قانونگذار در سال ۱٣٧۴ با هدف حفظ زمین‌ها از تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تداوم بهره وری آن ها، قانونی با عنوان قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها تصویب نمود تا از تغییر کاربری این اراضی جلوگیری نماید.
درخواست‌های تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی بیشتر مختص به محدوده روستایی و خارج از شهر می‌باشد و به همین جهت استفاده از وکیل ملکی آشنا به همان محل بسیار کمک کننده می‌باشد.
اراضی مشمول قانون قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها
اراضی کشاورزی و باغ‌هایی که در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها قرار دارند موضوع این قانون می باشند و محدوده قانونی شهرها بر اساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب ۱٣۶٢ و محدوده شهرک ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی ذی‌ربط تعیین می گردد.
طرح های هادی یا بهسازی روستا به محدوده ای می گویند که توسط مراجع قانونی ذی‌ربط به تصویب رسیده باشد و در روستاهایی که فاقد طرح‌های هادی یا بهسازی می باشند صرفا محدوده مسکونی موجود در روستا ملاک است.
آیا تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها امکان‌پذیر است؟
پاسخ مشاوره حقوقی ملکی به این سوال این می باشد که طبق قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها ممنوع می باشد به جز در موارد ضروری و در این موارد نیز تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها به عهده کمیسیونی می باشد که در آن نمایندگان وزارتخانه های کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری حضور دارند که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می شود.
تصمیمات این کمیسیون با اکثریت آراء اعضا معتبر خواهد بود و ظرف مدت دو ماه از تاریخ درخواست متقاضی این کمیسیون موظف به تشکیل جلسه و اتخاذ تصمیم می باشد.
مرجع صالح در تغییر کاربری اراضی زمین‌های کشاورزی به مسکونی
تشخیص این موضوع که اراضی مورد ادعا کشاورزی و باغ است و در خارج از محدوده قانونی شهر یا شهرک قرار گرفته با چه مرجعی می باشد؟
اصولا تغییر کاربری این اراضی در روستاها مطابق ضوابطی می باشد که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می نماید و مالکین باید در مواردی که موفق به دریافت مجوز تغییر کاربری می گردند ٨۰ درصد قیمت روز اراضی زراعی و باغ ها را با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض پرداخت نمایند.
البته در موارد زیر تغییر کاربری زمین کشاورزی و باغ‌ها از شمول پرداخت عوارض خارج می باشد:
- برای سکونت شخصی مالکین کم درآمد در مساحت کوچک برابر ضوابط و تعاریفی که وزارت مذکور معین می کند.
- تغییر کاربری در مورد نیازهای بخش کشاورزی و دامی
تغییر کاربری بدون مجوز اراضی زراعی و باغ‌ها چه پیامدهایی در پی خواهد داشت؟
چنانچه مالکین و متصرفین این اراضی که به صورت غیرمجاز تغییر کاربری دهند علاوه بر پرداخت عوارض معادل ۸۰ درصد ارزش روز زمین پس از با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری به پرداخت جزای نقدی تا ٣ برابر قیمت اراضی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم می شوند.
دادسراها یا دادگاه ها موظفند پس از اعلام وزرات جهاد کشاورزی ضمن رسیدگی خارج از نوبت بدوا دستور توقیف عملیات ساخت و ساز و یا هر نوع تغییر کاربری را صادر کنند.
که در این خصوص فرقی نمی کند که مرتکب این عمل شخص حقیقی باشد یا شخص حقوقی و چنانچه کارکنان دولت و شهرداری ها و نهادها در اجرای این قانون مرتکب تخلف شوند به جزای نقدی تا سه برابر قیمت اراضی و باغ ها با احتساب ارزش روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد.
چنانچه این تخلف را تکرار کنند علاوه بر جریمه مذکور از خدمت در ادارات دولتی و شهرداری ها به صورت دایم محروم می شوند. سردفتران اسناد رسمی نیز در صورت تخلف از مقررات این قانون به ۶ ماه تا ٢ سال تعلیق ازخدمت محکوم خواهند شد.
نحوه رسیدگی به درخواست تغییر کاربری اراضی
همانطور که اشاره کردیم تغییر کاربری اراضی در روستاها مطابق ضوابطی می باشد که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می نماید و در سایر موارد تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده شهرها و شهرک ها متقاضی تغییر کاربری اعم از ورثه یا وکیل مالک باید درخواست کتبی خود را به انضمام مدارک و اسناد مربوط به دبیرخانه کمیسیونی که در سازمان کشاورزی هر استان مستقر است، تحویل نماید.
کمیسیون مزبور درخواست‌های فوق مبنی بر دعاوی ملکی را در صورت لزوم بعد از اخذ نظر دستگاه‌های اجرایی مربوطه مانند شهرداری مورد بررسی قرار می‌دهد و حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ ثبت درخواست در دبیرخانه، با رای اکثریت اعضا در مورد درخواست اتخاذ تصمیم و نتیجه را بلافاصله به متقاضی اعلام می نماید.
چنانچه کمیسیون با درخواست متقاضی موافقت نماید مراتب با نقشه و مشخصات کامل ملک به منظور تعیین قیمت روز زمین یا باغ برای کاربری جدید به اداره کل امور اقتصادی و دارایی استان اعلام می گردد و بعد از صدور گواهی مبنی بر واریز ٨۰ درصد ارزش روز زمین کشاورزی و یا باغ، مجوز تغییر کاربری صادر می گردد.
از روزانه تعداد مشاوره‌هایی که برای تماس با وکیل تلفنی انجام می‌شود، بخش قابل توجهی از سوالات مخصوص به امور ملکی و تغییر کاربری اراضی است. شما نیز می‌توانید برای دریافت سوالات خود هم اکنون با ما تماس بگیرید.
سلام اگر مالک زمین زمین را تفکیک کرده باشند و فروخته باشند و مردم هم ساخته باشند یک نفر از مالکین میتونه تقاضای تغییر کاربری خودرا بدهد؟
سلام
هشتاد درصد یعنی چه؟
ایا مثلا ارزش زمین ۲ میلیارد هست باید یک میلیاردو ششصد میلیون عوارض داد؟
بعدش اون یک میلیاردو ششصدو کی میبره میخوره؟
ارزش زمین اینطوری محاسبه نمیشه که الان چقدر میخرنش . تعیین قیمت از طرف کارشناسان جهاد متفاوت با قیمت روز زمین در بازاره مثلا زمین شما اگه دومیلیارد ارزش روز قیمتشه در جهاد میگن دویست میلیون