گاهی افراد با ملک دیگران به گونه‌ای برخورد می‌کنند که گویا مالک هستند. مثلا به جای او میفروشند، اجاره میدهند، فسخ می‌کنند، در آن درختکاری یا زراعت می‌کنند، درختان یا محصول آن را قطع می‌کنند یا حتی در آن ملک ساخت و ساز می‌کنند؛ در حقیقت نوعی فضولی ملکی نسبت به ملک دیگری انجام میدهند.
طبق قانون و با توجه به نوع فعلی که فرد در جهت فضولی ملکی مرتکب شده ما با سه موضوع روبهرو هستیم: تصرف عدوانی، معامله فضولی و درصورتی که همراه با سوءنیت باشد عنوان مجرمانه فروش مال غیر و یا اگر هدف او نگهداری یا سودبردن از ملک غیر باشد شامل تعاریف اداره فضولی مال غیر یا استیفای ناروا خواهد شد.
این مطلب را در چهار بخش کلیات، فضولی ملکی در تصرف عدوانی، فضولی ملکی در معامله فضولی و فضولی ملکی در اداره فضولی مال غیر بررسی می کنیم.
در این بخش قصد داریم به طور مختصر مفهوم فضولی ملکی را شرح دهیم و در بخش‌های آینده به بررسی کلی مصادیق آن به کمک مشاوره حقوقی بپردازیم.
فضولی ملکی در تصرف عدوانی
تصرف عدوانی یک اصطلاح حقوقی است که در معنای به زور گرفتنِ یک زمین یا ملک از مالکِ آن یا کسی که از طرف مالک به طور قانونی دارای اختیار است بکار میرود، یعنی با رضایت مالک، ملک را تصرف کرده باشد و دیگری بدون رضایت مالک یا متصرف، ملک را از اختیار آنان خارج کند و به این طریق در ملک او فضولی ملکی کند.
اگر فردی ادعا دارد که کسی ملک او را به زور و بدون مجوز قانونی از او گرفته است، باید از طریق مراجع قانونی، برای پس گرفتن ملک خود اقدام کند.
ادعا کننده باید ثابت کند که ملک مورد نظر قبل از آن و با مجوز قانونی در تصرف و اختیار او بوده است.
در واقع در جلسات مشاوره حقوقی تلفنی گفت می‌شود که از نظر حقوقی باید توجه داشت که مدت زمان تصرف سابق مدعی باید به اندازه‌ای باشد که او عرفا متصرف شناخته شود و این مدت براساس زمان و مکان می‌تواند متفاوت باشد.
هیچ کس حق ندارد ملکی را که در مالکیت و یا در تصرف قانونی و اختیار دیگری است عدوانی یا به زور و باقدرت شخصی تصاحب و تصرف کند؛ مگر اینکه از طریق مراجع قانونی و تحت شرایطی این کار را انجام دهد در غیر اینصورت غاصب محسوب می‌شود و به عنوان متصرف عدوانی تحت پیگرد قرارمیگیرد.
فضولی ملکی در معامله فضولی
معامله فضولی به معنای آن است که شخصی با ملک دیگری و یا منفعت ناشی از ملک دیگری بدون رضایت مالک معامله کند؛ اعم از اینکه آن را به دیگری منتقل کند و یا ببخشد.
در معامله فضولی فرقی نمیکند خود ملک معامله و منتقل شده باشد یا منفعت آن، به هر حال نوعی فضولی ملکی مرتکب شده است.
مثلا اگر فقط ملک اجاره داده شده باشد از آنجا که اجاره، انتقال منفعت ملک است نه انتقال خود ملک، باز هم معامله فضولی محسوب می شود که اگر با سوءنیت همراه باشد عنوان مجرمانه فروش مال غیر را دارد که قابل تعقیب کیفری است.
در فروش مال غیر، خریدار ممکن است مجرم شناخته شود؛ با این توضیح که اگر خریدار از معامله اطلاع داشته باشد مجرم است و باید علاوه بر پس دادن ملک، خسارات وارد بر مالک را نیز بپردازد.
مالک نیز باید تا یک ماه پس از اطلاع از انتقال مال خود به دیگری اظهار نامهای بنویسد و مالکیت خود را از این طریق به اطلاع خریدار برساند، در غیر اینصورت او نیز شریک جرم شناخته شده؛ زیرا از نظر قانون اینگونه بهنظر میرسد که وی با فروشنده تبانی کرده تا از خریدارِ نا آگاه کلاهبرداری کند.
فضولی ملکی در اداره فضولی ملک غیر
اداره فضولی ملک غیر، عبارت از عملیاتی است که شخص، با حسن‌نیت و با انگیزه خیرخواهی، یا برای سود رساندن به مالک از طریق اداره کردن ملک انجام می‌دهد.
اما اگر مالک، به شخصی اختیار دخالت و اداره ملک خود را نداده باشد یا با اقدام خاص او مخالفت کند، دیگر نمی‌توان اقدام چنین شخصی را به سود مالک و خیرخواهی شمرد.
در واقع بهتر است بگوئیم فضولی ملکی کرده است، قانون نیز چنین فردی را مدیر فضولی شناخته و با او طبق قوانین برخورد میکند. اگر مدیر فضولی در این میان نفعی برده باشد از نظر حقوقی استفاده بلاجهت یا استیفای ناروا گفته می‌شود که آثار قانونی خود را دارد.
حال قصد داریم پیرامون عنوان تصرف عدوانی و چگونگی ارتکاب فضولی ملکی در تصرف عدوانی مطالبی را به تفصیل بررسی کنیم.
قبل از اینکه ازتصرف عدوانی بگوییم ابتدا بهتر است به تعریف آن بپردازیم. تصرف که در اصطلاح حقوقی ید (دست)گفته می‌شود، عبارت است از تسلط و قدرتی که شخص نسبت به مالی دارد حال یا خودش بهطور مستقیم به مال تسلط پیدا کرده یا توسط فرد دیگری تسلط یافته است.
تصرف در واقع نحوه دستیابی افراد به اموالشان را بیان میکند که برای تشخیص آن ضابطه مشخصی وجود ندارد بلکه با توجه به عرف جامعه و اصول حقوقی موجود دراین زمینه میتوان به آن پی برد. قاعده مهمی که در اصول حقوقی از سوی وکیل برای این کار میتوان از آن استفاده کرد این است:
استیلا و سلطه فرد بر شئ، مثبت مالکیت آن شخص است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. یعنی هر کس مالی را در دست دارد او را مالک آن میدانیم مگر این که بتوانیم ثابت کنیم که فرد مالک آن چیز نیست.
مثلا ثابت کنیم این ملک از طریق مالک واقعی آن به دست این فرد نرسیده و میل و اراده مالک در مالکیت این فرد دخالت نداشته؛ در واقع چنین فردی به نحوی فضولی ملکی کرده و از این طریق اختیار ملک را بدست آورده است.
نکتهای دیگر که در تصرف عدوانی باید گفت این است که: مطابق با یکی دیگر از اصول حقوقی؛ هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان بیرون کرد مگر به حکم قانون.
یعنی هیچ کس حق ندارد که اموال دیگران را از سلطه و اختیار آنها خارج کند مگر اینکه به طور قانونی و با شرایطی که در قوانین آمده است این کار را انجام دهد.
اگر این کار را با آگاهی و استفاده از قدرت شخصی با زور و ستم انجام دهد متصرف عدوانی است و اگر از روی بی اطلاعی و ناآگاهانه این کار را کرده باشد قانون اورا در حکم غاصب میداند ومانند یک غاصب با او برخورد میکند.
مثل زمانی که ملکی را با وکالتنامه از طرف مالک خریدهایم و پس از مدتی متوجه میشویم که این وکالتنامه جعلی بوده و در واقع فروشنده از طرف مالک وکیل نبوده بنابراین ملک از طریق قانونی و با اراده مالک اصلی به ما واگذار نشده است.
در واقع چنین فروشندهای مرتکب معامله فضولی شده (که ما آن را در مزاح فضولی ملکی نامگذاری میکنیم) و طبق قانون با شکایت شاکی به جرم فروش مال غیر تحت تعقیب کیفری قرار خواهد گرفت.
قانونگذار، با ما نیز به عنوان خریدارچنین ملکی همانند یک غاصب برخورد کرده و تحت پیگرد قرار می‌دهد.
نکته دیگر و آخرین نکته مهم از سوی وکیل آنلاین که از تصرف عدوانی باید بدانید اینکه همه موارد گفته شده فقط مربوط به مال غیر منقول مثل خانه، زمین، باغ و ویلا است؛ بنابراین شامل اموال منقول نظیر خودرو، ماشینهای صنعتی و حیوان نمیشود.
