اگر مبیع در عقد عین معین یا در حکم معین باشد، عقد بیع از زمان سلب قدرت منفسخ می‌شود، اگر کلی در ذمه باشد، در حکم باطل است.
می‌گوییم چون در عین معین، مشهور حقوقدانان قائل به این هستند که انتقال مالکیت، در زمان انعقاد عقد صورت گرفته است بلکه همه حقوقدانان و فقها روی این مطلب اتفاق نظر دارند.
بند اول ماده ۳۶۲ قانون مدنی: به مجرد انعقاد عقد، به مجرد انعقاد بیع، مشتری مالک مثمن و بایع مالک ثمن یا قیمت می‌شود و غیره.
انتقال مالکیت در عین معین به مجرد انعقاد عقد صورت می‌گیرد. خوب، حالا که عقد منفسخ می‌شود، در زمان سلب قدرت، ثمره و نمائاتی اگر این مبیع عین معین داشته باشد، متعلق به مشتری خوا هد بود چون مالکیت منتقل شده است.
اما اگر مبیع، کلی فی الذمه باشد، مشهور حقوقدانان قائل به این هستند که تا زمانی که تسلیم صورت نگرفته است اصلا مالکیت منتقل نمی‌شود، انتقال مالکیت صورت نمی‌گیرد. خوب، وقتی مالکیتی هم منتقل نشده است ثمره و نمائاتی هم موجود نخواهد بود.
شما می‌توانید برای اطمینان خاطر از آثار آینده عقد بیع با وکیل قراردادها مشورت کنید.
مبیع موجود باشد
یکی دیگر از شرایط مورد معامله در هنگام تنظیم قرارداد این است که موجود باشد.
از نقطه نظر حقوقدانان، مورد معامله اگر عین معین یا کلی در معین یا به عبارتی در حکم معین باشد باید در هنگام انعقاد قرارداد وجود داشته باشد، در غیر این صورت عقد بیع باطل است، اما اگر کلی فی الذمه باشد، هر چند که مبیع در هنگام عقد به قول حقوقدانان، موجودیتی ندارد اما چون به صورت مبیع کلی فی الذمه مورد معامله قرار گرفته است، و هنگام تسلیم به وجود می‌آید عقد صحیح است.
ماده ۳۶۱ قانون مدنی این طور مقرر کرده است: اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است.
پس اگر کسی بگوید: من خانه‌ای را، که در این زمین، بعدا ساخته می‌شود، به شما می‌فروشم در واقع باید بررسی کنیم که ببینیم این معامله چه وضعیتی دارد؟ ببین ید به دو نوع می‌شود این جمله بیان بشود.
خانه‌ای را که بعدا در این زمین ساخته می‌شود به شما فروختم، اصطلاح را خوب دقت کنید به شما فروختم در قالب عقد بیع این قرارداد انجام شده است؛ چون عین همین معین است، باید بفرمایید چنین قراردادی باطل است، اما اگر این طور بگوید، بگوید خانه‌ای را که در آینده ساخته می‌شود، تعهد می‌کنم که به شما بفروشم طرف مقابل همین تعهد را قبول کند این قرارداد باطل است با این که هنوز مبیع معین در عالم خارج به وجود نیامده است.
تفاوت چیه؟ تفاوت این است که در مثال قبلی قرارداد ما بیع بود، گفت: خانه‌ای را که بعدا می‌خواهد به وجود بیاید به شما فروختم.
عقد بیع موردش باید هنگام انعقاد قرارداد موجود باشد چون موجود نیست باطل است، اما در مثال دوم گفت: خانه‌ای را که بعدا ساخته خواهد شد، تعهد می‌کنم که به شما بفروشم این قرارداد صحیح است.
چون قرارداد بیع نیست، این توافق برای بیع است، تعهد به بیع است که بر اساس ماده دهم قانون مدنی هم می‌توانیم به رسمیتش بشناسیم، پس تعهد به بیع ساختمان یا خانه، یا توافق برای فروش ساختمان یا خانه یا مغازه ای که الان موجود نیست و بعدا به وجود می‌آید، درست خواهد بود.
خدمات مشاوره بنیاد وکلا در حیطه قراردادها شامل مراجعه حضوری یا تماس با وکیل تلفنی می‌باشد.
در صورت کمبود وقت و نیاز به صرفه جویی در روند مشاوره می‌توانید از وکیل آنلاین نیز بهره‌مند شوید.
مبیع معین باشد
از شرایط دیگر مورد معامله این است که معین باشد. منظور از این که مورد معامله معین باشد، یعنی چی؟
ببینید در فقه واژه معین را که به کار می‌برند می‌گویند: المعین ما یقابل المردد معین باشد یعنی مردد نباشد، مثلا بایع به مشتری می‌گوید: زمینم را یا ماشین خودم را در مقابل بیست میلیون تومان به تو فروختم معامله باطل است.
به چه خاطر؟ چون مبیع معین نیست. این مبیع ما مردد است بین زمین و ماشین. بالاخره زمین را فروخته یا ماشین را فروخته است. یکی دیگر از شرایط مورد معامله این است که، معلوم باشد.
معلوم باشد در مقابل مجهول به کار رفته است. المعلوم ما یقابل المجهول.
مبیع معلوم باشد؛ یعنی اینکه ما جهل نسبت به مبیع نداشته باشیم، مثلا بایع بگوید: من یک چیزی را فروختم، یک خانه ای را فروختم. این جا جهل داریم نسبت به مبیع. وقتی هم جهل داشته باشیم نسبت به مبیع معامله ما غرری خواهد بود. معامله غرری خواندید که باطل است.
نهی النبی عن الغرر یا در برخی روایات به صورت خاصتر در رابطه با بیع آمده است. نهی النبی صلی الله علیه و آله و سلم عن بیع الغرربه هر حال، مبیع که معلوم باید باشد به و سیله مقدار و جنس و صف معلوم می‌شود؛ مثلا اگر یک فرشی فروخته بشود، مقدار این فرش باید معلوم باشد.
مقدارش چیه؟ یعنی بگوییم مساحتش چقدر است، مثلا می‌گویند: سه در چهار است. جنسش باید تعیین بشود، جنسش چطوری تعیین می‌شود؟ مثلا: بافت این فرش چطوری است؟ از چه جنسی است؟ وصفش هم باید معلوم بشود. نقشه این فرش چطوری است؟ رنگش چطوری است؟
بنابراین اگر این موارد در مبیع موجود نباشد، در حقیقت مبیع معلوم نمی‌شود و چنین معامله‌ای باطل خواهد بود.
برای دریافت اطلاعات تکمیلی می‌توانید از مشاوره حقوقی قراردادها در زمینه عقد بیع و آثار وارد بر مبیع استفاده نمایید.
