کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها حکمی است که در این ماده به تشکیل کمیسیونی برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی داده شده است.
نتیجه رسیدگی این کمیسیون با توجه به نوع تخلف صورت گرفته، ۲ حالت دارد:
- جریمه
- تخریب
در ادامه به بررسی کامل روند حقوقی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و صلاحیت دیوان عدالت اداری خواهیم پرداخت. در این راستا می‌توانید از مشاوره حقوقی آنلاین ما نیز بهره‌مند شوید.
ماده ۱۰۰ چیست؟
بر اساس ماده ۱۰۰ شهرداری، هیچ مالک زمین یا ساختمانی حق ندارد، در محدوده شهری یا حریم آن بدون اخذ مجوز مخصوص از شهرداری یعنی همان پروانه ساخت، بیاید بکوبد و بسازد و حتی زمینش را تفکیک کند.
در صورت وقوع هریک از موارد ذکر شده، شهرداری آنقدری اختیار دارد که جلوی ساخت و ساز این ساختمان های بدون پروانه و گاها برخلاف پروانه صادره را بگیرد.
در این شرایط هر چقدر مالک بنده خدا بگوید چهار دیواری است و اختیاری، هیچ فایده ای ندارد. در نتیجه صرف نظر از محصور بودن یا نبودن زمین مورد ساخت و ساز، شهرداری قدرت متوقف کردن عملیات ساختمانی را دارد.
به گفته وکیل متخصص دقت داشته باشید که شهرداری فقط می تواند از اقدامات متخلفانه جلوگیری کند، اما تصمیم گیری راجع به تخریب یا جریمه در حیطه اختیارات کمیسیون ماده ۱۰۰ است.
کمیسیون ماده ۱۰۰ چگونه به تخلف ساختمانی رسیدگی می کند؟
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری علم غیب ندارد و یا اعضای این کمیسیون آنقدری بیکار نیستند که بگردند و ببینند کدام مالک مرتکب تخلف ساختمانی شده است!
زمانی که شهرداری مانع ساخت و ساز ساختمان فاقد پروانه و یا مخالف با مندرجات پروانه شود، وظیفه دارد که نهایتا ظرف یک هفته از روزی که جلوگیری کرده موضوع را به کمیسیون ماده ۱۰۰ اطلاع دهد. اگر چنین نکند، کمیسیون مذکور به درخواست مالک به پرونده رسیدگی نموده و رای صادر می کند.
تذکر: رای صادر شده از سوی کمیسیون ماده ۱۰۰، به معنی تمام شدن همه چیز نیست، بلکه راه برای اعتراض به آن باز است.
حالت دیگری هم وجود دارد؛ یعنی رای کمیسیون به نفع مالک صادر شود. در این شرایط شهرداری حق اعتراض به رای مذکور را دارد.
مرجع رسیدگی به اعتراض مالک یا شهرداری نسبت به رای بدوی کمیسیون ماده ۱۰۰، تشکیلات دیگری به نام کمیسیون تجدید نظر است.
تصمیمی که کمیسیون تجدید نظر اخذ کند؛ اصولا جای اما و اگری نداشته و قطعی است، مگر در موارد استثنائی که پای دیوان عدالت اداری به میان می آید.
دیوان عدالت اداری، راه نجاتی از رای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰
همانطور که عرض کردم، رای صادره از کمیسیون شهرداری قطعی بوده و باید اجرا شود، اما در مواردی حتی امکان شکایت از این رای نیز وجود دارد.
چنین شکایتی باید در دیوان عدالت اداری مطرح شود؛ آن هم از این جهت که در صدور رای مذکور، قوانین و مقررات نقض شده و یا به کلی بر خلاف قوانین بوده است.
با اتکا به چه دلایلی به دیوان عدالت اداری برویم؟
در این بخش قرار هست به مواردی اشاره کنم که به کمک آن ها می توانید رای دیوان عدالت اداری در مورد کمیسیون ماده ۱۰۰ را به نفع خود تغییر دهید.
دیوان عدالت اداری می تواند رای صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ را در صورت وجود موارد زیر به چالش بکشد و یا باطل کند.
چنانچه در رسیدگی کمیسیون، حقوق دفاعی مالک از او سلب شده باشد:
- الف) وقتی صحبت از حقوق دفاعی می شود؛ یعنی مواردی مثل ابلاغ نشدن فرم تخلف ساختمانی به مالک، آن هم با توجه به این که چنین فرمی برای مالک فرستاده می شود تا او دفاعیاتش را در قالب این فرم ارسال کند.
- ب) حال که صحبت از ابلاغ شد باید عرض کنم که؛ رای کمیسیون ماده ۱۰۰ باید به مالک ابلاغ شود و اگر این ابلاغ بدون رعایت قوانین باشد، از موارد نقض رای در دیوان عدالت اداری خواهد بود.
رای مذکور باید به شخص ذی نفع ابلاغ شود و مالک فقط یکی از ذی نفع ها است و هر شخصی که از رای کمیسیون دچار ضرر شود، ذی نفع محسوب شده و حق اعتراض در دیوان عدالت اداری را دارد.
حال این ذی نفع می تواند از ورثه مالک تا حتی مستاجر و خریدار و… باشد.
- پ) از دیگر موارد سلب کننده حقوق دفاعی، رعایت نکردن مهلت های قانونی زیر توسط شهرداری و کمیسیون ماده ۱۰۰ است.
پیش تر اشاره کردم که شهرداری بعد از جلوگیری از ساخت و ساز غیرقانونی، مکلف است ظرف یک هفته موضوع را در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح کند، در غیر این صورت شخص ذی نفع می تواند ابطال رای را از دیوان عدالت اداری درخواست کند.
عدم رعایت مهلت ۱۰ روزه مقرر شده برای ارائه توضیحات توسط ذی نفع و یا رعایت نکردن آن مهلت یک ماهه ای که کمیسیون فرصت دارد، ظرف آن تصمیمش را بگیرد.
عدم رعایت فرصت حداکثر دو ماهه ای که باید برای تخریب بنا به مالک داده شود.
موارد ذکر شده همگی موجب نقض رای کمیسیون در دیوان عدالت اداری خواهند شد. اگر دیوان عدالت اداری تشخیص دهد که در پرونده مطروحه اصلا نیازی به صدور حکم تخریب نبوده است.
از سوی مشاوره حقوقی دقت داشته باشید که فقط در یک سری از موارد مشخص شده در ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است که کمیسیون می تواند حکم به تخریب را صادر کند.
حال در به مهم ترین این موارد اشاره می کنیم:
- اقدامات عمرانی بر خلاف اصول سه گانه فنی، شهرسازی و بهداشتی _ ایمنی باشد.
- نتوان برای ساختمانی که به طور غیر استاندارد و بدون استحکام ساخته شده تغییرات مهندسی انجام داد و عیب و ایرادش را برطرف کرد.
- ساختمانی بدون پروانه ساخت، احداث شده باشد.
- مالک زیر بار پرداخت جریمه تعیین شده توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ نرود. (عدم پرداخت جریمه ماده ۱۰۰)
- اگر تغییر کاربری بر خلاف آنچه در پروانه ساخت اجازه داده شده، صورت گیرد.
- ساخت و ساز در زمین و ملک متعلق به کس دیگری انجام شود.
- کاربری به طور غیرقانونی باشد.
تمام این موارد منجر به صدور حکم تخریب شده و در صورت عدم اثبات موارد فوق، دیوان عدالت اداری می تواند حکم تخریب کمیسیون ماده ۱۰۰ را به چالش بکشد.
اگر در تشکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ و یا در رای صادره توسط این کمیسیون، ایرادات شکلی و قانونی وجود داشته باشد:
- الف) طبق قانون، کمیسیون شهرداری باید با حضور سه عضو تشکیل شود؛ یعنی نماینده ای از وزارت کشور، یک قاضی دادگستری و یک نفر از اعضای انجمن شهر، در غیر این صورت، کمیسیون مذکور اصلا رسمی نبوده و ایراد شگلی دارد.
همچنین اگر جلسه کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری با کمتر از سه نفر تشکیل شود و یا علی رغم حضور هر سه عضو، صورت جلسه توسط همگی آن ها امضاء نشده باشد، ذی نفع می تواند به همین ایراد شکلی استناد کرده و دادخواست ابطال رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری را به دیوان عدالت اداری ارائه کند.
- ب) نوع دیگر ایراد شکلی بر می گردد به این که اعضای کمیسیون بدوی و تجدیدنظر با هم یکسان باشند.
بنابراین اگر همان اعضای کمیسیون بدوی در تجدید نظر نیز حضور داشته و اقدام به صدور رای کنند، این رای قابل ابطال است؛ چرا که طبق قانون برای رعایت اصل بی طرفی مقام رسیدگی کننده، باید بین اعضای این دو کمیسیون تفاوت وجود داشته باشد.
- پ) اگر مقررات شکلی در رای صادره نیز رعایت نشده باشد، نتیجه اش می شود قابل ابطال بودن رای مذکور!
به عنوان مثال:
- رای کمیسیون ماده ۱۰۰ در فرم چاپی مخصوصش درج نشود.
- در متن رای به مواد قانونی و حقوقی استناد و استدلال نشده باشد.
- ذکر نشدن شماره پلاک ملک مورد تخلف.
- ت) به پشتوانه یک دلیل دیگر نیز می توان ابطال رای کمیسیون را از دیوان عدالت اداری تقاضا کرد؛ آن هم در صورتی است که در صدور رای، به اسناد، مدارک و حتی سوابق مالک توجهی نشده باشد.
ایراد به جریمه تعیین شده توسط کمیسیون
- توجه داشته باشید که اگر مقدار جریمه ماده ۱۰۰ شهرداری برای مالک متخلف بیشتر از مقادیر قانونی باشد، می تواند منجر به ابطال این رای در دیوان عدالت اداری شود.
مقادیر این جرایم باید بر اساس ارزش معامله ساختمان در همان تاریخ تخلف معین شود و این طور نیست که کمیسیون بتواند هر مبلغی را که دلش خواست به عنوان جریمه تعیین کند.
- از طرفی اگر مالک با اراده خود بیاید تخلفاتش (آن چه که بر خلاف قانون ساخته) که از نوع اضافه بنا بوده را قلع و قمع کند، کمیسیون ماده ۱۰۰ دیگر حق ندارد حکم به پرداخت جریمه بدهد. اگر چنین کند مالک می تواند برای اعتراض به این رای به دیوان عدالت اداری برود.
امیدوارم این مقاله به تمامی سؤالات شما پاسخ داده باشد. چنانچه هنوز ابهامی برایتان باقی مانده است می‌توانید از مشاوره‌های حضوری و یا وکیل تلفنی ما استفاده کنید.
