عقد اجاره از جمله مرسوم‌ترین قراردادهای رایج میان مردم است که در زندگی روزمره به وفور مشاهده می‌شود.
در قرارداد اجاره مانند سایر قراردادها، طرفین قرارداد یعنی موجر و مستاجر در برابر هم وظایفی دارند که برای صحت اجرای قرارداد لازم است تا به آن پایبند باشند.
پیش از پرداختن به وظایف مستاجر لازم به ذکر است که دریافت خدمات حقوقی نظیر مشاوره حقوقی تلفنی در حوزه قراردادها این روزها بسیار رایج است و پیش از امضای هر قراردادی حتما در مورد احتمالات آینده با متخصصین حقوقی مشورت کنید.
وظایف مستاجر در عقد اجاره
یک سری حقوق و وظایفی مستاجر در برابر موجر دارد.
- اولین وظیفه مستاجر در برابر موجر این است که مستاجر مکلف است، مال الاجاره‌ای را که معین شده است در آن زمان‌هایی که برای پرداخت مال الاجاره در نظر گرفته شده است به مالک تسلیم کند.
حالا اگر زمان مشخصی برای تادیه مال الاجاره تعیین نشده باشد، باید تمام مال الاجاره را به صورت نقدی به موجر پرداخت کند.
ماده ۴۹۰ قانون مدنی در قسمت سوم مقرر داشته: مستاجر باید مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد.
به یک نکته التفات داشته باشید. مثلا به مدت ده ماه مستاجر خانه‌ای را اجاره کرده است، دو ماه اقساط مال الاجاره را پرداخت می‌کند، بعد از دو ماه وفات پیدا می‌کند.
اگر قید مباشرت مستاجر در قرارداد اجاره نشده باشد چون عقد اجاره عقد لازمی است با فوت مستاجر باطل نمی‌شود؛ یعنی ورثه او باید مابقی مال الاجاره را بپردازند به موجر، حالا که مستاجر فوت کرده است شما یک اصلی دارید، اصل این است که گفته می‌شود و تحل الدیون الموجله بالموت.
وقتی فردی فوت می‌کند تمام دیونش حال می‌شود حتی اگر دیون، دیون مؤجل و مدت دار باشد.
حالا آیا می‌توانید بگویید مستاجر که فوت کرد این هشت ماه باقی مانده که اقساط مال الاجاره بر ذمه مستاجر هنوز مستقر نشده است، حال می‌شود. چنین حرفی را نمی‌توانید بزنید. به خاطر اینکه در این مورد، قانونگذار مسئله را از ذیل آن اصل کلی و قاعده کلی استثناء کرده است.
ماده ۵۰۵ قانون مدنی به صراحت این مطلب را بیان کرده است: قساط مال الا جاره که به علت نرسیدن مو عد پرداخت آن بر ذمه مستاجر مستقر نشده است، به موت او حال نمی‌شود.
این نکته را خواست قانونگذار تذکر بدهد، به خاطر اینکه استثناء بر قاعده و اصل را بیان کند، ماده ۴۹۴ قانون مدنی است. ماده ۴۹۴ مقرر داشته است: عقد اجاره به محض انقضای مدت بر طرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن ما لک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود.
اگر چه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد، و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده نماید.
ببینید مدت اجاره منقضی شده است، یک وقت هست مستاجر با اذن موجر به تصرف خودش ادامه می‌دهد، در این صورت اگر از منافع عین مستاجره استفاده کرده باشد، اجرت المثل منافع را باید به مالک و موجر در واقع تحویل بدهد، دیگر اجرت المثل منافع غیرمستوفات منافعی را که استفاده نکرده است لازم نیست به مالک بدهد.
اگر مدت اجاره منقضی شد و مستاجر بدون اذن مالک به تصرف خودش ادامه داد اجرت المثل منافع مستوفات و غیر مستوفات را باید به مالک بپردازد.
این جا نمی‌تواند بگوید چون منافع غیرمستوفات را که من استفاده ای نکردم پس لازم نیست اجرت المثل بدهم خیر، چون بدون اذن موجر بوده است حتی اگر استفاده نکرده است از منافع باز اجرت المثلش را باید به موجر پرداخت کند.
ماده قانونی هم دیدید به صراحت همین مطلب را مقرر داشت.
- وظیفه دومی که مستاجر بایستی در قبال موجر بهش پایبند باشد، این است که در رابطه با استفاده از عین مستاجره تعدی و تفریط نکند یعنی یک رفتار متعارفی داشته باشد.
قسمت اول ماده ۴۹۰ مقرر داشته است: مستاجر باید اولا در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
بر اساس این ماده قانونگذار ید مستاجر را نسبت به عین مستاجره امانی دانسته است “یعنی قاعده‌ای که در رابطه بین موجر و مستاجر برقرار است، قاعده استیمان است و ما علی الامین الا الیمین.
تا زمانی که مستاجر تعدی و تفریط نکرده باشد یدش، ید امانی است. قاعده استیمان در رابطه با او مجری خواهد بود، اما همین که تعدی و تفریط کرد، قانونگذار ید امانی را از او می‌گیرد دیگر بالای سرش قاعده استیمان حرکت نمی‌کند.
ید ضمانی را قانونگذار به او اعطا می‌کند آن وقت مستاجر دیگر با ید ذیل قاعده علی الید حرکت کند، قاعده علی الید می‌گوید: علی الید ما اخذت حتی تودیه. دیگر ید مستاجر، ید ضمانی شد. خصوصیتش چیه؟
خصوصیتش این است که، وقتی در یک لحظه ید امانی مستاجر گرفته شد ید ضمانی را به او دادند، از آن به بعد اگر عین مستاجره تلف بشود بدون این که مستاجر تعدی و تفریط کرده با شد باز هم مستاجر ضامن است.
- سومین تکلیف مستاجر این است که باید از عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره تعیین شده استفاده بکند؛ در غیر این صورت ضامن است.
حالا اگر طریقه مصرف مشخص نباشد، باید براساس مواردی که عرف اقتضا می‌کند، از عین مستاجره استفاده بکند. ماده ۴۹۲ قانون مدنی مقرر داشته: (اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت).
اگر منفعتی که در عقد اجاره مشخص شده است دارای خصوصیت خاصی نباشد، مستاجر می‌تواند از آن منافعی هم استفاده بکند که از نظر ضرر، ضررشان مساوی یا کمتر از منفعتی باشد که در عقد مشخص شده است؛ لذاست که ماده ۴۹۱ مقرر داشته است: (اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصو صیت آن منظور نبوده مستاجر می‌تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد).
اگر امکان تماس تلفنی یا مراجعه حضوری به دفتر وکیل را ندارد، وکیل آنلاین با قابلیت پاسخگویی ۲۴ساعته خدمت حقوقی مناسبی برای شما می‌باشد.
- چهارمین شرطی که از وظایف مستاجر در برابر موجر هست، این است که مستاجر نمی‌تواند تعمیراتی را در عین مستاجره انجام بدهد و از موجر هم اذن نگرفته باشد.
یعنی اگر بدون این که موجر مطلع باشد، مستاجر تعمیراتی در عین مستاجره انجام بدهد، هزینه ناشی از این تعمیرات را نمی‌تواند از موجر بگیرد. البته در صورتی که ضمن عقد اجاره شرط شده باشد که اگر مستاجر تعمیراتی انجام داد این موارد را می‌تواند از موجر بگیرد، این امر بلااشکال است.
پس بنابراین قاعده این است که اگر مستاجر، بدون اذن موجر ساختمانی را در زمینی که از موجر اجاره کرده است بنا کند، یا اصلا در اصطلاح قانونگذار غرس اشجار کند. غرس به معنای زرع، به معنای درختکاری.
درختانی را در زمینی را که از موجر اجاره گرفته است قرض کند. در این جا اگر بدون اذن موجر باشد این کارش، موجر و مستاجر می‌توانند این اشجار، این درخت‌ها را قطع کنند یا اگر ساختمانی را مستاجر بدون اجازه موجر در ملک او ساخته است این ساختمان را خراب کنند.
حالا اگر در اثر خراب کردن این ساختمان یا در اثر قطع کردن این درخت‌ها، عین مستاجره ناقص بشود، در این جا مستاجر در برابر موجر ضمانت خواهد داشت، اما اگر مستاجر اجازه داشته باشد که در ملک متعلق به موجر بنایی را تاسیس کند یا مثلا درختکاری کند، این جا موجر نمی‌تواند مستاجر را مجبور کند که درخت‌ها را قطع کند یا مثلا ساختمان را خراب کند، خوب، حالا مدت اجاره منقضی می‌شود، این ساختمانی را که مستاجر ساخته است در تصرف موجر قرار می‌گیرد.
موجر باید اجرت المثل استفاده از ساختمان را به مستاجر بدهد یا اینکه برعکس، ساختمان را مستاجر استفاده می‌کند، موجر نمی‌تواند از زمینش استفاده کند، این جا مستاجر باید اجرت المثل زمینی را که متعلق به مالک هست به او پرداخت بکند.
ماده ۵۰۴ قانون مدنی را ملاحظه کنید: هرگاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمی‌تواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستاجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
تعمیرات عین مستاجره
مطابق نظر وکیل قرارداد اجاره اگر عین مستاجره احتیاج به تعمیراتی داشته باشد، و این تعمیرات هم ضروری باشد، به گونه ای که اگر در انجام تعمیرات، تاخیر بشود و کوتاهی بشود، باعث ورود آمدن ضرر به موجر باشد، مستاجر نمی‌تواند موجر را از انجام این تعمیرات منع کند.
این تعمیرات ضروری، که تاخیرش هم موجب وارد آمدن ضرر به موجر است، دو تا حالت دارد:
- یا این تعمیرات باعث می‌شود که امکان استفاده از عین مستاجره به کلی سلب بشود، در اینجا مستاجر حق فسخ دارد.
- اما اگر تعمیرات به گونه ای باشد که، امکان استفاده از عین مستاجره را به صورت جزئی سلب کند، مستاجر حق فسخ ندارد؛ چون قاعده هم داریم الضرورات تبیح المحظورات.
این جا ماده ۴۸۵ را اگر ملاحظه کنید، این مطلب را بیان کرده است: (اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد، اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده نماید، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت).
ماده ۵۰۶ قانون مدنی این طور مقرر داشته است: در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبیل که باشد به عهده مستاجر است، مگر اینکه در عقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد.
مثلا اگر کسی یک مزرعه ای را اجاره می‌کند، عقار به زمین زراعتی اطلاق شده است. حالا این زمین زراعتی را که اجاره کرد، آفت زد و محصولات اصلا از بین رفت یا خشکسالی آمد امکان استفاده از بین رفت، زمین زراعتی محصول نداد.
در این جا آیا می‌توانیم بگوییم چون زمین زراعتی محصول نداده است، خشکسالی آمده است، پس مستاجر دیگر مال الاجاره ای لازم نیست به مالک بدهد؟ جواب منفی است.
مستاجر وظیفه دارد در قبال موجر به پرداخت مال الاجاره، البته این را هم بگویم در این ماده از کلمه عقار یا زمین زراعتی استفاده شده است اما در اصول خواندید، این قاعده را که مورد قرینه بر تخصیص نیست.
در این رابطه قانونگذار درست است که این حکم را مطرح کرده است اما این حکم اختصاص به عقار ندارد، شامل باغ‌ها و درختان هم خواهد شد؛ یعنی اگر آفت به باغ بزند یا آفت به درختان هم بزند، مستاجر کماکان در مقابل موجر، مسوول پرداخت مال الاجاره خواهد بود.
شما می‌توانید برای دریافت اطلاعات تکمیلی در خصوص قرارداد اجاره از مشاوره حقوقی قرارداد اجاره در بنیاد وکلا بهره‌مند شوید.
همچنین در مجموعه ما امکان تنظیم قرارداد به صورت تخصصی نیز وجود دارد. شما می‌توانید قرارداد خود را با کمک وکیل قراردادها تهیه و تنظیم نمایید.
