حالات مختلفی در الزام به فک رهن وجود دارد. ممکن است شخصی ملک خود را بابت بدهی و یا وامی که از بانک یا سایر اشخاص دریافت کرده است، در رهن قرار داده باشد.
در مواردی که شخص وام گیرنده که اصطلاحا به وی راهن گفته می شود، تمامی اقساط و بدهی خود را می پردازد، اما طلبکار (بانک یا هر شخص دیگر) ملک را فک رهن نمی کند، صاحب ملک می تواند دادخواست الزام به فک رهن طرح کند.
حالت دیگر زمانی است که مالک، ملک در رهن خود را با مبایعه نامه عادی به دیگری منتقل می کند و متعهد می شود که تا زمان تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن خارج کند، ولی در موعد مقرر، موفق به این کار نمی شود.
در این مورد، خریدار که از خارج نشدن ملک در رهن، زیان می بیند، می تواند طی دعوای الزام به فک رهن برای احقاق حق خود اقدام کند.
حالت سوم هم وحود دارد و آن زمانی است که بر اساس یک قرارداد مشارکت در ساخت، ملک در رهن بانک برده شده و سازنده متعهد شده باشد که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند. در چنین مواردی نیز مالک و یا هر ذی نفع دیگری می تواند علیه سازنده، به کمک وکیل دادخواست الزام به فک رهن تقدیم کند.
مرجع صالح برای رسیدگی به الزام به فک رهن
کلیه دعاوی راجع به املاک باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.
طرفین دعوی
در دعوای الزام به فک رهن، خواهان شخصی است که خواستار فک رهن می باشد. خوانده عبارت است از شخصی که قانونا و یا بر اساس یک قرارداد، متعهد به فک رهن شده است و نیز مالک رسمی ملک می باشد.
در واقع وکیل آنلاین می‌گوید اگر تعهد فک رهن بر عهده شخصی غیر از بانک باشد، اکثر محاکم معتقدند که نیازی به نام بردن از بانک به عنوان احد از خواندگان نیست و دادخواست صرفا به طرفیت متعهد و مالک باید طرح شود، اما برخی با این نظر مخالف هستند و معتقدند باید نام مرتهن نیز به عنوان یکی از خواندگان مطرح شود.
نحوه اجرای رای
در صورتی که محکوم علیه، ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ اجرائیه، از اجرای حکم خودداری کند، طبق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، محکوم له می تواند از دادگاه، توقیف اموال محکوم علیه و فروش آن اموال را تقاضا کند و از محل فروش اموال محکوم علیه، فک رهن انجام می شود.
در صورتی که محکوم علیه اموالی نداشته باشد، محکوم له خود می تواند، اقدام به پرداخت بدهی محکوم علیه به طلبکار و فک رهن کند و سپس بدون آنکه نیاز به حکم جدیدی از دادگاه باشد، از طریق اجرای احکام مدنی نسبت به توقیف اموال محکوم علیه و یا جلب وی جهت پرداخت مبالغ واریز شده، بابت فک رهن اقدام کند.
اگر محکوم له نزد خود مبلغی بعنوان ثمن داشته باشد که متعلق به محکوم علیه است، می تواند بدون نیاز به حکم جدید از مبلغ مذکور کسر کرده و هزینه های فک رهن را پرداخت کند. این نکته مهمی است که مشاوره حقوقی تلفنی ما نیز بر آن تاکید می‌کند.
چند نکته کلیدی در خصوص الزام به فک رهن
- الزام به فک رهن می تواند باستناد قرارداد بیع و یا قرارداد مشارکت در ساخت و امثال آن باشد.
- خواسته الزام به فک رهن باید بصورت صریح در دادخواست ذکر شود و نمی توان به ذکر عناوینی همچون الزام به رفع موانع انتقال سند رسمی اکتفاء نمود.
- اگر شخصی طی یک قرارداد، تعهد به رهن ملک داده باشد و با وجود حکم دادگاه امکان فک رهن فراهم نشود، محکوم له می تواند، اقدام به فسخ قرارداد کند.
به عنوان مثال: اگر طی یک قرارداد مشارکت در ساخت ، سازنده و یا مالک، متعهد به فک رهن ملک شده باشد و با وجود حکم قطعی امکان فک رهن میسر نشود، متعهد له می تواند، اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت کند.
- باید توجه داشت در صورتی که ملکی در رهن باشد، نمی توان الزام مالک به تنظیم سند رسمی آن ملک را خواستار شد. در این خصوص رویه دادگاه ها متفاوت است.
برخی محاکم معتقدند، ابتدا دادخواست الزام به فک رهن باید تقدیم شود و پس از فک رهن، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ارائه شود، اما برخی دیگر از محاکم، تقدیم همزمان دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را می پذیرند.
- از آنجا که خواسته های فک رهن، اخذ پایان کار، اخذ صورتمجلس تفکیکی ، همگی مقدمات تنظیم سند رسمی و دارای منشا واحد هستند، می توانند در یک دادخواست به صورت همزمان طرح شوند.
- اگر شخصی نسبت به اصل در رهن بودن ملک، شکایت داشته باشد و معتقد باشد که سند رهنی بصورت غیر قانونی تنظیم شده است ، باید دادخواست ابطال سند رسمی را مطرح کند و نیازی به طرح دادخواست فک رهن نیست.
- اگر شخصی قبل از اینکه طرح دعوای فک رهن کند، بدهی متعهد به مرتهن را بدون اذن وی پرداخت کند ، امکان مراجعه به مدیون و دریافت مبلغ پرداختی جهت فک رهن را ندارد.
- در مواردی که فروش ملک با اجازه مرتهن (طلبکار) صورت گرفته و در صورتی که خریدار ملک پس از خرید بتواند، رضایت مرتهن (طلبکار) را برای تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن جلب کند، دیگر نیازی به طرح دعوای الزام به فک رهن به عنوان مقدمه انتقال سند نیست.
در چنین حالتی پس از کسب رضایت مرتهن، دادگاه حکم الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر می کند و مالکیت ملک بدون فک رهن به محکوم له منتقل می شود.
- دادخواست الزام به فک رهن نسبت ملکی که در بازداشت است، بلامانع است و مغایر ماده ۵۶ قانون اجرای احکام محسوب نمی شود.
برای اقدام به الزام به فک رهن می‌توانید ابتدا مشاوره حقوقی دریافت نمایید و سپس برای قدم‌های بعدی تصمیم بگیرید.
