تغییر مال الاجاره با توجه به مدت زمان انجام کار

اگر در ضمن عقد اجاره شرط بشود که اگر اجیر، در مدت معینی، باری را، به مقصد برساند، مثلا دویست هزار تومان اجرت می‌گیرد، اما اگر بعد از آن مدت به مقصد برساند این مال الاجاره، این اجرت کاسته می‌شود؛ مثلا دویست هزار تومان می‌شود صدهزار تومان. آیا چنین عقد اجاره‌ای درست است یا نه؟

البته قاعده این است که اجرت مشخص بشود، مال الاجاره مشخص بشود، عمل هم مشخص بشود، مدت هم معین بشود، اما در اینجا باز هم یک جهلی وجود دارد که بالاخره این اجیر، در مدت مقرر بار را به مقصد می‌رساند و دویست هزار تومان می‌گیرد، یا اینکه بعد از مدت می‌رساند و از اجرت کاسته می‌شود و مثلا صد هزار تومان دریافت می‌کند باز هم جهل وجود دارد. با اینکه این حکم خلاف قاعده هست اما ماده پانصد و نه قانون مدنی این امر را پذیرفته است.

ماده ۵۰۹ قانون مدنی مقرر داشته در اجاره حیوان ممکن است شرط شود که اگر موجر در وقت معین محمول را به مقصد نرساند، مقدار معینی از مال الاجاره کم شود.

آثار و احکام عقد اجاره

عقد اجاره یک عقد لازم است. وقتی لازم شد، دیگر با فوت موجر یا مستاجر از بین نمی‌رود.

ماده ۴۹۷ قانون مدنی مقرر داشت که عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی‌شود اما این امر دو تا استثنا داشت:

1. اگر موجر مالک منافع عین مستاجره باشد اما فقط برای مدت عمر خودش، در این جا اگر موجر فوت کند قرارداد اجاره هم باطل می‌شود.
2. اگر در عقد اجاره شرط بشود که مستاجر به صورت مباشرتا حق دارد که از عین مستاجره استفاده بکند، این جا هم اگر مستاجر فوت کند باز عقد اجاره باطل می‌شود.

چون دیگر عقد اجاره در این جا مقید به استفاده خود مستاجر است، دیگر مطلق نیست که بگوییم بعد از این که مستاجر فوت پیدا کرد به وراثش در واقع انتقال پیدا می‌کند. در پرونده‌های مربوط به عقد اجاره مشورت با مشاوره حقوقی قرارداد اجاره می‌تواند بهتر شما را راهنمایی کند.

حقوق و تکالیف موجر و مستاجر نسبت به یکدیگر

موجر و مستاجر یک سری حقوق و تکالیفی نسبت به یک دیگر دارند. موجر مکلف است که عین مستاجره را برای انتفاع مستاجر به او تسلیم کند.

حالا اگر موجر از تسلیم عین مستاجره به مستاجر امتناع کرد در اینجا یا الزام آن ممکن است که در این صورت دادگاه موجر را ملزم می‌کند که عین مستاجره را به مستاجر تسلیم کند و یا اینکه الزام موجر به تسلیم عین مستاجره ممکن نیست.

در اینجا دو تا راه برای مستاجر در نظر گرفتند:

• الف- راه اول این است که مستاجر، حق فسخ دارد.
• ب- راه دوم این است که عقد اجاره را فسخ نکند، اجرت المثل را از موجر مطالبه کند.

ماده ۴۷۶ قانون مدنی مقرر داشته: (موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد).

نکته‌ای را که باید توجه کنید این است که یک وقت هست امتناع و مزاحمت توسط شخص ثالثی غیر از موجر ایجاد می‌شود. در اینجا چه کار کنیم؟

اگر شخص ثالث حقی نسبت به عین یا منافع داشته باشد، در این جا حق ندارد که عین مستاجره را از مستاجر دریافت کند، مگر این که ادعای خودش را اثبات کرده باشد، آن وقت ادعای خودش را که می‌خواهد اثبات کند، ادعایش را باید به طرفیت مالک و مستاجر در دادگاه اثبات کند.

نمی‌شود فقط به طرفیت مالک یا مستاجر به صورت انفرادی این کار را انجام بدهد. به طرفیت مالک، چون مالک، مالکیت عین را دارد. به طرفین مستاجر، چون منافع مالکیتش متعلق به مستاجر است

 ماده ۴۸۹ قانون مدنی مقرر داشته اگر شخصی که مزاحمت می‌نماید مدعی حق نسبت به عین مستاجره یا منافع آن باشد، مزاحم نمی‌تواند عین مزبور را از ید مستاجر انتزاع نماید، مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستاجر هر دو.

یک وقت هم هست که این شخص ثالث حقی نسبت به عین یا منافع ندارد، اگر مزاحمتش قبل از قبض عین مستاجره صورت گرفته باشد، مستاجر می‌تواند معامله را فسخ کند یا این که عقد اجاره را فسخ نکند و برای گرفت اجرت المثل به مزاحم مراجعه کند، نه به مالک.

اگر مزاحمت شخص ثالث بعد از قبض صورت گرفته باشد، در این صورت دیگر مستاجر حق فسخ هم ندارد، بلکه منحصرا می‌تواند به مزاحم مراجعه کند.

ماده ۴۸۸ قانون مدنی: اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد، در صورتی که قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می‌تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود، حق فسخ ندارد و فقط می‌تواند به مزاحم رجوع کند.

دومین مورد از مواردی که در رابطه با حقوق و تکالیف طرفین عقد اجاره مطرح است این است که اگر عین مستاجره احتیاج به تعمیراتی داشته باشد، مخارج و هزینه‌هایی که برای تعمیرات به و جود می‌آید بر عهده مالک است، مگر اینکه ضمن عقد اجاره خلاف این مطلب را شرط کرده باشند یا اینکه عرف، مقتضی امر دیگری باشد.

کسی خانه‌ای را به دیگری اجاره داده است، سقف خا نه احتیاج به تعمیر دارد، یعنی امکان انتفاع مستاجر بدون این تعمیرات ممکن نیست. موجر باید این تعمیرات را انجام بدهد و هزینه اش را هم از کیسه خودش بدهد، مگر اینکه ضمن عقد اجاره شرط شده باشد که هزینه تعمیرات هم به عهده مستاجر است یا اینکه عرف مقتضی این مطلب باشد.

همین طور اگر استفاده از عین مستاجره مستلزم این باشد که ابزار و وسائلی که برای استفاده از عین مستاجره لازم هست در اختیار مستاجر قرار بگیرد موجر مو ظف است که این کار را انجام بدهد؛ مثلا یک وسیله ای را موجر اجاره داده است به مستاجر، مستاجر که می‌خواهد از این وسیله استفاده کند یک سری ابزار و وسائلی لازم دارد این‌ها هم باید توسط موجر در اختیار مستاجر قرار داده بشود.

ماده ۴۸۶ قانون مدنی این امر را مقرر داشته: تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که شرط خلا شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم می‌باشد.

موجر می‌تواند بعد از عقد اجاره، عین مستاجره را به دیگری منتقل کند، به چه معنا؟ یعنی اجاره دادن عین مستاجره، مانع از این نمی‌شود که موجر بخواهد عین مستاجره را مثلا در قالب قرارداد بیع به دیگری منتقل کند.

از آن طرف قرارداد بیع هم مانع از این نمی‌شود که فرد نتواند عین مستاجره را اجاره بدهد. ماده ۴۹۸ قانون مدنی این مطلب را بیان کرده است. این ماده این طور بیان داشته است که اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی است، مگر این که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.

موجر حق ندارد که تا ز مانی که عقد اجاره باقی است، تغییراتی را در عین مستاجره به وجود بیاورد که مستاجر نتواند از عین استفاده بکند یا استفاده از عین با مشکل مواجه بشود.

به چه خاطر موجر نمی‌تواند این تغییرات را انجام بدهد؟ مگر عین متعلق به مالک نیست، پس باید بتواند هر تغییری را انجام بدهد. در این جا دو تا حق با هم در تزاحم قرار می‌گیرند.

تزاحم مربوط به مرحله اجرای حق مقر است، برخلاف تعارض، که مربوط به مرحله تشریع و قانونگذاری است. دو تا حق در تزاحم با هم دیگر قرار می‌گیرند:

1. حق مالک
2. حق مستاجر

در این جا باید بفرمایید چون تزاحم به وجود آمد، مالکیت مالک محدود می‌شود؛ بنابراین مالک، ناگزیر تغییراتی را نمی‌تواند انجام بدهد که استفاده عین مستاجره را برای مستاجر ممتنع کند یا حتی دشوار بکند.

نکته: ماده ۴۸۷ قانون مدنی مقرر داشته است هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد.

پس اگر تصرفاتی مستاجر در عین مستاجره بکند که در حقیقت تعدی یا تفریط حساب بشود موجر می‌تواند منعش کند، اگر منع ممکن نباشد، موجر حق فسخ دارد.

اگر به وکیل قرارداد اجاره نیاز داشتید می‌توانید از طریق سامانه حقوقی بنیاد وکلا اقدام نمایید.