قبل از پرداختن به نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در محاکم ابتدا به تعریف سند می‌پردازیم. سند به عنوان یکی از ادله اثبات دعوا در قانون مدنی به آن اشاره شده و در ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی بیان شده است که:
سند نوشته‌ای است که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. اسناد اعم از عادی و یا رسمی از طرف خوانده یا خواهان در دادگاه مرده ابراز و ارائه قرار می‌گیرد.
اگر ملکی دارید که فروشنده یا خریدار برای سند زدن با شما همراهی نمی‌کند، می‌توانید به همراه مشاوه حقوقی بنیاد وکلا در دادگاه او را ملزم به تنطیم سند رسمی کنید.
سند چیست؟
- سند یک نوشته است، پس قید (نوشته) نشان می‌دهد که سند باید مکتوب باشد.
- دومین رکن سند این است که باید قابل استناد باشد و دادگاه را در مسیر دادرسی هدایت کند. یعنی دادگاه با بررسی اصالت و مفاد سند پی به موضوع اختلاف ببرد.
- سومین رکن سند امضا و یا اثر انگشت است چون امضا بیانگر قبول تعهدات و التزامات مندرج در سند است که در مقررات قانون مدنی به این‌موضوع اشاره شده‌است. که در مواد ۱۳۰۱ به ۱۳۰۴ که امضا به عنوان یکی از ارکان تشکیل‌دهنده سند آمده است.
اقسام سند: الف) عادی ب) رسمی.
مقنن در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی به سند رسمی اشاره کرده و بیان داشته است که اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک، در دفاتر اسناد رسمی، یا نزد مامور رسمی و با رعایت صلاحیت مامورین رسمی و در حدود قانون تنظیم شده باشد سند رسمی محسوب می‌شوند و در غیر این موارد سند عادی است.
در ارتباط با اسناد رسمی قانونگذار امتیازاتی را تعریف کرده که یکی از این امتیازات تثبیت مالکیت شخص است.
هدف وضع مقررات ثبتی ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی و معاملاتی اشخاص و رفع نزاعات احتمالی در آینده است. برای رهایی از این مسئله شخص ناگزیر است سند رسمی را برای تثبیت مالکیت خود درخواست کند.
اگر شخصی سند عادی داشت و بخواهد سند رسمی بگیرد باید چه دعوایی را طرح کند؟
به عبارت دیگر اگر شخص ملک غیرمنقول را با سند عادی خریداری کند آیا باید آن را باطل دانست یا باید با تنظیم سند رسمی کامل شود؟
در ارتباط با این موضوع مقررات مختلفی حاکم است به‌عنوان مثال در بحث معاملات اموال غیرمنقول با سند عادی دو نظریه حقوقی بین حقوق‌دانان و محاکم وجود دارد: بعضی محاکم بیع غیرمنقول را عقد تشریفاتی می‌دانند چون باید سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
در مقابل بعضی دیگر آن را غیر تشریفاتی می‌دانند چون در قراردادها اصل حاکمیت اراده حاکم است و این طور نیست که سند عادی حقی را برای خریدار و فروشنده ایجاد نکند.
برای متعلق دانستن مال غیرمنقول با سند عادی به شخص، می‌توان به اصل صحت استناد کرد. طبق اصل صحت، هر معامله‌ای که واقع می‌شود صحیح و معتبر است مگر خلاف آن اثبات شود.
ماده ۴۸ قانون ثبت دلالت بر بطلان مال غیرمنقول با سند عادی ندارد و آن را بین روابط طرفین قابل استناد است. ولی در ادارات دولتی و محاکم قابل پذیرش نیست و بیع نامه عادی را سند مالکیت تلقی نکنند ولی بین متعاملین قابل استناد است.
در ارتباط با مقررات قانون ثبت ما با یک چالش بسیار مهم مواجه هستیم. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید توسط چه کسی مطرح شود؟ مدعی بیع مال غیرمنقول با سند عادی چگونه به‌حق خود می‌رسد؟
از دعاوی شایعی که در محاکم مطرح بوده دعوای اثبات مالکیت، دعوای تنفیذ قرارداد، اثبات وقوع بیع، اعلام وقوع بیع است. در آیین دادرسی مدنی اصل بر استماع دعاوی است و عدم استماع دعوا استثنایی بر قاعده کلی است. دادخواهی و تظلم‌خواهی حق مسلم و بنیادی هر شخص است.
از جمله معیارهایی که برای دادخواهی می‌توان مطرح کرد این است که:
- خواهان باید نفع مشروع و مسلم از طرح دعوا داشته باشد.
- دوما شخص باید از حق اقامه دعوای خود سوء استفاده نکند.
- سوما طرح دعوا باید در ماهیت دعوا و با توجه به هدف عینی نوعی یا شخصی و نسبی باشد. این طور نیست هر شخص بتواند هر دعوایی را در هر محکمه‌ای مطرح کند.
موانع استماع اثبات مالکیت
اگر ملک دارای پلاک ثبتی باشد یا سند مالکیت داشته باشد معمولا دادگاه از پذیرش اثبات مالکیت امتناع می‌کند. چون در دعوای اثبات مالکیت قانون ثبت طبق مواد ۴۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ و ۲۹ قانون ثبت در خصوص ادعای حقی که در مقابل سند رسمی باشد نمی‌توان دعوای اثبات مالکیت مطرح کرد.
محاکم از مفهوم رای ۵۶۹ مصوب۱۰/۱۰/۱۳۷۰ استفاده می‌کنند که اصولا در املاکی که مالکیت شخصی داشته باشد و به اسم شخص ثبت شده باشد و سند رسمی داشته باشد دعوا در خصوص اثبات مالکیت پذیرفتنی نیست و در این موارد باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کرد.
اثبات مالکیت و اعلام بیع ناظر به املاکی است که فاقد پلاک ثبتی باشند. بنابراین طرح دعوای اثبات مالکیت در خصوص اسناد رسمی دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می‌کند.
رایی در سال ۱۳۷۴ هیات عمومی دیوان عالی کشور صادر شده است که طبق آن نقل و انتقال اموالی که با سند عادی صورت گرفته مادام که در اجرای مقررات مادتین ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت در اسناد دفاتر اسناد رسمی تنظیم نشده باشد و مطابق ماده ۲۹ قانون ثبت در دفتر املاک به ثبت نرسیده فاقد اعتبار قانونی است.
به این معنی که اگر بیع مذکور با سند رسمی نباشد از اعتبار قانونی برخوردار نیست. اما اصولا بیع مال غیرمنقول در رویه قضائی قراردادی غیر تشریفاتی است و در هیچ یک از مقررات قانون ثبت در هیچ جایی راجع به بطلان مال غیرمنقول با سند عادی اشاره‌ای نشده‌است.
بعضی از افراد دعوای تایید و تنفیذ بیع‌نامه عادی یا تایید صحت تاریخ بیع نامه را مطرح می‌کنند. با توجه به این که خلاف اصل بودن دعوای اثبات مالکیت و توابع آن؛ تایید قرارداد، تنفیذ قرارداد، تنفیذ و تایید وقوع صحت بیع توابعی از این معاملات هستند و اصل بر عدم استماع است. یکی از مواردی که دعوای تنفیذ بی‌نام قابل استماع است تبصره ماده۶ قانون اراضی و شهرداری مصوب سال ۶۰ است.
دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی معمولا علیه خوانده قابل طرح است و ممکن است دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به مال منقول باشد.
حتی بعد از اثبات مالکیت می‌توان دعوای الزام به تحویل مبیع طرح کرد و مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را علیه فروشنده‌ای که از تحویل مبیع امتناع می‌ورزد را درخواست کرد.
مبانی قانونی الزام به تنظیم سند رسمی مواد ۲۱ و۲۲و۴۶ و۴۷و ۴۸ ق.ث است. همچنین از مواد ۲۲۰ و ۲۲۵ ق.م چنین استنباط می‌شود که یکی از نتایج عقد بیع انتقال رسمی مال به خریدار است و هدف غائی، تثبیت مالکیت است.
در مال غیرمنقول، مالکیت زمانی قطعی می‌شود که در دفتر املاک و اداره ثبت به نام خریدار منتقل گردد. در مقررات قانونی اصولا مواد ۲۲ و ۴۶ تا ۴۷ مربوط به نظم عمومی و آمره هستند ولی در رویه قضایی اگر ملکی که دارای سابقه ثبتی باشد و به صورت رسمی تنظیم نشود دلیلی بر بطلان و بی‌اعتباری قرارداد نیست چون سند عادی نیز مثبت عقد بیع است.
شرایط اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
- خواهان این دعوا باید در دعوا سمت داشته باشد. اگر خواهان از طرف فروشنده وکالت برای تنظیم نامه داشته باشد ولی وکالت در طرح دعوا نداشته باشد فاقد سمت است.
- اهلیت داشته باشد.
- باید در زمان طرح دعوا اثبات کند که از طرف مالک یا نماینده ملک به او منتقل‌شده و همچنان ملک در مالکیت خواهان است.
اگر ملک را منتقل کند دیگر نمی‌تواند طرح دعوی کند. دعوا را باید علیه شخصی طرح کنیم که سمت داشته باشد.
همچنین اگر در تعهدات مربوط به سند رسمی مقرر شده باشد که تنظیم سند رسمی منوط به پرداخت تمام ثمن معامله است مادامی که تمام ثمن معامله را پرداخت نکرده باشد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابل پذیرش نیست. همچنین این ملک باید دارای سابقه ثبتی باشد.
اگر شخصی مالی را بدون داشتن مالکیت به فروش برساند این بیع فضولی است و بیع فاسد اثری در تملیک ندارد. ضمانت اجرای این معامله، یکی دعوای فروش مال غیر منقول که از مجرای دعوای کیفری قابل‌طرح است و دوم از مجرای حقوقی از طریق اعلام بطلان و بی‌اعتباری معامله فضولی و استرداد ثمن معامله.
اگر معاملات متعدد نسبت به ملک صورت‌گرفته باشد. برای مثال شخص الف مال را به شخص ب فروخته باشد و ب نیز مال را به شخص د فروخته باشد اگر سند رسمی بنام الف باشد شخص د نمی‌تواند دعوا را مستقیما علیه شخص الف مطرح کند، چون رابطه حقوقی با شخص الف ندارد بلکه باید تمامی ایادی سابق را به عنوان ناقلین طرف دعوا قرار دهد.
البته بعضی دادگاه‌ها اعتقاد دارند دعوا را باید صرفا علیه مالک رسمی ملک مطرح کرد. اگر زمین مشاعی را مورد معامله باشد. به طور مثال الف و ب هر کدام مالک ۳ دانگ از زمین ۲۰۰۰متری باشند و الف هزار متر خود را بفروشد.
با توجه به اینکه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خوانده دعوا دارای مالکیت مشاعی است دادگاه می‌تواند وی را نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال به میزانی که بر آن مالکیت دارد محکوم کند ولو این که آنچه که وی به خریدار منتقل کرده‌است بیش از میزان مالکیت رسمی باشد.
اگر ملک دارای دیون مربوط به شهرداری باشد یا پایان کار یا صورتمجلس تفکیکی در مورد آن صادر نشده باشد در این صورت لازمه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی این است که خریدار ابتدائا الزام خوانده را به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی الزام کند و اگر فقط الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست کند قابلیت استماع ندارد دادگاه نمی‌تواند حکم ماهیتی صادر کند.
یکی از شرایط دیگر که ممکن است مطرح باشد این است که خواهان ممکن است مال را به دیگری منتقل کرده باشد در این صورت دیگر سمتی برای طرح دعوا ندارد.
موانع پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
- اگر ملک در رهن بانک یا شخصی باشد بسیاری از محاکم با توجه به رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۷۶معتقدند تا وقتی ک فک رهن صورت نگرفته باشد هر گونه معامله که مخالف حق مرتهن باشد غیرنافذ است.
بعضی حاکم با وجود اینکه دعوا الزام به تنظیم سند رسمی را در فرض فوق قابل استماع نمی‌داند ولی عقیده دارند که ابتدا باید الزام به فک رهن و وام اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی را درخواست کنند و سپس الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.
بعضی دیگر از محاکم نیز در آن واحد دعاوی مربوط به فک رهن و الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی را با هم قابل‌طرح می‌دانند.
- یکی دیگر از موانع این است که مال در بازداشت (توقیف) باشد. مواد۵۶ و ۵۷ ق.ا.ا.م در این رابطه دو فرض را در نظر می‌گیرد:
- اگر ملک قبل از بیع و تنظیم سند عادی در بازداشت باشد عقد مذکور غیر نافذ و اعتبارش منوط به تنظیم بازداشت کننده است.
- اما اگر بعد از عقد بیع و تنظیم سند عادی بازداشت شده باشد خریدار می‌تواند به عنوان ثالث اعتراض کند و همچنین دعوای الزام به تنظیم سند عادی علیه فروشنده مطرح کند.
- یکی دیگر از موانع ممنوع المعامله بودن فروشنده است: در این صورت شخص فاقد اختیار برای انجام معامله است و معامله بی اعتبار است.
منتهی در بعضی مواقع از نظر حقوقی مجوز مشخصی برای ممنوع المعامله شدن اشخاص ممکن است وجود نداشته باشد. (اصل ۴۹ قانون اساسی). اگر شخصی نسبت به مالی معامله‌ای انجام دهد بعضی محاکم اعتقاد دارند ممنوع المعامله بودن مادامی‌که اموال به حکم مرجع قضایی مصادره نشده کماکان آن شخص مالک است.
با این حال شخص ممنوع المعامله یک نوع حجر دارد و عملا هیچ اثر حقوقی بر بیع‌نامه مترتب نیست و محاکم حکم به بطلان دعوا صادر می‌کنند.
اگر فروشنده مدعی باشد که تمام ثمن پرداخت‌نشده ولی خریدار مدعی پرداخت تمام ثمن باشد آیا این امر مانع استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هست یا خیر؟ بعضی محاکم اعتقاد دارند عدالت و انصاف ایجاب می‌کند تا پرداخت کامل ثمن انجام‌نشده تنظیم سند رسمی صورت نگیرد.
اگر در بیع‌نامه تصریح‌شده باشد که تنظیم سند رسمی منوط به پرداخت تتمه ثمن معامله است، معمولا در دادگاه‌ها در ارتباط با این موضوع تنظیم سند رسمی را منوط به پرداخت تتمه ثمن قراردادی می‌دانند.
یکی از موارد مهم دیگر این است که اگر وکالت و تعهد به تنظیم سند رسمی هر دو در بیع‌نامه از طرف فروشنده به خریدار (وکالت بلاعزل) داده‌شده باشد آیا خریدار دیگر نمی‌تواند الزام به سند رسمی را مطرح کند؟
در این خصوص دو نگرش وجود دارد. در ارتباط با این‌موضوع بعضی دادگاه‌ها عقیده دارد موجبی برای طرح دعوا نیست. چون کلیه اختیارات لازم جهت تمهید انتقال سند رسمی را فروشنده فراهم کرده‌است.
در مقابل بعضی محاکم عقیده دارند که وکالتنامه مزبور یک امتیاز مضاعف است که فروشنده به خریدار داده و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را می‌تواند مطرح کند.
به نظر می‌رسد اعطای وکالتنامه را نباید رافع مسئولیت شخص فروشنده دانست مگر اینکه از روی توافق طرفین این برداشت شود که خریدار حق طرح دعوای الزام به سند رسمی را از خود ساقط کرده‌است چون مقتضای مالکیت الزام به تنظیم سند رسمی است و وکالت بلاعزل دلیلی بر سلب حق مراجعه به دادگستری برای تظلم‌خواهی نیست و یک شرط به نفع مشروط له که او می‌تواند از آن شرط اعراض کند و به قواعد عمومی مراجعه کنند و طبق قواعد عمومی و با داشتن اختیارات قانونی فروشنده را الزام به تنظیم سند رسمی کند.
به صورت کلی این حق شماست که اگر ملکی را فروخته اید و یا خریده اید بتوانید برای آن الزام به تنطیم سند رسمی بگیرید. برای دادن این دادخواست، متخصصین بنیاد وکلا در بخش اوراق قضایی می توانند به شما کمک کنند.
همچنین می‌توانید از خدماتی نظیر مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی یا وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در بنیاد وکلا استفاده کنید.
