این محتوا در خصوص افراز ملک مشاع بر اساس قانون افراز و فروش اموال مشاع مصوب ۵۷، آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذر ۵۷ تنظیم شده است.
افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی جدا کردن، تقسیم سهم مال مشاع شریک یا شرکا میباشد. افراز در مورد عین مال، اموال غیرمنقول (ملک) و منفعت و دین می‌تواند باشد.
بحث ما در مورد افراز اموال غیر منقول (ملک) و عین میباشد که مالکین بیش از یک شخص باشد و مالکیت مشاع است. در این زمینه می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تخصصی نیز بهره‌مند شوید.
افراز املاک مشاع چگونه است؟
حالت افراز در چند حالت ممکن است وجود داشته باشد یا به وجود آید:
حالت اول قهری و بر اثر وراثت به وجود می آید، حالت بعد اختیار و به جهت نقل او انتقالات مشاعی و یا احیای اراضی موات یک قطعه زمین با مشارکت چند نفر حاصل میشود.
در ملک مشاع مالکین حاضر به افراز ملک نیستند و بدین ترتیب یک یا چند نفر از مالکین مال مشاع علیه بقیه مالکین دعوی افراز مطرح می‌کنند. البته در مواردی عمل افراز توسط قانون به دلایلی منع شده است.
در دادخواست افراز در ستون خواهان کسانی که درخواست افراز را دارند نام برده می‌شوند و در ستون خوانده دادخواست نام اشخاصی قرار می‌گیرد که مخالف افراز هستند و کلیه مالکین مال مشاع باید نامشان در دادخواست افراز آورده شود و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیرند، این مسئله تنظیم دادخواست به صورت شکلی صرفا مورد اشاره جزئی قرار گرفت.
بعضی از املاک یا اموال مشاعی قابلیت افراز ندارند مانند یک دستگاه آپارتمان یا یک دستگاه خودرو که در این موارد شرکا اگر توافق نکنند و بر اساس رای دادگاه نیز حاضر به استفاده از ملک یا مال به صورت مشاعی با شرایط تعیین شده از طرف دادگاه نیز نشوند ملک یا مال مشاعی به فروش می‌رسد و سهم هر یک از شرکا به صورت نقد بین آن‌ها بر اساس سهمشان طبق حکم دادگاه و یا توافق تقسیم میشود.
سازش مالکین مشاعی را می‌توان ماهیت صلح با عفد معاوضه دانست. با توجه به تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاع در تاریخ ۱۳۵۷/۸/۲۲ دو مرجع برای افراز اموال مشاع وجود دارد:
- اداره ثبت اسناد و املاک
- مراجع قضایی (دادگاه‌ها)
افراز ملک مشاع در رویه ثبتی
صلاحیت افراز برای اداره ثبت در ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷به دشرح ذیل مشخص شده است:
ماده ۱ـ افراز اموال مشاع که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می‌نماید.
تبصره: نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده،تا زمانی که رفع تعرض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
در این ماده صرف اینکه جریان و عملیات ثبتی به پایان رسید کافی است و نیازی به ثبت ملک در دفتر املاک نیست صدور سند مالکیت یکی از موارد نشان دهنده ختم عملیات ثبتی است مرجع رسیدگی به درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته، اداره ثبت محل وقوع ملک است.
طبق رای وحدت رویه ردیف ۲۹/۵۹ مورخ ۱۳۶۰/۱/۱۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور، در صورتی که بین مالکین محجور یا غایبی باشد، رسیدگی به درخواست افراز در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است و برای اعتراض به تصمیم مرجع ثبتی ظرف دو روز از تاریخ ابلاغ اعتراض در دادگاه عمومی و حقوقی قابل طرح می باشد.
طبق رای وحدت رویه شماره یک مورخ ۱۳۶۰/۱/۱۵ ردیف ۲۹/۵۹ هیات عمومی دیوان عالی کشور: تقسیم مال محجورین و غایب مفقود الاثر از صلاحیت واحد ثبتی خارج و در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی میباشد. درخواست افراز ملک مشاعبل معنای تقسیم نیز میباشد.
هرگاه جریان ثبتی ملک مجهول المالک خاتمه نیافته باشد رسیدگی به درخواست افراز آن در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک است. هرگاه شرکای مشاعی ملکی در مورد استفاده هرکدام از قسمتی از ملک بین خودشان توافقی انجام داد معتبر و قابل اجرا است.
در صورتی که در مورد ملکی تحدید حدود شده است و نسبت به آن اعتراض واصل نشده باشد مرجع افراز اداره ثبت محل وقوع ملک میباشد. مرجع افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آن‌ها پایان یافته باشد اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده باشد یا ثبت نشده باشد با واحد ثبتی محلی است که ملک در حوزه آن واقع شده است.
همچنین وکیل تلفنی می‌گوید افراز اموال غیرمنقول ثبتی موضوع ماده ۱۷ قانون مدنی به شرح ذیل میباشد:
حیوانات و اشیایی که مالک آن را برای عمل زراعت اختصاص داده باشد از قبیل گاو و گاومیش و ماشین و اسباب و ادوات زراعت و تخم و غیره و به طور کلی هر مال منقول که برای استفاده از عمل زراعت لازم و مال آن را به این امر تخصیص داده باشد از جهت صلاحیت محاکم و توقیف اموال جز ملک محسوب و در حکم مال غیرمنقول است و همچنین است تلمبه وگاو ویا حیوان دیگری که برای آبیاری زراعت یا خانه و باغ اختصاص داده شده است.
عمل افراز با درخواست هر یک از مالک یا مالکین مشاعی انجام می‌پذیرد. در جایی که مرجع افراز املاک مشاع اداره ثبت اسناد و املاک است، تصمیم مسئول واحد ثبتی به کلیه شرکا ابلاغ میشود، که این تصمیم ظرف مهلت ده روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر در دادگاه عمومی است و رای دادگاه عمومی طبق قانون آیین دادرسی مدنی قابل تجدید نظر در دادگاه تجدیدنظر است.
کلمه تفکیک به معنای تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر است و هزینه تفکیک بر اساس ماده سه قانون افراز و فروش اموال مشاع به وسیله واحد ثبتی دریافت میشود.
همچنین مشاوره حقوقی آنلاین نیز می‌گوید بر اساس ماده چهار قانون فوق الذکر ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هریک از شرکا به دستور دادگاه عمومی فروخته میشود.
و بر اساس نظریه مشورتی ۲۷۷۷/_۸۱/۴/۱۰ دستور فروش ذکر شده در ماده ۴ فوق الذکر دستور اداری است و اگر قاضی صادرکننده دستور متوجه شود که آن دستور صحیح نبوده است می‌تواند آن دستور را لغو نماید.
با توجه به آیین نامه(احراز و فروش اموال مشاع مصوب آذر ماه ۱۳۵۷) سهم خواهان بر اساس ارزش ملک به قطعات افرازی تقسیم و یا قرعه‌کشی بدون توجه به تصرف تعیین خواهد شد.
طبق ماده هشت آیین‌نامه (افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذر ماه سال ۱۳۵۷) اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود. برای رسیدگی در دادگاه بایستی دادخواست تسلیم گردد در اداره ثبت به صورت رویه از فرم دادخواست استفاده میشود.
بهتر است در پروسه افراز ملک به همراه شرکای خود از همراهی و دانش یک وکیل متخصص بهره‌مند شوید.
