در این مقاله قصد دارم به بررسی فروش ملک مشاعی، قوانین و مقررات مرتبط با آن و روش‌های حل اختلاف میان شرکا بپردازیم. ملک مشاعی، ملکی است که چندین مالک در آن سهم دارند و تصمیم‌گیری در مورد فروش آن نیازمند رعایت شرایط خاصی است. در اینجا به نکات کلیدی و مراحل قانونی فروش این نوع املاک پرداخته خواهد شد.
مطالعه این مقاله به شما کمک می‌کند تا از پیچیدگی‌های قانونی و حقوقی فروش ملک مشاعی آگاه شوید و از مشکلاتی مانند اختلاف میان شرکا، محدودیت‌های قانونی و حتی دعاوی حقوقی جلوگیری کنید. با درک صحیح از حقوق و تکالیف خود، می‌توانید تصمیمات بهتری در مورد فروش این املاک بگیرید و از خسارات مالی و زمانی پیشگیری کنید.
اگر شما هم در فروش ملک مشاعی با چالش‌هایی مواجه هستید یا قصد دارید اطلاعات بیشتری در این زمینه کسب کنید، پیشنهاد می‌کنیم مطالعه این مقاله را ادامه دهید. در ادامه، با قوانین، مراحل و بهترین راهکارهای فروش این املاک آشنا خواهید شد تا بتوانید با آگاهی کامل اقدام کنید.
آشنایی با مفهوم فروش ملک مشاعی
در ابتدا با مفهوم ملک مشاع، تفاوت آن با ملک افروز و قانون فروش ملک مشاعی، آشنا می‌شویم.
ملک مشاع چیست؟
مال مشاع به مالی اطلاق می‌شود که در آن مالکیت به طور مشترک بین دو یا چند نفر تقسیم شده است. این نوع مالکیت ممکن است به دو صورت متفاوت ایجاد گردد: یکی به طور اختیاری، زمانی که چند نفر به توافق می‌رسند و سهم‌هایی از یک مال را خریداری می‌کنند و دیگری به طور غیرارادی، در صورتی که افراد به واسطه ارث یا انتقال قانونی، به طور مشاع مالکیت آن را به دست می‌آورند.
در این نوع از مالکیت، هر یک از شرکای مشاع در تمام اجزای ملک سهم دارند، به این معنا که تمامی بخش‌های ملک، از جمله زمین، ساختمان یا هر بخش دیگری، به طور مشترک و بدون تفکیک به هر کدام از مالکان تعلق دارد.
به عبارت دیگر، هیچ‌یک از مالکان نمی‌تواند بخش خاصی از ملک را به خود اختصاص دهد یا آن را جدا از سایر بخش‌ها مورد استفاده قرار دهد. با این حال، میزان سهم هر مالک در مال مشاع به طور دقیق مشخص نیست و تنها درصد یا اندازه سهم او در کلیت ملک قابل تعیین است.
به طور کلی، ملک مشاع به شکلی از مالکیت اشاره دارد که تا زمانی که تقسیم نشده، مالکان در تمامی بخش‌های ملک سهم دارند، ولی زمانی که تقسیم انجام شود، هر بخش به طور مستقل به یک نفر اختصاص می‌یابد.
تصور کنید یک ساختمان ۱۰ طبقه شامل ۱۰ واحد آپارتمانی و یک حیاط مشترک داریم. در این ساختمان، هر واحد آپارتمانی به طور مستقل و مجزا ثبت سند می‌شود، به طوری که هر یک از واحدها به نام یک شخص است. اما در خصوص حیاط، مالکیت آن به طور مشترک و مشاع بین همه مالکان واحدهای آپارتمانی تقسیم می‌شود. در این صورت، علی‌رغم اینکه هر واحد دارای سند جداگانه است، از آن جایی که حیاط به طور مشترک استفاده می‌شود، این قسمت از ملک به صورت مشاع باقی می‌ماند. بنابراین، ساختمان به طور کلی به عنوان یک ملک مفروز شناخته می‌شود، زیرا واحدهای آپارتمانی هرکدام به طور جداگانه به مالکین اختصاص دارد و برای فروش هر واحد، نیازی به موافقت سایر مالکان نیست.
این مسئله برای ویلاها متفاوت است. در مورد ویلاها، به دلیل ویژگی‌های خاص ساختاری این نوع املاک، معمولا امکان تقسیم آنها به بخش‌های مجزا و مستقل وجود ندارد، چرا که تقسیم آنها می‌تواند به ساختار اصلی و کارکرد ملک آسیب وارد کند. به همین دلیل، برخلاف ساختمان‌های آپارتمانی، ویلاهای مشاع به طور معمول نمی‌توانند به بخش‌های مفروز تقسیم شوند و هر قسمت از آنها به عنوان یک ملک مفروز شناخته نمی‌شود. در این وضعیت، مالکیت ملک به طور مشاع باقی می‌ماند تا زمانی که تصمیمی برای فروش یا تقسیم ملک اتخاذ شود.
در نهایت، هر تصمیم‌گیری در خصوص استفاده، فروش یا تقسیم مال مشاع باید با توافق تمام مالکان صورت گیرد، مگر در مواردی که قانون مشخص کرده باشد.
انواع ملک مشاع
در قانون ایران، ملک مشاع به دو دسته اصلی تقسیم می‌شود که در ادامه آنها را بررسی خواهم کرد.
ملک مشاع قابل افراز
ملک مشاع قابل افراز به ملکی اطلاق می‌شود که به‌راحتی قابل تقسیم بین مالکان است. در این نوع ملک، تقسیم آن به بخش‌های مستقل و قابل تفکیک از نظر فیزیکی و قانونی ممکن است. به عبارت دیگر، مالکان می‌توانند سهم‌های خود را از ملک مشاع به صورت مجزا و جدا از سایر قسمت‌ها دریافت کنند.
ملک مشاع باید از ویژگی‌هایی برخوردار باشد که تقسیم آن به بخش‌های مجزا، از جمله زمین یا ساختمان، عملی و ممکن باشد.
معمولا تقسیم ملک مشاع نیاز به توافق همه مالکان دارد، مگر آنکه در موارد خاص قانونی، حکم دیگری صادر شده باشد.
تقسیم ملک ممکن است بر ارزش آن تأثیر بگذارد، به‌ویژه اگر تقسیم به نحوی انجام شود که کیفیت یا استفاده از ملک کاهش یابد.
بعد از افراز، هر مالک می‌تواند سهم خود را به فروش برساند یا به فرد دیگری منتقل کند.
ملک مشاع غیرقابل افراز
ملک مشاع غیرقابل افراز به ملکی گفته می‌شود که به‌دلیل ویژگی‌های خاص فیزیکی یا قانونی، تقسیم آن بین مالکان امکان‌پذیر نباشد. در این نوع از مالکیت، مالکان نمی‌توانند سهم خود را از ملک به طور فیزیکی جدا کنند و برای استفاده از آن باید به توافق برسند. مثلا اگر ملک به‌صورت یک ساختمان یا ملک بزرگ غیرقابل تقسیم باشد.
در برخی موارد، تقسیم ملک ممکن است به کاهش ارزش آن منجر شود، بنابراین افراز آن از نظر قانونی ممکن نخواهد بود.
در صورتی که مالکان بخواهند از ملک استفاده کنند یا آن را بفروشند، ممکن است نیاز به توافق یا حکم قضائی برای تعیین نحوه استفاده یا تقسیم آن وجود داشته باشد.
در این نوع ملک، مالکان معمولا نمی‌توانند سهم خود را به طور فیزیکی جدا کنند و ممکن است به جای تقسیم، ملک به فروش برسد و درآمد آن بین مالکان تقسیم گردد.
در نهایت، تعیین اینکه آیا یک ملک مشاع قابل افراز است یا غیرقابل افراز، نیازمند بررسی‌های دقیق فنی و قانونی است. این تصمیم می‌تواند از سوی دادگاه یا به‌وسیله توافق مالکان صورت گیرد.
تفاوت ملک مشاع و ملک افراز
ملک مشاع و افراز دقیقا در مقابل همدیگر قرار دارد. همانطور که گفته شد، ملک مشاعی، ملکی است که چند نفر به صورت همزمان در مالکیت آن شریک هستند.
اما ملک افراز، تنها یک نفر مالک است. به همین جهت خرید و فروش ملک افراز راحت‌تر بوده و پیچیدگی‌های قانونی ملک مشاع را ندارد.
قانون فروش ملک مشاعی
طبق ماده ۴ قانون فروش ملک مشاعی، زمانی که تقسیم ملک مشاع به طور فیزیکی ممکن نباشد، یعنی امکان افراز ملک وجود نداشته باشد، هر یک از مالکان می‌توانند با ارائه درخواست به دادگاه، خواستار فروش آن ملک مشاع شوند. در این شرایط، قانون به مالکان این اختیار را می‌دهد که ملک مشاع را به فروش رسانده و عایدات آن را به نسبت سهم خود تقسیم کنند.
هر یک از مالکان می‌تواند با ارائه دادخواست به دادگاه، درخواست فروش ملک مشاعی را مطرح کند. این درخواست باید دلایل و مستندات کافی برای اثبات عدم امکان تقسیم ملک را همراه داشته باشد. دادگاه پس از دریافت درخواست، آن را بررسی کرده و در صورتی که شرایط قانونی و فنی برای فروش ملک فراهم باشد، تصمیم به صدور مجوز فروش خواهد گرفت.
دادگاه پس از بررسی درخواست فروش، از مالکان خواسته می‌شود تا مدارک لازم، شامل گواهی‌هایی از دفتر ثبت اسناد و مدارک مبنی بر تایید درخواست فروش را ارائه دهند. این مدارک به دادگاه کمک می‌کنند تا صحت درخواست و شرایط قانونی برای فروش ملک مشاعی را تأیید کند.
پس از تایید درخواست، دادگاه حکم به فروش ملک مشاعی صادر می‌کند و این حکم به بخش اجرای احکام دادگاه ارسال می‌شود. در این مرحله، دادگاه دستور به انجام مزایده و فروش ملک مشاعی به یکی از روش‌های قانونی می‌دهد.
پس از صدور حکم فروش، بخش اجرای دادگاه مسئول برگزاری مزایده می‌شود. در این مرحله، ملک مشاع از طریق مزایده عمومی به فروش گذاشته می‌شود و عایدات حاصل از آن بین مالکان طبق سهم‌الشراکه آنها تقسیم می‌گردد.
در نهایت، این فرایند به مالکان کمک می‌کند تا در صورتی که تقسیم ملک مشاع به طور فیزیکی ممکن نباشد، با فروش آن از مالکیت مشترک خارج شوند و سهم خود را دریافت کنند.
شرایط فروش ملک مشاعی
برای فروش ملک مشاعی باید شرایط زیر وجود داشته باشد:
- وجود حداقل دو شریک: برای طرح دستور فروش، ملک مشاع باید حداقل دو شریک داشته باشد که به طور مشترک مالک ملک هستند. این شرط الزامی است چرا که در غیر این صورت، موضوع فروش مشاعی قابل طرح نخواهد بود و باید تمامی مالکان ملک در فرآیند فروش مشارکت داشته باشند.
- غیرمنقول بودن ملک: ملک مشاع باید از نوع غیرمنقول باشد. یعنی ملک باید شامل زمین، ساختمان، آپارتمان، یا هر نوع املاک مشابه باشد که قابلیت انتقال یا فروش از طریق دستور فروش را داشته باشد. املاک منقول، چون به طور فیزیکی قابل جابجایی هستند، در این زمینه شمولیتی ندارند.
- سابقه ثبتی ملک: برای درخواست دستور فروش، ملک باید دارای سابقه ثبتی باشد. در صورتی که ملک از نظر قانونی و ثبتی در اداره ثبت اسناد ثبت نشده باشد، امکان درخواست دستور فروش وجود ندارد و در این صورت به جای دستور فروش، حکم فروش صادر می‌شود که روند قانونی متفاوتی دارد.
- گواهی عدم افراز: لازم است گواهی عدم افراز از اداره ثبت اسناد و املاک کشور اخذ شود و به دادخواست پیوست گردد. این گواهی تایید می‌کند که ملک مشاع قابلیت افراز ندارد و برای فروش باید از طریق دستور فروش اقدام شود.
- عدم بازداشت ملک: ملک مشاع نمی‌بایست در وضعیت بازداشت قرار داشته باشد. اگر ملک به دلیل بدهی یا سایر مسائل قانونی در بازداشت باشد، فرآیند فروش و انتقال آن به طور موقت متوقف می‌شود و باید از وضعیت بازداشت خارج شود.
- اخذ پلاک ثبتی: علاوه بر گواهی عدم افراز، لازم است از اداره ثبت اسناد، پلاک ثبتی ملک اخذ گردد تا وضعیت ثبتی دقیق ملک و قطعیت عدم افراز آن به طور رسمی تایید شود. این پلاک به دادگاه کمک می‌کند تا اطمینان حاصل کند که شرایط قانونی برای صدور دستور فروش فراهم است.
روش‌های افراز ملک مشاع
سه روش عمده برای افراز ملک مشاع وجود دارد:
تقسیم به تعدیل
تقسیم به تعدیل زمانی به کار می‌رود که ارزش اجزای مختلف یک ملک یا دارایی در نقاط مختلف آن برابر نباشد. در این روش، کارشناسان ارزیابی با در نظر گرفتن تفاوت‌های ارزش‌گذاری هر بخش، سهم هر شریک را به گونه‌ای تعیین می‌کنند که مجموع ارزش سهم‌ها برای همه برابر باشد.
به عبارت دیگر، هر شریک به سهمی از ملک دست می‌یابد که از نظر مالی معادل ارزش کل ملک باشد، حتی اگر به لحاظ مساحت یا موقعیت، بخش‌ها متفاوت باشند.
در فرآیند تقسیم ملک مشاع، هیچ یک از مالکین نمی‌توانند به طور یک‌جانبه و بدون توافق با سایر شرکا، بخش‌های با ارزش‌تر ملک را درخواست کنند. برای تضمین عدالت و جلوگیری از نابرابری در تقسیم دارایی‌ها، قانون‌گذار روش تقسیم به تعدیل را به کار میبرد.
این روش به گونه‌ای طراحی شده است که ارزش بخش‌های مختلف ملک متناسب با سهم هر شریک تنظیم شود تا از بروز اختلافات و نابرابری‌ها جلوگیری کند و تقسیم عادلانه‌ای انجام پذیرد.
با توجه به ارزیابی کارشناسان و توافق مالکین، چندین گزینه برای تقسیم ملک مشاع وجود دارد. یکی از گزینه‌ها این است که ملک به فروش برسد و مبلغ حاصل از فروش بر اساس سهم هر مالک بین آنها تقسیم شود. در حالت دیگر، تقسیم به گونه‌ای انجام می‌شود که برخی از مالکین بخش‌های با ارزش‌تر و برخی دیگر بخش‌های کم‌ارزش‌تر ملک را دریافت کنند. این روش، با هدف ایجاد توازن و انصاف در میان مالکین، باعث می‌شود که ارزش دارایی هر فرد با توجه به سهم او به طور عادلانه‌تر توزیع گردد.
تقسیم به رد ملک مشاع
در برخی موارد، به‌ویژه در تقسیم به تعدیل، امکان تعدیل فیزیکی یا تغییر اندازه بخش‌های مختلف ملک برای برابری ارزش دارایی‌ها وجود ندارد.
در این شرایط، برای توازن و انصاف در تقسیم سهم‌ها، نیاز است که مبلغ یا دارایی دیگری از منابع خارج از ملک به تقسیم‌اَفراد وارد شود. این روش تضمین می‌کند که مالکین با سهم کمتر نسبت به سایرین، جبران شوند و ارزش مالکیت آنها کاهش نیابد، بدین ترتیب اطمینان حاصل می‌شود که همه طرف‌ها از تقسیم به شکلی عادلانه بهره‌مند شوند.
شرایطی که منجر به تقسیم به رد ملک می‌شود عبارتند از:
- زمانی که شرکای ملک مشاع به اندازه سهم خود از دارایی‌های مشترک بهره‌مند نشوند.
- در صورتی که شرکا معادل سهم خود از ملک مشاع را دریافت نکرده و حقوق آنها به طور کامل رعایت نشود.
- اگر ارزیابی و قیمت‌گذاری ملک به درستی انجام نشده باشد و سهم هر شریک به میزان مالکیت واقعی آنها ارزش‌گذاری نگردد. در چنین شرایطی، نیاز به تقسیم به رد برای تصحیح نابرابری‌ها و رسیدن به عدالت وجود دارد.
تقسیم به افراز
تقسیم به افراز به معنای جداسازی سهم هر مالک از ملک مشاع است. در این روش، هر شریک بخشی از ملک را که معادل سهم او از دارایی مشترک است، از سایر قسمت‌ها جدا می‌کند. به عبارت دیگر، هر مالک حق دارد که سهم خود را به طور مستقل و جدا از سایرین دریافت کند، بدون اینکه نیاز به تقسیم فیزیکی یا تغییر در ساختار اصلی ملک باشد. این فرآیند معمولا زمانی انجام می‌شود که تقسیم ملک به طور مساوی و بدون ضرر برای همه مالکین امکان‌پذیر باشد.
تقسیم بر فراز می‌تواند به دو صورت صورت گیرد: اول از طریق توافق میان شرکا، که در آن طرفین به طور داوطلبانه و بر اساس تفاهم تصمیم به تقسیم ملک می‌گیرند. دوم، زمانی که تقسیم به اجبار نیاز باشد و نهادهای قانونی، معمولا دادگاه‌ها، وارد عمل می‌شوند.
در این حالت، دادگاه می‌تواند به درخواست یکی از مالکین یا به دلیل وجود دلایل قانونی خاص، اقدام به تقسیم ملک کند. همچنین، در صورتی که تقسیم ممکن نباشد یا جبران خسارت لازم باشد، دادگاه ممکن است دستور فروش ملک مشاعی را صادر کند تا از طریق فروش، حقوق مالکین به طور عادلانه تأمین شود.
چگونگی فروش ملک مشاعی
در این بخش چگونگی فروش املاک قابل افراز و غیرقابل افراز را بیان خواهم کرد.
املاک قابل افراز
در املاک مشاع قابل افراز، برخلاف املاک مشاع غیرقابل افراز که فروش کل ملک به صورت یکجا ممکن نیست، هر شریک این حق را دارد که سهم خود را به طور مستقل و بدون نیاز به رضایت دیگر شرکا به فروش برساند. برای این کار، مالکین باید مراحل زیر را طی کنند.
اولین گام برای فروش سهم در ملک مشاع قابل افراز، تعیین دقیق سهم هر شریک و تقسیم ملک به قسمت‌های مجزا است. این کار از طریق اداره ثبت اسناد و املاک و با انجام فرایندهای ثبتی مانند تفکیک یا افراز صورت می‌گیرد. پس از تکمیل فرایند ثبتی و تقسیم ملک، برای هر شریک سندی صادر می‌شود که سهم دقیق او در ملک مشاع را مشخص می‌کند. این سند افراز، تایید رسمی سهم مالک در ملک است.
پس از دریافت سند افراز، هر شریک می‌تواند سهم خود را به طور مستقل به فروش برساند. در این مرحله، نیازی به موافقت یا اجازه سایر شرکا برای فروش وجود ندارد و هر مالک می‌تواند سهم خود را به خریدار مورد نظر منتقل کند.
املاک غیرقابل افراز
در املاک مشاع غیرقابل افراز، که امکان تقسیم فیزیکی و تفکیک به قطعات مجزا وجود ندارد، فروش کل ملک به صورت یکجا ممکن است. برای فروش سهم خود در چنین ملکی، مالک باید مراحل زیر را طی کند.
در صورتی که ملک مشاع قابل تقسیم به قسمت‌های مجزا نباشد، مالک باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست گواهینامه عدم افراز ارائه دهد. پس از بررسی میدانی و ارزیابی کارشناسان ثبت، در صورتی که ملک به دلیل ساختار یا شرایط خاص قابل افراز نباشد، گواهینامه عدم افراز صادر خواهد شد. این گواهینامه تایید می‌کند که ملک نمی‌تواند به قطعات مجزا تقسیم شود.
با دریافت گواهینامه عدم افراز، مالک باید به دادگاه حقوقی محل مراجعه کند و دادخواست خود را مبنی بر درخواست فروش ملک مشاعی به دلیل عدم امکان افراز ارائه دهد.
در دادخواست باید مشخصات کامل ملک، سهم هر یک از شرکا و دلایل درخواست فروش به طور دقیق ذکر شود تا دادگاه بتواند بر اساس مستندات تصمیم‌گیری کند.
پس از بررسی مدارک و اسناد توسط دادگاه و تایید صحت اطلاعات، قاضی دستور فروش ملک را صادر می‌کند.
این دستور به دایره اجرای احکام دادگاه ارسال می‌شود تا فرایند مزایده آغاز شود. دایره اجرا با تعیین کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک، زمان و مکان مزایده را تعیین کرده و آگهی آن را در روزنامه‌ها و سامانه مزایده الکترونیک قوه قضائیه منتشر می‌کند.
در تاریخ تعیین شده برای مزایده، متقاضیان خرید ملک با پیشنهاد قیمت خود در مزایده شرکت می‌کنند. ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته می‌شود و خریدار موظف است مبلغ معامله را در مدت زمان مشخص به حساب سپرده دادگاه واریز کند. پس از واریز ثمن معامله، دادگاه سند مالکیت ملک را به نام خریدار صادر کرده و انتقال می‌دهد.
پس از کسر هزینه‌های دادرسی، حق‌الوکاله وکیل و سایر هزینه‌های قانونی از مبلغ حاصل از فروش ملک، مابقی ثمن معامله به نسبت سهم هر شریک در حساب بانکی آنها واریز می‌شود. این مبلغ طبق سهم مشخص شده در گواهی عدم افراز بین شرکا تقسیم خواهد شد.
فرآیند و مراحل فروش ملک مشاعی
در این مبحث به مراحل، مدارک و مرجع صالح برای فروش ملک مشاعی می‌پردازم.
مراحل فروش ملک مشاعی
فروش املاک مشاع فرآیندی است که با پیچیدگی‌های خاصی همراه بوده و نیازمند دقت در اجرای قوانین مربوطه است. در ادامه، برخی از راهکارهای قانونی اصلی برای انجام این نوع معاملات بررسی می‌شود:
۱. تعیین حقوق طرفین
برای شروع فرآیند فروش املاک مشاع، مشخص‌کردن دقیق حقوق و مسئولیت‌های هر یک از طرفین اهمیت اساسی دارد.
این مرحله شامل تعیین سهم مالکیت هر شخص در ملک، شفاف‌سازی تعهدات مالی مرتبط با هزینه‌های نگهداری و تعمیرات و همچنین رسیدگی به نحوه استفاده از بخش‌های مشترک، مانند پارکینگ، راهروها، و فضای سبز است.
با تعیین این موارد، می‌توان از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری کرد و مسیر فروش را هموارتر ساخت.
۲. تعیین قیمت
گام بعدی پس از مشخص کردن حقوق و وظایف، آغاز روند اعلام فروش و تعیین ارزش ملک مشاع است. در این مرحله، فروشنده باید به صورت رسمی قصد فروش را اطلاع‌رسانی کند و قیمت مناسب ملک را مشخص نماید.
تعیین قیمت باید با در نظر گرفتن ارزش روز بازار، موقعیت ملک و سهم هر یک از شرکا انجام شود. این ارزیابی باید عادلانه باشد تا رضایت تمامی مالکان مشاع جلب شده و از اختلافات احتمالی جلوگیری شود.
۳. تنظیم قرارداد
پس از مشخص شدن قیمت نهایی، مرحله تدوین و تنظیم قرارداد فروش آغاز می‌شود. در این مرحله، لازم است که یک توافق‌نامه رسمی و جامع تهیه شود که تمامی جزئیات معامله را در بر بگیرد. این قرارداد باید شامل شرایط فروش، مبلغ نهایی مورد توافق، نحوه پرداخت، زمان‌بندی انتقال ملک، و تعهدات هر یک از طرفین باشد.
همچنین تمامی شرکا باید این سند را بررسی و تایید کنند تا از صحت و شفافیت توافقات اطمینان حاصل شود. امضای نهایی قرارداد توسط تمامی مالکان مشاع، به منزله تأیید رسمی معامله و آغاز مراحل اجرایی انتقال ملک خواهد بود.
۴. شروع مراحل انتقال
پس از نهایی شدن قرارداد و تایید آن توسط تمامی طرفین، فرآیند انتقال مالکیت ملک وارد مرحله اجرایی می‌شود. در این گام، مالکیت رسمی ملک باید از طریق ثبت در دفتر اسناد رسمی و انتقال حقوق در دفاتر املاک صورت گیرد.
همچنین، تسویه کامل مالی میان فروشنده و خریدار انجام شده و تمامی بدهی‌ها یا هزینه‌های مرتبط با معامله پرداخت می‌شود. به علاوه، امکانات و موارد مربوط به ملک، از جمله کلیدها، کارت‌های دسترسی، یا کنترل‌های مربوط به بخش‌های مشترک، به مالک جدید تحویل داده می‌شود. این اقدامات، پایان موفقیت‌آمیز روند فروش را تضمین می‌کند و انتقال را به صورت قانونی و رسمی کامل می‌سازد.
۵. ثبت نهایی سند
برای تکمیل فرآیند فروش و اطمینان از اعتبار قانونی معامله، گام نهایی ثبت رسمی ملک در دفاتر مربوطه است. این مرحله شامل ارائه مدارک لازم، از جمله قرارداد فروش و اسناد انتقال مالکیت، به دفتر ثبت املاک محلی می‌باشد.
با انجام این کار، مالکیت خریدار بر ملک به طور رسمی و قانونی به ثبت می‌رسد و خریدار به عنوان مالک مطلق و قانونی شناسایی می‌شود. این اقدام نه تنها حقوق خریدار را تضمین می‌کند بلکه از بروز هرگونه اختلاف یا ادعای مالکیت در آینده جلوگیری خواهد کرد.
مدارک مورد نیاز برای دریافت دستور فروش
برای فروش املاک مشاع، تهیه مجموعه‌ای از مدارک ضروری با مشورت مشاوره حقوقی است تا فرآیند فروش به صورت قانونی و بدون مشکل انجام شود. در ادامه به دسته‌بندی این مدارک و اهمیت هر یک اشاره می‌کنم:
- سند مالکیت: ارائه سند مالکیت اصلی یا المثنی ضروری است و باید نشان‌دهنده سهم هر یک از شرکا باشد.
- بنچاق: اگر موجود باشد، می‌تواند اطلاعات تکمیلی درباره سوابق ملک ارائه دهد.
- گواهی پایان کار و پروانه ساخت: برای املاک نوساز، این مدارک تایید می‌کنند که ساخت‌وساز ملک مطابق با مقررات انجام شده است.
- سند تحدید حدود: در صورتی که ملک دارای حدود مشخص و تثبیت شده باشد، این سند اهمیت ویژه‌ای دارد.
- گواهی عدم خلاف: این گواهی برای اطمینان از رعایت قوانین شهرداری در ساخت‌وساز الزامی است.
- گواهی فوت و انحصار وراثت: اگر یکی از مالکین فوت کرده باشد، ارائه این مدارک برای تعیین حقوق ورثه ضروری است.
- شناسنامه و کارت ملی: نسخه کپی برابر اصل شناسنامه و کارت ملی تمامی مالکین باید ارائه شود.
- وکالتنامه رسمی: در صورتی که یکی از مالکان فرآیند فروش را به نماینده‌ای واگذار کرده باشد، ارائه وکالتنامه معتبر الزامی است.
- مفاصاحساب مالیاتی: برای نقل و انتقال قانونی ملک، ارائه سند پرداخت یا مفاصاحساب مالیاتی ضروری است. این سند نشان می‌دهد که هیچ بدهی مالیاتی مرتبط با ملک وجود ندارد.
- گواهی عدم افراز ملک: اگر ملک مشاع باشد و امکان تفکیک نداشته باشد، این گواهی از اداره ثبت اسناد و املاک باید تهیه شود.
- گواهی سکونت: برای بهره‌مندی از معافیت‌های مالیاتی، ارائه این گواهی که نشان‌دهنده سکونت مالک در ملک است، الزامی می‌باشد.
مرجع صالح
برای صدور دستور فروش ملک مشاع، لازم است به دادگاهی مراجعه شود که صلاحیت قانونی رسیدگی به این موضوع را دارد. مطابق با قوانین مربوطه، دادگاه صلاحیت‌دار برای بررسی و صدور حکم در مورد فروش ملک مشاع، دادگاهی است که در حوزه جغرافیایی محل وقوع ملک قرار دارد.
این امر به دلیل ارتباط مستقیم دادگاه با موقعیت ملک و امکان بررسی دقیق‌تر جزئیات پرونده تعیین شده است. بنابراین، مالکین مشاع باید درخواست خود را به دادگاه حوزه‌ای ارائه دهند که ملک در محدوده آن واقع شده است.
الزام به تنظیم سند برای ملک مشاع
آخرین مرحله در فرآیند فروش ملک مشاع و انتقال رسمی آن، حضور تمام طرفین معامله در دفاتر اسناد رسمی به منظور تنظیم و ثبت سند انتقال مالکیت است. با این حال، برخی فروشندگان ممکن است به دلایل مختلف از جمله افزایش قیمت ملک یا عدم توانایی در انجام تعهدات مالی مانند فک رهن یا پرداخت بدهی‌های مرتبط، از انجام این مرحله خودداری کنند.
در چنین مواردی، حتی اگر بخش قابل توجهی از مبلغ معامله پرداخت شده باشد، فروشندگان ممکن است از ثبت رسمی سند و تکمیل فرآیند انتقال مالکیت خودداری کنند. این تأخیرها می‌تواند باعث بروز مشکلات حقوقی و اختلافات میان طرفین شود و روند قانونی انتقال ملک را پیچیده‌تر نماید.
زمانی که دو طرف به منظور فروش ملک مشاع قراردادی را امضا می‌کنند، معمولا شرایط مشخصی مانند زمان‌بندی برای تسویه حساب‌ها و انتقال سند رسمی توافق می‌شود. به عنوان مثال، ممکن است خریدار ملزم به پرداخت مبلغ مورد توافق در مدت زمانی معین باشد و یا توافق شود که انتقال سند رسمی در دفترخانه پس از گذشت دو ماه از تاریخ انعقاد قرارداد صورت گیرد.
پس از انجام تعهدات خریدار در موعد مقرر، وی برای انتقال رسمی سند در دفترخانه حاضر می‌شود. در صورتی که فروشنده نیز در محل حضور داشته باشد، فرآیند انتقال سند به طور کامل و بدون مشکل انجام می‌شود.
اما اگر فروشنده در زمان مقرر در دفترخانه حضور نیابد، خریدار باید از دفترخانه گواهی عدم حضور فروشنده به تاریخ همان روز دریافت کند. این گواهی به عنوان مدرک قانونی برای ادامه فرآیند فروش و پیگیری‌های بعدی مورد استفاده قرار می‌گیرد.
در برخی از قراردادهای فروش ملک، ممکن است به صراحت ذکر شود که در صورت عدم حضور فروشنده برای تنظیم سند رسمی، وی موظف به پرداخت مبلغی به عنوان وجه التزام خواهد بود. این مبلغ به عنوان جریمه یا خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات فروشنده در نظر گرفته می‌شود.
در چنین شرایطی، فروشنده دو انتخاب دارد: یا باید در زمان مقرر در دفترخانه حضور یابد و سند را تنظیم کند، یا مبلغ وجه التزام ذکر شده در قرارداد را پرداخت کند. از سوی دیگر، اگر فروشنده در زمان مقرر حاضر نشود، خریدار حق دارد که یکی از دو گزینه را انتخاب کند: نخست، الزام فروشنده به حضور و تنظیم سند رسمی؛ یا دوم، درخواست پرداخت وجه التزام طبق قرارداد.
این شرایط به طرفین امکان می‌دهد که در صورت بروز مشکلاتی در انجام تعهدات، از مسیرهای قانونی برای جبران خسارت و تکمیل معامله استفاده کنند.
اگر فروشنده در زمان مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نتواند سند رسمی را انتقال دهد، اولین اقدام خریدار باید بررسی وضعیت قانونی سند ملک باشد. خریدار باید از این اطمینان حاصل کند که سند ملک در رهن بانک نبوده یا به دلیل بدهی‌ها یا مشکلات قانونی توسط مراجع قضایی توقیف نشده است.
همچنین باید اطمینان پیدا کند که سند رسمی به نام فروشنده است و هیچ گونه محدودیت قانونی یا حقوقی برای انتقال آن وجود ندارد. این اقدامات به خریدار کمک می‌کند تا از هرگونه اختلاف یا مشکلات احتمالی در روند انتقال مالکیت جلوگیری کند.
پرسش‌های متداول
صدور دستور فروش ملک مشاع چقدر طول می‌کشد؟
هزینه صدور دستور فروش چقدر است؟
اگر ملک سابقه ثبتی نداشته باشد، نحوه صدور دستور فروش به شکل است؟
آیا می‌توان به صدور دستور فروش اعتراض کرد؟
فروش ملک مشاعی خود را به وکلای متخصص بنیاد وکلا بسپارید
آیا شما یا یکی از نزدیکان‌تان درگیر پرونده فروش ملک مشاع هستید؟ گروه حقوقی بنیاد وکلا به عنوان معتبرترین مرکز حقوقی ایران در این زمینه تخصص و تجربه لازم را دارد تا شما را در هر مرحله از رسیدگی قانونی راهنمایی کند.
خدمات ما در حوزه فروش ملک مشاع شامل:
- تحلیل دقیق پرونده‌های مربوط به چگونگی فروش ملک و دریافت تاییدیه افراز توسط وکیل فروش ملک مشاعی
- نمایندگی قانونی در محاکم و فرآیندهای قضایی
- راهنمایی در خصوص اقدامات پیشگیرانه و حقوقی برای انجام فرآیند قانونی فروش ملک مشاع
اگر نیاز به مشاوره و کمک فوری دارید و می‌خواهید هر چه سریع‌تر پرونده خود را به سرانجام برسانید، وارد صفحه مشاوره حقوقی فروش ملک مشاعی بنیاد وکلا شوید و از روش‌های مختلف مشاوره آنلاین و تلفنی استفاده کنید.