در قانون تملک آپارتمان‌ها (مصوب ۱۳۴۳)، احکام و قواعدی در مورد آپارتمان‌ها و اداره آن بیان شده که در این مطلب به مهم‌ترین موارد آن پرداخته شده است.
دانستنی‌های حقوقی آپارتمان نشینی
معرفی قسمت‌های مشترک و اختصاصی
مالکیت آپارتمان شامل دو بخش است:
- اول قسمت مشترک: به قسمت‌هایی مانند:” پاگرد، راهرو، پشت بام، حیاط و آسانسور” گویند، که مورد استفاده تمامی مالکین است.
- دوم قسمت‌های اختصاصی: به قسمت‌هایی مثل:” انباری یا بخش پذیرایی واحد آپارتمانی” گویند که برای استفاده اختصاصی مالک ایجاد شده است.
اداره قسمت‌های مشترک
اگر میان مالکین توافقی در مورد اداره مشترکات آپارتمان باشد، طبق همان عمل می‌شود؛ در غیر این صورت تصمیمات مربوط به اداره قسمت مزبور با اکثریت مالکی نیست که صاحب بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی‌اند.
یعنی اگر مساحت کل قسمت‌های اختصاصی آپارتمان ۲۰۰ متر مربع باشد، مالکینی که صاحب ۱۱۰ متر مربع از قسمت اختصاصی‌اند، تصمیم‌گیری خواهند کرد.
هزینه قسمت‌های مشترک
در این حالت هم اگر توافق و قراردادی بین مالکین باشد طبق آن عمل می‌شود والا هزینه‌ها بدین شرح خواهد بود:
- اول: در مورد آن دسته از مشترکاتی که ارتباط با مساحت قسمت اختصاصی واحد دارد، (مثل آب و آسفالت پشت بام) هزینه واحد عبارت از: حاصل تقسیم مساحت قسمت اختصاصی آن واحد، بر مساحت کل قسمت‌های اختصاصی ساختمان، که اگر مثلا نتیجه یک دهم شد، آن واحد باید یک دهم از هزینههای مربوطه را بدهد.
- دوم؛ سایر مخارجی که به مساحت قسمت اختصاصی واحدها ارتباطی ندارد، (مثل هزینه سرایدار و هزینه نگهداری آسانسور) به صورت مساوی بین مالکیت تقسیم می‌شود.
عدم پرداخت هزینههای مشترک (شارژ آپارتمان)
- در صورت امتناع مالک (یا استفاده کننده) از پرداخت سهم خود از هزینههای مشترک، هزینه‌ها از طرف مدیر ساختمان به وسیله اظهارنامه با کمک وکیل مطالبه می‌شود.
- هر گاه مالک (یا استفاده‌کننده) ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر می‌تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ ـ آب گرم ـ گاز و غیره به او خودداری کند.
- در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر (یا هیئت مدیران) برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد.
اگر طبق اجاره نامه (یا قرارداد خصوصی) هزینههای مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستا‌جر مستقر در آپارتمان می‌تواند از محل مال الاجاره هزینههای مزبور را پرداخت کند.
در صورتی که پرداخت هزینههای جاری مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت خودداری کند مدیر (یا مدیران) می‌تواند علاو‌ه بر مراجعه به “استفاده کننده” به “مالک اصلی” نیز مراجعه نمایند.
مدیران ساختمان
در مورد مدیران بیان شش نکته اهمیت دارد:
- اگر تعداد مالکین آپارتمان بیش از “سه نفر” باشد، مالکین باید مدیر (یا مدیرانی) انتخاب کنند. (فرقی ندارد این مدیر جز مالکین باشد یا خیر)
- مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مالکین‌اند.
- تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیران دو سال است و انتخاب مجدد مدیر (یا مدیران) بلامانع می‌باشد.
- تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است.
- در ساختمان‌هایی که “بیش از ده آپارتمان” داشته باشند، مدیر مکلف است دربان استخدام کند.
- مدیر مکلف است ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه کند. نکته بسیار مهم اینکه اگر مدیر به این تکلیف عمل نکند، در صورت آتش سوزی و ورود خسارت، “مسئول جبران” خواهد بود.
الزام همسایه مخالف، به تخریب و نوسازی
برای الزام مخالفان مراحل ذیل باید طی شود:
- باید به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی که منتخب مالکین‌اند عمر مفید ساختمان به پایان رسیده باشد و بیم خطر مالی یا جانی برود. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر ساختمان اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.
- اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی موافق تجدید بنا نباشند.
- آن دسته از مالکانی که قصد بازسازی مجموعه را دارند، باید مستند به نظریه کارشناسان و پس از اجاره ملک مسکونی برای مالکین مخالف، حکم به “جواز تخریب و نوسازی” از دادگاه دریافت کنند.
انتقال مستقل و جداگانه پارکینگ و انباری
این دو بخش، جزئی از توابع و لواحق یک واحدند؛ یعنی شما در صورت انتقال واحد تان پارکینگ و انباری هم با آن منتقل می‌کنید.
حال سوال این است که آیا مالک می‌تواند فقط پارکینگ و انباری خانه‌اش را به دیگری منتقل کند؟ به نظر می‌رسد که اگر دیگری (یعنی انتقال گیرنده؛ خریدار) شخصی غیر از اهالی و مالکان ساختمان باشد، این انتقال ممکن نیست.
اما اگر انتقال گیرنده از اهالی و مالکین باشد، می‌توان به صورت جداگانه انبار یا پارکینگ را به وی انتقال داد؛ زیرا استفاده از این دو مورد، مستلزم استفاده از مشاعات ساختمان بوده، و فقط مالکان و اهالی ساختمان مجوز استفاده از مشاعات را دارند.
دخل و تصرف در حیاط خلوت
حیاط خلوت فضایی کوچک، روباز و نورگیر در پشت ساختمان بوده که اصولا واحدهای مستقر در طبقه اول امکان دسترسی به آن را دارند.
با توجه به اینکه حیاط خلوت از مشاعات ساختمان به حساب می آید، دخل و تصرف در آن مستلزم اجازه مالکان بوده و اگر مثلا واحد حیات خلوت دار، آن را مسقف کند، واحدهای دیگر می‌توانند قلع و قمع سقف را از دادگاه بخواهند.
نگهداری حیوان در آپارتمان
نگهداری حیوان در قسمت‌های مشترک و مشاع آپارتمان به طور کلی ممنوع است؛ اما نگهداری آن‌ها در قسمت‌های اختصاصی واحد، به شرط عدم ایجاد مزاحمت و به خطر نیوفتادن بهداشت عمومی ساختمان بلامانع می‌باشد.
جهت دریافت مشاوره حقوقی رایگان و فوری با متخصصین بنیاد وکلا همین حالا تماس بگیرید.
