اشتباهات در ثبت ملک

ثبت ملک در دفتر املاک صورت می‌پذیرد و نهایتا صدور سند مالکیت به نام مالک انجام خواهد شد.

اداره ثبت اسناد املاک دارای دفاتری است. اولین دفتر، دفتر املاک است که ثبت ملک در آن صورت می‌گیرد؛ یعنی بعد از این که تمام تشریفات انجام شد، ملک با نام مالک در این دفتر ثبت می شود، به این ترتیب این دفتر مشخص کننده مالک است.

صدور سند مالکیت بر مبنای دفتر املاک صورت می‌گیرد و منظور از سند مالکیت همان سند منگوله دار یا سند موجود در نزد مالک است. باید توجه داشته باشیم که پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می‌شود.

اشتباهات رایج در ثبت ملک و وجود سند معارض

وقتی که می‌گویند: این ملک دارای سند معارض است؛ یعنی برای ۱ ملک ۲ سند مالکیت صادر شده است، در صورت وجود اختلاف بین دفتر املاک و سند مالکیت ملاک، مندرجات دفتر املاک است.

در این مورد آن چیزی که نیاز به اصلاح خواهد داشت، سند مالکیت است که به اشتباه صادر شده نه مندرجات دفتر املاک.

در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، اولین قدم دادگاه ها استعلام از اداره ثبت محل است برای اطلاع از این که این ملک به نام چه کسی ثبت شده است، پس قاضی برای تشخیص این که مالک همان خوانده دعوا هست یا نه باید از اداره ثبت استعلام بگیرد و از مندرجات دفتر املاک اطلاع پیدا کند، پس از ثبت ملک، دولت فقط کسی را که ملک به نام او به ثبت رسیده به عنوان مالک می‌شناسد.

پس مالک پس از ثبت ملک کسی است که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده یا کسی که ملک به نام او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده است؛ یعنی شخصی اظهارنامه تقاضای ثبت ملک با حدود اربعه مشخص را ارائه نموده و ملک به نام این شخص در دفتر املاک به ثبت رسیده است.

کسی که ملک به او منتقل شده کسی است که شخص ملک را به نام او می‌زند و این انتقال را در دفتر املاک به ثبت می‌رساند.

به ثبت رساندن در دفتر املاک چگونه خواهد بود؟

شخص سند مالکیت را به دفتر خانه اسناد رسمی می‌برد و دفترخانه این ملک را به نام شخص خریدار می‌زند، سپس مراتب را به سازمان ثبت منعکس می‌کند تا اداره ثبت این انتقال را در دفتر املاک وارد کند.

دفتر املاک فقط حاوی اسامی مالکین اولیه نیست بلکه حاوی کلیه انتقالات بعدی ملک هم هست. در صورت فوت شخص ملک به ورثه او می‌رسد و دولت هم ورثه او را مالک می‌شناسد؛ چون ارث از اسباب انتقال قهری محسوب می‌شود، تبعا احتیاج به معامله و ثبت سند نخواهد داشت و با فوت شخص، دولت ورثه را مالک خواهد شناخت.

به محض این که ملک به ثبت رسید و مشخصات ملک و نام مالک در دفتر املاک درج شد، دیگر برای تعیین مالک، اماره تصرف کاربرد ندارد و ملاک تشخیص مالک صرفا مندرجات دفتر املاک است و در صورت تعارض بین دفتر املاک و اماره تصرف، ملاک دفتر املاک است.

در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی و همچنین املاکی که در مورد آن‌ها تقاضای ثبت داده شده ولی هنوز به مرحله ثبت در دفتر املاک نرسیده‌اند، کسی که در آن ملک تصرف داشته باشد ملاک خواهد بود.

قانون کسی که مالی را تصرف کرده و خود را مالک آن می‌داند، از ابراز دلیل دیگر معاف دانسته است و طرف مقابل او باید اثبات کند که متصرف غاصب است و به صورت غیر قانونی ملک را تصرف نموده است.

در نتیجه متصرف برای اثبات مالکیت خود نیاز به دلیل دیگر ندارد و قانون ایران هم اماره تصرف را دلیل مالکیت متصرف دانسته است.

چگونه به ثبت ملک اعتراض نماییم؟

اعتراض باید کتبی و مستقیما به اداره ثبتی که ملک در آن حوزه می‌باشد تسلیم شود و معترض باید ظرف مدت ۱ ماه از تاریخ تسلیم اعتراض به مرجع ثبتی، دادخواست را به مرجع ذی صلاح قضایی تقدیم نماید، در غیر این صورت متقاضی ثبت یا نماینده قانونی وی می‌تواند به دادگاه مربوطه مراجعه و گواهی عدم تقدیم دادخواست را دریافت و به اداره ثبت تسلیم نماید.

ماده ۷۴ آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املاک این مورد را بیان نموده است؛ یعنی اینکه معترضین باید ظرف ۱ ماه از تاریخ تسلیم، اعتراض خود به اداره ثبت، دادخواست خود را به مرجع قضایی تسلیم و در دادگستری دعوای خود را مطرح نمایند تا حدود ملکشان مشخص شود.

تصمیمات و یا احکام صادره از مرجع قضایی در دادگاه برای کلیه ادارات و سازمان‌ها از جمله اداره ثبت لازم الرعایه است.

اعتراض به ثبت ملک یا به موقع انجام می‌شود یا اینکه خارج از موعد مورد اعتراض واقع می‌شود. به طور کلی در بحث اعتراض به ثبت ملک با توجه به زمان طرح اعتراض ۲ گونه اعتراض وجود دارد.

اعتراض به موقع همان اعتراضی است که قبل از ثبت ملک در دفتر املاک انجام می‌شود، اما اعتراض خارج از موعد اعتراضی است که بعد از ثبت ملک در دفتر املاک صورت می‌گیرد.

در مورد اعتراض به موقع، اصل بر این است که این اعتراض باید مورد استماع قرار بگیرد اما در مورد اعتراض پس از ثبت ملک در دفتر املاک، اصل، عدم استماع دعوا است، مگر خلاف آن ثابت گردد.

در صورت نیاز به راهنمایی در دعاوی ملکی خود کافیست به کمک بنیاد وکلا از خدمات مشاوره حقوقی ملکی و یا وکیل ملکی استفاده نمایید.

سامانه حقوقی بنیاد وکلا ارائه دهنده انواع خدمات حقوقی از سوی وکیل به موکلین و مراجعین محترم می‌باشد و همواره در تلاش است تا دسترسی شما به متخصصین حقوقی و پیشبرد پرونده شما در کمترین زمان ممکن صورت پذیرد.

اخذ وکیل آنلاین یا حضوری در موضوعات مختلف، می‌تواند کمک بسیار زیادی به شاکی پرونده نماید. اما اگر به علل مختلفی امکان دسترسی شما به وکیل دادگستری وجود ندارد، در این شرایط استفاده از خدمات مشاوره حقوقی، گزینه بسیار مناسبی برای شما خواهد بود.

مشاوره حقوقی از جهات مختلفی می‌تواند مزیت‌های بسیار زیادی برایتان داشته باشد که در کمترین حالت، اطلاعات حقوقی شما را در خصوص مورد مربوطه، افزایش خواهد داد.

همچنین مطالعه محتواهای حقوقی تنظیم شده از سوی وکلا و کارشناسان مجرب حقوقی این سامانه، می‌تواند بسیاری از مشکلات حقوقی شما را مرتفع نماید.

سامانه حقوقی بنیاد وکلا با بهره‌مندی از کارشناسان و مشاوران حقوقی و وکلای مجرب و متخصص آماده خدمات رسانی در کلیه امور حقوقی، کیفری، خانواده، و سایر مسائل حقوقی است.

لازم به ذکر است که این سایت حقوقی علاوه بر ارائه مشاوره‌ حقوقی تلفنی تخصصی، در زمینه تهیه و تنظیم انواع اوراق قضایی مثل شکواییه، دادخواست، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و مانند آن نیز خدمات رسانی می‌نماید.

در هر صورت اگر به مشاوره حقوقی نیاز پیدا کردید و یا قصد تنظیم شکوائیه، دادخواست، و سایر اوراق قضایی را داشتید، قبل از هر اقدام حقوقی به سامانه بنیاد وکلا مراجعه کنید و از خدمات متنوع این سامانه بهره‌مند شوید.