در این مقاله قصد دارم شما را با همه انواع حقوق و دعاوی ملکی آشنا کنم و با شرایط و مراحل هر یک از آنها آشنا کنم.
با مطالعه این مقاله شما می‌توانید دعاوی ملکی و پرهزینه خود را به دقت شناسایی کنید و برای مراحل پیش روی خود به صورت تمام و کمال آماده شوید.
برای دریافت اطلاعات دقیق با من در ادامه این مقاله همراه باشید.
آشنایی با مفهوم حقوق و دعاوی ملکی
در ابتدا به مفاهیمی چون دعاوی ملکی، دعاوی ملکی حقوقی و انواع قوانین حاکم بر اینگونه دعاوی، می‌پردازم.
دعاوی ملکی چیست؟
دعاوی ملکی به مجموعه‌ای از دعاوی اشاره دارد که به حقوق مالکیت و استفاده از املاک و مستغلات مربوط می‌شوند. در این نوع دعاوی، یکی از طرفین ادعای مالکیت بر یک ملک را مطرح می‌کند، در حالی که طرف مقابل این ادعا را رد می‌کند. این دعاوی ممکن است به دلایل مختلفی ایجاد شوند.
تعیین حدود و مرزها نیز از دیگر جنبه‌های دعاوی ملکی است. در این موارد، ممکن است بین دو یا چند مالک اختلافاتی درباره مرزهای زمین‌ها و حدود املاک ایجاد شود. این دعاوی معمولا نیازمند بررسی‌های میدانی و کارشناسی برای تعیین دقیق مرزها هستند و ممکن است شامل پیگیری‌های قانونی پیچیده‌ای شوند.
دعوی اجاره، دعاوی فروش و انتقال مالکیت نیز از دیگر انواع دعاوی ملکی هستند. در این موارد، ممکن است طرفین در مورد وجود عیوب پنهان در ملک، عدم انجام تعهدات قراردادی، یا ادعای عدم صحت سند مالکیت دچار اختلاف شوند.
البته دعاوی ملکی با توجه به کیفری بودن، حقوقی بودن یا ثبتی بودن انواع مختلفی داشته و بررسی هرکدام در دادگاه‌ها نیز متفاوت خواهد بود.
قوانین مربوط به حقوق و دعاوی ملکی
قوانین مربوط به دعاوی ملکی به عنوان یک حوزه حقوقی گسترده، شامل مجموعه‌ای از قوانین و مقررات هستند که هر یک به جنبه‌ای خاص از مسائل مرتبط با املاک و مستغلات می‌پردازند.
اولین قانون مهم در این زمینه، قانون آیین دادرسی مدنی است. این قانون فرآیند رسیدگی به دعاوی را تعیین کرده و شامل مراحل مختلفی از جمله تنظیم دادخواست، ارائه ادله و مدارک و مراحل تجدید نظر می‌شود.
آیین دادرسی مدنی، اصول کلی را برای دعاوی ملکی فراهم می‌آورد و نوعی چارچوب قانونی برای محاکم به حساب می‌آید.
قانون مدنی نیز نقش اساسی در دعاوی ملکی ایفا می‌کند، زیرا بسیاری از اصول و قواعد مربوط به مالکیت، قراردادها و مسئولیت‌ها در این قانون درج شده است. این قانون شامل قواعدی است که به تعریف مالکیت، انتقال ملک و حقوق و تعهدات طرفین در معاملات ملکی می‌پردازد.
قانون مجازات اسلامی به دعاوی ملکی مرتبط با جرائم و تخلفات نیز اشاره دارد. به عنوان مثال، در مواردی که تصرف غیرقانونی یا تخریب عمدی املاک رخ دهد، می‌توان بر اساس این قانون اقدام به پیگرد قانونی کرد.
قوانین موجر و مستاجر به توافقات و روابط بین مالک و مستاجر مربوط می‌شود. این قوانین شامل حقوق و تکالیف هر یک از طرفین در قرارداد اجاره، شرایط فسخ قرارداد و مسائل مرتبط با عدم پرداخت اجاره‌بها هستند. قانون تملک آپارتمان‌ها نیز به وضعیت حقوقی آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی می‌پردازد. این قانون نحوه مدیریت و نگهداری از واحدهای آپارتمانی و حقوق ساکنان آنها را مشخص می‌کند.
قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها به حفاظت از اراضی کشاورزی و باغ‌ها در برابر تغییر کاربری و توسعه‌های غیرمجاز مربوط می‌شود. این قانون به اهمیت حفظ منابع طبیعی و کشاورزی تأکید دارد و در دعاوی ملکی مرتبط با زمین‌های زراعی و باغات کاربرد دارد.
قانون شهرداری نیز در دعاوی ملکی، به خصوص در مواردی که به تخلفات ساختمانی و نقض مقررات شهری مربوط می‌شود، نقش دارد. این قانون شامل ضوابطی است که به ساخت و ساز، تغییرات در املاک و مستغلات و حفظ نظم شهری مرتبط است.
انواع دعاوی ملکی
در این بخش انواع دعاوی ملکی حقوقی مبتلابه زیادی در جامعه دارد، بررسی خواهند شد.
الزام تنظیم سند رسمی برای املاک و مستغلات
یکی از مهم‌ترین انواع دعاوی ملکی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک به شمار می‌آید. این دعوی در واقع به زمانی برمی‌گردد که ملک خریداری شده و فروشنده باید سند رسمی ملک را به نام خریدار منتقل کند. اما این کار را انجام نمیدهد.
طبق ماده ۲۲ قانون ثبت املاک و اسناد ایران، تنها شخصی که می‌تواند مالک یک ملک شناخته شود، کسی است که نامش به‌طور رسمی در سند ملک درج شده باشد. یعنی مالکیت تنها با وجود یک سند رسمی تایید می‌شود و عدم ثبت نام خریدار در سند به‌عنوان مالک، به او اجازه نمیدهد که نسبت به ملک ادعایی داشته باشد.
به همین دلیل، تنظیم سند رسمی به نام خریدار نه تنها یک تعهد قانونی برای فروشنده است، بلکه یک الزام منطقی و طبیعی به شمار می‌آید. اگر فروشنده به صورت عادی این روند را دنبال نکند و از تنظیم سند خودداری نماید، خریدار این حق را دارد که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.
با طرح این دعوا، خریدار می‌تواند از طریق مراجع قضائی فروشنده را ملزم به تنظیم سند به نام خود کند. به عبارت دیگر، این دعوی به عنوان یک ابزار قانونی برای حمایت از حقوق خریدار در فرآیند انتقال مالکیت عمل می‌کند و اطمینان می‌دهد که خریدار به عنوان مالک واقعی ملک شناخته شود.
الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
صورت مجلس تفکیکی، یکی از اسناد کلیدی در حوزه املاک و مستغلات است که به‌خصوص در مورد آپارتمان‌های چند واحدی کاربرد دارد. این سند به درخواست مالک یا مالکان هر واحد، از سوی اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود و هدف آن، تفکیک و تعیین مشخصات هر واحد به طور جداگانه از سایر واحدها و همچنین تعیین قسمت‌های مشاع در ساختمان است.
به این ترتیب، صورت مجلس تفکیکی امکان صدور سند برای هر واحد را به طور مستقل فراهم می‌کند و اطلاعات دقیقی درباره ویژگی‌ها و ابعاد هر واحد و قسمت‌های مشترک در آن ارائه می‌دهد.
داشتن این سند برای انجام مراحل مختلفی از جمله دریافت سند تفکیکی، انتقال مالکیت و همچنین تنظیم تقسیم‌نامه ملک مشاعی ضروری است. به عبارت دیگر، صورت مجلس تفکیکی به‌عنوان مدرکی معتبر، نقش مهمی در اثبات مالکیت و تسهیل فرآیندهای قانونی مرتبط با املاک ایفا می‌کند.
از آنجا که این سند تنها پس از درخواست مالک و ارائه گواهی پایان کار ساختمان صادر می‌شود، عدم همکاری سازنده یا مالک قبلی در این زمینه می‌تواند مشکلاتی را برای خریداران جدید به‌وجود آورد. به عنوان مثال، اگر مالک قبلی از اخذ صورت مجلس تفکیکی امتناع کند و خریدار جدید نتواند سند ملک را منتقل کند، قانون به خریدار این حق را می‌دهد که دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی آپارتمان را مطرح کند.
درخواست اجرت المثل ایام تصرف
اجرت‌المثل ایام تصرف به مبلغی اطلاق می‌شود که شخصی باید به‌عنوان هزینه استفاده یا بهره‌برداری از مال دیگری پرداخت کند. زمانی که این استفاده بدون اجازه صاحب مال یا برخلاف قوانین و مقررات صورت گرفته باشد.
یعنی اگر کسی بدون اجازه از ملک دیگری بهره‌برداری کند، بایداجرت المثلش را بپردازد. این مبلغ به عنوان جبران خسارت به صاحب مال پرداخت می‌شود.
محاسبه اجرت‌المثل بر اساس قیمت‌های رایج و معمول در بازار برای استفاده مشابه از نوع خاصی از اموال انجام می‌شود.
درخواست افزایش یا کاهش اجاره
دادخواست تعدیل اجاره بها یکی از ابزارهای حقوقی است که به موجر و مستاجر این امکان را می‌دهد تا در صورت تغییر شرایط اقتصادی و اجتماعی، نسبت به تغییر اجاره بهای ملک تجاری اقدام کنند. این درخواست معمولا به‌دلیل تغییرات عمده در هزینه‌های زندگی یا شرایط اقتصادی، مانند افزایش یا کاهش قیمت‌ها، ثبت می‌شود.
زمانی که موجر یا مستاجر نمی‌توانند به توافقی درباره اجاره بها برسند، طرح این دادخواست می‌تواند یک راهکار قانونی مناسب باشد.
در واقع، ثبت دادخواست تعدیل اجاره بها از جانب موجر، در مواقعی که شرایط اقتصادی ایجاب می‌کند، یک اقدام قانونی منطقی به‌حساب می‌آید. به‌ویژه در شرایطی که موجر شاهد افزایش هزینه‌ها یا تغییر در ارزش ملک خود باشد، این درخواست می‌تواند به‌عنوان یک اقدام حمایتی عمل کند. همچنین، اگر مستاجر به‌دلیل شرایط مالی نامناسب و افزایش هزینه‌ها، نیاز به کاهش اجاره بها داشته باشد، ثبت این دادخواست یک راهکار هوشمندانه و قانونی محسوب می‌شود.
با این حال، لازم به ذکر است که این امکان برای تمامی قرارداد اجاره قابل اعمال نیست. تنها قراردادهایی که تحت پوشش قانون روابط مستأجر و موجر مصوب ۱۳۵۶ قرار دارند، از این امتیاز بهره‌مند می‌شوند.
درخواست مطالبه سرقفلی
یکی از دعاوی مهم در زمینه املاک تجاری، دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه است. حق کسب و پیشه به عنوان یکی از مفاهیم کلیدی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ تعریف شده است. این حق به مستاجر تعلق می‌گیرد و ناشی از فعالیت مداوم او در ملک تجاری و تلاش برای جذب مشتریان است.
به عبارت دیگر، هرچقدر که مستأجر بتواند با ارائه خدمات مناسب و جلب نظر مشتریان، ارزش ملک را افزایش دهد، به همان نسبت حق کسب و پیشه نیز برای او به‌وجود می‌آید.
با گذر زمان و توسعه کسب و کار مستأجر، به‌طور طبیعی ارزش ملک نیز تحت تأثیر قرار می‌گیرد. بنابراین، حق کسب و پیشه نیز با توجه به این تحولات باید مورد بازنگری قرار گیرد.
دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه به‌طور خاص به این موضوع می‌پردازد که مستأجر با رعایت شرایط قانونی، می‌تواند با ارائه یک دادخواست به مراجع قضایی، ارزش مالی حق سرقفلی یا کسب و پیشه خود را از مالک ملک مطالبه کند. برای تعیین این ارزش، موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌شود تا با توجه به شرایط بازار و نرخ‌های جاری، ارزش حق کسب و پیشه به‌طور دقیق محاسبه شود.
تقسیم و فروش ملک مشاع
تقسیم ملک مشاع فرآیندی است که به‌وسیله آن، یک ملک که به‌طور مشترک چند مالک دارد، به بخش‌های مجزا تقسیم می‌شود تا هر یک از مالکان بتوانند سهم خود را به‌طور مستقل و قابل شناسایی در اختیار داشته باشند.
دلایل متعددی می‌تواند سبب نیاز به تقسیم ملک مشاع شود. به‌عنوان مثال، ممکن است مالکان بخواهند تا پس از سال‌ها همکاری، هر یک به‌طور مستقل از املاک خود استفاده کنند، یا ممکن است یکی از مالکان به دلایل مالی یا خانوادگی نیاز به نقد کردن سهم خود داشته باشد.
همچنین، در برخی موارد، اختلافات بین مالکان در مورد نحوه استفاده از ملک می‌تواند انگیزه‌ای برای تقسیم آن باشد.
برای انجام تقسیم ملک مشاع، در ابتدا تمامی مالکان باید به توافق برسند. این توافق می‌تواند شامل تعیین حدود و مشخصات فیزیکی هر بخش، همچنین نحوه تقسیم هزینه‌ها و مسئولیت‌ها باشد. اگر توافقی میان مالکان به دست نیاید، این امکان وجود دارد که یکی از مالکان به مراجع قانونی مراجعه کرده و از طریق دادگاه برای تقسیم ملک اقدام کند. در این حالت، دادگاه با در نظر گرفتن شرایط و شواهد موجود، نسبت به تقسیم ملک تصمیم‌گیری خواهد کرد.
افراز ملک مشاع از دادگاه
درخواست افراز از دادگاه به عنوان یک اقدام قانونی برای تقسیم ملک مشاع میان شرکا تعریف می‌شود. زمانی که چند نفر به‌عنوان مالکان مشترک یک ملک شناخته می‌شوند و یکی از آنها تمایل دارد تا سهم خود را از سایرین جدا کند، اما توافقی بین سایر شرکا برای این کار حاصل نشود، فرد می‌تواند با ارائه یک درخواست رسمی به دادگاه، تقاضای افراز ملک را مطرح کند.
فرآیند درخواست افراز شامل مراحل قانونی خاصی است که در آن، دادگاه پس از دریافت درخواست، مدارک و مستندات مربوطه را بررسی می‌کند. این مستندات معمولا شامل سند مالکیت، مدارک مربوط به شراکت و هرگونه توافقنامه موجود بین شرکا است.
پس از بررسی مستندات و ارزیابی شرایط ملک، اگر دادگاه تشخیص دهد که ملک قابلیت تقسیم دارد، دستور افراز را صادر خواهد کرد.
اما اگر دادگاه متوجه شود که تقسیم ملک به‌طور عادلانه و منطقی امکان‌پذیر نیست، دستور فروش ملک را صادر می‌کند. در این حالت، ملک به‌طور کامل به فروش می‌رسد و وجوه حاصل از فروش بین شرکا به‌صورت عادلانه تقسیم خواهد شد.
الزام به تحویل دادن ملک
دعوی الزام به تحویل یکی از شاخه‌های مهم دعاوی ملکی است که معمولا در شرایطی مطرح می‌شود که خریدار ملک پس از انجام معامله، نیاز به تحویل رسمی ملک و تنظیم سند مالکیت دارد. این فرآیند با ثبت یک دادخواست از سوی خریدار آغاز می‌شود، که در آن درخواست تنظیم سند رسمی ملک و تحویل آن به خریدار مطرح می‌گردد.
پس از اینکه سند رسمی ملک تنظیم شد، خریدار باید اقدامات لازم برای طرح دعوی الزام به تحویل مبیع را انجام دهد. در این مرحله، خریدار می‌تواند با جمع‌آوری مدارک و شواهد لازم، که نشان‌دهنده توافقات انجام‌شده و شرایط معامله است، به مراجع قضائی مراجعه کند. دادگاه در این مرحله مستندات را بررسی کرده و بر اساس مدارک ارائه‌شده، اقدام به رسیدگی به دعوی خواهد کرد.
لازم به ذکر است که یکی از پیش‌شرط‌های اساسی برای طرح دعوی الزام به تحویل، داشتن سند رسمی ملک است. در صورتی که خریدار نتواند سند رسمی را ارائه کند، امکان طرح دعوی الزام به تحویل به‌طور قابل توجهی کاهش می‌یابد و در بسیاری از موارد، ممکن است دعوی به دلیل عدم ارائه مستندات کافی رد شود.
مطالبه ثمن قرارداد ملکی
یکی از ارکان مهم هر معامله، به ویژه در حوزه معاملات ملکی، پرداخت ثمن یا قیمت کالای خریداری شده است. این اصل در قانون مدنی ایران به‌خوبی تبیین شده و در ماده ۳۶۲ این قانون به وضوح بیان شده است که به محض انعقاد عقد بیع، فروشنده به مالک بهای مال تبدیل می‌شود.
به عبارتی، مالکیت ثمن به‌عنوان یکی از آثار اصلی و مهم قرارداد خرید و فروش به شمار می‌آید و بیانگر تعهد خریدار به پرداخت قیمت کالا است.
خریدار به‌عنوان طرف دیگر قرارداد، موظف است بهای مورد معامله را در شرایط مشخص شده و در زمان معین پرداخت کند. با این حال، در برخی موارد ممکن است که پرداخت ثمن به‌طور کامل یا صحیح انجام نشود. این موضوع می‌تواند به دلایل مختلفی مانند مشکلات مالی خریدار، اختلافات در خصوص شرایط معامله، یا حتی عدم تطابق کالا با توافقات قبلی باشد.
این‌جا است که دعوی مطالبه ثمن و مطالبه وجه معامله به میان می‌آید. این نوع دعوی به خریدار این امکان را می‌دهد که در صورت عدم تحقق تعهدات از سوی فروشنده یا مشکلات پیش‌آمده در پرداخت ثمن، به مراجع قضائی مراجعه کند و مبلغ مورد نظر را از فروشنده مطالبه نماید.
این دعوی می‌تواند شامل درخواست استرداد تمام یا بخشی از مبلغ پرداختی باشد و ممکن است در برخی موارد به دلیل عدم تطابق کالا با شرایط توافق شده یا نقص در کالا نیز مطرح شود.
الزام به اخذ پایان کار
پایان کار ساختمان، سندی معتبر است که پس از اتمام فرآیند ساخت و ساز یک ملک صادر می‌شود و تأیید کننده این موضوع است که ساختمان به‌طور قانونی و با رعایت تمامی ضوابط و مقررات مربوط به شهرسازی ساخته شده است.
این سند معمولا به درخواست مالک یا نماینده قانونی او از شهرداری مربوطه صادر می‌شود و نشان‌دهنده این است که ملک از نظر فنی و قانونی در وضعیت مطلوبی قرار دارد. برای صدور پایان کار، شهرداری‌ها باید اطمینان حاصل کنند که هیچ گونه تخلفی در ساخت و ساز صورت نگرفته و همچنین بدهی‌های مالی مرتبط با ملک، نظیر عوارض شهرداری، پرداخت شده است.
اهمیت داشتن پایان کار در معاملات ملکی و مالکیت املاک به حدی است که بسیاری از خریداران قبل از اقدام به خرید ملک، به دنبال بررسی وضعیت پایان کار آن هستند. در برخی موارد، ممکن است ملکی که به فروش رفته فاقد این سند باشد. عدم وجود پایان کار می‌تواند مشکلاتی را برای مالک جدید به‌وجود آورد، از جمله دشواری در ثبت سند رسمی ملک یا بروز مشکلات حقوقی و مالی در آینده.
اگر شخصی با این مشکل مواجه شود، می‌تواند اقدام به طرح دعوی اخذ پایان کار ساختمان کند. این نوع دعوی به‌عنوان یک دعوی حقوقی مطرح می‌شود که خواهان در آن ابتدا دادخواستی را تهیه و ثبت می‌کند تا دادگاه صالح بتواند به بررسی موضوع بپردازد. در این درخواست، خواهان باید مستندات لازم را ضمیمه کند و دلایل خود را برای درخواست اخذ پایان کار بیان نماید.
رفع تصرف عدوانی
تصرف عدوانی به وضعیتی اشاره دارد که در آن فردی، زمینی یا ملکی را به‌طور غیرقانونی و بدون رضایت مالک اصلی آن، تصرف می‌کند.
این عمل به خصوص زمانی مصداق پیدا می‌کند که شخصی که حق قانونی نسبت به ملک دارد، مانند مستاجر یا مالک، نتواند از حق خود دفاع کند و ملکش به زور از تصرف او خارج شود.
در این حالت، تصرف‌کننده به‌طور غیرمجاز و بدون مجوز، حق مالکیت یا استفاده از ملک را نادیده می‌گیرد.
دعوی تصرف عدوانی به‌عنوان یک دعوی حقوقی به‌طور مشخص توسط متصرف سابق مطرح می‌شود که ادعا می‌کند شخص دیگری بدون اجازه او، ملک غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده است. این دعوی به منظور احقاق حق مالکیت و بازگرداندن ملک به وضعیت قبلی خود به کار می‌رود.
در این نوع دعوی، خواهان می‌تواند خواستار اعاده تصرف خود نسبت به ملکی باشد که به طور غیرقانونی از وی گرفته شده است.
مال مورد تصرف باید غیرمنقول باشد، به این معنی که قابلیت جابجایی و انتقال نداشته باشد. به‌عنوان مثال، ملک مسکونی، تجاری یا اراضی زراعی مصداق بارز این نوع املاک هستند که تحت قوانین خاصی قرار دارند و حق مالکیت بر آنها به‌راحتی قابل انتقال نیست.
در چنین شرایطی، فردی که به تصرف عدوانی مواجه شده است، می‌تواند با جمع‌آوری مستندات و شواهد لازم، از جمله اسناد مالکیت و مدارک مربوط به حق استفاده، اقدام به طرح دعوی در محاکم قضایی کند.
دادگاه با بررسی موارد ارائه‌شده و شواهد موجود، تصمیم‌گیری می‌کند و در صورتی که ادعای خواهان را تأیید کند، دستور اعاده تصرف ملک به او را صادر می‌کند.
تخلیه اماکن تجاری
دعوی تخلیه اماکن تجاری یک اقدام حقوقی است که به وسیله صاحب ملک یا موجر مطرح می‌شود تا مستاجر یا شرکتی که در ملک فعالیت می‌کند، مجبور به تخلیه آن شود. این نوع دعوی معمولا در شرایطی مطرح می‌شود که مستاجر به تعهدات خود در قرارداد اجاره عمل نکرده و موجر به دلیل عدم رعایت این تعهدات خواستار بازپس‌گیری ملک خود است.
دلایل مختلفی می‌تواند منجر به طرح دعوی تخلیه شود. یکی از شایع‌ترین دلایل، عدم پرداخت اجاره بهای مقرر است. وقتی مستاجر به مدت مشخصی اجاره را پرداخت نکند، موجر می‌تواند با استناد به این موضوع درخواست تخلیه ملک را ارائه کند. همچنین، در مواردی که مستاجر به ملک آسیب رسانده یا آن را تخریب کرده باشد، موجر حق دارد از طریق دادگاه درخواست تخلیه کند.
دیگر دلایل تخلیه شامل استفاده غیرمجاز از ملک برای فعالیت‌هایی است که در قرارداد اجاره مجاز نبوده یا با قوانین و مقررات شهری مغایرت دارد. همچنین، اگر مستاجر شرایط و الزامات ذکر شده در قرارداد اجاره را نادیده بگیرد، موجر می‌تواند از طریق دعوی تخلیه اقدام کند.
دعوای خلع ید
دعوی خلع ید زمانی مطرح می‌گردد که فردی، بدون داشتن مجوز قانونی و حق مالکیت، اقدام به تصرف ملکی کند که متعلق به دیگری است. در این شرایط، مالک اصلی ملک می‌تواند با طرح دعوی خلع ید از مراجع قضائی، خواستار بازگشت حق مالکیت خود و تخلیه ملک از سوی متصرف غیرمجاز شود.
خلع ید به‌طور خاص به تصرفات غیرقانونی مربوط می‌شود و نیازمند اثبات مالکیت از سوی خواهان است. در این فرآیند، مالک باید مستندات قانونی و مدارکی که نشان‌دهنده حق مالکیت او بر ملک است را به دادگاه ارائه کند.
این مستندات می‌تواند شامل سند رسمی مالکیت، پروانه ساخت و دیگر مدارک مربوط به تصرف باشد. هدف از این اقدام اثبات این است که تصرف صورت گرفته توسط متصرف غیرمجاز، قانونی نیست و حق مالکیت از آن خواهان است.
نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که دعوی خلع ید با دیگر دعاوی نظیر تصرف عدوانی و تخلیه ید تفاوت‌هایی دارد.
ابطال قرارداد
ابطال قراردادهای ملکی به معنای لغو و بی‌اعتبار شدن یک قرارداد به دلایل قانونی مشخص است و می‌تواند به یکی از مسائل پیچیده در حوزه حقوق ملکی تبدیل شود. هنگامی که قراردادی به صورت غیرقانونی فسخ می‌شود و به مفاد قانونی مربوط به فسخ آن اشاره‌ای نمی‌شود، ممکن است بطلان قرارداد به طور خودکار اتفاق بیفتد.
در واقع، شناخت شرایطی که می‌تواند منجر به ابطال قرارداد شود، برای اطمینان از صحت معاملات و پیشگیری از بروز اختلافات ضروری است.
یکی از مهم‌ترین دلایل ابطال قرارداد، وجود شرایط نامعلوم در مورد معامله است. اگر مشخصات مورد معامله به‌طور دقیق و واضح تعیین نشده باشد، این موضوع می‌تواند منجر به ابطال قرارداد شود.
از دیگر شرایطی که می‌تواند منجر به ابطال قرارداد شود، مربوط به نامشروع بودن مال مورد معامله است.
علاوه بر این، معاملات صوری که به‌صورت ظاهری انجام می‌شوند و هیچ نیت واقعی در پس آنها وجود ندارد نیز به‌طور کامل باطل هستند. در این نوع معاملات، افراد فقط به‌ظاهر اقدام به عقد قرارداد می‌کنند، در حالی که هدف واقعی آنها تأمین منافع خاصی نیست و بدین ترتیب، چنین معاملاتی فاقد اعتبار قانونی هستند.
همچنین، در صورتی که معامله‌ای غیر نافذ باشد و اجازه لازم برای ادامه آن از طرف مراجع ذی‌صلاح یا افراد مرتبط دریافت نشود، این امکان وجود دارد که درخواست ابطال آن معامله مطرح شود.
به‌علاوه، عدم رعایت شرایط اختصاصی و الزامات قانونی در هر نوع قرارداد ملکی می‌تواند دلیل مهمی برای ابطال آن به شمار رود.
اگر یک از طرفین، قراردادی را بدون داشتن دلایل ذکر شده، باطل کند؛ می‌توان به عنوان یک دعوی ملکی حقوقی در دادگاه مطرح کرد.
فسخ قراردادها
فسخ قرارداد ملکی به معنای لغو و پایان دادن به تعهدات و الزامات ناشی از یک قرارداد بین طرفین است. این موضوع می‌تواند به دلایل مختلفی رخ دهد که شامل تخلف یکی از طرفین از شروط قرارداد، توافق متقابل طرفین برای پایان دادن به قرارداد و همچنین وجود خیارات قانونی در قرارداد می‌شود.
در قرارداد شرایط فسخ باید ذکر شود تا از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی جلوگیری گردد. معمولا این شرایط شامل مدت زمان اعلام فسخ، روش‌های اعلام آن و تبعات حقوقی ناشی از فسخ می‌باشد. در صورتی که شرایط فسخ به درستی مشخص نشده باشد، می‌توان آن را در دادگاه حقوقی مطرح کرد.
با فسخ قرارداد، طرفین باید به تعهدات خود تا زمان رسمی اعلام فسخ عمل کنند. به این معنا که در صورتی که فسخ قرارداد به‌دلیل تخلف یکی از طرفین باشد، طرف متضرر می‌تواند از طرف دیگر درخواست جبران خسارت کند. این خسارات ممکن است شامل هزینه‌های ناشی از عدم اجرای قرارداد، ضرر و زیان‌های ناشی از تأخیر در انجام تعهدات و سایر هزینه‌های مرتبط باشد.
شرایط طرح دعاوی ملکی
طرح دعاوی ملکی در ایران تحت شرایط و الزامات خاصی قرار دارد که باید به دقت رعایت شوند تا دعوی به درستی و با موفقیت مطرح گردد.
این شرایط به شرح زیر است:
- برای طرح دعوی، طرفین باید از نظر قانونی اهلیت داشته باشند. به عبارت دیگر، اشخاصی که اقدام به طرح دعوی می‌کنند، باید دارای سن قانونی (حداقل ۱۸ سال) و همچنین دارای صلاحیت عقلانی باشند. در مورد اشخاص حقوقی، باید نماینده قانونی آنها به نمایندگی از طرف شرکت یا نهاد اقدام کند.
- موضوع دعوی باید واضح و مشخص باشد. این موضوع می‌تواند شامل مالکیت، تصرف، اجاره، انتقال مالکیت و موارد دیگر مرتبط با املاک و مستغلات باشد. لازم است که شاکی به طور دقیق مشخص کند که چه حقی را مطالبه می‌کند و ادعای او بر چه اساسی است.
- طرح دعوی نیازمند ارائه مستندات و مدارکی است که ادعای شاکی را پشتیبانی کند. این مستندات می‌تواند شامل اسناد مالکیت، قراردادهای اجاره، صورت جلسات و هر نوع مدرک دیگری که اثبات کننده حق شاکی باشد.
- باید مشخص شود که دعوی باید در کدام مرجع قضایی رسیدگی شود.
- برای طرح دعوی، شاکی باید دادخواست خود را به دادگاه مربوطه تقدیم کند. این دادخواست باید شامل اطلاعات دقیق از طرفین، موضوع دعوی، مستندات و دلایل حقوقی باشد. همچنین، شاکی باید به صراحت بخواهد که چه خواسته‌ای دارد (مثلا درخواست تخلیه، پرداخت خسارت و غیره).
- برای طرح دعاوی ملکی، مهلت‌های خاصی وجود دارد. به عنوان مثال، در دعاوی مربوط به اجاره، ممکن است مهلت‌های مشخصی برای طرح دعوی وجود داشته باشد. اگر شاکی در این مهلت‌ها اقدام نکند، ممکن است حق خود را از دست بدهد.
- در برخی از دعاوی ملکی، رعایت قواعد خاصی از جمله قواعد مربوط به تنظیم قراردادها، ثبت املاک و مقررات محلی الزامی است. عدم رعایت این قواعد می‌تواند منجر به رد دعوی شود.
- برای طرح دعوی، باید بین طرفین اختلافی وجود داشته باشد که نتوان به صورت مسالمت‌آمیز حل و فصل کرد. در بسیاری از موارد، تلاش برای سازش و حل اختلافات از طریق میانجیگری یا سازش پیش از اقدام به طرح دعوی توصیه می‌شود.
مراحل طرح دعاوی ملکی
مراحل اصلی رسیدگی به دعاوی ملکی را به تفصیل بررسی می‌کنم:
۱. تنظیم و تقدیم دادخواست
اولین مرحله در فرآیند دعاوی ملکی، تنظیم دادخواست و سپس تقدیم آن به دادگاه صالح است. این دادخواست باید به‌طور دقیق و با رعایت فرمت‌های قانونی نوشته شود و شامل اطلاعات شاکی و خوانده، موضوع دعوی و ادعاهای مطرح‌شده باشد.
خواهان و وکیل او باید در این مرحله به وضوح بیان کند که چه حقی را مطالبه می‌کند و بر چه مبنایی، در این راستا دلایل و مستندات خود را به‌طور کامل ذکر کند.
استفاده از زبان حقوقی صحیح و شفاف در نوشتن دادخواست از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است، چرا که هر گونه ابهام می‌تواند منجر به رد دعوی یا عدم پذیرش آن شود.
۲. ارائه مدارک و مستندات
پس از ثبت دادخواست، شاکی موظف است مدارک و مستندات لازم را که به ادعای او مرتبط است، ارائه دهد. این مدارک می‌تواند شامل اسناد مالکیت (مانند سند رسمی یا قولنامه)، قراردادهای اجاره، گزارش‌های کارشناسی، مدارک شناسایی و هرگونه سندی باشد که ادعای شاکی را تقویت کند.
۳. برگزاری جلسات دادگاه
پس از ارائه مدارک، دادگاه اقدام به برگزاری جلسات رسیدگی می‌کند. در این جلسات، قاضی به بررسی مدارک ارائه شده و شنیدن اظهارات طرفین دعوی می‌پردازد.
این جلسات معمولا شامل استماع شهود، کارشناسان و طرفین دعوی است. قاضی ممکن است سوالاتی از طرفین بپرسد تا به درک بهتری از موضوع دعوی دست یابد. هدف از این جلسات، جمع‌آوری شواهد و مستندات بیشتر و روشن‌تر کردن زوایای مختلف دعوی است. این مرحله به طرفین این امکان را می‌دهد که دلایل و ادعاهای خود را به صورت مستقیم مطرح کنند و از حق خود دفاع نمایند.
۴. صدور حکم نهایی
پس از پایان جلسات و بررسی کامل مستندات و شواهد، قاضی حکم نهایی را صادر می‌کند. این حکم می‌تواند به اشکال مختلفی باشد، از جمله بازگرداندن اموال مورد مناقشه به مالک اصلی، صدور جریمه برای طرف خاطی، یا حتی حکم به مجازات حبس در مواردی که تخلف منجر به نقض قانون شده باشد.
۵. مراحل تجدیدنظر
در صورتی که یکی از طرفین از حکم دادگاه رضایت نداشته باشد، می‌تواند نسبت به آن درخواست تجدیدنظر دهد. این مرحله مجددا به بررسی پرونده می‌پردازد و طرفین می‌توانند دلایل و مستندات جدیدی را ارائه دهند.
مدارک لازم برای اقامه دعاوی ملکی
برای طرح دعاوی ملکی، ارائه مدارک و مستندات معتبر از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
این مدارک به توصیه مشاوره حقوقی عبارتند از:
- سند رسمی مالکیت: سند رسمی مالکیت یکی از مهم‌ترین مدارک برای اثبات حق مالکیت شما بر ملک مورد نظر است. این سند باید به‌طور قانونی از طریق مراجع ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد و شامل مشخصات کامل ملک، نام مالک و اطلاعات مربوط به تاریخ و شرایط مالکیت باشد.
- کارت ملی: کارت ملی فرد خواهان، به‌عنوان مدرک هویتی ضروری است.
- شهادت شهود و تحقیقات محلی: شهادت شهود و انجام تحقیقات محلی در مواردی که تصرف ملک توسط شخصی غیرقانونی باشد، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. شهود می‌توانند اطلاعات مهمی در مورد تصرف، شرایط ملک و وقایع مرتبط با آن ارائه دهند. تحقیقات محلی، که معمولا توسط دادگاه یا کارشناسان انجام می‌شود، می‌تواند به جمع‌آوری اطلاعات عینی و دقیق کمک کند و به اثبات ادعای شما مبنی بر تصرف غیرقانونی کمک کند.
- گواهی حصر وراثت: در صورتی که مالک اصلی ملک فوت کرده و ملک به وراث منتقل شده باشد، ارائه گواهی حصر وراثت الزامی است. این گواهی معمولا از سوی مراجع قضایی صادر می‌شود و شامل اسامی وراث، سهم هر یک از آنها و تاریخ صدور است.
- نظر کارشناسان دادگستری: در مواردی که پرونده پیچیده باشد یا نیاز به ارزیابی‌های فنی و تخصصی وجود داشته باشد، نظر کارشناسان دادگستری می‌تواند به روشن شدن موضوع و تسهیل فرآیند رسیدگی کمک کند. این کارشناسان می‌توانند بر اساس تخصص خود در زمینه‌های مختلفی مانند ارزیابی املاک، تعیین قیمت و بررسی وضعیت فنی ملک، گزارشی تهیه کنند که به‌عنوان یکی از مستندات مهم در دادگاه ارائه می‌شود.
مرجع صالح اقامه دعاوی ملکی
دادگاه محل وقوع ملک به عنوان مرجع اصلی برای این دعاوی شناخته می‌شود و در صورت وجود اختلافی در رابطه با یک ملک خاص، این دادگاه مسئول رسیدگی به آن دعوی خواهد بود.
همچنین، در صورتی که دعوی علیه یک شخص خاص اقامه شود، دادگاه محل زندگی خوانده نیز می‌تواند مرجع قضایی صالح باشد.
علاوه بر این، برخی دعاوی ملکی در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار دارند. دعاوی تخلیه و تعدیل اجاره‌بها نمونه‌ای از این دعاوی هستند.
پرسش‌های متداول
تفاوت دعاوی کیفری ملکی با دعاوی حقوقی ملکی چیست؟
تفاوت دعاوی ثبتی ملکی با دعاوی حقوقی ملکی چیست؟
آیا ارائه دادخواست در دعاوی ملکی حقوقی نیاز به پرداخت هزینه دارد؟
اقامه دعاوی ملکی با گروه حقوقی بنیاد وکلا
آیا شما یا یکی از نزدیکان‌تان درگیر پرونده حقوقی ملکی هستید؟ گروه حقوقی بنیاد وکلا به عنوان معتبرترین مرکز حقوقی ایران در این زمینه تخصص و تجربه لازم را دارد تا شما را در هر مرحله از رسیدگی قانونی راهنمایی کند.
خدمات ما در حوزه دعاوی ملکی حقوقی شامل:
- تحلیل دقیق پرونده‌های مربوط به چگونگی ارائه دادخواست و تهیه اسناد و مدارک توسط وکیل ملکی
- نمایندگی قانونی در محاکم و فرآیندهای قضایی
- راهنمایی در خصوص اقدامات پیشگیرانه و حقوقی برای جمع‌آوری استشهادیه یا مدارک
اگر نیاز به مشاوره و کمک فوری دارید و می‌خواهید هر چه سریع‌تر پرونده خود را به سرانجام برسانید، وارد صفحه مشاوره حقوقی ملکی شوید و از روش‌های مختلف مشاوره آنلاین و تلفنی استفاده کنید.
