونی تنظیم سند رسمی بدون گواهی پایان کار مطلع کند. این اطلاع‌رسانی شامل توضیح درباره عدم دریافت گواهی پایان کار و تبعات قانونی و حقوقی آن برای طرفین معامله است.
- تنظیم سند رسمی انتقال: پس از اطلاع‌رسانی به منتقل‌الیه و تأکید بر عدم دریافت گواهی پایان کار، دفترخانه می‌تواند نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال ملک اقدام نماید. این اقدام به معنای تنظیم سند رسمی در شرایطی است که گواهی پایان کار یا گواهی عدم خلاف به‌دلیل عدم پاسخ شهرداری در دسترس نیست.
این رویه به منظور تسهیل و تسریع در تنظیم اسناد رسمی و جلوگیری از بروز تاخیرهای غیر ضروری در فرآیند معاملات ملکی تدوین شده است.
با این حال، تنظیم سند رسمی در غیاب گواهی پایان کار باید با دقت انجام شود و طرفین معامله از وضعیت قانونی ملک و هرگونه تبعات آن آگاه باشند.
تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
تبصره ۸ ـ (اصلاحی ۱۳۵۸) و الزامات دفاتر اسناد رسمی در مورد گواهی پایان کار و گواهی عدم خلاف
بر اساس تبصره ۸ (اصلاحی ۱۳۵۸) از قانون شهرداری‌ها، دفاتر اسناد رسمی در فرآیند تنظیم و ثبت معاملات قطعی ملک ملزم به رعایت موارد زیر هستند:
الزام بررسی گواهی پایان کار و گواهی عدم خلاف
دفاتر اسناد رسمی موظفند پیش از انجام هرگونه معامله قطعی در مورد ساختمان‌ها، گواهی پایان کار ساختمان را از شهرداری دریافت و بررسی کنند. این گواهی تأیید می‌کند که ساختمان مطابق با نقشه‌های مصوب و ضوابط شهرداری ساخته شده و آماده بهره‌برداری است.
در مورد ساختمان‌های ناتمام که هنوز عملیات ساخت و ساز در آنها کامل نشده است، دفاتر اسناد رسمی باید گواهی عدم خلاف را تا تاریخ انجام معامله بررسی کنند. این گواهی تأیید می‌کند که ساختمان تا آن تاریخ مطابق با مقررات شهرداری ساخته شده و تخلفی در آن وجود ندارد.
مراتب این بررسی‌ها باید در سند تنظیمی قید شود تا وضعیت قانونی ساختمان در زمان معامله به طور دقیق ثبت و مشخص گردد.
استثنائات برای ساختمان‌های قبل از تصویب قانون
ساختمان‌هایی که پیش از تصویب قانون ۶ تبصره الحاقی به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها (۱۳۵۵) معامله شده‌اند: اگر معامله پیش از تصویب این قانون انجام گرفته و ملک از مالک اولیه خارج شده باشد، و در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نشود، نیازی به ارائه گواهی عدم خلاف یا گواهی پایان کار نیست.
در این شرایط، معامله با ثبت و تصریح وضعیت فعلی ملک در سند انجام شده بلامانع است.
ساختمان‌هایی که پیش از تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده‌اند: در صورتی که ساختمان قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده باشد و اضافه بنای جدیدی به آن افزوده نشده باشد، و مدارک و اسناد نشان‌دهنده ساخت بنا پیش از تصویب طرح جامع شهر باشد، تنظیم و ثبت سند مالکیت با قید و تصریح این مراتب در سند، مجاز و قانونی است.
این تبصره به منظور ساماندهی و نظارت دقیق بر معاملات ملکی و تامین حقوق طرفین معامله تدوین شده است. با رعایت این الزامات، دفاتر اسناد رسمی می‌توانند از صحت و انطباق ساخت و ساز با مقررات قانونی اطمینان حاصل کنند و از بروز مشکلات قانونی در معاملات ملکی جلوگیری نمایند.
تبصره ۹ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
- معافیت ساختمان‌های دارای پروانه قبل از تصویب نقشه جامع شهر: بر اساس اصلاحیه ۲۷/۶/۱۳۵۸، ساختمان‌هایی که پروانه ساختمان آنها پیش از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است، از شمول تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری معاف می‌باشند.
به عبارت دیگر، این ساختمان‌ها نیازی به رعایت مقررات و ضوابط مندرج در تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها که به مسائلی نظیر گواهی پایان کار و گواهی عدم خلاف مربوط می‌شود، ندارند.
این معافیت به دلیل تاریخ صدور پروانه قبل از تصویب نقشه جامع شهر به منظور سهولت در فرایندهای مربوط به این دسته از ساختمان‌ها در نظر گرفته شده است.
- آیین‌نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد: در خصوص فرآیند اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی، آیین‌نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد مصوب سال ۱۳۸۶ نقشی کلیدی و راهگشا ایفا می‌کند.
به موجب ماده ۳ این آیین‌نامه، دفاتر اسناد رسمی در انجام وظایف خود ملزم به رعایت مقررات و الزامات مندرج در تبصره ۸ اصلاحی ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها هستند.
این تبصره به دفاتر اسناد رسمی تکلیف می‌کند که قبل از تنظیم سند انتقال املاک، باید گواهی پایان کار یا گواهی عدم خلاف را بررسی کرده و شماره آن را در سند قید کنند. این الزامات شامل موارد زیر است:
- ساختمان‌های تکمیل شده: ارائه و بررسی گواهی پایان کار از شهرداری.
- ساختمان‌های نیمه‌تمام: ارائه و بررسی گواهی عدم خلاف از شهرداری که تأیید می‌کند تا تاریخ صدور گواهی، ساختمان مطابق با مقررات شهرداری بوده است.
رعایت این مقررات در دفاتر اسناد رسمی به‌منظور تضمین تطابق وضعیت ساختمان با مقررات قانونی و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی در فرآیندهای انتقال ملک ضروری است.
این الزامات به دفاتر اسناد رسمی کمک می‌کند تا وضعیت قانونی ساختمان را به دقت بررسی کرده و در سند رسمی معامله به درستی ثبت کنند.
- الزامات دفاتر اسناد رسمی: مطابق با تبصره قانونی مربوطه، دفاتر اسناد رسمی موظف هستند که قبل از انجام معامله قطعی در خصوص ساختمان‌ها، گواهی پایان کار ساختمان را برای ساختمان‌های تکمیل شده و گواهی عدم خلاف برای ساختمان‌های ناتمام، که به تایید شهرداری صادر شده است، ملاحظه کرده و مراتب را در سند رسمی قید نمایند.
این الزام به منظور تضمین این است که وضعیت قانونی و فنی ساختمان قبل از معامله به‌دقت بررسی شده و سند انتقال به‌درستی تنظیم شود.
- معافیت‌ها برای ساختمان‌های قبلی: برای ساختمان‌هایی که پیش از تصویب قانون ۶ تبصره الحاقی به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها معامله شده و از مالک اولیه منتقل شده است، در صورتی که معامله جدید شامل کل پلاک نباشد، یعنی تنها بخشی از پلاک مورد معامله قرار گیرد، نیاز به ارائه گواهی پایان کار یا گواهی عدم خلاف نمی‌باشد.
در این حالت، با ثبت و تصریح وضعیت ملک در سند معامله، تنظیم سند انتقال بلامانع است. این معافیت به منظور تسهیل فرآیندهای حقوقی و معاملاتی در شرایط خاصی که شامل کل ملک نمی‌شود، در نظر گرفته شده است.
- ساختمان‌های قبل از تصویب نقشه جامع شهر: در مورد ساختمان‌هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ساخته شده‌اند، اگر اضافه بنای جدیدی به ساختمان اضافه نشده باشد و مدارک و اسناد موجود نشان‌دهنده ایجاد بنا قبل از تاریخ تصویب طرح جامع شهر باشد، تنظیم معامله بدون نیاز به گواهی پایان کار یا گواهی عدم خلاف مجاز است.
در این وضعیت، ثبت و تصریح این موارد در سند مالکیت کافی است و مانع قانونی برای انجام معامله وجود نخواهد داشت.
- الزامات شهرداری در خصوص استعلام: طبق قانون تسهیل تنظیم اسناد، شهرداری موظف است که به هنگام تقاضای ذینفع یا ارائه استعلام از دفتر اسناد رسمی، گواهی وصول تقاضا یا استعلام را که حاوی پلاک ثبتی ملک مورد استعلام است، به مراجع مربوطه تسلیم نماید.
شهرداری باید حداکثر ظرف ۲۰ روز از تاریخ صدور، پاسخ لازم را ارائه کرده و از این طریق اقدامات مربوط به تنظیم سند را تسهیل نماید.
دعوای الزام به اخذ پایان کار
دعوای الزام به اخذ پایان کار دارای نکات مهمی مانند شرایط طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان، نحوه ثبت دادخواست الزام به اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی، لایحه دفاعیه الزام به اخذ پایان کار، مدارک و مراحل دعوای الزام به اخذ پایان کار است که در ادامه به طور کامل آن ها را توضیح می‌دهم.
شرایط طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان
برای طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان، باید چندین شرط اساسی وجود داشته باشد تا ذینفع بتواند از طریق دادگاه به حق و حقوق خود دست یابد. این شرایط به شرح زیر است:
- وجود تعهدات قانونی و قراردادی: نخستین شرط مهم این است که سازنده یا مالک ساختمان باید به تعهدات قانونی و قراردادی خود عمل کرده باشد. به عبارت دیگر، اگر سازنده یا مالک به دلیل بدهی به شهرداری، تخلفات ساختمانی، یا دیگر دلایل مشابه، از اخذ پایان کار خودداری کرده باشد، ذینفع می‌تواند دعوای الزام به اخذ پایان کار را اقامه کند.
- عدم اجرای تعهدات طرف مقابل: اگر خریدار یا مالک، به تعهدات خود، نظیر پرداخت وجه طبق قرارداد، عمل نکرده باشد، و این عدم وفای به عهد موجب شده که سازنده یا فرد مسئول از پیگیری اخذ پایان کار خودداری کند، در این صورت ذینفع نمی‌تواند طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار را مطرح کند. در چنین شرایطی، تا زمانی که تعهدات مالی یا دیگر تعهدات طرفین قرارداد انجام نشود، طرح دعوا به نتیجه نخواهد رسید.
- صدور ناعادلانه یا غیر موجه گواهی پایان کار توسط شهرداری: در برخی موارد، شهرداری ممکن است به دلایل غیر موجه یا نادرست، گواهی پایان کار را صادر نکند. در این حالت، ذینفع می‌تواند از طریق دادگاه، الزام شهرداری به صادر کردن گواهی پایان کار را درخواست کند.
به طور کلی، اقامه دعوای الزام به اخذ پایان کار نیازمند آن است که تمام تعهدات قانونی و قراردادی طرفین به درستی اجرا شده و هیچ گونه مانع موجهی برای صدور پایان کار وجود نداشته باشد. در غیر این صورت، طرح دعوا ممکن است با مشکل مواجه شود.
ثبت دادخواست الزام به اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی
ثبت دادخواست الزام به اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی یک فرآیند قانونی است که به منظور درخواست از دادگاه برای الزام طرف مقابل به انجام تعهدات مربوط به اخذ گواهی پایان کار و تنظیم سند رسمی صورت می‌گیرد. در ادامه، مراحل و نکات مهم این فرآیند توضیح داده می‌شود:
مراحل ثبت دادخواست الزام به اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی
- جمع‌آوری مستندات و مدارک لازم
- سند مالکیت: اصل و کپی سند مالکیت ملک که نشان‌دهنده حق مالکیت خواهان است.
- مدارک هویتی: شناسنامه و کارت ملی خواهان و خوانده (در صورت لزوم).
- قراردادها: نسخه‌های مربوط به قرارداد پیش‌فروش، بیع، مشارکت در ساخت و یا سایر قراردادهای مرتبط.
- گواهی‌های پرداخت: فیش‌های پرداختی مربوط به عوارض شهرداری و مالیات‌های مرتبط.
- مدارک ثبتی و پایان کار: اگر موجود است، مدارک مربوط به پایان کار و هرگونه مستندات مرتبط با شهرداری.
- تنظیم دادخواست: محتوای دادخواست: دادخواست باید شامل اطلاعات زیر باشد:
- اطلاعات هویتی طرفین: نام، آدرس، کد ملی، و مشخصات کامل خواهان و خوانده.
- شرح خواسته: توضیح دقیق اینکه خواهان از دادگاه چه درخواستی دارد، شامل الزام خوانده به اخذ گواهی پایان کار و تنظیم سند رسمی.
- دلایل و مستندات: دلایل قانونی و مستندات حمایتی که نیاز به الزام خوانده به انجام تعهدات را اثبات می‌کند.
- امضاء و تاریخ: دادخواست باید به امضاء خواهان و تاریخ‌گذاری شود.
- تقدیم دادخواست به دادگاه
- دادگاه صالح: دادخواست باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک یا محل سکونت خوانده (بسته به قوانین محلی) ارائه شود.
- ثبت دادخواست: دادخواست به دفتر دادگاه تقدیم شده و پس از ثبت، شماره دادخواست و تاریخ پذیرش به خواهان داده می‌شود.
- بررسی و رسیدگی دادگاه
- تشکیل جلسه رسیدگی: دادگاه بر اساس دادخواست و مستندات، جلسه رسیدگی را تشکیل می‌دهد.
- اطلاع‌رسانی به طرفین: طرفین دعوی باید از تاریخ و محل جلسات رسیدگی مطلع شوند و در جلسات دادگاه حضور یابند.
- صدور حکم
-
- حکم دادگاه: پس از بررسی مستندات و دلایل طرفین، دادگاه حکم خود را صادر می‌کند که می‌تواند شامل الزام خوانده به اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی باشد.
- اجرا: در صورت صدور حکم به نفع خواهان، برای اجرای حکم و دریافت پایان کار، خواهان می‌تواند تقاضای صدور اجراییه نماید.
برای اطمینان از صحت تنظیم دادخواست و ارائه مستندات لازم، مشاوره با وکیل متخصص توصیه می‌شود. با پیروی از این مراحل و نکات، می‌توان به‌طور مؤثر دادخواست الزام به اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی را ثبت و پیگیری کرد.
لایحه دفاعیه الزام به اخذ پایان کار
لایحه دفاعیه در دعوی الزام به اخذ پایان کار ساختمان، مستند به اصول حقوقی و آیین دادرسی، ابزاری است که خوانده (شخصی که علیه او دعوی مطرح شده است) می‌تواند برای دفاع از خود در دادگاه استفاده کند.
نگارش و تنظیم لایحه باید با دقت و رعایت تمامی جوانب قانونی انجام شود تا به درستی بتواند پاسخگوی ادعاها و درخواست‌های خواهان (شخصی که دعوی را مطرح کرده است) باشد.
لایحه دفاعیه باید به دقت به درخواست‌های مطرح شده در دادخواست پاسخ دهد. باید مشخص شود که خواهان بر چه مبنای قانونی یا قراردادی از خوانده الزام به اخذ پایان کار را درخواست کرده است و آیا این درخواست مستند به دلایل و مستندات معتبر است یا خیر.
دفاعیات باید بر اساس مستندات و مدارک قانونی صحیح و معتبر باشد. این مستندات می‌تواند شامل قراردادها، صورتجلسات، مکاتبات با شهرداری، و هر نوع سند دیگری باشد که نشان‌دهنده عدم تخلف یا وجود موانع قانونی برای اخذ پایان کار است.
ممکن است دلایلی قانونی وجود داشته باشد که مانع از اخذ پایان کار شده باشد، مانند عدم رعایت مقررات ساختمانی، بدهی به شهرداری، یا نقص در مستندات مورد نیاز. لایحه دفاعیه باید این ایرادات را به دقت شناسایی کرده و به آنها پاسخ دهد.
دفاعیه باید بر اساس قوانین جاری و رویه‌های قضائی تنظیم شود. باید به قوانین مربوط به پایان کار ساختمان و سایر مقررات مربوطه استناد شود.
از آنجا که تنظیم لایحه دفاعیه یک فرآیند حقوقی پیچیده است، مشاوره و کمک از وکیل با تجربه در زمینه قراردادهای پیمانکاری و دعاوی مربوط به پایان کار ساختمان می‌تواند بسیار مؤثر باشد. وکیل متخصص می‌تواند نه تنها در تنظیم لایحه دفاعیه کمک کند بلکه به ارائه راهنمایی‌های لازم در مورد چگونگی دفاع از حقوق و منافع خوانده نیز بپردازد.
در نتیجه، لایحه دفاعیه الزام به اخذ پایان کار باید به گونه‌ای تنظیم شود که به طور جامع و دقیق به تمامی ادعاهای خواهان پاسخ دهد و از منافع قانونی خوانده به نحو احسن دفاع کند.
مراحل دعوای الزام به اخذ پایان کار
پس از ثبت دادخواست دعوای الزام به اخذ پایان کار، مراحل قانونی زیر به ترتیب برای پیگیری و حل و فصل پرونده در دادگاه صورت می‌گیرد:
- حضور طرفین در دادگاه و ارائه مستندات: پس از ثبت دادخواست، طرفین دعوا باید در تاریخ‌های تعیین‌شده به دادگاه حاضر شوند. در این جلسه، هر یک از طرفین فرصت دارند تا توضیحات خود را ارائه دهند و مدارک و مستندات لازم برای دفاع از خود را به دادگاه ارائه کنند. این مرحله مهم است زیرا مستندات و شواهد ارائه‌شده می‌تواند تأثیر زیادی بر نتیجه پرونده داشته باشد.
- انجام بررسی‌های لازم توسط دادگاه: دادگاه پس از دریافت توضیحات و مدارک از طرفین، اقدام به بررسی دقیق پرونده می‌کند. این بررسی شامل تحلیل مستندات، ارزیابی دلایل و شواهد، و همچنین استماع اظهارات شاهدان در صورت لزوم است. هدف از این مرحله این است که دادگاه تمامی جوانب و نکات پرونده را مورد بررسی قرار دهد تا تصمیم عادلانه و دقیقی اتخاذ کند.
- صدور حکم قطعی توسط دادگاه: پس از پایان بررسی‌ها و رسیدگی به تمامی جوانب پرونده، دادگاه حکمی صادر می‌کند. این حکم می‌تواند به الزام خوانده به اخذ پایان کار ساختمان، یا رد دعوی، یا اتخاذ تصمیمات دیگر بستگی داشته باشد. حکم صادرشده باید به طور کامل و روشن به طرفین ابلاغ شود.
- تقاضای صدور اجراییه: پس از دریافت حکم قطعی، خواهان (شخصی که دعوی را مطرح کرده است) می‌تواند از دادگاه تقاضای صدور اجراییه کند. اجراییه حکم به معنای صدور دستوری است که به مراجع اجرایی (معمولا دادگستری) ابلاغ می‌شود تا حکم دادگاه به مرحله اجرا درآید.
- ارسال ابلاغیه به متعهد و تعیین مهلت اجرای رای: با صدور اجراییه، دادگاه موظف است ابلاغیه‌ای به متعهد (خوانده) ارسال کند و مهلت معینی برای اجرای حکم تعیین نماید. این مدت معمولاً بین ۱۰ تا ۳۰ روز است و در این مدت، متعهد باید اقدامات لازم را برای اجرای حکم دادگاه انجام دهد.
- اقدامات در صورت عدم اجرای حکم: اگر متعهد در مدت تعیین‌شده اقدام به اجرای حکم نکرد، ذینفع (شخصی که به نفع او حکم صادر شده است) یا فرد سومی که به موجب قانون حق دارد، می‌تواند بر اساس ماده ۴۷ قانون مدنی، اقدام به اجرای حکم کند. در این صورت، ذینفع می‌تواند پس از اخذ پایان کار ساختمان، تمامی مخارج و هزینه‌های مربوط به اجرای حکم را از خوانده یا همان متعهد دریافت کند.
به طور کلی، پیگیری مراحل دعوای الزام به اخذ پایان کار نیازمند دقت و رعایت مراحل قانونی و اجرایی است تا حقوق ذینفع به نحو احسن تأمین گردد و تصمیمات دادگاه به درستی اجرا شود.
مدارک لازم جهت طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار چیست؟
برای اقامه دعوای الزام به اخذ پایان کار، ارائه مدارک مستند و دقیق به دادگاه از اهمیت بالایی برخوردار است. این مدارک باید به طور کامل و صحیح تهیه شده و شامل موارد زیر باشد:
یکی از مهم‌ترین مدارک، اصل سند مالکیت ملک است که باید به دادگاه ارائه شود. سند مالکیت به عنوان اثبات کننده حقوق مالکانه بر ملک، نشان‌دهنده این است که فرد خواهان یا درخواست‌کننده، مالک قانونی ملک مورد نظر است و از این حیث، حق طرح دعوا را دارد.
مدارک هویتی فرد خواهان و یا وکیل قانونی او نیز باید به دادگاه ارائه شود. این مدارک شامل شناسنامه و کارت ملی هستند. ارائه این مدارک برای شناسایی هویت اشخاص و تأیید اهلیت آنها در طرح دعوا الزامی است.
برای اثبات عدم وجود بدهی‌های مالی به شهرداری، لازم است فیش‌های تسویه حساب عوارض و نوسازی ملک ارائه شود. این مدارک نشان‌دهنده این است که تمامی عوارض و مالیات‌های مربوط به ملک به‌طور کامل پرداخت شده و هیچگونه بدهی معوقه‌ای وجود ندارد که مانع از اخذ پایان کار شود.
لازم است قراردادهای مربوط به ملک که میان طرفین دعوا منعقد شده است، به دادگاه ارائه شود. این قراردادها ممکن است شامل مبایعه‌نامه، قولنامه، قرارداد مشارکت در ساخت و ساز و سایر توافقات قانونی مربوط به ملک باشد.
این مستندات به دادگاه کمک می‌کند تا بررسی کند که تعهدات قانونی و قراردادی طرفین به درستی اجرا شده است و در نتیجه، حقوق قانونی خواهان در زمینه اخذ پایان کار مورد ارزیابی قرار گیرد.
تامین و ارائه این مدارک به دادگاه، به تسریع و دقت در رسیدگی به دعوا کمک کرده و اطمینان حاصل می‌کند که پرونده بر اساس مستندات کامل و معتبر بررسی می‌شود.
با توجه به اهمیت این مدارک، توصیه می‌شود که پیش از طرح دعوا، تمامی مدارک به دقت جمع‌آوری و آماده‌سازی شده و در صورت نیاز، با مشاوره و راهنمایی از وکیل متخصص در امور ملکی و دعاوی مرتبط، اقدام گردد.
هزینه دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان
در ارتباط با دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان، یکی از مسائل مهم که باید به آن توجه ویژه‌ای شود، هزینه‌های مربوط به طرح و پیگیری دعوی است. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های دادرسی و سایر مخارج قانونی است که برای بررسی و رسیدگی به دعوی در دادگاه ضروری می‌باشند.
- تعرفه خدمات قضایی: هزینه دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان، هر ساله بر اساس تعرفه‌های خدمات قضایی که توسط مراجع قضائی و قانونی تعیین می‌شود، مشخص می‌گردد. این تعرفه‌ها ممکن است به صورت سالانه و با توجه به تغییرات اقتصادی و نیازهای قضائی به‌روزرسانی شوند. بنابراین، هزینه‌های مرتبط با طرح دعوی می‌تواند از سالی به سال دیگر متفاوت باشد و بر اساس تعرفه‌های جدید تعیین شود.
- میزان هزینه و پرداخت‌کننده آن: هزینه‌های مرتبط با دعوای الزام به اخذ پایان کار، بسته به نوع و پیچیدگی دعوی متفاوت خواهد بود. این هزینه‌ها به طور کلی شامل هزینه‌های دادرسی، حق‌الوکاله و سایر مخارج قانونی است که برای پیگیری و رسیدگی به دعوی ضروری است. پرداخت این هزینه‌ها بر عهده خواهان یا همان ذینفع است، که باید پیش از طرح دعوی و در طی فرآیند دادرسی، این هزینه‌ها را پرداخت نماید.
- امکان درخواست هزینه‌ها از متعهد: پس از صدور حکم و در صورتی که دعوی به نفع خواهان پایان یابد، وی می‌تواند با ارائه دادخواست تقدیمی به دادگاه، درخواست بازپرداخت تمامی مخارج قانونی و هزینه‌های دادرسی را از متعهد یا خوانده نماید. این موضوع به‌ویژه زمانی اهمیت دارد که حکم دادگاه به الزام متعهد به پرداخت هزینه‌ها و یا تأمین هزینه‌های مورد نیاز پرداخته باشد.
- درخواست اعسار از پرداخت هزینه‌ها: اگر خواهان به دلایلی مالی قادر به پرداخت هزینه‌های دادرسی نباشد، می‌تواند تقاضای اعسار از پرداخت هزینه‌های دادرسی کند. اعسار به معنای عدم توانایی مالی برای پرداخت هزینه‌هاست و خواهان باید با ارائه مستندات و مدارک مالی به دادگاه، وضعیت مالی خود را اثبات کند. در صورت پذیرش درخواست اعسار، دادگاه ممکن است هزینه‌های دادرسی را کاهش داده یا از پرداخت آنها معاف کند.
نمونه رای الزام به اخذ پایان کار
شعبه ۱۵۰ دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید محلاتی تهران
پرونده کلاسه ….. ۹۴۰۹۹۸۰۲ شعبه ۱۵۰ دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید محلاتی تهران تصمیم نهایی شماره ….. ۹۵۰۹۹۷۰۲
خواسته ها:
- مطالبه خسارت
- الزام به اخذ پایان کار
- الزام به تنظیم سند رسمی ملک
رای دادگاه
در … با وکالت آقای…. به طرفیت ۱- آقای غ. به خواسته الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ملک به پلاک ثبتی …../۴۴۱۸ و اخذ پایان کار به انضمام خسارت وجه التزام قراردادی از توجه به جمیع اوراق و محتویات پرونده نظر به اینکه حسب پاسخ استعلام ثبتی به عمل آمده از ثبت جنوب شرق تهران به شما …۳۲ – ۹/۱۱/۹۴ خواندگان مالک رسمی پلاک ثبتی یاد شده می باشد که آن را طی سند عادی شماره …۱۰۱ مورخ ۱۱/۳/۹۳ به خواهان واگذار کرده است و نظر به اینکه خواندگان هیچگونه دفاعی به عمل نیاوردند
لذا دعوی مطروحه وارد و ثابت تشخیص و به استناد مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی حکم به محکومیت خواندگان به تنظیم سند رسمی و اخذ پایان کار پلاک مذکور و خوانده ردیف اول به خسارت روزانه مبلغ ۵۰۰۰۰۰۰۰۰ ریال از ۲۷/۱/۹۴ لغایت اجرای دادنامه و پرداخت مبلغ ۵۶۱۰۰۰۰ ریال هزینه دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
نمونه دادخواست الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی
خواهان: …
خوانده: ۱- … ۲- …
شرح دادخواست، ادله و مستندات دعوا:
- الزام به تنظیم سند رسمی ملک (تنظیم سند رسمی یک باب آپارتمان … از پلاک ثبتی … بخش … تهران مقوم به … ریال ارزش منطقه ای ملک …)
- الزام به اخذ پایان کار (الزام به اخذ پایان کار یک باب آپارتمان … از پلاک ثبتی … بخش …. تهران مقوم به … ریال ارزش منطقه ای ملک …)
- الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی (الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی یک باب آپارتمان … از پلاک ثبتی … بخش … تهران
- مطالبه خسارت دادرسی
دلایل و منضمات:
۱- تحقیقات محلی ۲- معاینه محلی ۳- درخواست جلب نظر کارشناس ۴- فرم ارزش منطقه ای ملک مورخ … ۵- مبایعه نامه ۶- تقسیم نامه مورخ … ۶- صورتجلسه توافق تکمیل پروژه ساختمان ۷-نظریه کارشناسی رسمی دادگستری به شماره … مورخ …
دادخواست بدوی:
ریاست محترم دادگاه عمومی تهران احتراما به استحضار می رساند:
به موجب قرارداد تنظیمی مورخ … و دو فقره تقسیم نامه مورخ … و … اینجانب یک واحد آپارتمان واقع در … حوزه ثبتی تهران به مساحت … از خوانده ردیف اول خریداری و علیرغم اینکه به حسب توافق به عمل آمده مقرر بوده مشارالیه با حضور در دفترخانه اسناد رسمی نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نماید لیکن از انجام تعهد خود امتناع و درخواست مکرر از ایشان اثری نداشته است لذا از آن مرجع محترم تقاضا دارد با توجه به دلایل و منضمات دادخواست تقدیمی نسبت به رسیدگی و صدور حکم مقتضی به شرح ستون خواسته از محضر عالی استدعا می گردد.
رای دادگاه:
نصوص دادخواست … با وکالت خانم *** به طرفیت خانم ها و آقایان … به خواسته الزام به تنظم سند رسمی ملک و الزام به اخذ پایان کار و تسلیم مبیع و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و مطالبه خسارات دادرسی نظر به شرح دادخواست تقدیمی و اظهارات خواهان در جلسه دادرسی مبنی بر اینکه ملک موصوف را از خوانده … خریداری نموده و تعدادی از خواندگان مالکین مشاع در پلاک … تهران می باشند و سپس با توافق مالکین و خریداران ملک مورد معامله را با واحد جنوب شرقی در طبقه دوم مبادله و معاوضه نموده اند خواندگان حاضر در جلسه رسیدگی به اتفاق اظهارات خواهان را تایید نموده اند دادگاه با توجه به احراز مالکیت تعدادی از خواندگان در پلاک فوق و مصون ماندن مستندات خواهان از هرگونه ایراد علی ایحال نظر به مراتب و مستند به مواد ۱۰ و ۳۶۲ و ۲۱۹ و ۱۲۷۵ از قانون مدنی و ماده ۲۲ از قانون ثبت اسناد و املاک کشور و ۵۱۵ و ۵۱۹ از ق.آ.د.م حکم به الزام خواندگان به نامان … به حضور در دفترخانه اسناد رسمی ملک مزبور از پلاک ثبتی فوق به نام خواهان و نیز حکم به الزام خوانده ردیف اول به تحویل مبیع و اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و نیز پرداخت خسارات
دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می‌گردد در خصوص سایر خواندگان نظر به عدم توجه دعوا به ایشان و عدم وجود رابطه قراردادی مشارالیهم با خواهان و نیز عدم مالکیت آنها در پلاک اعلامی مستند به بند ۴ از ماده ۸۴ و ماده ۸۹ ناظر به آن از ق.آ.د.م مرقوم قرار رد دعوی صادر می گردد.
به تاریخ … پرونده کلاسه … در وقت فوق العاده تحت نظر به محتویات آن به شرح ذیل رأی اصلاحی صادر می‌گردد.
نکات مربوط به تنظیم و نوشتن دادخواست الزام به اخذ پایان کار ، تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی
مالکیت به عنوان یکی از حقوق بنیادی و اساسی هر فرد در جامعه، اهمیت زیادی دارد و باید به طور کامل و رسمی به رسمیت شناخته شود.
این حق به مالک این امکان را می‌دهد که در اموال و املاک خود تصرف کند و از آنها استفاده نماید، به شرط آن که این تصرفات و استفاده‌ها با اصول شرع، قوانین جاری کشور، و نظم عمومی سازگار بوده و حقوق دیگران را نقض نکند.
در واقع، حق مالکیت به فرد اجازه می‌دهد که به طور قانونی و مطابق با مقررات، از اموال خود بهره‌برداری کرده و از آنها به نفع خود استفاده کند.
آثار حق مالکیت
آثار حق مالکیت شامل موارد متعددی است که به شرح زیر می‌باشد:
- انتقال مالکیت: مالکیت به فرد این امکان را می‌دهد که به طور قانونی اموال و املاک خود را به دیگران منتقل کند. این انتقال می‌تواند شامل فروش، صلح، یا هر نوع تغییر مالکیت دیگری باشد که بر اساس توافقات و قراردادهای قانونی صورت می‌گیرد.
- فروش مال: یکی از جنبه‌های بارز مالکیت، امکان فروش مال به دیگران است. این عمل مستلزم وجود مدارک قانونی است که اثبات کند فروشنده به طور قانونی مالک مال است و مجاز به انجام معامله می‌باشد.
- صلح یا اجاره دادن مال: مالک همچنین می‌تواند اموال و املاک خود را صلح کند یا به دیگران اجاره دهد. این اقدامات نیز تحت تأثیر حق مالکیت بوده و باید به صورت قانونی و با رعایت قوانین و مقررات مربوطه انجام شود.
ضرورت وجود سند مالکیت
برای تحقق و اثبات این آثار، فرد مالک نیاز به سند مالکیت دارد که به عنوان مدرکی معتبر، مالکیت او را ثابت کند. این سند به مالک این امکان را می‌دهد که به دیگران نشان دهد او به طور قانونی و رسمی مجاز به انجام اقدامات مختلف نظیر فروش، انتقال، یا اجاره مال است.
بدون وجود این سند، اثبات مالکیت و انجام معاملات مربوط به مال، ممکن است با مشکلات قانونی مواجه شود و حقوق مالک به درستی مورد تأیید قرار نگیرد.
بنابراین، سند مالکیت نه تنها به عنوان مدرک رسمی و قانونی برای اثبات مالکیت عمل می‌کند، بلکه به فرد این اطمینان را می‌دهد که قادر به انجام اقدامات قانونی مرتبط با مال خود است.
این سند نقش مهمی در تسهیل تعاملات حقوقی و اقتصادی مربوط به املاک و اموال ایفا می‌کند و به حفظ حقوق مالک و جلوگیری از نقض آنها کمک می‌کند.
اهمیت سند رسمی و گواهی پایان کار در اثبات مالکیت
برای اثبات مالکیت اموال و املاک، تنظیم سند رسمی و در موارد خاص، اخذ سند تفکیکی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
این اسناد به عنوان مدارک قانونی و معتبر، نقش کلیدی در تعیین و اثبات حقوق مالکانه دارند و بدون آنها، انجام معاملات و انتقال مالکیت ممکن است با مشکلات و پیچیدگی‌هایی مواجه شود.
تنظیم سند رسمی و سند تفکیکی
تنظیم سند رسمی، به معنای تهیه و امضای سندی است که به صورت قانونی و رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شود و به عنوان مدرک معتبر برای اثبات مالکیت شناخته می‌شود. در مواردی که ملک مشاعی است، یعنی ملکی که به چندین نفر به طور مشترک تعلق دارد، اخذ سند تفکیکی ضروری است.
سند تفکیکی مستند به تفکیک و تعیین حدود و مشخصات هر بخش از ملک مشاعی، و در نتیجه، تسهیل در انتقال و تنظیم سند رسمی هر بخش به صورت جداگانه می‌باشد.
اهمیت گواهی پایان کار
گواهی پایان کار، مدرکی است که از سوی شهرداری یا مراجع ذی‌صلاح صادر می‌شود و تأیید می‌کند که ساخت و ساز انجام‌شده بر اساس ضوابط و مقررات مربوطه به پایان رسیده و بدون نقص است.
این گواهی به عنوان یکی از مدارک کلیدی برای تنظیم سند رسمی و سند تفکیکی محسوب می‌شود. بدون وجود گواهی پایان کار، دفترخانه‌ها از انجام انتقال سند رسمی یا تنظیم سند تفکیکی خودداری می‌کنند.
مشکلات مرتبط با اخذ گواهی پایان کار و تنظیم اسناد
گاهی اوقات، سازندگان و فروشندگان ممکن است از اخذ گواهی پایان کار یا از اقدام به تنظیم سند رسمی و تفکیکی خودداری کنند. این موضوع می‌تواند مشکلاتی را در روند انتقال مالکیت ایجاد کرده و به تاخیر یا موانع قانونی منجر شود.
در چنین شرایطی، ضروری است که با فرآیندهای قانونی و اقدامات لازم آشنا بود تا حقوق مالکانه به درستی حفظ شود.
دادخواست الزام به اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی
برای حل مشکلات مربوط به عدم اخذ گواهی پایان کار یا عدم اقدام به تنظیم سند رسمی و تفکیکی، تنظیم دادخواست الزام به اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی ضروری است.
این دادخواست به دادگاه ارائه می‌شود تا از طریق آن، خوانده (سازنده یا فروشنده) ملزم به انجام اقدامات لازم برای اخذ گواهی پایان کار، تفکیک ملک و تنظیم سند رسمی شود.
دادخواست الزام به اخذ پایان کار و الزام به تنظیم سند رسمی در چه فرمی باید به دادگاه ارسال شوند؟
اطلاعات خواهان: . . . (مشخصات خریدار)
اطلاعات خوانده: . . . (مشخصات فروشنده)
اطلاعات وکیل یا نماینده قانونی: . . . . . (در صورت داشتن وکیل)
خواسته یا موضوع و بهای آن: (الزام به اخذ پایان کار ، تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه کلیه خسارات دادرسی)
دلایل و منضمات دادخواست: قرارداد- برگه عدم حضور فروشنده در دفترخانه- تنظیم اظهارنامه و….
شرح دادخواست:
سلام علیکم. با احترام به استحضار می رساند :
خوانده دعوا……. جناب آقای……. به موجب قرارداد شماره ………… اقدام به فروش یک دستگاه آپارتمان، به آدرس ………….. با پلاک اصلی……. و پلاک فرعی………… به اینجانب که خواهان دعوا هستم، نموده و ملک را نیز تحویل بنده کرده اند و بنده نیز مبلغ …… تومان بابت ثمن معامله به ایشان پرداخت نموده ام. تاریخ تنظیم سند رسمی در دفترخانه، به موجب قرارداد، …/…/… بوده که به گواهی برگه عدم حضور صادره از دفترخانه، خوانده محترم، در زمان مقرر، در محل حاضر نگردیدند.
لذا از آنجا که بنده، ثمن معامله را کامل، پرداخت نموده ام و به موجب اظهارنامه نیز از ایشان تقاضای حضور و انتقال سند را داشته ام،اما، ایشان، وقعی ننموده‌اند، از آن مقام محترم، تقاضای صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی، توسط خوانده محترم را خواستارم.
همچنین، از آنجا که خوانده محترم، برای ملک مار الذکر، گواهی پایان کار، اخذ نکرده اند و داشتن این گواهی، از مهم ترین مدارک مورد نیاز جهت انتقال سند است، الزام ایشان به اخذ گواهی پایان کار نیز مورد استدعا است.
موارد مندرج در دادخواست الزام به اخذ پایان کار تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
دادخواست الزام به اخذ پایان کار، تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی، مستند به اصول و قواعد قانونی، باید شامل اطلاعات دقیق و کامل باشد تا به درستی به دادگاه ارائه شده و مورد رسیدگی قرار گیرد.
این دادخواست باید تمام جزئیات و مستندات مورد نیاز را به طور واضح و دقیق ارائه کند تا خواسته‌ها و ادعاهای خواهان به درستی در دادگاه مطرح شود.
از جمله موارد کلیدی و ضروری که باید در این دادخواست مندرج شود، به شرح زیر است:
- اطلاعات هویتی و آدرس خواهان: دادخواست باید شامل اطلاعات کامل و صحیح درباره خواهان (شخصی که دعوی را مطرح کرده است) باشد. این اطلاعات شامل نام کامل، شماره ملی، نشانی کامل و دقیق محل سکونت، و سایر اطلاعات شناسایی ضروری است. این اطلاعات به دادگاه کمک می‌کند تا هویت خواهان را به طور دقیق تأیید کرده و ارتباطات مربوط به پرونده را به درستی انجام دهد.
- اطلاعات هویتی و آدرس خوانده: مشابه با اطلاعات خواهان، دادخواست باید حاوی اطلاعات کامل و دقیق درباره خوانده (شخصی که علیه او دعوی مطرح شده است) باشد. این اطلاعات شامل نام کامل، شماره ملی، نشانی کامل و دقیق محل سکونت خوانده، و هرگونه اطلاعات شناسایی دیگر است. وجود این اطلاعات برای ارسال ابلاغیه‌های قانونی و انجام مراحل دادرسی به‌طور صحیح ضروری است.
- شرح موضوع دعوی: در دادخواست باید به وضوح و به تفصیل موضوع دعوی و دلایل آن شرح داده شود. برای مثال، اگر درخواست الزام به اخذ پایان کار، تفکیک ملک، و تنظیم سند رسمی مطرح شده است، باید بیان شود که چرا این اقدامات ضروری است و چه مشکلاتی در عدم انجام آنها وجود دارد.
- توصیف مستندات و مدارک پیوست: دادخواست باید شامل لیست و توضیحات مربوط به مستندات و مدارک پیوست شده باشد که ادعاها و درخواست‌های مطرح شده را پشتیبانی می‌کند. این مستندات می‌تواند شامل قراردادهای ملکی، گواهی‌های پایان کار، صورتجلسات تفکیکی، و هرگونه مدرک مرتبط دیگر باشد.
- درخواست‌های مشخص: دادخواست باید شامل درخواست‌های مشخص و صریح از دادگاه باشد. برای مثال، درخواست الزام خوانده به اخذ گواهی پایان کار، درخواست الزام به تفکیک ملک، و درخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید به‌طور واضح و جداگانه بیان شده و دلایل قانونی و مستندات حمایتی آنها نیز ذکر شود.
- امضا و تاریخ: در پایان دادخواست، باید امضای خواهان و تاریخ ارائه دادخواست درج شود. امضا تایید کننده صحت و اعتبار اطلاعات مندرج در دادخواست است و تاریخ ارائه نیز برای تعیین زمان رسیدگی و اولویت پرونده اهمیت دارد.
به طور کلی، رعایت دقیق و کامل این موارد در دادخواست الزام به اخذ پایان کار، تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی، به تسهیل روند دادرسی و بررسی صحیح و منصفانه پرونده کمک می‌کند و موجب می‌شود که خواسته‌های قانونی خواهان به طور موثر و مناسب مطرح و مورد رسیدگی قرار گیرد.
دلایل و منضمات دادخواست الزام به اخذ پایان کار تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
در طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار، تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی، ارائه دلایل مستند و مدارک پیوست شده به دادخواست از اهمیت زیادی برخوردار است.
این دلایل و مدارک باید به‌طور دقیق و کامل برای حمایت از ادعاهای مطرح شده و تسهیل رسیدگی قضائی ارائه شوند. دو مورد اساسی از دلایل و منضمات مهم که در این دادخواست‌ها باید گنجانده شود، به شرح زیر است:
برگه قرارداد فی‌مابین
یکی از دلایل اصلی که باید به دادخواست پیوست شود، برگه قرارداد یا توافق‌نامه‌ای است که میان طرفین معامله (خواهان و خوانده) منعقد شده است.
این قرارداد شامل شرایط و تعهدات مربوط به ملک یا املاک مورد نظر، شامل مفاد مرتبط با اخذ پایان کار، تفکیک ملک، و تنظیم سند رسمی است.
قرارداد مذکور باید به طور کامل و دقیق به دادگاه ارائه شود تا اثبات شود که تعهدات طرفین، به ویژه تعهدات خوانده، به درستی مشخص و ثبت شده است. ارائه این برگه قرارداد به دادگاه کمک می‌کند تا به طور دقیق از مفاد و الزامات قانونی و قراردادی آگاه شده و در نتیجه، تصمیم‌گیری صحیحی در خصوص دعوی انجام دهد.
گواهی عدم حضور خوانده در دفترخانه
یکی دیگر از مدارک ضروری که باید به دادخواست منضم شود، گواهی عدم حضور خوانده در دفترخانه است. این گواهی نشان می‌دهد که خوانده به دلیل عدم حضور در دفترخانه از انجام مراحل ضروری برای تنظیم سند رسمی یا صورتجلسه تفکیکی خودداری کرده است.
این مستند به دادگاه کمک می‌کند تا اثبات کند که عدم انجام تعهدات از سوی خوانده باعث ایجاد مشکل در روند اخذ پایان کار، تفکیک ملک، و تنظیم سند رسمی شده است. گواهی عدم حضور در دفترخانه می‌تواند به عنوان شاهدی بر عدم همکاری خوانده و موانع موجود در مسیر اجرای تعهدات قراردادی مورد استفاده قرار گیرد.
اهمیت دلایل و منضمات
تکمیل و ارائه صحیح این دلایل و مدارک به دادگاه موجب می‌شود که ادعاهای خواهان به‌طور مؤثر و مستند بررسی شود.
برگه قرارداد فی‌مابین، به عنوان مدرکی رسمی از توافقات و تعهدات طرفین، و گواهی عدم حضور خوانده در دفترخانه، به عنوان نشانه‌ای از عدم اجرای تعهدات از سوی خوانده، به دادگاه این امکان را می‌دهند که درک بهتری از وضعیت و دلایل دعوی پیدا کرده و تصمیم‌گیری‌های لازم را به نحو احسن انجام دهد.
بنابراین، توجه به دقت و کامل بودن مدارک و دلایل پیوست شده به دادخواست، می‌تواند در تسریع روند دادرسی و رسیدن به نتیجه مطلوب کمک شایانی نماید و از بروز مشکلات و تاخیرات احتمالی جلوگیری کند.
مشکل امتناع شهرداری از صدور پایان کار ساختمان
امتناع شهرداری از صدور پایان کار ساختمان می‌تواند مشکلات جدی برای مالک و سازنده ایجاد کند. این مسئله ممکن است به دلایل مختلفی به وقوع بپیوندد و تأثیرات قابل توجهی بر حقوق مالکانه و فرآیندهای قانونی داشته باشد.
در ادامه به بررسی مشکلات مرتبط با امتناع شهرداری و راه‌های ممکن برای حل این مشکلات می‌پردازم.
دلایل احتمالی امتناع شهرداری از صدور پایان کار
- عدم تکمیل مدارک و مستندات
ممکن است مدارک لازم برای صدور پایان کار ناقص یا نادرست باشد. شهرداری ممکن است درخواست مدارک اضافی کند یا نواقص موجود را رفع نکند.
برای برطرف کردن این مشکل پیشنهاد متخصصین بررسی دقیق لیست مدارک مورد نیاز از سوی شهرداری و تکمیل و اصلاح مدارک ناقص می‌باشد.
- عدم پرداخت عوارض و مالیات‌ها
شهرداری ممکن است به دلیل عدم تسویه حساب با عوارض نوسازی، عمران شهری، عوارض کسب و پیشه و یا سایر هزینه‌های مرتبط، از صدور پایان کار خودداری کند.
راه‌حل این مشکل تسویه حساب کامل با شهرداری و ارائه فیش‌های پرداختی به عنوان مدرک است.
- تخلفات ساختمانی
در صورتی که ساختمان بر خلاف نقشه‌های تایید شده یا بدون رعایت مقررات ساختمانی ساخته شده باشد، شهرداری ممکن است از صدور پایان کار خودداری کند.
با اصلاح تخلفات ساختمانی و تطابق ساختمان با نقشه‌ها و مقررات مورد نظر مشکل تخلفات ساختمانی برطرف می‌شود.
- مشکلات قانونی و حقوقی
وجود مسائل حقوقی مانند رهن، بازداشت یا توقیف ملک ممکن است مانع صدور پایان کار شود. برای رفع مشکلات حقوقی و قضائی مربوط به ملک باید با وکیل متخصص در امور ملکی مشورت شود.
- عدم تایید نهایی از مراجع نظارتی
ممکن است تایید نهایی از مراجع نظارتی مانند مهندسان ناظر یا مراجع دولتی ضروری باشد و عدم دریافت این تاییدیه‌ها موجب امتناع شهرداری از صدور پایان کار شود.
برای دریافت تاییدیه‌های لازم از مراجع نظارتی مربوطه یک سری سلسله مراتب اداری باید مطابق آیین‌نامه‌های داخلی هر مرجع طی شود.
تاثیرات امتناع شهرداری از صدور پایان کار
بدون پایان کار، انتقال مالکیت رسمی و قانونی ملک ممکن نیست و مشکلاتی در فرآیند ثبت سند رسمی ایجاد می‌شود. مالک نمی‌تواند به‌طور قانونی از ملک بهره‌برداری کند، چه در زمینه استفاده مسکونی و چه تجاری.
عدم صدور پایان کار ممکن است منجر به مشکلات قانونی برای مالک شود و او را در معرض دعاوی و هزینه‌های اضافی قرار دهد.
طرفین دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان
در دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان، طرفین دعوی به شرح زیر هستند:
خواهان (مدعی)
خواهان فردی است که دعوی الزام به اخذ پایان کار را به دادگاه ارائه می‌دهد. این شخص ممکن است مالک جدید ساختمان، خریدار پیش‌خرید، یا هر فردی باشد که حقوق قانونی‌اش نسبت به اخذ پایان کار نادیده گرفته شده است.
خواهان باید دلایل و مستندات لازم برای اثبات اینکه سازنده یا مالک قبلی ساختمان تعهدات خود را به درستی انجام نداده است، ارائه دهد. همچنین، باید نشان دهد که عدم اخذ پایان کار به حقوق قانونی او آسیب زده است.
خوانده (مدافع)
فرد یا نهادی است که به درخواست خواهان در دادگاه پاسخ می‌دهد و موظف به دفاع از خود است. خوانده معمولا سازنده ساختمان، مالک قبلی، یا هر فرد یا نهادی است که مسئول اخذ پایان کار است.
خوانده باید دلایل و مستندات لازم را ارائه کند تا ثابت کند که الزام به اخذ پایان کار به درستی یا به دلیل شرایط خاصی نمی‌تواند انجام شود. همچنین، ممکن است نیاز به ارائه مدارکی باشد که نشان دهد تعهدات قانونی خود را به درستی انجام داده است.
شهرداری یا مراجع مربوطه
مراجع عمومی یا شهرداری که مسئول صدور گواهی پایان کار هستند، ممکن است به عنوان طرف ثالث در دعوی دخالت کنند.
این مراجع باید مدارک و اطلاعات مربوط به وضعیت پایان کار ساختمان را ارائه دهند و در صورت وجود مشکلات، توضیحات لازم را ارائه کنند. آنها همچنین باید به دستور دادگاه برای صدور گواهی پایان کار عمل کنند.
در دعوای الزام به اخذ پایان کار، تعیین طرفین دعوی و شناخت مسئولیت‌ها و حقوق هر یک از طرفین برای حل مشکلات و رسیدن به نتیجه مطلوب ضروری است. خواهان باید بتواند اثبات کند که چرا پایان کار باید صادر شود و خوانده باید بتواند دفاعیات لازم را ارائه دهد. همچنین، مراجع مربوطه باید به تعهدات خود در چارچوب قانون عمل کنند.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان
بر اساس قوانین موجود در نظام حقوقی کشور، دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به دریافت پایان کار، به صراحت در قانون آیین دادرسی مدنی تعیین شده است.
مطابق با این قوانین، دادگاه حقوقی که در محل وقوع مال غیر منقول واقع شده است، صلاحیت رسیدگی به این نوع دعاوی را دارا می‌باشد.
صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیر منقول
دادگاه حقوقی محل وقوع مال غیر منقول، به عنوان مرجع قضائی اصلی برای رسیدگی به دعوای الزام به دریافت پایان کار تعیین شده است.
این دادگاه به دلیل نزدیک بودن به محل وقوع ملک و آشنایی با وضعیت محلی و مستندات مربوط به ملک، قادر است به صورت مؤثر و جامع به بررسی و تصمیم‌گیری در مورد دعوی پرداخته و به درخواست‌های خواهان رسیدگی نماید.
عدم دخالت دادگاه محل سکونت خواهان یا خوانده
بر اساس قوانین مربوطه، دادگاه‌های محل سکونت خواهان یا خوانده، در رسیدگی به این نوع دعاوی، صلاحیت ندارند و نمی‌توانند به این دعاوی رسیدگی کنند. به عبارت دیگر، محل سکونت طرفین دعوی، اعم از خواهان یا خوانده، بر صلاحیت دادگاه رسیدگی‌کننده تاثیری نخواهد داشت و باید دعوی در دادگاه حقوقی محل وقوع مال غیر منقول مطرح شود.
نحوه طرح دعوای الزام به دریافت پایان کار
برای طرح دعوای الزام به دریافت پایان کار، خواهان باید اقدامات زیر را انجام دهد:
- تنظیم دادخواست: خواهان باید یک نمونه دادخواست به طور دقیق و کامل تنظیم کند. این دادخواست باید شامل تمامی اطلاعات لازم از جمله مشخصات طرفین دعوی، شرح کامل موضوع دعوی، و دلایل و مستندات مربوط به الزام به دریافت پایان کار باشد.
- ضمیمه مدارک لازم: به همراه دادخواست، باید مدارک و مستندات مربوطه ضمیمه شود. این مدارک شامل:
-
- اوراق هویتی: شامل شناسنامه و کارت ملی خواهان و خوانده برای احراز هویت طرفین.
- قرارداد مشارکت یا بیع: به عنوان مستندات قانونی که تعهدات طرفین را مشخص کرده و شرایط مربوط به پایان کار را تعیین می‌کند.
این مدارک و مستندات به دادگاه کمک می‌کنند تا به درستی به بررسی و ارزیابی دعوی پرداخته و تصمیمات لازم را اتخاذ کند. دقت در تنظیم و ارائه صحیح دادخواست و مدارک مرتبط، نقش مهمی در تسریع روند دادرسی و دستیابی به نتیجه مطلوب ایفا می‌کند.
الزامات اخذ گواهی پایان کار
برای دریافت گواهی پایان کار ساختمان، که یکی از مدارک ضروری برای تکمیل فرآیندهای حقوقی و قانونی مربوط به املاک و ساختمان‌ها است، باید تمامی عوارض مرتبط با ساختمان به شهرداری پرداخت شده باشد. این عوارض شامل موارد زیر است:
- عوارض نوسازی و عمران شهری: این عوارض به منظور تأمین منابع مالی برای توسعه و بهبود زیرساخت‌های شهری و نوسازی مناطق شهری دریافت می‌شود.
- عوارض کسب و پیشه: این عوارض به فعالیت‌های تجاری و اقتصادی مرتبط با ملک مربوط می‌شود و به‌منظور تأمین هزینه‌های مربوط به خدمات عمومی و زیربنایی دریافت می‌گردد.
- عوارض مدیریت پسماند: این عوارض برای پوشش هزینه‌های مربوط به جمع‌آوری و مدیریت پسماندهای تولیدی از ساختمان‌ها و مناطق شهری تعیین می‌شود.
برای دریافت اطلاعات دقیق‌تر درباره این عوارض، محاسبه آنها، و نحوه استعلام، توصیه می‌شود مقاله‌های مرتبط را مطالعه کرده و از مشاوره‌های حقوقی و تخصصی بهره‌برداری کنید.
آیا در رهن قرار داشتن یا بازداشت بودن ملک مانع صدور گواهی پایان کار است؟
در نظام حقوقی ایران، رهن قرار داشتن یا بازداشت بودن ملک به خودی خود مانع صدور گواهی پایان کار نیست، اما این موضوعات می‌توانند تأثیرات خاصی بر روند اخذ گواهی پایان کار داشته باشند.
رهن قرار داشتن ملک
رهن به معنای وثیقه‌گذاری ملک به نفع طلبکار برای تضمین پرداخت بدهی است. در این وضعیت، ملک همچنان در مالکیت و تصرف مالک اصلی باقی می‌ماند، اما به عنوان تضمین برای پرداخت بدهی در دست طلبکار قرار می‌گیرد.
به طور کلی، رهن قرار داشتن ملک به خودی خود مانع از صدور گواهی پایان کار نیست. با این حال، ممکن است برخی ملاحظات اداری و حقوقی برای صدور گواهی پایان کار وجود داشته باشد، مانند نیاز به اطلاع‌رسانی به مرجع رهن (طلبکار) و اطمینان از عدم وجود تضاد در تعهدات مالی مربوط به ملک.
بازداشت بودن ملک
بازداشت ملک به معنای توقیف آن به دستور دادگاه یا مراجع قانونی به منظور تامین بدهی‌ها یا رعایت حکم قضائی است. در این وضعیت، ملک به دلیل وجود مشکلات حقوقی، نمی‌تواند به طور آزادانه مورد تصرف یا انتقال قرار گیرد.
بازداشت ملک می‌تواند تأثیرات مستقیمی بر صدور گواهی پایان کار داشته باشد. در صورتی که ملک تحت بازداشت قضائی باشد، ممکن است محدودیت‌هایی برای انجام تغییرات یا اقدامات قانونی، از جمله صدور گواهی پایان کار، وجود داشته باشد.
مرجع قضایی که حکم بازداشت را صادر کرده است، ممکن است محدودیت‌هایی برای انجام اقدامات مرتبط با ملک وضع کند.
اگرچه رهن قرار داشتن ملک به خودی خود مانع صدور گواهی پایان کار نیست، اما وجود مشکلات یا تعهدات مالی مرتبط با ملک ممکن است نیاز به هماهنگی و رعایت شرایط خاص داشته باشد. از سوی دیگر، بازداشت بودن ملک می‌تواند محدودیت‌هایی برای صدور گواهی پایان کار به همراه داشته باشد، و ممکن است نیاز به رفع بازداشت یا هماهنگی با مراجع قضایی مربوطه باشد.
برای اطمینان از روند صحیح اخذ گواهی پایان کار در شرایط خاص ملک، توصیه می‌شود با مشاوران حقوقی و کارشناسان حوزه ملکی مشورت کنید تا مراحل قانونی به درستی طی شود و مشکلات احتمالی برطرف گردد.
در قرارداد پیش فروش، اگر سازنده ملک نه مالک آپارتمان را فروخته باشد، چه کسی ملزم به اخذ پایان کار می‌شود؟
در قرارداد پیش‌فروش، اگر سازنده ملک هنوز مالک قانونی آپارتمان را به خریدار فروخته باشد، مسئله اخذ پایان کار پیچیده‌تر می‌شود و به چند عامل بستگی دارد:
- تعهدات سازنده در قرارداد: در قرارداد پیش‌فروش، معمولا تعهدات سازنده نسبت به اخذ پایان کار و تحویل ملک به خریدار مشخص می‌شود.
به طور کلی، در بسیاری از قراردادهای پیش‌فروش، سازنده موظف است پس از تکمیل ساخت و صدور پایان کار، ملک را به خریدار تحویل دهد.
بنابراین، حتی اگر سازنده هنوز مالک قانونی آپارتمان نباشد، در صورت وجود چنین تعهدی در قرارداد، سازنده باید گواهی پایان کار را اخذ کرده و ملک را مطابق با قرارداد تحویل دهد.
- مالکیت قانونی ملک: اگر سازنده به دلیل مشکلات قانونی یا قراردادی نتواند مالک قانونی ملک باشد، این وضعیت ممکن است بر اخذ پایان کار تاثیر بگذارد.
در چنین شرایطی، سازنده ممکن است نتواند به تنهایی پایان کار را اخذ کند، زیرا برخی از مراجع، از جمله شهرداری، ممکن است به مالک قانونی ملک نیاز داشته باشند تا مراحل اخذ پایان کار را تکمیل کنند.
- تعهدات مالک جدید: اگر مالک جدید (خریدار) نیز در قرارداد پیش‌فروش به‌طور مشخص تعهدات خاصی در زمینه اخذ پایان کار را بر عهده گرفته باشد، او نیز ممکن است موظف به پیگیری این فرآیند باشد.
با این حال، در بیشتر موارد، این وظیفه بر عهده سازنده باقی می‌ماند تا زمانی که تعهدات خود را نسبت به ملک و خریدار به پایان برساند.
- پیشگیری از مشکلات: ابتدا باید بررسی شود که چه تعهداتی در قرارداد پیش‌فروش برای اخذ پایان کار وجود دارد. این قرارداد معمولا باید به‌طور دقیق نحوه اخذ پایان کار و مسئولیت‌های مربوطه را مشخص کرده باشد.
در صورت بروز مشکلات در اخذ پایان کار به دلیل عدم مالکیت سازنده، مشاوره حقوقی با وکیل متخصص در زمینه املاک و مستغلات می‌تواند به تعیین تکلیف و رفع مشکلات کمک کند.
نکات مهم راجع به مشکلات مربوط به الزام به اخذ پایان کار ساختمان
در روند دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان، ممکن است مشکلات و چالش‌هایی وجود داشته باشد که توجه به آنها می‌تواند
در پیشبرد صحیح و موفقیت‌آمیز پرونده مؤثر باشد. در ادامه، نکات مهم مربوط به مشکلات و موانع رایج در این زمینه مورد بررسی قرار می‌گیرد:
گاهی سازنده یا فروشنده ممکن است از انجام تعهدات خود، از جمله اخذ گواهی پایان کار، خودداری کند. طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار و ارائه مستندات کافی در دادخواست. همکاری با وکیل متخصص برای پیگیری قانونی و اجرای حکم دادگاه.
شهرداری ممکن است به دلایل مختلف، از جمله نقص در مدارک یا تخلفات ساختمانی، از صدور گواهی پایان کار خودداری کند.
بررسی دلایل عدم صدور گواهی و ارائه مدارک تکمیلی لازم. در صورت عدم رفع مشکل، می‌توان از دادگاه درخواست الزام شهرداری به صدور گواهی پایان کار کرد.
عدم پرداخت عوارض نوسازی، عمران شهری، عوارض کسب و پیشه، یا عوارض مدیریت پسماند می‌تواند مانع صدور گواهی پایان کار شود. تسویه حساب با شهرداری و پرداخت تمامی عوارض و مالیات‌های مربوطه پیش از درخواست صدور گواهی پایان کار.
رهن، بازداشت، یا مشکلات حقوقی دیگر مربوط به ملک می‌تواند بر فرآیند صدور گواهی پایان کار تاثیر بگذارد. رفع موانع حقوقی مربوط به ملک، از جمله هماهنگی با مراجع قضائی و تسویه مشکلات مالی و حقوقی پیش از درخواست گواهی پایان کار.
نقص یا عدم صحت مدارک ارائه شده، از جمله قراردادها، مدارک هویتی، یا مستندات ساختمانی، می‌تواند باعث تاخیر یا عدم صدور گواهی پایان کار شود. اطمینان از صحت و کامل بودن تمامی مدارک مورد نیاز و ارائه مستندات دقیق و به روز به شهرداری و مراجع مربوطه.
مشکلات در پیگیری مراحل قانونی و اجرای حکم دادگاه می‌تواند روند اخذ گواهی پایان کار را به تاخیر بیندازد. همکاری با وکیل متخصص برای پیگیری دقیق مراحل قانونی و اجرای احکام دادگاه و ارائه مستندات مورد نیاز به مراجع قضائی و اجرائی.
تاخیرات اداری و زمانی در فرآیند رسیدگی به پرونده و صدور گواهی پایان کار ممکن است باعث ایجاد مشکلات و تاخیرات بیشتر شود. پیگیری مستمر پرونده و استفاده از خدمات مشاوره حقوقی برای تسریع روند رسیدگی و حل مشکلات اداری.
توجه به این نکات و پیش‌بینی مشکلات احتمالی در روند اخذ گواهی پایان کار ساختمان، می‌تواند به رفع موانع و تسهیل در دریافت این گواهی کمک کند. مشاوره با وکلای متخصص و کارشناسان حقوقی، بررسی دقیق مستندات و هماهنگی با مراجع مربوطه از جمله اقدامات موثر در این راستا هستند.
طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار با وکیل متخصص بنیاد وکلا
پایان کار یکی از مراحل کلیدی در فرآیند خرید و فروش املاک و مستغلات است که نقش بسزایی در تثبیت حقوق مالکانه و قانونی طرفین ایفا می‌کند.
در مواجهه با مسائل و مشکلات مربوط به اخذ پایان کار، درک دقیق از مسئولیت‌ها و الزامات قانونی ضروری است. اگر شما نیز با مشکلاتی در این زمینه روبه‌رو هستید یا نیاز به مشاوره و راهنمایی‌های تخصصی وکیل الزام به اخذ پایان کار دارید، گروه حقوقی بنیاد وکلا آماده است تا با بهره‌گیری از تجربیات و تخصص‌های خود، به شما کمک کند.
برای دریافت مشاوره حقوقی الزام به اخذ پایان کار و سایر خدمات حقوقی تخصصی در زمینه اخذ پایان کار و دیگر مسائل مرتبط با املاک، وارد صفحه مشاوره حقوقی بنیاد وکلا شوید و با متخصص مورد نظر رزرو وقت کنید.
تیم حقوقی بنیاد وکلا با ارائه مشاوره‌حقوقی دقیق و حرفه‌ای، شما را در حل مشکلات و رسیدن به حقوق قانونی‌تان یاری خواهد کرد.