نگاهی گذرا به ۲ ماده ۵۰۴ و ۵۴۰ قانون مدنی این تصور را ایجاد می‌کند که قانونگذار دو حکم متفاوت را در خصوص موضوعی واحد وضع نموده است.
کتب حقوقی مرتبط با قبول تعارض بین این دو ماده، در مقام حل تعارض بر آمده‌اند فارغ از اینکه موضوع این دو ماده متفاوت است (ماده ۵۰۴ از بنا و غرس و ماده ۵۴۰ از زرع سخن می‌گوید).
ماده ۵۴۰ قانون مدنی در باب مزارعه، مالک را مجاز می‌داند که در صورت انقضا مدت و نرسیدن زرع آن را ازاله کند بدون اینکه زارع را مستحق ارش بداند.
در حالی که ماده ۵۰۴ قانون مدنی در خصوص اجاره چنین حقی (ازاله آثار) را برای مالک شناسایی ننموده است. احترام عمل مسلمان، عدالت و اینکه حاصل دسترنج شخصی بیهوده نابود نگردد مقتضی این است که حداقل در این موارد اگر مالک تصمیم بر ازاله گرفت مبلغی را به عنوان ارش به زارع بپردازد.
حتی در وضع فعلی کشاورزی و اینکه تامین ارزاق عمومی امری خطیر و مهم است تصمیم قاضی با در نظر گرفتن این مصالح می‌تواند بر ابقاء زارعت در صورت انقضاء مدت باشد و مالک را مستحق اجرت المثل بداند.
از دیگر مواردی که به تصمیم گیری در این شرایط یاری می‌رساند توجه به قصد طرفین است یعنی تفسیر اراده آن‌ها و کشف اینکه مقصود واقعی آن‌ها در چنین وضعیتی (انقضاء مدت و تکلیف آثار) چه بوده است.
عقد اجاره و عقد مزارعه
با تدقیق در دو ماده ۵۰۴ و ۵۴۰ قانون مدنی روشن می‌گردد که قانونگذار به فاصله کمتر از ۴۰ ماده ۲ حکم ظاهرا متعارض بیان نموده است.
ادعای این که چنین تعارضی وجود دارد با بررسی نوشته‌هایی که در رابطه با این ۲ ماده وجود دارد به وضوح قابل اثبات است چرا که غالب آن‌ها در مقام جمع بین این دو ماده و حل تعارض برآمده‌اند و هیچ یک صحبتی از اینکه ماده ۵۰۴ مربوط به عقد اجاره (ذات آن) است و ماده ۵۴۰ مربوط به عقد مزارعه (ذات آن) است به میان نیاورده‌اند یا اشاره‌ای به این که موضوع مواد متفاوت است نکرده‌اند.
توضیحا اینکه در ماده ۵۰۴ قانون مدنی صحبت از بنا و غرس اشجار است و ماده ۵۴۰ قانون مدنی از زرع سخن می‌گوید.
با مراجعه وکیل و متخصصین به منابعی که در خصوص موضوع صورت گرفت مشخص شد اختلافی که بین این ۲ ماده وجود دارد، به تنهایی در خصوص هر یک از عقود (اجاره و مزارعه) وجود دارد، بدین صورت که مثلا در مورد مزارعه هم حکم موجود در ماده ۵۰۴ قانون مدنی وجود دارد (بقای زراعت در صورت نرسیدن زرع پس از انقضای مدت) و هم حکم موجود در ماده ۵۴۰ قانون مدنی (ازاله زراعت پس از انقضای مدت در صورت نرسیدن زرع) به همین ترتیب در مورد اجاره.
طرفداران هر نظریه استدلالات خود را بیان کرده که ما به اختصار در این مقاله بدان‌ها اشاره خواهیم کرد. اجمالا باید گفت که حکم مندرج در ماده ۵۴۰ قانون مدنی مبتنی بر اصول است اما حکم مندرج در ماده ۵۰۴ قانون مدنی هماهنگ با مصالح و منطق.
شیوه‌های برخورد با مواد ۵۰۴ و ۵۴۰ قانون مدنی
عدم تعارض
در این دیدگاه شیوه استدلال در مسیر تایید فعل مقنن است بدین ترتیب که قانونگذار حکیم امکان ندارد در فاصله کمتر از ۴۰ ماده دو حکم متعارض در یک موضوع وضع کند.
- از مقدمات استدلال این نگرش می‌تواند این باشد که حکم مندرج در ماده ۵۰۴ قانون مدنی در خصوص ساخت بنا و غرس اشجار است. در حالی که ماده ۵۴۰ از زراعت سخن می‌گوید. پس احکام مندرج در مواد مربوطه ناظر به موضوعات متفاوت است. توضیح مطلب آن که قانونگذار بدین دلیل حکم مندرج در ماده ۵۰۴ را بیان کرده که موضوع آن بنا و درخت است که این متفاوت از زرع است (ماده ۵۴۰) پس تعارضی در کار نیست.
- از دیگر استدلالات مربوط به این نگرش (تایید فعل قانونگذار) بدین نحو است که گفته شود فارغ از موضوع مواد (بنا -اشجار- زرع) ذات اجاره چنین حکمی را می‌طلبد و ذات مزارعه حکم دیگری اقتضا دارد. پس اگر به موجب اجاره مستاجر ماذون در زراعت باشد با انقضای مدت و نرسیدن زرع موجر حق ازاله آن را ندارد.
تعارض
دیدگاه غالب نسبت به این دو ماده تعارض است. گفته می‌شود که عقد اجاره و مزارعه خصوصیتی ندارند که هر کدام مقتضی حکم جداگانه‌ای باشند و موضوعات مندرج در این دو ماده تنها در لفظ متفاوتند.
مقایسه عقد اجاره و عقد مزارعه
اجاره و مزارعه در قانون مدنی هر ۲ از عقود لازم به شمار آمده‌اند و از شرایط صحت آن‌ها این است که دارای مدت مضبوط باشند نتیجه اینکه هر یک از طرفین در این زمان پایبند به مفاد تراضی باشند و از آن تخطی ننمایند.
تنظیم روابط طرفین در این دوران با دشواری چندانی روبه‌رو نیست اما در جایی که اقدامات یکی از طرفین در زمان تعیین شده دارای آثاری است که پس از انقضا مدت باقی می‌ماند این مسئله به وجود می‌آید که چگونه می‌توان بر روابط طرفین حکومت کرد در حالی که با اتمام مدت طرفین دیگر از قید التزاماتی که عقد به وجود آورده رها شده‌اند.
برای این مورد بهتر است از وکیل تلفنی یا حضوری کمک بگیرید.
به عنوان مثال هنگامی که مستاجر ماذون در ساخت بنا یا کاشت درخت بوده پس از انقضا مدت اجاره تکلیف بنا و درخت چیست؟ یا زراعتی که زارع انجام داده و تا انتها مدت مزارعه به ثمر نرسیده با چه سر نوشتی روبه‌رو است؟
ماده ۵۰۴ قانون مدنی: هرگاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمی‌تواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضا مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستاجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
ماده ۵۴۰ قانون مدنی: هرگاه مدت مزارعه منقضی شود و اتفاقا زرع نرسیده باشد مزارع حق دارد که زراعت را ازاله کند یا آن را با اخذ اجرت المثل ابقا نماید.
از یک سو مطابق اصول با پایان یافتن زمان اجاره یا مزارعه تکلیفی برای موجر یا مالک زمین وجود ندارد و می‌تواند آثار باقیمانده در ملک خود را ازاله نماید از سوی دیگر احداث این آثار با اذن او بوده و قلع و قمع این آثار ضرر جبران ناپذیری را متوجه زارع می‌سازد و مخالف مصالح عمومی نیز می‌تواند باشد.
یکی از نویسندگان حقوقی در این باره می‌نویسد: در رابطه میان مزارع و عامل تنها حقوق خصوصی آنان مطرح نیست. آنچه از ثمره به دست می‌آید بخشی از غذا یا سایر نیازمندی‌های عمومی است، بلکه از آن بالاتر به انسانیت و نوع بشر تعلق دارد. در دنیایی که میلیون‌ها گرسنه در گوشه و کنار آن وجود دارد چگونه می‌توان به مالک زمین اجازه داد که محصول کشاورزی را از زمین قلع کند و با گرفتن اجرت المثل آن نیز نتواند تحمل محصولی را که خود نیز در آن شریک است برای مدتی محدود بکند؟
در حکم ماده ۵۴۰ قانون مدنی این مصالح حیاتی به حساب نیامده است و نویسندگان آن و حتی کسانی که به تجدید‌نظر در آن پرداخته‌اند، تنها مفتون و پیرو نظر مشهور در فقه شده‌اند. این در حالی است که بعضی از بزرگان فقه با امکان قلع زرع مخالفت کرده‌اند.
تعدیل احکام مندرج در مواد ۵۰۴ و ۵۴۰ قانون مدنی
همانطور که سابق بر این گذشت بین اطلاق ماده ۵۰۴ و اطلاق ماده ۵۴۰ قانون مدنی تعارض وجود دارد منتها این تعارض ظاهری و قابل رفع است.
مراجعه به نصوص حقوقی و متون فقهی مرتبط با بحث نمایانگر این است که اطلاق هر ۲ ماده دارای قیودی است به عبارت دیگر نویسندگان حقوق مدنی و فقها در مسئله انقضا مدت در اجاره و مزارعه و زوال یا بقا آثار قائل به تفکیک هستند که به مهم‌ترین آن‌ها اشاره می‌گردد.
کیفیت اذن (تراضی) و نوع زرع
ماده ۵۰۴ ناظر به بقای بنا و درخت است، تاسیسی که پس از پایان مدت اجاره مدت‌ها باقی می‌ماند و اذن در ایجاد آن نیز با ملاحظه همین اقتضای دوام داده می‌شود و موجر را پایبند می‌کند.
چنین اذنی تنها ایجاد اباحه نمی‌کند، به مستاجر حق داشتن بنا یا درخت را برروی زمین می‌دهد ولی ماده ۵۴۰ ناظر به زراعت است بر این پایه که تا پایان مدت مزارعه می‌رسد و از زمین کنده می‌شود.
پس اگر زراعت اتفاقا نرسیده باشد طبیعی است که عامل حقی بر ادامه انتفاع از زمین ندارد و نمی‌تواند بر خلاف پیش‌بینی و بنای تراضی دو طرف آن را در زمین نگه دارد.
بر مبنای این پیشنهاد، اگر در اجاره نیز موجر اذن به زراعتی دهد که به طور معمول تا پایان مدت اجاره آماده کندن می‌شود، پس از پایان اجاره باید ازاله شود، هر چند اتفاقا نرسیده باشد.
در مزارعه نیز هرگاه برای زراعتی باشد که ریشه آن باقی می‌ماند یا تا پایان مزارعه نمی‌رسد، مزارع نمی‌تواند ازاله آن را بخواهد و باید حقی را که به عامل داده است محترم بدارد.
اگر احتیاج به قرائت قرارداد خود توسط متخصصین حقوقی دارید، آن را در پیام رسان بنیاد وکلا برای مشاوره حقوقی آنلاین ما ارسال نمایید.
تقصیر و عدم تقصیر
طبق این تفکیک در صورتی که نرسیدن زرع به دلیل تقصیر زارع باشد مالک زمین حق ازاله زمین را دارد (بدون پرداخت ارش) و در صورت عدم تقصیر (به دلایل طبیعی)، مالک حق ازاله زراعت را ندارد و می‌تواند با باقی گذاشتن زراعت اجرت آن را بگیرد.
پرداخت ارش
از دیگر موارد تعدیل که پیشنهاد شده این است که اگر مالک قلع زراعت را بخواهد باید ارش به زارع بپردازد؛ یعنی ما به التفاوت قیمت زرع رسیده و نرسیده را حساب کند و به زارع بپردازد تا از این طریق جبران ضرر زارع نیز بشود.
در توجیه این نظر گفته شده است که در این فرض دو حق متعارض وجود دارد. از یک سو با گذشتن مدت حق عامل بر زمین پایان می‌پذیرد و مالک می‌تواند آن را در تصرف خود بگیرد، و از سوی دیگر چون زراعت به حق در زمین کاشته شده است، مالک نمی‌تواند مال عامل را بدون جبران ناقص کند.
پس در مقام جمع بین دو حق بایستی گفت: مالک حق دارد با پرداخت ارش منع زراعت را بخواهد یا آن را باقی گذارد و اجرت المثل زمین را بگیرد. بر این نظر از دو جهت انتقاد شده است:
- حق عامل در صورتی محترم است که تاخیر رسیدن زراعت به سبب تفریط او نباشد. چرا که در این صورت پس از انقضا مدت مانند غاصب است و بر غاصب حقی نسیت.
- باقی گذاردن زرع با پرداخت اجرت زمین تنها در صورتی امکان دارد که عامل نیز راضی باشد و گرنه نمی‌توان پرداخت عوض را به او تحمیل کرد.
قانون مدنی در مواد ۵۰۴ و ۵۴۰ خود و به فاصله کمتر از ۴۰ ماده ظاهرا دو حکم متعارض را بیان داشته است. بررسی سوابق امر موید این ادعا است چرا که نوشته‌های موجود تفکیکی بین اینکه موضوع این دو ماده متفاوت است قائل نشده‌اند. توضیح اینکه در یکی صحبت از بنا و درخت است و در دیگری از زرع سخن گفته شده است.
ماده ۵۴۰ که حکم ازاله زراعت را در صورت انقضا مدت بیان می‌دارد دارای شهرت در فقه است و مبتنی بر اصول و ماده ۵۰۴ که بقای آثار را در صورت انقضا مدت اجاره بیان داشته مبتنی بر مصالح و منطق است. در اینکه در صورت وقوع چنین وضعیتی (یعنی بقای آثار پس از انقضا مدت یا ازاله آن) و لزوم تعیین حکم از سوی قاضی چه سرنوشتی برای آن انتظار می‌رود توصیه می‌گردد که تفسیر اراده طرفین مورد توجه قرار گیرد.
مثلا اگر بنای طرفین بر این بوده که زارعت در پایان مدت در هر صورت ازاله گردد حکم قاضی نیز بر قلع و قمع باشد منتها این حکم در پاره‌ای موارد و بر مبنای مصالح عمومی و اهمیتی که بحث کشاورزی و تامین ارزاق عمومی دارد تعدیل پذیر است و بقای زراعت پس از انقضا مدت منطقی می‌نماید.
برای دریافت اطلاعات بیشتر می‌توانید از مشاوره حقوقی تخصصی بنیاد وکلا بهره‌مند شوید.
