ایرادات طرح ساماندهی بازار مسکن

طرح ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره بها به منظور تامین نیازهای اولیه مردم در دو بخش خرید و اجاره توسط مجلس شورای اسلامی تصویب گردیده است.

هدف این طرح، تقویت ابزارهای نظارتی، مقابله با احتکار زمین، کشف قیمت توسط سامانه‌های هوشمند، شناسایی بهتر خانه‌های خالی، استفاده از سکوهای هوشمند برای انجام معاملات و ساماندهی مشاوران املاک می‌باشد‌.

ما در ادامه به بررسی این طرح از دید وکیل متخصص می‌پردازیم.

طرح ساماندهی بازار مسکن

برای ارائه توضیح در خصوص این طرح لازم است این مسئله با صراحت و واضح بیان گردد‌: کنترل تورم یکی از وظایف اصلی دولت‌هاست. اما مهم این است که دولت برای انجام این کار به شیوه‌هایی کارآمد متوسل شود؛ نه روشی مثل قیمت گذاری دستوری که تقریبا در سراسر دنیا منسوخ شده است.

به عنوان مثال چگونه دولت می تواند نسبت به قیمت گذاری دستوری املاک اقدام نماید در حالی که اولین پیش نیاز لازم یعنی زیرساخت‌های سخت افزاری و نرم افزاری لازم را ندارد یا دولت از چه ابزاری می‌تواند استفاده کند که قیمت واقعی املاک را به دست آورد.

در حالی که در یک بلوک ساختمانی واحدها با توجه به شرایطی که دارند از جمله تعداد طبقات‌، تعداد واحدها‌، متراژ‌، نورگیر‌، استقرار واحد در طبقه‌، بازسازی واحد‌، داشتن پارکینگ غیر مزاحم و انباری و غیره قیمت‌های مختلفی دارند.

با توجه به مشکل زیر ساخت به نظر امکان قیمت گذاری دستوری در یک محله از شهر با توجه به تفاوت‌های فرهنگی و ساختاری منطقه کار بسیار سختی است چه برسد در مقیاس استانی و کشوری که این امر به نظر نگارنده محال می‌باشد. چه برسد به اینکه دولت بخواهد حدود ۳۰ میلیون واحد ساختمانی را در کشور بر اساس نرخ تورم سالیانه قیمت گذاری نماید.

مجلس باید به این نکته توجه نماید که انسان ذاتا دارای یک سری حق و حقوق می‌باشد که یکی از مهم‌ترین این حقوق، حق مالکیت می‌باشد لذا مستفاد از ماده ۹۵۹ قانون مدنی هیچ کسی نمی‌تواند اجرای تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از اشخاص سلب نماید.

لذا برخی از مواد این لایحه از جمله ماده ۸ کاملا بر خلاف قانون مدنی می‌باشد چرا که اخذ اختیار کامل از مردم در نحوه تصرف در املاک خود خلاف قانون می‌باشد.

هر چند در صورت اصرار دولت به اجرای این طرح قطعا شاهد بازار سیاه شده و اکثر مردم به دنبال دور زدن قانون خواهند نمود به طوری که قیمت اعلامی از سوی دولت با قیمت مالک متفاوت خواهد بود و پرداختی هم براساس قیمتی خواهد بود که مالکان ارائه می‌دهند‌.

ایرادات وارده به طرح ساماندهی

مجلس تاکید دارد که این طرح به دلیل اینکه قیمت اجاره‌بها تناسبی با ‫درآمد خانوارها ندارد لذا تصویب و اجرای آن امری ضروری است.

در حالی که بایستی به این موضوع توجه اساسی داشت که طبق اصل ۳۱ قانون اساسی (داشتن‏ مسکن‏ متناسب‏) و بند سوم اصل دوازدهم قانون اساسی پی‌ ریزی اقتصادی صحیح و عادلانه بر طبق ضوابط اسلامی در زمینه‌های مسکن و غیره از وظایف دولت می‌باشد و این امر بیشتر راهکاری اقتصادی نیاز دارد تا راهکار حقوقی.

مجلس باید بکوشد دولت را طبق وعده‌ای که داده ملزم به ساخت مسکن ارزان قیمت و واگذاری با شرایط مختلف یا اجاره به شرط تملیک نماید چه بسا بهتر است طرح مسکن اجتماعی که چند دهه است در کشورهای اروپایی رواج دارد و در ایران نیز زمزمه‌هایی بر اجرای آن وجود دارد، اجرایی شود.

‌نهادها و ارگان‌هایی مانند شهرداری‌ها‌، تعاونی‌ها، بنیادها و سازمان‌های خصوصی و غیرانتفاعی همه و همه در ساخت مسکن اجتماعی نقش داشته و به انحاء مختلف، خانه‌هایی را به افراد کم‌درآمد اجاره ‌دهند.

یکی از عوامل نابه‌سمانی بازار مسکن، تعداد بالای خانه‌های خالی است و اگر این خانه‌ها به بازار برای اجاره عرضه شوند، قطعا قیمت اجاره مسکن کاهش می‌یابد اما متاسفانه قانون مالیات بر خانه‌های خالی که در ابتدای مجلس یازدهم تصویب شده بود، به خوبی اجرا نمی‌شود و چگونه امکان دارد این طرح با این وسعت شمول بتواند به نحو عالی به اجراء گذاشته شود؟!.

در طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، مالیات بر زمین‌های بایر پیش‌بینی شده است که با هدف افزایش عرضه ملک استیجاری است و به شهرداری‌ها اجازه داده شده تا زمین‌های خالی را شناسایی کرده و به مرجع مالیاتی معرفی کنند.

مالکان این زمین‌ها نیز باید عوارض پیش‌بینی شده را به شهرداری‌ها پرداخت کنند که برای توسعه حمل و نقل شهری هزینه خواهد شد.

در حالی که به نظر مشاوره حقوقی ما به این موضوع مهم توجهی نشده که تعداد کثیری از اراضی بایر در کشور فاقد سند رسمی می‌باشد و شناسایی مالک واقعی به راحتی ممکن نخواهد بود.

از سوی دیگر در هیچ کشوری در دنیا الزام و اجبار عموم افراد مبنی بر تعیین تکلیف اراضی خود و یا پرداخت عوارض‌، با نرخ بالا توجیه قانونی و اقتصادی ندارد لیکن علاوه بر اینکه سبب سلب آرامش و نظم عمومی مردم می‌گردد بازار بسیار مناسبی برای دلالان و سرمایه داران جهت افزایش ثروت می‌گردد.

چرا که تصور اجرای کامل طرح و در بازه زمانی طولانی مدت اصلا امکان‌پذیر نمی‌باشد و در صورت تائید نهایی شورای نگهبان به نظر می‌رسد که مدت زمان موقتی با توجه به ضرورت کشور برای اجرای طرح تعیین می‌گردد لذا بستر مناسبی جهت فعالیت دلالان از طریق انجام معاملات عادی می‌‌‌‌‌‌‌گردد.

مجلس افزایش وام ودیعه مسکن را برای اقشار آسیب پذیر در تهران ۲ میلیارد ریال و در مراکز استان‌ها ۵/۱ میلیارد ریال و سایر شهر‌ها ۱ میلیارد ریال تعیین نموده در حالی که اکثر قشر آسیب پذیر کشور توانایی لازم را برای پرداخت اقساط این وام ها را با این تورم بالای ماهیانه و درآمد کم ندارند و صرف تخصیص وام را نمی‌توان به عنوان مزایای عالی طرح دانست.

در ماده (۸) طرح ساماندهی، قانونگذار یکی از ضمانت‌ اجراها جهت رعایت نرخ اعلامی شورای عالی مسکن را جریمه دانسته و مقرر داشته که این جریمه به صورت خودکار توسط بانک مرکزی از حساب متخلفین کسر و برداشت می‌شود که این امر بر خلاف اصل تفکیک قوا و اصل ۶۱ قانون اساسی است و سبب تضییع حقوق مردم می‌گردد.

در چند ماده از این طرح کعه به واگذاری اراضی اشاره دارد اختیار تعیین قیمت و تعرفه را به نهادهای دولتی بدون ذکر ضابطه و معیار تصریح شده داده که منجر به اختیار تام آن نهاد در تعیین قیمت‌، تعرفه و عدم امکان نظارت بر آن‌ها و خود سبب ایجاد فساد و تضییع حقوق قشر آسیب پذیر مردم می‌شود که مغایر با اصل ۸۵ قانون اساسی می‌باشد.

با استناد وکیل آنلاین به ماده ۴ این طرح اشاره به جمع آوری اطلاعات مالکین توسط تعدادی زیادی از ارگان‌ها دارد و توجهی به امر حریم خصوصی و محرمانگی اطلاعات مردم ندارد و برخلاف اصل ۲۲ قانون اساسی می‌باشد.

علی‌ایحال دولت باید به این توجه نماید که سیاست‌های دستوری عمدتا کارکردی دوگانه دارند؛ به طوری که بسیاری از سیاست‌هایی که در کوتاه‌ مدت برای عموم مردم خوشایند می‌نمایند، در بلند مدت پیامدهای ناگوار و نامطلوب اقتصادی بر جای می‌گذارند و بالعکس؛ قیمت‌گذاری کالا و خدمات نیز در زمره همین سیاست‌ها هستند به‌ طوری که این سیاست را می‌توان سیاستی با منافع نامشخص کوتاه‌ مدت و معایب قطعی بلند مدت دانست!

راهکار پیشنهادی در طرح ساماندهی بازار مسکن

پیشنهاد می‌گردد مجلس و دولت عمده انرژی و هدف خود را در ایجاد مسکن اجتماعی گذاشته چرا که قوانین دیگری همچون قانون مالیات بر خانه‌های خالی و لوکس علی رغم تصویب، به مرحله ۱۰۰ درصد اجرایی نرسیده و سایر مشکلات ازجمله وجود تعداد کثیری از املاک و اراضی فاقد سند رسمی باعث ایجاد موانع اجرایی این طرح می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گردد.

لذا این طرح که نسبت به طرح مالیات بر خانه‌های خالی عظیم‌تر بوده و مشمول اراضی بایر از جمله اراضی که طرح کاداستر نیز در آن انجام نشده در اجرا دارای ابعاد حقوقی و اجتماعی بسیار و چالش‌های زیادی به همراه دارد.

همچنین امکان افزایش نارضایتی عمومی مردم در بلند مدت نیز دور از تصور نمی‌باشد چرا که صرف ضمانت اجرایی یا برخی مشوق‌ها  مردم را مشتقاق به اجرای این طرح نمی‌نماید و عمده مردم کشور به دلیل مواجه با برخی از بروکراسی‌های اداری توجهی به مزیت‌های طرح نمی‌نمایند.

صرف استفاده از کلمات و خدمات هوش مصنوعی جهت اجرای این طرح کافی نیست و نیاز به داده های دقیق و بسترهای لازم می باشد پس بهتر است تمرکز بیشتر جهت ساخت مسکن اجتماعی صرف گردد تا بخس اعظم مسکن از این طریق تامین و بخشی از طریق اعطای زمین رایگان و تسهیلات ویژه به گروه‌های آسیب پذیر اعطاء‌، بخش دیگر نیز از طریق طرح مالیات بر خانه‌های تامین شود.

لذا از این موضوع نباید نادیده قرار گیرد که ارائه مشوق‌ها به بخش خصوصی تاثیری به مراتب بهتر داشته و مجلس و دولت نباید از تعداد کثیری از واحدهای مسکونی خالی که طبق آمارهای غیر رسمی توسط برخی ارگان‌ها از جمله بانک‌های دولتی‌، خصوصی‌، صندوق‌ها و برخی از نهادهای عمومی تحت تملک یا سرمایه گذاری قرار گرفته شده چشم پوشی کند زیرا که عرضه و تقاضا با هم رابطه عکس دارد و هر چقدر عرضه افزایش یابد در بلند مدت تقاضا کمتر می‌گردد.

در صورت نیاز به دریافت مشاوره حقوقی تلفنی یا حضوری همین حالا رزرو وقت نمایید.