در این مقاله قصد داریم شما را با قوانین آپارتمان‌نشینی و دعاوی حقوقی مرتبط با آن به‌صورت کامل آشنا کنیم.
با مطالعه این مطلب، نه تنها از مشکلات رایج در آپارتمان‌نشینی آگاه می‌شوید، بلکه می‌توانید از بروز اختلافات حقوقی احتمالی جلوگیری کرده و حقوق خود را بهتر بشناسید.
با ما همراه باشید تا با صفر تا صد مسائل مربوط به قوانین آپارتمان، نحوه حل اختلافات حقوقی، و راهکارهای قانونی در مواجهه با مشکلات آپارتمان‌نشینی آشنا شوید.
قوانین آپارتمان نشینی
در این بخش به بررسی قوانین آپارتمان‌نشینی می‌پردازیم تا با حقوق و وظایف ساکنین در یک مجتمع مسکونی بیشتر آشنا شوید. رعایت این قوانین به ایجاد نظم و جلوگیری از بروز اختلافات میان همسایگان کمک می‌کند.
قوانین عمومی
قوانین عمومی به مجموعه‌ای از مقررات اطلاق می‌شود که رعایت آنها توسط تمامی ساکنین یک آپارتمان الزامی است و هدف اصلی آن، حفظ نظم و آرامش در محیط مشترک آپارتمان می‌باشد.
این قوانین غالبا در اساسنامه ساختمان درج شده و به تصویب هیئت مدیره و مالکین می‌رسند. مواردی چون رعایت سکوت، حفظ بهداشت، پرداخت به‌موقع شارژ و عدم ایجاد مزاحمت برای سایر ساکنین از جمله مهم‌ترین موارد قوانین عمومی محسوب می‌شوند.
- رعایت نظم و سکوت: تمامی ساکنین موظف به رعایت ساعات استراحت عمومی ساختمان هستند. ایجاد سر و صدای زیاد در ساعات شبانه، به‌ویژه بین ساعت ۱۰ شب تا ۷ صبح، ممنوع است. همچنین در ساعات دیگر روز نیز باید از ایجاد سر و صدای غیر معمول که آرامش دیگران را مختل می‌کند، اجتناب نمود. این قانون از اساسی‌ترین مقررات است که عدم رعایت آن می‌تواند موجب شکایت همسایگان و ایجاد نزاع‌های قانونی شود.
- حفظ بهداشت عمومی: ساکنین آپارتمان ملزم به حفظ بهداشت محیط‌های عمومی و مشاعات هستند. انداختن زباله در محوطه مشاعی آپارتمان، پله‌ها یا آسانسور غیرقانونی است. هرگونه تخلف در این زمینه، علاوه بر آسیب به فضای عمومی، می‌تواند به تبعات حقوقی نظیر جریمه‌های نقدی یا طرح دعوا در شورای حل اختلاف منجر شود.
- عدم ایجاد مزاحمت برای همسایگان: تمامی ساکنین باید از ایجاد مزاحمت برای دیگران خودداری کنند. برای مثال، پارک کردن خودرو در مقابل درب واحد همسایگان یا انسداد راه‌های عمومی ساختمان تخلف محسوب می‌شود. چنین تخلفاتی نه‌تنها نظم آپارتمان را به هم می‌زند، بلکه ممکن است منجر به طرح شکایت قانونی از سوی همسایگان شود.
- پرداخت شارژ: یکی از مهم‌ترین تعهدات ساکنین، پرداخت به‌موقع شارژ آپارتمان است. شارژ آپارتمان برای نگهداری از مشاعات، تأمین هزینه‌های جاری مانند نظافت، برق و آب مشاع، و تعمیرات عمومی ساختمان دریافت می‌شود. عدم پرداخت به‌موقع شارژ می‌تواند باعث بروز مشکلات مالی برای هیئت مدیره و موجب ایجاد اختلافات حقوقی میان ساکنین شود.
قوانین اختصاصی
قوانین اختصاصی به مقرراتی گفته می‌شود که بسته به نیازها و توافقات خاص میان مالکین هر آپارتمان تعیین می‌گردد و به جنبه‌های خاص‌تر از زندگی آپارتمان‌نشینی می‌پردازد.
این قوانین معمولا در جلسات مالکین مطرح شده و پس از توافق کتبی یا شفاهی به اجرا در می‌آیند.
- استفاده از مشاعات: مشاعات ساختمان شامل قسمت‌هایی از آپارتمان است که مالکیت اختصاصی نداشته و استفاده از آنها برای همه ساکنین مجاز است. ساکنین باید به نحوی از این فضاها استفاده کنند که حقوق سایر افراد تضییع نشود. به عنوان مثال، پارک کردن وسایل نقلیه در فضای مشاعی یا قرار دادن اشیای شخصی در راهروها و پله‌ها ممنوع است. در صورت تخلف، هیئت مدیره می‌تواند نسبت به طرح دعوی اقدام نماید.
- نگهداری از حیوانات خانگی: نگهداری حیوانات در آپارتمان‌ها بسته به قوانین داخلی هر مجتمع متفاوت است. طبق تبصره ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، نگهداری حیوانات خانگی در مشاعات ساختمان ممنوع است. اگر نگهداری حیوانات در بخش‌های اختصاصی نیز باعث آزار و اذیت همسایگان، انتقال بیماری یا تهدید جان دیگران شود، مالکین می‌توانند شکایت کرده و از دادسرا تقاضای پیگیری نمایند.
- انجام تعمیرات: در صورت نیاز به انجام تعمیرات در واحد آپارتمانی، ساکنین باید پیش از هرگونه اقدام، هیئت مدیره و همسایگان را مطلع کنند. این امر به منظور جلوگیری از ایجاد سر و صدا، مزاحمت و آسیب به مشاعات ساختمان انجام می‌شود. هرگونه تعمیراتی که به ساختار و ظاهر عمومی ساختمان تأثیر بگذارد، نیازمند مجوز رسمی از هیئت مدیره است.
- تغییر در ظاهر و نمای آپارتمان: هرگونه تغییر در نمای خارجی آپارتمان (مانند رنگ‌آمیزی دیوارها یا نصب تابلوها) نیازمند کسب مجوز از هیئت مدیره است. این قانون به منظور حفظ یکپارچگی نمای ساختمان و جلوگیری از تغییرات نامتناسب که ممکن است به زیبایی و ارزش ساختمان آسیب بزند، وضع شده است.
- پارکینگ: هر واحد آپارتمان فقط حق استفاده از پارکینگ تعیین‌شده در صورتجلسه تفکیکی ساختمان را دارد. استفاده از پارکینگ‌های اضافی یا مشاعی بدون مجوز ممنوع است. تخلف از این مقررات می‌تواند به اختلافات حقوقی میان مالکین منجر شود و هیئت مدیره حق دارد با توجه به قوانین، موضوع را پیگیری کند.
قوانین آپارتمان‌نشینی، چه عمومی و چه اختصاصی، به منظور ایجاد نظم و حفظ حقوق ساکنین وضع شده‌اند.
عدم رعایت این مقررات نه تنها می‌تواند منجر به بروز مشکلات اجتماعی و نزاع‌های همسایگی شود، بلکه در موارد جدی‌تر به پیگیری‌های حقوقی و شکایت‌های قانونی نیز ختم خواهد شد.
قسمت‌های مشترک و مصادیق آن
قسمت‌های مشترک به بخش‌هایی از ساختمان، اراضی و متعلقات آن اطلاق می‌شود که به صورت مستقیم یا غیرمستقیم توسط تمامی مالکین و ساکنین یک آپارتمان مورد استفاده قرار می‌گیرند و به دلیل این ویژگی اشتراکی، امکان اختصاص حق انحصاری به آنها وجود ندارد.
این قسمت‌ها، به عنوان بخشی از مشاعات ساختمان، همواره باید به‌گونه‌ای مدیریت شوند که منافع کلیه ساکنین حفظ شود.
از آنجا که قسمت‌های مشترک جنبه اشتراکی دارند، قرار دادن وسایل شخصی همچون میز و صندلی و یا اشیای دیگر در این فضاها ممنوع است. همچنین، نگهداری حیوانات خانگی در این قسمت‌ها مجاز نیست.
دلیل اصلی این ممنوعیت، جلوگیری از به‌هم‌ریختگی نظم عمومی و ایجاد مزاحمت برای سایر ساکنین است. این فضاها به عنوان املاک مشاع شناخته می‌شوند و به تمامی مالکین تعلق دارند، حتی اگر در محدوده قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته باشند یا عبور آنها از قسمت‌های اختصاصی الزامی باشد.
طبق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک شامل بخش‌هایی از ساختمان است که استفاده از آنها به مالک یا ساکن خاصی منحصر نشده و به تمامی مالکین به نسبت مالکیت آنها تعلق دارد.
در اصل، هر بخشی از ساختمان که به طور اختصاصی برای فرد یا افرادی تعیین نشده یا در اسناد مالکیت به نام آنها ثبت نشده است، به عنوان قسمت مشترک محسوب می‌شود. مگر اینکه براساس عرف و عادت محل، تعلق آن به یک بخش معین مورد تایید و تردید نباشد.
مصادیق قسمت‌های مشترک
- زمین زیربنا: این زمین، چه به ساختمان متصل باشد و چه بنا روی پایه‌هایی بر آن قرار گرفته باشد، جزئی از قسمت‌های مشترک است و به تمامی مالکین به صورت مشاع تعلق دارد.
- تاسیسات مشترک: شامل تاسیسات مانند چاه آب، پمپ‌ها، منبع آب، سیستم‌های گرمایش و تهویه مرکزی، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار (در هر بخش از ساختمان که قرار گرفته باشد)، دستگاه آسانسور و محل قرارگیری آن، چاه‌های فاضلاب و لوله‌های مختلف (مانند لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، گرمایش مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، و هواکش‌ها). تمامی این تأسیسات بخشی از مشاعات ساختمان هستند و استفاده از آنها به تمامی ساکنین تعلق دارد.
- اسکلت ساختمان: اسکلت و ساختار کلی ساختمان نیز به عنوان یکی از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود و مالکیت آن میان تمامی مالکین به صورت اشتراکی تقسیم می‌گردد.
نکته: جداره‌های جداکننده بین قسمت‌های اختصاصی، جزو قسمت‌های مشترک هستند، مشروط بر اینکه این جداره‌ها بخشی از اسکلت اصلی ساختمان نباشند. این جداره‌ها، همواره به عنوان حدفاصل بین واحدهای آپارتمانی در نظر گرفته می‌شوند و مالکیت مشاع دارند.
- درها، پنجره‌ها، راهروها و پله‌ها: درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها و پاگردهایی که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند، جز قسمت‌های مشترک محسوب می‌شوند و تمام ساکنین حق استفاده از آنها را دارند.
- تاسیسات مرتبط با راه‌پله‌ها: وسایلی که تأمین‌کننده روشنایی، تلفن‌های عمومی و سیستم‌های اعلام اخبار (به‌غیر از تلفن‌های اختصاصی) هستند، به همراه سایر تاسیسات مرتبط با راه‌پله، جز قسمت‌های مشترک بوده و حق استفاده از آنها به تمام مالکین تعلق دارد. آسانسور و محل قرارگیری آن، شیرهای آتش‌نشانی، محل اختتام پله‌ها و ورودی بام نیز از دیگر قسمت‌های مشترک محسوب می‌شوند.
- بام ساختمان و تاسیسات مرتبط: بام ساختمان، به همراه کلیه تاسیساتی که برای استفاده عمومی مالکین یا حفظ و نگهداری ساختمان در آنجا احداث شده است، جزو قسمت‌های مشترک است. هرگونه تغییر یا استفاده از بام باید با رضایت هیئت مدیره و تمامی مالکین انجام شود.
- نمای خارجی ساختمان: نمای خارجی ساختمان یکی از مهم‌ترین قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود که هرگونه تغییر در آن باید با رعایت قوانین و توافق کلیه مالکین صورت گیرد. حفظ زیبایی و هماهنگی در نمای ساختمان نه تنها به زیبایی بصری مجموعه کمک می‌کند، بلکه ارزش اقتصادی آن را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد.
- محوطه ساختمان و فضاهای سبز: محوطه‌های پیرامونی ساختمان، باغ‌ها و پارک‌ها نیز از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شوند. این فضاها برای استفاده عمومی تمامی مالکین طراحی شده‌اند و حق استفاده از آنها به تمامی افراد تعلق دارد، مگر اینکه در سند مالکیت به صورت اختصاصی برای واحد خاصی تعیین شده باشند.
ماده ۳- حقوق مالکیت در قسمت اختصاصی و اشتراک آن با قسمت‌های مشترک
بر اساس ماده ۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی آپارتمان و سهم او در قسمت‌های مشترک، به‌صورت جدایی‌ناپذیر و غیرقابل تفکیک است. این بدین معناست که مالک نمی‌تواند یکی از این حقوق را به‌صورت مستقل به فرد دیگری انتقال دهد.
به عبارت دیگر، در هنگام انتقال مالکیت آپارتمان، اعم از فروش، هدیه یا هرگونه معامله، حقوق مالک در قسمت‌های مشترک به‌صورت خودکار به مالک جدید منتقل خواهد شد. این انتقال قهری بوده و نیاز به هیچ‌گونه درخواست یا اقدام دیگری از سوی خریدار ندارد.
در واقع، مالک جدید علاوه بر مالکیت قسمت اختصاصی خود، به‌صورت قانونی و قهری حق استفاده از قسمت‌های مشترک آپارتمان مانند راهروها، پله‌ها، آسانسور و سایر بخش‌های مشاعی ساختمان را نیز به دست می‌آورد.
نکته مهم این است که حتی اگر مالک بخواهد حق استفاده از قسمت‌های مشترک را به فردی دیگر منتقل کند، این امر قانونی نبوده و دو حق مذکور باید به‌طور هم‌زمان و به یک نفر منتقل شوند.
ماده ۴- حقوق، تعهدات و سهم مالکان در هزینه‌های مشترک:
طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، هر یک از مالکان آپارتمان‌ها علاوه بر حقوق خود در قسمت‌های اختصاصی و مشاع، تعهداتی نیز در قبال هزینه‌های مشترک ساختمان دارند. سهم هر مالک از هزینه‌های مشترک، بر اساس نسبت مساحت قسمت اختصاصی آن مالک به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمامی ساختمان تعیین می‌شود.
این سهم شامل هزینه‌های مربوط به نگهداری و تعمیرات قسمت‌های مشترک، نظافت، تاسیسات عمومی و سایر خدمات مشاعی ساختمان است. حتی اگر مالک از ملک خود استفاده نکند، همچنان موظف به پرداخت این هزینه‌هاست.
تبصره ۱: مدیران مجموعه وظیفه دارند بر اساس مفاد این قانون، سهم هر مالک یا استفاده‌کننده را تعیین کنند. بنابراین، مالکانی که معترض به میزان هزینه یا سهم تعیین‌شده هستند، باید ابتدا به مدیر مجموعه مراجعه کنند و در صورت عدم حل و فصل موضوع، می‌توانند شکایت خود را به مراجع قضایی ارائه کنند.
تبصره ۲: در صورتی که اکثریت مالکان، که دارای بیشترین مساحت زیربنای اختصاصی هستند، توافق داشته باشند، می‌توانند هزینه‌های مشترک را بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان رسیده است، تقسیم کنند. در این صورت، سهم هر مالک براساس مساحت زیربنای اختصاصی واحد خود محاسبه خواهد شد.
تبصره ۳: اگر طراحی و چیدمان ساختمان به گونه‌ای باشد که تنها یک یا چند واحد خاص امکان دسترسی به حیاط، بالکن یا تراس داشته باشند، هزینه‌های نگهداری و حفظ آن قسمت‌ها بر عهده استفاده‌کنندگان یا ساکنین آن واحدها خواهد بود.
نکات کلیدی برای محاسبه مخارج قسمت‌های مشترک
پرداخت هزینه‌های مشترک الزامی است. تمامی مالکین، چه از ملک خود استفاده کنند یا نکنند، موظف به پرداخت هزینه‌های مشترک هستند. این تعهد شامل تمام مخارج مربوط به قسمت‌های مشاع است.
هزینه‌های غیرمرتبط با مساحت زیربنا به‌صورت مساوی تقسیم می‌شوند. مخارجی که ارتباط مستقیمی با مساحت قسمت‌های اختصاصی ندارند، به طور مساوی بین تمامی مالکین تقسیم خواهند شد. این هزینه‌ها می‌توانند شامل هزینه‌های نظافت یا تأسیسات عمومی مانند روشنایی راهروها باشند.
اگر برخی از قسمت‌های مشترک تنها در اختیار یک یا چند واحد قرار داشته باشند، مانند حیاط یا تراس، هزینه‌های حفظ و نگهداری این قسمت‌ها بر عهده استفاده‌کنندگان آن خواهد بود.
اگر مالکان ساختمان به توافقی خاص در مورد نحوه تقسیم حقوق و تعهدات دست یابند، بر اساس همان توافق عمل خواهد شد. این توافقات باید به تایید مجمع عمومی ساختمان برسد.
تقسیم سهم هزینه‌های مشترک بر اساس مساحت قسمت اختصاصی: در صورتی که توافقی وجود نداشته باشد، سهم هر مالک از هزینه‌های مشترک بر اساس نسبت مساحت قسمت اختصاصی آن مالک به مساحت کل قسمت‌های اختصاصی محاسبه می‌شود.
در صورتی که یکی از مالکین نسبت به سهمیه یا میزان هزینه‌های مربوط به سهم خود اعتراض داشته باشد، ابتدا باید درخواست رسیدگی خود را به مدیر مجموعه ارائه دهد. اگر مدیر به این اعتراض رسیدگی نکرد یا اعتراض مالک رد شد، مالک می‌تواند به مراجع قضایی صالح مراجعه کند و از طریق آن مراجع، حق خود را مطالبه نماید.
به‌این‌ترتیب، قوانین مربوط به تملک آپارتمان‌ها با هدف ایجاد نظم و توزیع عادلانه تعهدات و مخارج میان ساکنین، وضع شده‌اند. رعایت این قوانین موجب می‌شود که همه مالکین از حقوق و امکانات ساختمان بهره‌مند شوند و هیچ گونه تضادی بین مالکیت خصوصی و مشاعات ساختمان به وجود نیاید.
تصمیمات مجمع عمومی
تصمیمات در مجمع عمومی مالکان آپارتمان به شرح زیر اتخاذ می‌شود:
اگر بین مالکین قراردادی وجود داشته باشد، تصمیمات طبق همان قرارداد اتخاذ خواهد شد. اگر قراردادی موجود نباشد، تصمیمات با اکثریت آراء مالکینی اتخاذ می‌شود که بیش از نیمی از مساحت قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند.
در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع انتخاب می‌شود. پس از آن، مدیر یا مدیرانی از میان مالکان یا افراد خارج از مجموعه برای اداره ساختمان انتخاب می‌گردند.
مجمع عمومی باید حداقل یک بار در سال تشکیل شود.
برای رسمیت یافتن جلسه مجمع عمومی، حضور مالکانی که بیش از نیمی از مساحت قسمت‌های اختصاصی را دارا هستند، الزامی است.
در صورت عدم حضور اکثریت لازم، جلسه برای ۱۵ روز بعد تجدید خواهد شد. اگر در جلسه دوم نیز اکثریت حاصل نشود، جلسه برای ۱۵ روز دیگر تجدید و تصمیمات با اکثریت حاضرین معتبر است.
نماینده مالکان برای حضور در مجمع عمومی باید وکالت‌نامه رسمی خود را به مدیران ارائه کند. اگر مالک یک واحد شخصیت حقوقی باشد، نماینده او طبق قوانین معرفی خواهد شد.
اگر واحدی چندین مالک داشته باشد، مالکین باید یک نماینده از طرف خود برای شرکت در مجمع انتخاب کنند.
مجمع عمومی مالکان آپارتمان‌ها و ساختمان‌های مشاع دارای وظایف و اختیارات زیر است:
اولین وظیفه در جلسات مجمع عمومی، انتخاب رئیس مجمع است که مسئولیت اداره جلسات را بر عهده خواهد داشت. مجمع عمومی باید مدیر یا مدیرانی را انتخاب کرده و عملکرد آنها را به‌طور منظم بررسی و رسیدگی کند.
تصمیمات مربوط به اداره و نگهداری قسمت‌های مشترک، با رای مجمع عمومی تعیین می‌شود.
مجمع عمومی موظف است گزارش‌های مالی سالانه را که شامل درآمد و هزینه‌های ساختمان است، بررسی و تصویب کند.
مجمع باید درباره ایجاد اندوخته برای نگهداری و تعمیرات ساختمان تصمیم‌گیری کند. مجمع می‌تواند به مدیر یا مدیران اختیار دهد تا قراردادهای لازم برای اداره ساختمان را منعقد کنند.
کلیه تصمیمات مجمع عمومی باید در صورتجلسه‌ای ثبت و توسط مدیران نگهداری شود و این تصمیمات برای تمامی مالکین الزام‌آور است.
نشانی مالکان برای ارسال دعوت‌نامه‌ها و اعلام تصمیمات، محل اختصاصی آنها در ساختمان تلقی می‌شود، مگر اینکه مالک نشانی دیگری در همان شهر تعیین کرده باشد.
ماده ۷: اگر یک آپارتمان یا محل کسب دارای چند مالک باشد، مالکان یا قائم‌مقام قانونی آنها باید یک نماینده برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت سهم مخارج مشترک تعیین کنند. در صورت عدم معرفی نماینده، تصمیمات اکثریت سایر مالکان در مورد مسائل مشترک، معتبر خواهد بود؛ مگر اینکه تعداد مالکین حاضر کمتر از یک‌سوم باشد، که در این صورت جلسه مجمع عمومی باید یک‌بار دیگر تجدید شود.
ماده ۸: در ساختمان‌هایی که مشمول این قانون هستند و تعداد مالکان آنها بیش از سه نفر است، مجمع عمومی موظف به انتخاب مدیر یا مدیرانی از بین خود یا افراد خارج از ساختمان می‌باشد. تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت آنان دو سال تعیین شده، اما مجمع عمومی می‌تواند این مدت را تمدید کند و انتخاب مجدد مدیران بلامانع است. در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیران، مجمع عمومی فوق‌العاده برای انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
ماده ۹: هر یک از مالکان می‌توانند با رعایت قوانین، تغییراتی برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود انجام دهند. با این حال، اگر این تغییرات در محل‌هایی باشد که در معرض دید سایر مالکان است، نیاز به موافقت اکثریت آنها دارد.
ماده ۱۰: هر فردی که آپارتمانی را خریداری می‌کند، به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خود در زمینی که ساختمان بر آن بنا شده است، مشاعاً سهیم می‌شود؛ مگر اینکه مالکیت زمین به دلایلی چون وقف یا خالصه بودن به دیگران تعلق داشته باشد، که در این صورت باید اجور زمین را به همان نسبت بپردازد.
مخارج مربوط به نگهداری و حفاظت ملک و سایر قسمت‌های مشترک، باید به تناسب سهم هر مالک پرداخت شود، حتی اگر مالک از استفاده از آن صرف‌نظر کرده باشد.
ماده ۱۱: در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، مدیر یا هیئت مدیره با ارسال اظهارنامه به فرد بدهکار، مبلغ بدهی و صورت‌ریز آن را مطالبه می‌کند. اظهارنامه نوعی مطالبه حق است که طبق قانون آیین دادرسی مدنی تنظیم می‌شود.
این مجموعه مواد قانونی، چارچوبی مشخص و منسجم را برای اداره ساختمان‌های مشاع و آپارتمان‌ها فراهم می‌کند تا مالکین و استفاده‌کنندگان با توجه به مسئولیت‌ها و حقوق خود، در نگهداری و استفاده صحیح از اموال و امکانات مشترک مشارکت داشته باشند.
این بخش از قانون آیین دادرسی مدنی مقرراتی را برای نحوه مطالبه هزینه‌های مشترک ساختمان‌های آپارتمانی و مشاع تعیین می‌کند. جزئیات اصلی آن به شرح زیر است:
هر فردی می‌تواند اظهارات خود را در خصوص معاملات یا تعهدات به‌صورت رسمی و از طریق اظهارنامه به طرف مقابل ابلاغ کند. این اظهارنامه توسط اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر دادگاه‌ها به فرد مربوطه ابلاغ می‌شود.
اگر مالک یا استفاده‌کننده ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ اظهارنامه، بدهی خود را پرداخت نکند، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند اقدام به قطع خدمات مشترک (مانند آب، برق، گاز و…) کنند.
در صورت تداوم عدم پرداخت، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند با ارائه و تنظیم اظهارنامه به اداره ثبت محل، درخواست صدور اجرائیه برای وصول بدهی کنند.
عملیات اجرایی بر اساس مقررات اجرای اسناد رسمی انجام خواهد شد.
مدیر یا هیئت مدیران پس از دریافت وجوه، موظف به ارائه دستور موقت دادگاه و برقراری مجدد خدمات هستند.
اگر قطع خدمات مشترک امکان‌پذیر یا موثر نباشد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند از مراجع قضایی شکایت کنند. دادگاه موظف است به این شکایات خارج از نوبت رسیدگی کند و واحد بدهکار را از خدمات دولتی محروم نماید و علاوه بر این، جریمه‌ای معادل دو برابر بدهی تعیین کند.
استفاده مجدد از خدمات تنها پس از پرداخت بدهی‌های معوقه و با تایید مدیر یا مدیران یا به حکم دادگاه امکان‌پذیر است.
مالک یا استفاده‌کننده می‌تواند ظرف ۱۰ روز پس از دریافت اظهارنامه به نظر مدیر یا هیئت مدیران اعتراض کند. دادگاه این اعتراض را خارج از نوبت بررسی کرده و تصمیم می‌گیرد.
اگر دادگاه دلایل اعتراض را معتبر تشخیص دهد، می‌تواند دستور توقف قطع خدمات را تا زمان صدور رأی نهایی صادر کند.
در صورت محکومیت مجدد و مکرر مالک یا استفاده‌کننده برای عدم پرداخت هزینه‌های مشترک، علاوه بر سایر پرداختی‌ها، فرد بدهکار به پرداخت جریمه‌ای معادل مبلغ بدهی محکوم خواهد شد.
دولت موظف است ظرف سه ماه از تاریخ تصویب این قانون، آئین‌نامه‌های اجرایی مربوطه را تهیه کرده و پس از تصویب هیئت وزیران، آنها را به اجرا بگذارد.
این مقررات به نحوی طراحی شده‌اند که از منافع همه مالکان و استفاده‌کنندگان در یک ساختمان مشاع حمایت شود و فرآیند دریافت هزینه‌های مشترک به‌صورت شفاف و قانونی انجام گیرد.
این بخش از قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، به موضوعات مختلفی از جمله نحوه تسویه حساب هزینه‌های مشترک، بیمه ساختمان، بازسازی بنا، و وظایف مدیران ساختمان می‌پردازد. جزئیات مهم شامل موارد زیر است:
دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند در زمان تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، و غیره، گواهی تسویه حساب هزینه‌های مشترک ساختمان را از مالک یا قائم‌مقام او دریافت کنند.
در صورتی که این گواهی ارائه نشود، تعهد پرداخت بدهی‌های معوق توسط منتقل‌الیه در سند تنظیمی درج می‌شود.
اگر ساختمان فرسوده شده باشد یا عمر مفید آن به پایان رسیده باشد و این موضوع توسط سه کارشناس رسمی دادگستری تایید شود، مالکانی که خواهان بازسازی هستند می‌توانند با حکم دادگاه و تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالکانی که همکاری نمی‌کنند، به تجدید بنا اقدام کنند.
پس از بازسازی، سهم مالکانی که همکاری نکرده‌اند از اموال آنها، از جمله واحدشان، استیفا خواهد شد.
در صورت عدم تخلیه واحد توسط مالک خودداری‌کننده، با درخواست مدیران و تایید تامین مسکن مناسب، دستور تخلیه توسط رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی صادر خواهد شد.
اصلاح قانون تملک آپارتمان‌ها
سهم هر یک از مالکان از مخارج قسمت‌های مشترک بر اساس نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تعیین می‌شود. هزینه‌ها می‌توانند به نحو مساوی تقسیم شوند یا بر اساس توافق مالکان.
پرداخت هزینه‌های مشترک، اعم از استفاده یا عدم استفاده از ملک، الزامی است.
مدیران باید سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین کنند. با موافقت اکثریت مالکان، هزینه‌ها می‌تواند بر اساس نرخ مشخصی که به تصویب مجمع عمومی می‌رسد، محاسبه شود.
هزینه حفظ و نگهداری قسمت‌های خاص مانند حیاط، بالکن یا تراس، بر عهده استفاده‌کنندگان خواهد بود.
در صورت عدم ارائه خدمات مشترک، مدیران می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند و دادگاه‌ها موظف به رسیدگی سریع به این گونه شکایات هستند.
تسویه حساب هزینه‌های مشترک: دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام تنظیم هر نوع سند، گواهی تسویه حساب هزینه‌های مشترک را از مالک مطالبه کنند.
در صورتی که ساختمان فرسوده شود و اکثریت مالکان با تجدید بنا موافق نباشند، مالکان می‌توانند با حکم دادگاه اقدام به بازسازی کنند. تامین مسکن برای مالکانی که همکاری نمی‌کنند، بر عهده مالکان است.
مدیران موظفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در برابر آتش‌سوزی بیمه کنند و سهم هر مالک بر اساس سطح زیربنای اختصاصی او تعیین می‌شود.
ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست.
این اصلاحیه در تاریخ ۱۱/۳/۱۳۷۶ تصویب شده است. این اصلاحیه به ایجاد شفافیت و مشخص کردن حقوق و تعهدات مالکان و مدیران ساختمان‌ها کمک می‌کند و تلاش دارد تا در فرآیندهای قانونی و اجرایی مرتبط با آپارتمان‌ها بهبود ایجاد کند.
شکایت حقوقی از همسایه متخلف در مراجع قضایی
در بخش “شکایت حقوقی از همسایه متخلف در مراجع قضایی” به بررسی مراحل و روند قانونی طرح شکایت علیه همسایگان متخلف می‌پردازم.
در این بخش، روش‌های جمع‌آوری مستندات، تنظیم دادخواست و تقدیم آن به مراجع قضایی، و نحوه پیگیری حقوقی برای احقاق حق و جلوگیری از نقض حقوق همسایگی را مورد بحث قرار می‌دهم.
دلایل موجب شکایت حقوقی از همسایه
زندگی در آپارتمان‌ها به عنوان یکی از شیوه‌های متداول سکونت در شهرهای بزرگ به شمار می‌آید. با افزایش جمعیت و نیاز به مسکن، آپارتمان نشینی به انتخابی رایج تبدیل شده است. اما این سبک زندگی به خودی خود با چالش‌ها و مشکلاتی همراه است که می‌تواند به روابط میان ساکنان آسیب بزند.
فرهنگ آپارتمان نشینی در کشور ما هنوز به طور کامل نهادینه نشده و بسیاری از ساکنان از اصول و مقررات آن آگاهی ندارند. این عدم آگاهی و عدم رعایت قوانین می‌تواند به ایجاد آزار و اذیت بین همسایگان منجر شود.
در این متن به بررسی مهم‌ترین دلایل شکایت از همسایگان متخلف پرداخته می‌شود.
۱. سر و صدای زیاد و نامتعارف
یکی از بارزترین مشکلاتی که در زندگی آپارتمانی ایجاد می‌شود، سر و صدای زیاد از سوی همسایگان است.
این سر و صدا می‌تواند ناشی از فعالیت‌های روزمره، مانند استفاده از وسایل صوتی و موسیقی، انجام کارهای ساختمانی یا حتی فرزندان بازی‌کننده باشد. در بسیاری از موارد، این صداها به حدی می‌رسند که آرامش دیگر ساکنان را مختل می‌کنند.
طبق قوانین آپارتمان نشینی، رعایت ساعت‌های مشخص برای ایجاد سر و صدا و همچنین کنترل حجم صدا از جمله حقوق سایر ساکنین است.
۲. عدم پرداخت سهم شارژ ساختمان
یکی دیگر از دلایل شکایت از همسایگان، عدم پرداخت سهم شارژ ساختمان است. تمام ساکنان یک ساختمان موظفند هزینه‌های مربوط به خدمات مشترک مانند نظافت، نگهداری و تعمیرات را به صورت مرتب پرداخت کنند.
در صورتی که یکی از ساکنان از پرداخت سهم خود خودداری کند، این موضوع می‌تواند به مشکلات مالی برای سایر ساکنان و به تبع آن به تنش‌های بین همسایگی منجر شود.
برای اینگونه موارد، معمولا مدیر ساختمان می‌تواند اقدام به صدور اظهارنامه و درخواست پرداخت از شخص متخلف نماید.
۳. عدم رعایت بهداشت در فضای ساختمان
رعایت بهداشت در فضاهای مشترک از جمله مهم‌ترین اصول زندگی در آپارتمان‌هاست.
این اصول شامل نظافت راه‌پله‌ها، آسانسورها و محوطه‌های عمومی ساختمان می‌شود. عدم رعایت این نکات می‌تواند منجر به بروز مشکلات بهداشتی و همچنین آزار و اذیت دیگر ساکنان گردد.
به عنوان مثال، اگر یکی از ساکنان در نگهداری حیوانات خانگی خود دقت نکند و باعث کثیف شدن فضاهای مشترک شود، این موضوع می‌تواند زمینه‌ساز شکایت سایر ساکنان باشد.
۴. انداختن زباله در محوطه اصلی ساختمان
انداختن زباله در محوطه اصلی ساختمان یکی دیگر از مصادیق آزار همسایگان است. این عمل نه تنها باعث کاهش زیبایی ساختمان می‌شود، بلکه می‌تواند منجر به بروز مشکلات بهداشتی نیز گردد.
ساکنان باید الزامات مربوط به دور ریختن زباله‌ها را رعایت کرده و از انداختن زباله در محوطه‌های عمومی خودداری کنند. در غیر این صورت، سایر ساکنان می‌توانند نسبت به این موضوع شکایت کنند.
۵. توهین به دیگر ساکنان ساختمان
رفتارهای توهین‌آمیز و بی‌احترامی نسبت به سایر ساکنان، یکی از جدی‌ترین دلایل شکایت در آپارتمان‌ها به شمار می‌آید.
این توهین‌ها ممکن است به شکل زبانی یا رفتاری باشد و می‌تواند روابط بین ساکنان را به شدت تحت تاثیر قرار دهد. برای پیشگیری از بروز چنین مشکلاتی، همه ساکنان باید نسبت به یکدیگر احترام قائل شوند و از هرگونه رفتار توهین‌آمیز خودداری کنند.
۶. تحمیل خسارت به بخش‌های مختلف ساختمان
یکی دیگر از دلایل شکایت از همسایگان، تحمیل خسارت به بخش‌های مختلف ساختمان است.
این خسارات می‌تواند ناشی از اقدامات غیرمجاز، مانند تغییرات در ساختار ساختمان یا آسیب به تاسیسات عمومی باشد. هر ساکن باید در نگهداری و حفاظت از اموال مشترک اهتمام ورزد و در صورت بروز خسارت، آن را جبران کند.
۷. درگیری با اعضای مختلف ساختمان
درگیری‌ها و مشاجرات بین ساکنان می‌تواند به دلایل مختلفی، از جمله مشکلات مالی یا شخصی، بروز کند. این درگیری‌ها نه تنها آرامش ساختمان را مختل می‌کنند، بلکه ممکن است به بروز مشکلات قانونی نیز منجر شوند.
در صورتی که این درگیری‌ها به حدی برسد که بر سایر ساکنان تاثیر بگذارد، ممکن است شکایت از فرد متخلف اجتناب‌ناپذیر شود.
۸. عدم رعایت قوانین و مقررات ساختمان
یکی از دلایل مهم شکایت، عدم رعایت قوانین و مقررات خاص ساختمان است. هر مجتمع مسکونی معمولا مجموعه‌ای از قواعد و مقررات را تعیین می‌کند که برای حفظ نظم و راحتی ساکنان لازم است. عدم رعایت این قوانین، مانند استفاده از پارکینگ‌های اختصاصی دیگران، می‌تواند منجر به بروز اختلاف و شکایت از فرد متخلف شود. ساکنان باید نسبت به این قوانین آگاهی داشته و به آنها پایبند باشند.
۹. پارکینگ نامناسب
مشکلات مربوط به پارکینگ نیز یکی از دلایل شکایت بین ساکنان آپارتمان‌هاست. در صورتی که یک همسایه به طور غیر مجاز فضای پارکینگ دیگران را اشغال کند یا خودرو خود را در مکان‌های ممنوع پارک کند، می‌تواند باعث بروز تنش و شکایت از سوی ساکنان دیگر شود. این موضوع به ویژه در مجتمع‌های آپارتمانی با فضای محدود، بسیار حساس است.
۱۰. نگهداری از حیوانات خانگی
نگهداری از حیوانات خانگی در برخی از آپارتمان‌ها با محدودیت‌هایی همراه است.
در صورتی که یک همسایه از حیوانات خانگی خود به درستی مراقبت نکند یا به دلیل رفتار نامناسب آنها، مشکلاتی برای دیگر ساکنان ایجاد کند، ممکن است دیگر ساکنان نسبت به این موضوع شکایت کنند. صداهای ناخواسته، کثیفی یا حتی آسیب به اموال مشترک می‌تواند دلایل شکایت باشد.
۱۱. عدم همکاری در امور مشترک
در برخی موارد، عدم همکاری یک یا چند ساکن در انجام امور مربوط به خدمات مشترک می‌تواند به بروز شکایت منجر شود.
برای مثال، اگر یک همسایه از پرداخت هزینه‌های مشترک یا مشارکت در تصمیم‌گیری‌های مربوط به نگهداری و تعمیرات خودداری کند، می‌تواند باعث ناراحتی و شکایت دیگر ساکنان شود. همکاری و تعامل در امور مشترک از جمله الزامات زندگی در مجتمع‌های آپارتمانی است.
۱۲. ایجاد شرایط ناامن
ایجاد شرایط ناامن، مانند عدم رعایت قوانین ایمنی و حفاظت در ساختمان، یکی دیگر از دلایل شکایت از همسایگان است. اگر یک همسایه با رفتارهای خطرناک، مانند ایجاد آتش‌سوزی یا عدم رعایت نکات ایمنی در استفاده از وسایل گرمایشی، باعث ایجاد خطر برای سایر ساکنان شود، این موضوع می‌تواند به شکایت منجر شود.
۱۳. استفاده غیرمجاز از فضاهای مشترک
استفاده غیرمجاز از فضاهای مشترک، مانند استخر، سالن اجتماعات یا حیاط، می‌تواند به تنش و اختلافات بین ساکنان منجر شود. اگر یک همسایه این فضاها را به شکل غیرمنصفانه‌ای اشغال کند یا از آنها به روشی که به دیگران آسیب برساند، استفاده کند، ممکن است دیگر ساکنان شکایت کنند.
۱۴. تبلیغات و فعالیت‌های تجاری غیرمجاز
برخی ساکنان ممکن است بدون مجوز، اقدام به تبلیغات یا انجام فعالیت‌های تجاری در فضاهای عمومی ساختمان کنند. این کار می‌تواند آرامش سایر ساکنان را مختل کرده و به بروز مشکلات حقوقی منجر شود. در این شرایط، سایر ساکنان ممکن است به دلیل نارضایتی از این فعالیت‌ها شکایت کنند.
۱۵. عدم رعایت حریم خصوصی
رعایت حریم خصوصی یکی از اصول اساسی زندگی در مجتمع‌های آپارتمانی است. اگر یک همسایه به صورت مکرر به حریم خصوصی دیگران تجاوز کند، مثلاً با شنیدن مکالمات خصوصی یا ایجاد مزاحمت در زمان‌های نامناسب، این موضوع می‌تواند منجر به بروز شکایت و تنش‌های جدی شود.
به طور کلی، زندگی در آپارتمان‌ها نیازمند رعایت نکات و قوانین خاصی است که به حفظ آرامش و راحتی ساکنان کمک می‌کند. با توجه به این دلایل متنوع شکایت از همسایگان، آگاهی از حقوق و وظایف هر ساکن و احترام به یکدیگر می‌تواند به ایجاد یک فضای سالم و آرام برای زندگی کمک کند.
مراحل شکایت از همسایه
شکایت از همسایه متخلف می‌تواند به صورت مرحله به مرحله و با رعایت اصول و مراحل قانونی انجام شود.
در ادامه، مراحل شکایت به تفصیل توضیح داده شده است:
ابتدا باید یک شکایت رسمی علیه همسایه خود تنظیم کنید. در این شکایت، به طور دقیق تمامی مزاحمت‌های همسایه را شرح دهید. جزئیات مربوط به زمان و نوع مزاحمت‌ها باید به روشنی ذکر شود.
مدارک و اسناد مرتبط با مزاحمت، مانند گزارشات، پیام‌ها یا شهود، را به شکایت خود ضمیمه کنید.
بهتر است قبل از اقدام به شکایت، با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید. این کار به شما کمک می‌کند تا از جزئیات قانونی شکایت و روندهای آن مطلع شوید.
شکایت شما باید به مرجع ذی‌صلاح ارسال شود که معمولا دادسرا یا شورای حل اختلاف محل سکونت شما است. این مراجع مسئول رسیدگی به دعاوی مربوط به مزاحمت‌های همسایگی هستند.
پس از بررسی شکایت، از همسایه متخلف (خوانده) خواسته می‌شود تا در دادگاه حضور یابد. اگر او از حضور امتناع کند، ممکن است با استفاده از پلیس، او را به دادگاه احضار کنند.
دادگاه پس از بررسی مستندات و شنیدن دلایل طرفین، حکمی صادر می‌کند. اگر همسایه متخلف خسارتی به شما وارد کرده باشد، او ملزم به جبران آن خواهد شد.
یکی از بهترین روش‌ها برای حل و فصل مشکلات مزاحمت، صحبت با مدیر ساختمان است. مدیر می‌تواند از طریق جلسات عمومی با همسایه متخلف گفتگو کند و سعی در حل مشکل به صورت مسالمت‌آمیز داشته باشد.
در صورتی که مزاحمت‌ها ادامه پیدا کند، می‌توانید از طریق ارسال اظهارنامه به همسایه، به‌طور رسمی به او اخطار دهید که در صورت عدم توقف مزاحمت‌ها، شکایت قانونی خواهید کرد.
اگر مزاحمت‌ها ادامه یابد و غیرقابل تحمل شوند، می‌توانید با پلیس ۱۱۰ تماس بگیرید. پلیس می‌تواند به محل مراجعه کند و در صورت بروز جرم، گزارشی تهیه کند که این گزارش می‌تواند مبنای شکایت قانونی شما قرار گیرد.
در طول این مراحل، جمع‌آوری مدارک و شواهد لازم بسیار مهم است. این مدارک شامل گواهی شهود، عکس‌ها و هر نوع مستنداتی است که به اثبات مزاحمت کمک می‌کند.
اطمینان حاصل کنید که تمام مراحل شکایت و مستندات شما طبق قوانین و مقررات مربوطه تنظیم شده باشد.
مدارک لازم جهت شکایت حقوقی از همسایه
برای اینکه شکایت شما در دادگاه به نتیجه مطلوب و مطلوب‌تری برسد، ضروری است که به صورت مؤثر و مستند اقدام نمایید. یکی از مهم‌ترین مراحل در این فرآیند جمع‌آوری اسناد و مدارک معتبر است که می‌تواند به تقویت پرونده شما کمک کند.
در ادامه، به تفصیل در مورد انواع مدارک مورد نیاز برای شکایت از همسایه متخلف و نحوه تهیه آنها صحبت خواهیم کرد.
استشهادنامه
استشهادنامه یکی از اسناد کلیدی و موثر در پرونده‌های حقوقی است. این مدرک به‌عنوان گواهی رسمی از طرف همسایگان عمل می‌کند و نشان‌دهنده تأیید آزار و اذیت‌های وارد شده از سوی همسایه متخلف است.
استشهادنامه به گواهی‌نامه‌ای اطلاق می‌شود که اعضای یک ساختمان، یا به‌طور خاص‌تر، اکثریت آنها، یا حتی تعدادی از آنها، در آن تأیید می‌کنند که مزاحمت‌ها و آزارهای همسایه مذکور را تجربه کرده‌اند. این گواهی به‌صورت رسمی و با امضای شهود تهیه می‌شود.
هر چه تعداد امضا و شهادت در استشهادنامه بیشتر باشد، شانس موفقیت در شکایت شما افزایش می‌یابد. این امر به دادگاه نشان می‌دهد که مشکل ایجاد شده به‌صورت گسترده‌ای تاثیرگذار بوده و نه فقط به شما بلکه به دیگر ساکنین نیز مربوط می‌شود.
وجود امضای مدیر ساختمان و اعضای هیئت مدیره نیز می‌تواند بر اعتبار استشهادنامه بیفزاید. این امر نشان‌دهنده جدیت موضوع و اهمیت آن برای جامعه ساکن در ساختمان است و می‌تواند به قاضی کمک کند تا ابعاد اجتماعی مسئله را بهتر درک کند.
مدارک مستند دیگر
علاوه بر استشهادنامه، مدارک دیگری نیز وجود دارد که می‌توانید به آنها استناد کنید:
- عکس: عکاسی از موقعیت‌های خاص که مزاحمت‌ها در آنجا اتفاق می‌افتد، مانند شواهد آسیب به اموال یا وضعیت نامناسب فضاهای مشترک.
- فیلم: تهیه فیلم از لحظات مشخصی که نشان‌دهنده آزار و اذیت است، می‌تواند به عنوان مدرک مؤثر عمل کند. البته در این زمینه باید احتیاط کنید که فیلم‌برداری از حریم خصوصی همسایه انجام نشود، زیرا این اقدام می‌تواند به اتهام تجاوز به حریم خصوصی منجر شود.
- صدا: ضبط صداهای مزاحمت‌آمیز مانند صدای بلند موسیقی یا دیگر آلودگی‌های صوتی نیز می‌تواند مدرک مفیدی برای شکایت شما باشد.
مهم است که هنگام تهیه مدارک، به حریم خصوصی همسایه توجه کنید. هر گونه نقض این حریم می‌تواند به عواقب حقوقی جدی برای شما منجر شود. برای مثال، اگر فیلمی تهیه کنید که شامل حریم خصوصی همسایه باشد، او می‌تواند از شما شکایت کند.
توصیه می‌شود برای تهیه مدارک مستند و روش‌های قانونی شکایت از همسایه، از مشاوره یک وکیل یا مشاور حقوقی استفاده کنید. این افراد می‌توانند به شما در درک قوانین و فرآیندهای قانونی کمک کنند و به شما راهکارهای مناسبی برای جمع‌آوری مدارک ارائه دهند.
مدارک شناسایی
در کنار مدارک مستند، شما همچنین نیاز به ارائه مدارک شناسایی شخصی دارید که شامل:
- کارت ملی: برای شناسایی هویت و تایید مشخصات شما.
- شناسنامه: برای اثبات هویت و اطلاعات خانوادگی.
جمع‌آوری اسناد و مدارک معتبر، از جمله استشهادنامه و مستندات دیگر، به‌عنوان یک مرحله حیاتی در شکایت از همسایه متخلف به حساب می‌آید. با رعایت اصول قانونی و حقوقی، می‌توانید شانس موفقیت خود را در این مسیر افزایش دهید.
این فرآیند ممکن است زمان‌بر و چالش‌برانگیز باشد، اما با توجه به مستندات قوی و مشاوره حقوقی مناسب، می‌توانید حقوق خود را به‌طور مؤثر احقاق کنید.
مرجع صالح شکایت حقوقی از همسایه
مراجع صالح برای شکایت به شرح زیر است:
شورای حل اختلاف
شورای حل اختلاف یک نهاد قضایی است که به حل و فصل دعاوی بدون نیاز به دادگاه و با رویکرد سازشی پرداخته و به نوعی به رفع اختلافات بین طرفین کمک می‌کند.
در اکثر موارد، پس از دریافت شکایت در دادسرا، پرونده به شورای حل اختلاف ارجاع می‌شود. این شورا تلاش می‌کند تا با گفتگو و میانجی‌گری، طرفین را به سازش برساند. اگر این تلاش‌ها بی‌نتیجه بماند، شکایت دوباره به دادسرا ارسال می‌شود.
دادگاه
در صورت تایید و موجه بودن شکایت توسط دادسرا، پرونده به دادگاه ارجاع می‌شود. دادگاه مسئول رسیدگی به ادعاهای مطرح شده و صدور رای نهایی است.
وظایف: قاضی دادگاه به بررسی شواهد و مدارک موجود در پرونده می‌پردازد و بر اساس آن، رأی مقتضی صادر می‌کند. این رأی می‌تواند شامل جبران خسارت یا اقدامات دیگر باشد.
نمونه دادخواست
ریاست محترم…..
با سلام.
احتراما به استحضار می‌رساند که اینجانب…………. مالک واحد مسکونی در مجتمع مسکونی به آدرس فوق هستم. از مدت‌ها پیش مشتکی عنه آقا / خانم……………. با ایجاد سرو صداها و آزار و اذیت‌های مکرر شان زمینه سلب آسایش اینجانب و سایر اعضای ساختمان را فراهم آورده است. متاسفانه جلسات مکرر اهالی ساختمان، ارسال اظهارنامه قضایی برای ایشان و تماس با پلیس ۱۱۰ در رفع آزار و اذیت‌های ایشان موثر واقع نشده است. بر این اساس، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مقتضی را دارم.
جبران خسارت
جبران خسارت ناشی از رفتارهای متخلف همسایه در قوانین حقوقی ایران موضوعی است که به‌دقت توسط قانون مدنی و سایر قوانین مرتبط بررسی شده است. در ادامه به تبیین این مسئله و جوانب آن می‌پردازم.
برای اینکه یک همسایه متخلف مسئول جبران خسارت باشد، باید چندین شرط محقق شود:
- وجود خسارت: باید اثبات شود که خسارتی به شما وارد شده است.
- رابطه سببیت: باید ثابت شود که رفتار متخلف به‌طور مستقیم منجر به خسارت شده است.
- تقصیر: متخلف باید در اعمال خود تقصیر داشته باشد. به عبارت دیگر، رفتار او باید ناشی از بی‌احتیاطی، بی‌مبالاتی یا سوء نیت باشد.
خسارت‌هایی که ممکن است از یک همسایه متخلف ناشی شود، شامل موارد زیر است:
- خسارت مالی: مانند خسارت به اموال، هزینه‌های درمانی و هزینه‌های ناشی از تعمیرات.
- خسارت معنوی: مانند از بین رفتن آسایش و آرامش روحی، که ممکن است در برخی موارد قابل مطالبه باشد.
- خسارت ناشی از عدم استفاده از حق: مانند عدم توانایی در استفاده از ملک خود به طور کامل به دلیل مزاحمت‌های همسایه.
شکایت کیفری و جرایم مربوط به قوانین آپارتمان‌ها
در این بخش توضیح می‌دهم که شکایت کیفری مربوط به قوانین آپارتمان‌ها به چه معناست. همچنین به بررسی جرایم مربوط به قوانین آپارتمان‌ها می‌پردازم و نقش آنها در حفظ حقوق ساکنین و همسایگان را مورد تحلیل قرار خواهم داد.
چه جرایمی مرتبط با آپارتمان نشینی وجود دارد؟
در زمینه آپارتمان‌نشینی، جرایم متعددی وجود دارد که شامل مزاحمت‌های صوتی، تصرف غیرمجاز قسمت‌های مشترک، ایجاد آسیب به اموال مشترک، نقض قوانین و مقررات ساختمان، و آلودگی محیطی می‌شود.
این جرایم می‌توانند به سلب آسایش سایر ساکنین منجر شوند و طبق قوانین مربوطه قابل پیگرد قانونی هستند.
جرم ایجاد مزاحمت و سلب آسایش در آپارتمان‌های مسکونی
سر و صدا در واحدهای آپارتمانی یکی از مشکلات متداولی است که می‌تواند به عنوان جرم مزاحمت و سلب آسایش ساکنین محسوب شود و در پی آن، مجازات‌های قانونی برای متخلفان در نظر گرفته شده است. در صورتی که ساکنان یک ساختمان از طرف همسایه‌ها با سر و صدای مخل آسایش روبه‌رو شوند، می‌توانند اقدام به طرح شکایت کنند و تقاضای رسیدگی به مشکل پیش‌آمده را داشته باشند.
طبق قوانین آپارتمان‌نشینی، هیچ فردی این حق را ندارد که با استفاده از حقوق خود، آسیبی به دیگران وارد کند. این بدین معناست که هیچ‌کس نمی‌تواند به بهانه‌ی حضور در منزل خود، به هر شکلی که بخواهد رفتار کند و با عدم رعایت قوانین و ساعات مجاز تردد، از جمله در زمان برگزاری مهمانی‌ها، سر و صدای بلند و مخل آسایشی برای دیگران ایجاد کند.
ایجاد سر و صدا به ویژه در ساعات خاص، نظیر شب‌ها و یا هنگام استراحت ساکنان، می‌تواند منجر به شکایت از فرد مزاحم شود. افرادی که اقداماتی در جهت ایجاد سر و صدا در ساختمان انجام می‌دهند، می‌توانند از سوی ساکنین به مراجع قضایی شکایت شوند و به لحاظ کیفری تحت تعقیب قرار گیرند.
بر اساس قانون مجازات اسلامی، هر فردی که به صورت عمدی اقدام به ایجاد مزاحمت و سلب آسایش دیگران نماید، می‌تواند به همین جرم مورد شکایت قرار گیرد. در صورتی که شاکی بتواند اثبات کند که رفتار متهم موجب مزاحمت و سلب آسایش او شده است، فرد متخلف به مجازات‌های مقرر در قانون محکوم خواهد شد.
مجازات تعریف شده برای جرم سر و صدا در آپارتمان
ایجاد سر و صدای غیرمجاز در آپارتمان‌ها طبق قوانین آپارتمان‌نشینی و قانون مجازات اسلامی، عملی مجرمانه شناخته می‌شود. بر اساس ماده ۶۱۸ قانون مجازات اسلامی، هرگونه سر و صدا، جار و جنجال و ایجاد هیاهو که به لحاظ عرفی غیرقابل قبول باشد، موجب ایجاد حق شکایت برای سایر ساکنین می‌شود.
چنانچه قاضی رفتار فرد مزاحم را به عنوان حرکات غیرمتعارف و مصداقی از هیاهو شناسایی کند، می‌تواند به استناد این ماده، مجازات تعیین کند. مجازات این جرم به شرح زیر است:
حبس بین سه ماه تا یک سال و یا ۷۴ ضربه شلاق تعزیری برای فردی که با ایجاد هیاهو و یا جار و جنجال غیرمتعارف آسایش و آرامش عمومی را مختل کند یا مردم را از کسب و کارشان باز دارد.
این ماده همچنین تعرض به افراد را مشمول مجازات قرار می‌دهد، به این معنی که نه تنها اختلال در آرامش عمومی، بلکه هرگونه رفتار نامناسب که منجر به آسیب به دیگران شود، می‌تواند به عواقب قانونی منجر گردد.
به‌طور کلی، این مجازات‌ها به منظور حفظ آرامش و آسایش ساکنان آپارتمان‌ها و تشویق به رعایت حقوق همسایگی تعیین شده است.
جرم همسایه آزاری
همسایه آزاری به معنای هرگونه آزار و اذیت یا رفتار غیرمتعارف از سوی همسایه‌ها نسبت به یکدیگر است. این آزار می‌تواند به صورت مستقیم یا غیرمستقیم، به شکل صدا، رفتار، یا عدم رعایت حقوق دیگران بروز کند.
برای مقابله با همسایه آزاری، چندین راهکار وجود دارد. در مرحله اول، بهتر است از طریق گفتگو و تعامل مسالمت‌آمیز برای حل مسئله اقدام کنید، زیرا این روش در بسیاری از موارد می‌تواند موثر واقع شود.
با این حال، اگر این روش موثر نباشد، می‌توانید از طریق مراجع قانونی موضوع را پیگیری کنید. اما مهم است که بدانید نه هر مشکلی قابلیت پیگیری حقوقی دارد و همسایه آزاری تحت شرایط خاصی قابل اقامه دعوا است.
چند نمونه از مصادیق همسایه آزاری عبارتند از:
- سر و صدای نامتعارف: ایجاد صداهای بلند و خارج از عرف در ساعات مختلف شبانه‌روز، مانند صدای مشاجره، تلویزیون، موسیقی، یا صدای حیوانات خانگی.
- نگهداری حیوانات خانگی: نگهداری از سگ و سایر حیوانات خانگی در آپارتمان، به ویژه در بخش‌های مشاع.
- مصرف و فروش مواد مخدر: تردد و فعالیت‌های غیرقانونی مانند مصرف، فروش و استعمال مواد مخدر و مشروبات الکلی.
- تعمیرات در ساعات غیر معمول: انجام تعمیرات خانه در زمان‌های نامناسب یا تعمیراتی که به ملک مجاور آسیب برساند.
- برگزاری مهمانی‌های مکرر: دعوت افراد متعدد به مهمانی‌ها و برگزاری مراسم‌های زیاد.
- شغل‌های غیرقانونی: مبادرت به مشاغل غیرقانونی و تردد افراد مشکوک در طول شبانه‌روز.
- عدم پرداخت هزینه‌های مشترک: عدم پرداخت شارژ و هزینه‌های مشترک ساختمان و عدم همکاری در تأمین این هزینه‌ها.
در صورتی که جرم همسایه آزاری اثبات شود، فرد مزاحم ممکن است به مجازات حبس از یک ماه تا یک سال محکوم شود. علاوه بر این، او ممکن است ملزم به رفع مزاحمت و پرداخت جزای نقدی گردد.
اگر همسایه محکوم شده مجددا به همان رفتارها ادامه دهد، در صورت تکرار شکایت، او به حبس از ۶ ماه تا ۲ سال محکوم خواهد شد.
طبق ماده ۶۱۸ قانون مجازات اسلامی، هر شخصی که با ایجاد هیاهو و جنجال، یا حرکات غیرمتعارف موجب اخلال در نظم و آسایش عمومی شود و یا مردم را از کسب و کار خود باز دارد، به حبس از سه ماه تا یک سال و تا ۷۴ ضربه شلاق محکوم خواهد شد.
به طور کلی، قوانین و مجازات‌های موجود به‌منظور حفظ آرامش و آسایش ساکنان آپارتمان‌ها و تأکید بر رعایت حقوق همسایگی وضع شده است.
طرح شکایت کیفری از همسایه در دادسرا
دادسرا مرجع عمومی قضایی است که مسئولیت بررسی و پیگیری پرونده‌های کیفری را بر عهده دارد. در مواردی که مزاحمت‌های همسایه به حدی شدید باشد که منجر به آسیب جدی به همسایه طبقه پایین شود، شکایت باید ابتدا به دادسرا ارائه شود.
دادسرا به شکایات رسیدگی می‌کند و در صورت نیاز، اقدام به انجام تحقیقات مقدماتی می‌نماید. همچنین، اگر شاکی مدارک کافی ارائه دهد، می‌تواند پرونده را به دادگاه ارجاع دهد.
نکات مربوط به مدیر ساختمان و مشکلات آن
در این بخش به بررسی نکات مربوط به مدیر ساختمان و چالش‌های متداولی که ممکن است در این زمینه با آنها مواجه شوید، می‌پردازیم.
همچنین به تحلیل مشکلاتی چون تعارضات بین ساکنان، مدیریت هزینه‌ها و نظارت بر نگهداری و تعمیرات ساختمان خواهم پرداخت.
تعیین مدیر برای ساختمان در چه مواردی اجباری است؟
در آپارتمان‌نشینی و مدیریت مجتمع‌های مسکونی، یکی از مهم‌ترین و ابتدایی‌ترین مسائل حقوقی که باید به آن توجه شود، تعیین مدیر ساختمان است. این موضوع نقش حیاتی در حفظ نظم و اداره‌ی امور مربوط به ساختمان دارد و در برخی موارد از لحاظ قانونی اجباری است.
بر اساس ماده ۸ قانون تملک آپارتمان‌ها، هنگامی که تعداد مالکان یک ساختمان از سه نفر بیشتر باشد، انتخاب مدیر برای اداره‌ی امور عمومی و مشترک ساختمان ضروری می‌شود.
این قانون با هدف تسهیل در مدیریت امور ساختمان و جلوگیری از بروز اختلافات میان مالکان تدوین شده است. مدیر ساختمان می‌بایست توسط مالکان انتخاب شود و مسئولیت‌های متعددی از جمله حفظ و نگهداری از مشاعات، مدیریت هزینه‌های مشترک، و نظارت بر رعایت قوانین و مقررات مرتبط با ساختمان را بر عهده دارد.
یکی دیگر از الزامات قانونی مربوط به مدیریت ساختمان این است که جلسات مجمع مالکان باید حداقل یک بار در سال برگزار شود. این جلسات فرصتی برای بررسی مسائل جاری، تصویب بودجه، رسیدگی به امور فنی و مالی ساختمان، و در نهایت انتخاب یا تجدید انتخاب مدیر فراهم می‌کنند.
مطابق قانون، مدیر ساختمان برای یک دوره‌ی یک ساله انتخاب می‌شود، اما مجمع مالکان می‌تواند با توافق خود، مدت مدیریت را افزایش دهد یا کوتاه‌تر کند. همچنین، در صورت عدم رضایت مالکان از عملکرد مدیر، امکان برکناری وی و انتخاب مدیر جدید نیز از طریق تشکیل مجمع و اخذ تصمیمات مقتضی وجود دارد.
در نتیجه، انتخاب مدیر ساختمان در آپارتمان‌های با تعداد مالکین بیش از سه نفر نه تنها یک الزام قانونی است بلکه ابزاری کلیدی برای مدیریت صحیح و کارآمد ساختمان و جلوگیری از بروز مشکلات و اختلافات میان مالکان به شمار می‌آید.
مشارکت در هزینه‌های ساختمان با پرداخت شارژ
مشارکت در هزینه‌های ساختمان از طریق پرداخت شارژ، یک ضرورت قانونی و اخلاقی در آپارتمان‌نشینی است.
هر ساختمان برای حفظ و نگهداری بخش‌های مشترک و تامین رفاه عمومی ساکنان نیاز به تامین هزینه‌هایی دارد که تمامی افراد ساکن باید در آن مشارکت کنند. این هزینه‌ها شامل بخش‌های مختلفی از ساختمان می‌شود که به صورت مشترک توسط همه ساکنان مورد استفاده قرار می‌گیرد.
برای مثال، بخش‌هایی مانند راه‌پله‌ها، پشت‌بام، پارکینگ، آسانسور، حیاط و سایر مشاعات نیاز به نگهداری و تعمیرات منظم دارند. این بخش‌ها به صورت عمومی مورد استفاده قرار می‌گیرند و وظیفه نگهداری از آنها به همه ساکنان ساختمان تعلق دارد.
علاوه بر این، ممکن است اقداماتی برای افزایش رفاه ساکنان انجام شود؛ به‌طور مثال نصب پمپ برای افزایش فشار آب یا تعمیرات اساسی سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی که این اقدامات نیز مستلزم هزینه‌هایی است.
بر اساس ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، تمامی ساکنان یک ساختمان موظف به پرداخت سهم خود از این هزینه‌ها هستند. این هزینه‌ها تحت عنوان “شارژ ساختمان” توسط مدیر یا هیئت مدیره ساختمان تعیین و جمع‌آوری می‌شود.
در برخی موارد، میزان هزینه‌ها بر اساس مساحت واحدهای آپارتمان تعیین می‌شود؛ یعنی هر واحد به نسبت مساحت خود در پرداخت هزینه‌های مشاعاتی مشارکت می‌کند. اما در برخی دیگر از موارد که مساحت تأثیری در هزینه‌ها ندارد (مانند تعمیرات آسانسور یا نگهداری از فضای سبز)، این هزینه‌ها به صورت مساوی یا طبق تصمیمات مدیر و مجمع مالکان بین واحدها تقسیم می‌شود.
در نهایت، پرداخت شارژ ساختمان به منظور تأمین هزینه‌های نگهداری و ارتقای ساختمان، ضامن رفاه و آسایش ساکنان و مدیریت بهینه ساختمان است.
بر اساس ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها، قانون‌گذار راهکاری دقیق و عملی برای برخورد با ساکنانی که از پرداخت شارژ خودداری می‌کنند، تعیین کرده است. این ماده پیش‌بینی می‌کند که در صورت عدم پرداخت شارژ توسط یکی از ساکنان، مدیر ساختمان می‌تواند در ابتدا از طریق ارسال اظهارنامه رسمی، پرداخت بدهی را از فرد خاطی درخواست کند.
اظهارنامه یک سند رسمی است که از سوی مدیر ساختمان به ساکن ابلاغ می‌شود و در آن به وی اطلاع داده می‌شود که باید ظرف ۱۰ روز نسبت به پرداخت شارژ معوقه اقدام نماید.
اگر پس از گذشت ۱۰ روز، ساکن همچنان از پرداخت بدهی خود امتناع کند، مدیر ساختمان می‌تواند به اقدام قانونی بعدی دست بزند. طبق قانون، مدیر ساختمان این اختیار را دارد که خدمات مربوط به واحد خاطی مانند آب، گاز، شوفاژ و سایر خدمات مشترک را قطع کند. این اقدام، به‌عنوان یک فشار عملی به فرد خاطی، در جهت تشویق وی به تسویه بدهی انجام می‌شود.
در صورتی که با وجود قطع خدمات، ساکن واحد همچنان از پرداخت شارژ معوقه خودداری کند، مدیر ساختمان می‌تواند به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و تقاضای صدور اجرائیه نماید.
اداره ثبت، بر اساس این تقاضا و طبق مقررات مربوط به اسناد رسمی، اجرائیه‌ای برای وصول مبلغ شارژ صادر می‌کند.
این اجرائیه به مدیر ساختمان اجازه می‌دهد که بدهی ساکن را از محل اموال وی وصول نماید. این روند به مدیر ساختمان این امکان را می‌دهد که بدون نیاز به پیگیری‌های پیچیده قضایی، از طریق فرآیند اداری به حق خود برسد.
لازم به ذکر است که قطع خدمات ساختمانی برای ساکن خاطی تا زمانی ادامه دارد که وی بدهی خود را به طور کامل تسویه نماید. به محض اینکه ساکن نسبت به پرداخت شارژ معوقه اقدام کند، مدیر ساختمان موظف است خدمات قطع شده را مجددا به واحد وی بازگرداند و امکان استفاده از خدمات مشترک را برای او فراهم نماید.
این تدابیر قانونی با هدف تضمین نظم و عدالت در پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان و جلوگیری از بروز اختلافات میان ساکنان تدوین شده است. عدم پرداخت شارژ توسط یک یا چند واحد می‌تواند موجب مشکلات جدی در نگهداری و مدیریت ساختمان شود و حقوق سایر ساکنان را نیز تحت تأثیر قرار دهد.
از این رو، قانون تملک آپارتمان‌ها با وضع این مقررات، ابزارهای موثری در اختیار مدیران ساختمان قرار داده است تا بتوانند از حقوق تمامی ساکنان به نحو احسن دفاع کنند.
در نهایت، ضروری است که تمامی ساکنان ساختمان به مسئولیت‌های خود در قبال پرداخت شارژ پایبند باشند، چرا که این اقدام نه تنها در راستای حفظ و نگهداری ساختمان بلکه به منظور تأمین رفاه جمعی تمامی افراد ساکن در آن است.
وظایف اصلی مدیر ساختمان
مدیر ساختمان نقش بسیار مهمی در اداره، نظارت و حفظ نظم و انضباط یک مجتمع مسکونی یا آپارتمانی ایفا می‌کند.
وظایف مدیر ساختمان شامل طیف گسترده‌ای از مسئولیت‌های مالی، فنی، حقوقی و اجرایی است که با هدف تأمین رفاه، امنیت و آرامش ساکنان انجام می‌شود.
شناخت دقیق این وظایف برای خود مدیر و همچنین ساکنان بسیار حیاتی است، زیرا از این طریق می‌توانند در صورت بروز تخلف، اقدام به تذکر یا در نهایت شکایت نمایند.
در ادامه، شرحی رسمی و جامع از وظایف اصلی مدیر ساختمان ارائه می‌شود:
مدیریت مالی
مدیر ساختمان مسئولیت کامل مدیریت مالی ساختمان را بر عهده دارد. این مسئولیت شامل جمع‌آوری منظم شارژ ماهیانه از ساکنان برای پوشش هزینه‌های جاری و مشاعاتی ساختمان است.
این هزینه‌ها ممکن است شامل قبوض مشترک مانند آب، برق و گاز، هزینه‌های نگهداری و تعمیر تجهیزات عمومی مانند آسانسور، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی و دیگر بخش‌های مشاع باشد.
از جمله وظایف مهم در این بخش، نگهداری دقیق از دفاتر حسابداری و مالی ساختمان است. مدیر ساختمان باید تمامی درآمدها و هزینه‌ها را به طور شفاف ثبت کرده و در فواصل زمانی معین، گزارش‌های مالی به ساکنان ارائه کند.
ارائه این گزارش‌ها باعث ایجاد اعتماد بین ساکنان و مدیر و همچنین اطمینان از مصرف صحیح منابع مالی می‌شود. مدیر موظف است هرگونه هزینه انجام شده را با مستندات مالی به ساکنان گزارش دهد.
نگهداری و تعمیرات
یکی از وظایف حیاتی مدیر ساختمان، نظارت و هماهنگی بر تعمیرات و نگهداری‌های ضروری ساختمان است.
این تعمیرات ممکن است شامل سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، آسانسور، درب‌های اتوماتیک، سیستم‌های روشنایی و سایر تجهیزات مشترک ساختمان باشد.
مدیر باید به موقع نیاز به تعمیرات را شناسایی و با هماهنگی پیمانکاران مجرب، اقدامات لازم را انجام دهد تا از خرابی‌های بزرگ‌تر جلوگیری شود.
همچنین، در صورت بروز خرابی‌های اضطراری که ممکن است سلامت و امنیت ساکنان را به خطر بیندازد، مدیر موظف است به سرعت وارد عمل شود و با انجام اقدامات فوری، مشکلات را رفع کند. در این موارد، برنامه‌ریزی برای تعمیرات اساسی و تأمین بودجه لازم نیز از دیگر مسئولیت‌های اوست.
امنیت و نظافت
امنیت ساختمان از جمله مسائلی است که مدیر باید به طور جدی به آن رسیدگی کند. یکی از وظایف اصلی مدیر ساختمان، استخدام و مدیریت نیروهای نگهبانی و نظافتچی است. این نیروها تحت نظارت مدیر فعالیت کرده و باید به طور منظم بر کیفیت و کارایی آنها نظارت شود تا امنیت و پاکیزگی ساختمان حفظ شود.
مدیر همچنین باید بر امور نظافت عمومی ساختمان، مانند تمیزی راهروها، مشاعات و فضای سبز، نظارت کند. در صورت بروز هر گونه مشکل امنیتی یا حوادث غیرمترقبه، مدیر موظف است با پلیس و سایر نیروهای امنیتی هماهنگ شود تا امنیت ساکنان تضمین شود.
امور حقوقی
مسائل حقوقی ساختمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی نیز بخشی از وظایف مدیر است. مدیر باید از قوانین مربوط به تملک آپارتمان‌ها و سایر مقررات ساختمانی آگاهی کافی داشته باشد و در صورت بروز هرگونه مسئله حقوقی مرتبط با ساختمان، پیگیری‌های لازم را انجام دهد.
همچنین، تنظیم و امضای قراردادهای همکاری با پیمانکاران و ارائه‌دهندگان خدمات مانند شرکت‌های تعمیراتی، نظافتی و حفاظتی از دیگر وظایف مدیر ساختمان است. تمامی قراردادها باید به صورت قانونی و دقیق تنظیم شوند تا حقوق و منافع ساکنان به خوبی حفظ شود.
تعامل با ساکنان
تعامل مؤثر با ساکنان از جمله ویژگی‌های یک مدیر موفق است. مدیر باید به تمامی شکایات و درخواست‌های ساکنان با دقت رسیدگی کرده و تلاش کند تا مشکلات آنها را در سریع‌ترین زمان ممکن حل کند. این تعامل می‌تواند از طریق جلسات منظم و دوره‌ای میان مدیر و ساکنان انجام شود.
در این جلسات، مدیر می‌تواند گزارش عملکرد خود را به ساکنان ارائه دهد و مسائل جاری ساختمان را با آنها در میان بگذارد. این جلسات همچنین فرصتی برای شنیدن نظرات و پیشنهادات ساکنان است و می‌تواند به بهبود مدیریت ساختمان کمک کند.
اجرای تصمیمات مجمع عمومی
یکی از اصلی‌ترین وظایف مدیر ساختمان، اجرای تصمیمات مجمع عمومی ساکنان است. مجمع عمومی که به عنوان نماینده تمامی ساکنان عمل می‌کند، تصمیمات مهمی را در خصوص مسائل مختلف ساختمان از جمله بودجه، تعمیرات و سایر امور مهم اتخاذ می‌کند.
مدیر باید تمامی تصمیمات این مجمع را به بهترین شکل اجرا کرده و هماهنگی‌های لازم را برای اجرای آنها به عمل آورد.
حفظ ساختمان از آسیب و خرابی
مدیر ساختمان باید همواره تلاش کند تا ساختمان را از هر گونه آسیب و خرابی محافظت کند. این مسئولیت شامل پیشگیری از مشکلات ساختمانی از طریق نگهداری منظم و به موقع، و همچنین مدیریت صحیح منابع برای جلوگیری از هزینه‌های غیرضروری است.
رسیدگی به اعتراضات ساکنین توسط مدیر چگونه است؟
رسیدگی به اعتراضات ساکنین یکی از وظایف مهم مدیر ساختمان است که نیازمند دقت، توجه به قوانین و توانایی در برقراری ارتباط مؤثر با ساکنان می‌باشد.
هر کدام از ساکنین در صورت بروز مشکلات یا اعتراض به نحوه مدیریت، وضعیت ساختمان، هزینه‌های شارژ، یا سایر مسائل مربوط به ساختمان، حق دارند که به مدیر ساختمان مراجعه و درخواست بررسی مشکل خود را داشته باشند.
مدیر باید با دقت و سرعت به این اعتراضات رسیدگی کرده و در صورت نیاز، توضیحات لازم را ارائه دهد یا اقدامات لازم را انجام دهد.
یکی از مواردی که معمولا در ساختمان‌ها باعث بروز اعتراض می‌شود، مسئله پرداخت شارژ است.
بر اساس قوانین مربوط به مدیریت ساختمان و قانون تملک آپارتمان‌ها، تمامی مالکان، چه از واحد مسکونی خود استفاده کنند و چه در آن سکونت نداشته باشند، ملزم به پرداخت شارژ ساختمان هستند.
این هزینه برای نگهداری از مشاعات و خدمات عمومی ساختمان از جمله نظافت، نگهداری آسانسور، روشنایی راهروها و سایر تجهیزات مشترک دریافت می‌شود.
با این حال، ممکن است مالکی که از واحد خود استفاده نمی‌کند یا مدت زیادی در آن سکونت ندارد، به این مسئله اعتراض کند و معتقد باشد که نباید هزینه‌هایی مثل آب، برق و گاز را بپردازد چون از آنها استفاده نمی‌کند.
در چنین شرایطی، وظیفه مدیر ساختمان این است که با رعایت اصول قانونی، به شکایت ساکن یا مالک رسیدگی کند.
مدیر باید با ارائه توضیحات دقیق، مالک را از قوانین مطلع سازد و تأکید کند که حتی اگر واحد مورد استفاده قرار نگیرد، هزینه‌های مربوط به خدمات عمومی ساختمان باید پرداخت شود.
این هزینه‌ها برای نگهداری و اداره مشاعات ضروری است و تمامی ساکنان ساختمان باید در این زمینه مشارکت داشته باشند، چرا که این خدمات برای کل ساختمان ارائه می‌شود.
با این حال، مدیر می‌تواند بر اساس شرایط خاص و با توجه به قوانین و تصمیمات مجمع عمومی ساختمان، راهکارهای انعطاف‌پذیری را در نظر بگیرد.
به طور مثال، مدیر ممکن است تصمیم بگیرد که برای مالکانی که به‌طور موقت از واحد خود استفاده نمی‌کنند، فقط هزینه‌های خدمات عمومی را مانند نگهداری مشاعات، پرداخت قبوض مشترک و نظافت دریافت کند و آنها را از پرداخت هزینه‌هایی که مستقیما با مصرف انرژی در واحد مرتبط است (مثل آب، برق و گاز) معاف کند.
البته این تصمیم باید با توجه به قوانین داخلی ساختمان و توافقات ساکنان باشد و مدیر نمی‌تواند به‌تنهایی چنین تصمیماتی را اتخاذ کند.
مدیر ساختمان در برابر اعتراضات ساکنان موظف است که با دقت و احترام به نظرات و درخواست‌های آنها رسیدگی کرده و تلاش کند تا در چارچوب قوانین و مقررات، به راه‌حل‌های منطقی و عادلانه دست یابد.
این امر باعث می‌شود که اعتماد و همکاری میان ساکنان و مدیر تقویت شود و فضای آرام و منظم در ساختمان حفظ گردد.
بیمه حوادث ساختمان
یکی از وظایف کلیدی مدیر یا مدیران ساختمان، بیمه کردن ساختمان در برابر حوادث، به ویژه آتش‌سوزی است.
آتش‌سوزی به عنوان یکی از شایع‌ترین و مخرب‌ترین حوادث ممکن، می‌تواند خسارات مالی و جانی گسترده‌ای را به دنبال داشته باشد که بدون بیمه، جبران آنها برای مالکان و ساکنان ساختمان بسیار دشوار خواهد بود.
از این رو، بیمه کردن ساختمان در برابر چنین حوادثی امری ضروری و مسئولیتی مستقیم برای مدیر ساختمان به شمار می‌آید.
برای انجام بیمه حوادث، مدیر ساختمان باید اقدامات زیر را به صورت دقیق و منظم انجام دهد:
- ارزیابی وضعیت ساختمان: اولین قدم برای بیمه کردن ساختمان، ارزیابی وضعیت فیزیکی و فنی ساختمان است. مدیر باید مطمئن شود که تمامی استانداردهای ایمنی رعایت شده‌اند و ساختمان از نظر شرایط سازه‌ای و تاسیساتی در وضعیت مناسبی قرار دارد. این ارزیابی به بیمه‌گر کمک می‌کند تا خطرات احتمالی را بهتر برآورد کرده و میزان حق بیمه را تعیین کند.
- محاسبه سهم بیمه هر واحد: بر اساس زیربنای هر واحد، مدیر موظف است سهم حق بیمه هر واحد را محاسبه کند. از آنجا که متراژ هر واحد در تعیین سهم آن از هزینه بیمه موثر است، باید این محاسبه با دقت انجام شود. این محاسبه شامل تقسیم هزینه کلی بیمه بر اساس متراژ و ارزش واحدهای ساختمانی است تا هر مالک مطابق با سهم خود، هزینه بیمه را پرداخت کند.
- جمع‌آوری حق بیمه از مالکان: پس از محاسبه سهم هر واحد، مدیر باید این مبلغ را از مالکان یا ساکنان جمع‌آوری کند. در این مرحله، هماهنگی با مالکان برای پرداخت به موقع حق بیمه از اهمیت زیادی برخوردار است، زیرا هرگونه تاخیر در پرداخت می‌تواند موجب مشکلاتی در صدور یا تمدید بیمه‌نامه شود.
- انعقاد قرارداد بیمه: پس از جمع‌آوری هزینه‌ها، مدیر با یک شرکت بیمه معتبر قرارداد بیمه ساختمان را منعقد می‌کند. این بیمه باید شامل پوشش‌های مربوط به حوادث احتمالی مانند آتش‌سوزی، انفجار، زلزله، سیل و سایر حوادث طبیعی یا غیرطبیعی باشد. مدیر باید دقت کند که تمامی مشاعات و بخش‌های عمومی ساختمان تحت پوشش بیمه قرار گیرند.
اگر مدیر ساختمان اقدام به بیمه کردن ساختمان نکند و حادثه‌ای مانند آتش‌سوزی رخ دهد، مسئولیت جبران خسارات بر عهده مدیر یا مدیران ساختمان خواهد بود. در این صورت، مالکان می‌توانند به دلیل قصور و کوتاهی مدیر در انجام وظیفه قانونی، از او شکایت کنند.
این موضوع می‌تواند پیامدهای مالی سنگینی برای مدیر ساختمان به همراه داشته باشد، چرا که خسارات ناشی از آتش‌سوزی و دیگر حوادث به‌طور کلی بسیار زیاد است و بدون پوشش بیمه، امکان جبران آن برای مدیر به‌سختی ممکن خواهد بود.
بیمه کردن ساختمان در برابر حوادث مختلف نه تنها یک اقدام پیشگیرانه بلکه نوعی تعهد اخلاقی و قانونی از سوی مدیر ساختمان است.
این بیمه، امنیت مالی و روانی ساکنان را تضمین می‌کند و در صورت بروز حادثه، باعث می‌شود که هزینه‌های سنگین تعمیر و بازسازی ساختمان به جای اینکه بر دوش ساکنان بیفتد، توسط شرکت بیمه پرداخت شود.
علاوه بر این، با بیمه‌کردن ساختمان، مدیر در برابر هرگونه ادعای حقوقی و شکایت احتمالی از سوی مالکان نیز محافظت می‌شود. زیرا در صورت بروز حادثه‌ای که تحت پوشش بیمه است، مدیر مسئولیت حقوقی نخواهد داشت و شرکت بیمه وظیفه دارد خسارات را جبران کند.
تایید وکالت‌نامه نماینده مالکین
در صورتی که مالک یک واحد نتواند شخصا در جلسه مجمع عمومی ساختمان حضور یابد، می‌تواند نماینده‌ای را با استفاده از وکالت‌نامه به جای خود به جلسه بفرستد.
وظیفه مدیر یا مدیران ساختمان این است که پیش از آغاز رسمی جلسه، وکالت‌نامه این نماینده را به دقت بررسی و صحت و اعتبار آن را تایید کنند.
این وکالت‌نامه باید به شکل قانونی تنظیم شده و نماینده معرفی‌شده باید به‌طور رسمی از طرف مالک اختیارات لازم را برای شرکت در جلسه و رای‌گیری داشته باشد.
تایید وکالت‌نامه پیش از شروع جلسه از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است، زیرا در غیر این صورت، حضور نماینده به رسمیت شناخته نمی‌شود و تصمیمات وی در جلسه مجمع فاقد اعتبار قانونی خواهد بود.
برگزاری جلسات مجمع عمومی ساختمان به‌طور معمول با تصویب تصمیماتی همراه است که در قالب صورت جلسه ثبت و نگهداری می‌شود.
یکی از وظایف مهم مدیر ساختمان، جمع‌آوری و حفظ این صورتجلسات است. مدیر باید اطمینان حاصل کند که تمامی تصمیمات و مصوبات جلسه به‌طور کامل و دقیق ثبت شده و این صورتجلسه به امضای تمامی اعضای حاضر در جلسه مجمع برسد.
این صورت جلسات به‌عنوان اسناد معتبر برای ساختمان محسوب می‌شوند و در صورت بروز اختلافات یا نیاز به استناد قانونی، در مراجع قضایی نیز قابل استفاده هستند.
از جمله مهم‌ترین صورتجلسات، صورتجلسه انتخاب مدیر ساختمان است که حفظ و نگهداری آن از اهمیت بالایی برخوردار است.
اطلاع‌رسانی تصمیمات جدید مجمع عمومی به افراد غایب در جلسه
مدیر ساختمان وظیفه دارد که پیش از برگزاری هر جلسه مجمع عمومی، تمامی مالکین را حداقل یک هفته قبل از تاریخ برگزاری جلسه مطلع کند. این اطلاع‌رسانی می‌تواند از طریق پیامک، ایمیل، تلفن یا ارسال نامه انجام شود.
با این حال، اگر تعدادی از مالکین نتوانند به هر دلیلی در جلسه حضور یابند، مدیر باید به آنها اطلاعات مربوط به تصمیمات و مصوبات مهم جلسه را اطلاع دهد. این اطلاع‌رسانی باید حداکثر تا ده روز پس از تاریخ جلسه انجام شود و شامل تمامی تصمیمات و موارد مهم تصویب شده باشد.
این اقدام، هم برای شفافیت و هم به منظور حفظ حقوق تمامی مالکین، حتی افرادی که در جلسه حضور نداشتند، ضروری است.
درخواست از وزارت مسکن برای انتخاب کارشناس
درخواست از وزارت مسکن برای انتخاب کارشناس یکی از مراحل حیاتی و ضروری در فرآیند بررسی وضعیت ساختمان و تصمیم‌گیری درباره تجدید بنا است. این درخواست به ویژه زمانی مطرح می‌شود که اعضای مجمع عمومی ساختمان به این نتیجه برسند که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و فرسودگی آن ممکن است به بروز خطرات مالی یا جانی منجر شود.
در این راستا، مدیر ساختمان باید نقش کلیدی در ایجاد و تسهیل این فرایند ایفا کند.
ابتدا، لازم است اعضای ساختمان در یک جلسه مجمع عمومی به بحث و بررسی وضعیت کنونی ساختمان بپردازند.
این جلسه می‌تواند فرصتی باشد تا ساکنان نظرات خود را درباره ایمنی و وضعیت عمومی ساختمان بیان کنند. چنانچه تعدادی از اعضا بر این باور باشند که ساختمان به دلیل فرسودگی به تجدید بنا نیاز دارد، می‌توانند درخواستی رسمی برای تجدید بنا ارائه دهند.
در این مرحله، ممکن است برخی از اعضای ساختمان با درخواست تجدید بنا مخالف باشند. این موضوع می‌تواند به تنش‌های بین ساکنین منجر شود و بر همین اساس، نیاز به یک قضاوت بی‌طرف و حرفه‌ای احساس می‌شود.
در این شرایط، مدیر ساختمان وظیفه دارد تا مراحل قانونی لازم را برای جلب نظر کارشناسان مستقل انجام دهد.
مدیر ساختمان باید از وزارت مسکن و شهرسازی درخواست کند تا سه کارشناس خبره و متخصص در زمینه ساخت و ساز و ارزیابی ساختمان‌ها انتخاب شوند. این کارشناسان می‌توانند بر اساس تخصص و تجربه خود، به بررسی وضعیت ساختمان پرداخته و نظر خود را در مورد نیاز به تجدید بنا یا تعمیرات اساسی اعلام کنند.
درخواست مدیر ساختمان به وزارت مسکن شامل جزئیات مربوط به وضعیت ساختمان و خطرات محتملی است که ممکن است در صورت عدم اقدام مناسب، به وجود آید. وزارت مسکن موظف است بر اساس این درخواست، کارشناسان خبره را معرفی کند.
این کارشناسان می‌توانند به‌طور مستقل به بررسی وضعیت ساختمان پرداخته و نتیجه‌گیری‌های خود را در قالب گزارشی رسمی ارائه دهند.
نظرات کارشناسان منتخب به‌عنوان مستندات قانونی برای تصمیم‌گیری درباره تجدید بنا یا تعمیرات اساسی استفاده خواهد شد.
کارشناسان باید تمام جنبه‌های ایمنی و فنی ساختمان را بررسی کنند و در نهایت، گزارشی شامل پیشنهادات خود را تهیه کنند.
این گزارش می‌تواند شامل توصیه‌هایی در مورد نوع کارهایی که باید انجام شود، هزینه‌های تخمینی، و زمان‌بندی انجام پروژه باشد.
پس از دریافت نظر کارشناسان، اگر تایید شود که ساختمان نیاز به بازسازی دارد، مسئولیت بازسازی و انجام تعمیرات بر عهده مدیر ساختمان یا مدیران آن خواهد بود.
مدیر ساختمان باید برنامه‌ای برای انجام این کار تهیه کند و به مجمع عمومی گزارش دهد. این مسئولیت شامل تأمین منابع مالی، مدیریت پیمانکاران، و نظارت بر روند انجام کارها است.
برخورد مدیر با مالکین بدهکار
هشدار به مالکین بدهکار یکی از وظایف کلیدی و حساس مدیر ساختمان است که باید با دقت و رعایت قوانین حقوقی انجام شود.
هنگامی که یکی از مالکان یا مستاجران ساختمان به دلایل مختلف از پرداخت حق شارژ تعیین شده امتناع ورزد، مدیر یا مدیران ساختمان موظف هستند به‌طور رسمی این موضوع را به اطلاع او برسانند و اقداماتی قانونی برای پیگیری این بدهی انجام دهند.
این فرآیند شامل ارسال اظهارنامه رسمی به مالک بدهکار است که باید با توجه به قوانین و مقررات مربوطه صورت گیرد.
اولین گام در هشدار به مالکین بدهکار، ارسال اظهارنامه رسمی است.
برخلاف روش‌های غیررسمی مانند ارسال نامه‌های معمولی یا اطلاع‌رسانی از طریق تابلوی اعلانات ساختمان، اظهارنامه باید به شکلی قانونی تنظیم و ابلاغ شود تا در صورت بروز مشکل حقوقی یا مراجعه به مراجع قضایی، اعتبار و قابلیت استناد داشته باشد.
اطلاع‌رسانی از طریق نامه‌های معمولی یا تابلوهای اعلانات فاقد وجهه قانونی است و نمی‌توان به آنها در مراحل قضایی استناد کرد.
مدیر ساختمان باید اظهارنامه را روی فرم‌های مخصوصی که از دادگاه تهیه می‌شود، تنظیم کند. اظهارنامه باید به‌صورت دقیق و با جزئیات کامل شامل مبلغ بدهی، مدت زمان تاخیر در پرداخت و توضیحات مرتبط با حق شارژ و هزینه‌های جاری ساختمان تنظیم شود.
پس از تکمیل اظهارنامه، آن را در سه نسخه تهیه و امضا کرده و سپس این نسخه‌ها را به دفتر دادگاه ارائه می‌دهد.
این اقدام به منظور ثبت اظهارنامه در سیستم قضایی و ابلاغ آن به مالک بدهکار توسط مامور ابلاغ دادگاه انجام می‌شود. به این ترتیب، مالک بدهکار از طریق مراجع قانونی مطلع می‌شود و هیچ شبهه‌ای درباره اطلاع‌رسانی وجود نخواهد داشت.
در اظهارنامه‌ای که به مالک بدهکار ارسال می‌شود، باید تمامی جزئیات بدهی به‌صورت دقیق و جزء به جزء ذکر شود.
این شامل شارژهای ماهانه پرداخت نشده، سهم مالک از هزینه‌های مشترک، هزینه‌های اضافی مانند تعمیرات اضطراری و سایر هزینه‌های مربوط به اداره ساختمان است.
با ارائه ریز مطالبات، مالک بدهکار دقیقا از جزئیات بدهی خود مطلع می‌شود و نمی‌تواند ادعای عدم شفافیت یا ناآگاهی از مبالغ را مطرح کند.
پس از ارسال و ابلاغ اظهارنامه توسط دادگاه، مالک بدهکار طبق قانون ۱۰ روز فرصت دارد تا بدهی خود را تسویه کند.
این مهلت قانونی فرصتی است برای مالک تا نسبت به پرداخت مبلغ بدهکار شده اقدام نماید و از برخوردهای جدی‌تر، از جمله قطع خدمات ساختمانی، جلوگیری کند.
در صورتی که مالک در این مدت ۱۰ روزه اقدام به پرداخت نکند، مدیر ساختمان می‌تواند تصمیم به قطع برخی از خدمات مشترک واحد بدهکار بگیرد.
در صورت عدم پرداخت بدهی پس از گذشت مهلت ۱۰ روزه، مدیر ساختمان می‌تواند به عنوان آخرین اقدام، خدماتی که به واحد بدهکار ارائه می‌شود را به طور موقت قطع کند.
این خدمات شامل شوفاژ، تهویه، آب گرم، برق، گاز و سایر امکانات مشترک ساختمان است که مدیریت آنها به عهده مدیر ساختمان است. هدف از این اقدام، مجبور کردن مالک به پرداخت بدهی و تسویه حساب است.
این اقدام باید به‌گونه‌ای انجام شود که فشار بیشتری بر مالک بدهکار وارد کند تا پرداخت بدهی را در اولویت قرار دهد.
یکی از نکات حائز اهمیت در این فرایند، رعایت حقوق قانونی مالک بدهکار است. مدیر ساختمان تحت هیچ شرایطی نمی‌تواند پیش از ابلاغ رسمی اظهارنامه از طریق دادگاه، اقدام به قطع خدمات واحد بدهکار کند.
اگر مدیر پیش از طی این مراحل قانونی اقدام به قطع خدمات نماید، مالک بدهکار حق دارد به این اقدام اعتراض کند و می‌تواند موضوع را به مراجع قضایی ارجاع دهد. این مساله ممکن است برای مدیر تبعات حقوقی به دنبال داشته باشد.
پیگیری دعاوی مستند به قوانین آپارتمان‌ها با گروه حقوقی بنیاد وکلا
اگر شما نیز از مشکلات مرتبط با آپارتمان نشینی رنج می‌برید یا به دنبال راهنمایی در زمینه قوانین و حقوق خود به عنوان یک ساکن آپارتمان هستید، بنیاد وکلا در کنار شماست. ما به شما کمک می‌کنیم تا با استفاده از مشاوره‌های حقوقی تخصصی و حمایت‌های قانونی، به حل مشکلات خود بپردازید.
همین حالا وارد صفحه مشاوره حقوقی قوانین آپارتمان‌ها شوید تا مشاوره دریافت کنید و از حقوق خود در زمینه آپارتمان نشینی آگاه شوید.
برای اطلاعات بیشتر و ثبت درخواست مشاوره، به صفحه وکیل قوانین آپارتمان‌ها مراجعه کنید و از روش‌های تلفنی و برخط استفاده کنید. نگذارید مشکلات آپارتمانی شما را دچار اضطراب کند؛ از حق و حقوق خود دفاع کنید!
