موضوع مسکن همواره یکی از مهم‌ترین چالش‌هایی مطرح شده در سال‌های اخیر محسوب میشود که با توجه به روند کاهشی سودهای بانکی و تحولات ارزی شدیدی که به تدریج ارز داخلی را بی‌ارزش‌تر از قبل کرده، از اهمیت بیشتری هم برخوردار شده است.
مسکن، در حال حاضر یکی از مهم‌ترین معضلات و مشکلات جوانان بشمار می‌رود و بدیهی است که با توجه به قیمت‌های سرسام‌آور ملک، موضوعاتی هم‌چون رهن و اجاره نسبت به قبل جایگاه ویژه‌ای پیدا کرده‌اند.
در این نوشتار ماده چهار در هر اجاره نامه قانونی بررسی خواهد شد.
ماده چهار – اجاره بها و نحوه پرداخت آن
بند ۱ ) اجاره بها
اجاره بها مبلغی است که مستاجر بابت استفاده از منافع خانه و آپارتمان استیجاری طبق توافق با صاحب خانه به صورت روزانه یا ماهانه به او میپردازد.
مطابق عرف و رویه تنظیم اجاره نامه ها، اجاره بها به صورت ماهیانه محاسبه میشود و در قرارداد ذکر میشود که میزان اجاره بها از قرار ماهیانه مبلغ فلان ریال که جمعا فلان ریال است در اول یا آخر هر ماه به صورت نقد در مقابل اخذ رسید از سوی مستاجر به موجر پرداخت میشود.
مستاجران حتما باید توجه کنند که بابت پرداخت اجاره خانه باید از موجر رسید دریافت کنند. در غیر اینصورت اگر اجاره خانه ماهانه خود را به حساب موجر یا نماینده او واریز کنند یا نقدا بپردازند، در صورت بروز اختلاف و طرح دعوای مطالبه اجاره بها از سوی موجر نمیتوانند برای دفاع ادعا کنند که اجاره ماهانه را به حساب موجر پرداخته اند؛ زیرا چنین پرداختی از نظر دادگاه ممکن است دلیل بر بدهکاری شما محسوب شود.
در بعضی از قراردادها بابت تضمین پرداخت اجاره خانه، دوازده فقره چک در ابتدای قرارداد و همزمان با امضای آن از سوی مستاجر به صاحب خانه داده میشود. و مشخصات چک ها نیز در اجاره نامه قید میشود و موجر میتواند اجاره بها را در این شرایط به دو صورت مطالبه کند:
یکی از طریق دریافت نقدی اجاره خانه و پس دادن چک مربوط به آن ماه و یا از طریق تسلیم چک مربوطه به بانک و نقد کردن آن.
بند ۲) مبلغ رهن یا قرض الحسنه
در بیشتر موارد برای تضمین پرداخت اجاره بها در زمان تعیین شده از طرف مستاجر، یا برای ضمانت تحویل سالم ملک به موجر، مبلغی را به عنوان قرض الحسنه در زمان تنظیم اجاره نامه از مستاجر دریافت میکنند.
در غیر اینصورت یعنی اگر مستاجر اجاره بها و سایر هزینه ها را در موعد مقرر پرداخت کند و هیچگونه خسارتی به ملک مورد اجاره وارد نکند، کل مبلغ قرض الحسنه در پایان مدت اجاره به او بازگردانده خواهد شد.
موجران باید دقت کنند که در قرارداد به صورت شرط مقرر کنند چنانچه مستاجر از پرداخت اجاره بهای یکماه خودداری کند، یا تاخیر در پرداخت آن داشته باشد، موجر حق فسخ قرارداد به علاوه مطالبه اجاره های معوقه را از محل قرض الحسنه دارد. و مستاجر ضمن رضایت در این قراداد، حق هرگونه اعتراضی را در آینده از خود سلب کرد.
اگر بابت قرض الحسنه یک فقره چک تسلیم صاحبخانه شود، باید به نکات زیر توجه داشت:
- مشخصات چک در قرارداد اجاره و قسمت توضیحات آن قید شود.
- روی چک عبارت بابت مبلغ قرض الحسنه اجاره نامه شماره …. قید شود.
- حتما شرط شود که موارد استفاده و به اجرا گذاشتن چک در چه مواقعی است. به طور مثال عدم پرداخت اجاره های ماهانه یا هزینه های شارژ و آب، برق، گاز و … .
- قسمت مربوط به مبلغ قرض الحسنه را خالی نگذارید و حتما مبلغ چک یا مبلغی که نقدا دریافت میشود را در آن قید کنید. اما اگر مستاجر چک را به صورت سفید در اختیار موجر قرار دهد، موجر باید در قرارداد حق درج تاریخ و مبلغ( اگر نوشته نشده ) را به تشخیص خود در اجاره حفظ و تصریح کند.
زمانی که قرارداد به پایان برسد موجر مکلف به تسلیم قرض الحسنه به مستاجر است؛ مستاجر نیز مکلف است ملک را تخلیه کند.
اگر موجر به هر دلیلی از برگرداندن قرض الحسنه خودداری کند مستاجر باید ضمن تخلیه ملک، از دادگاه تقاضای الزام موجر به مسترد کردن قرض الحسنه به علاوه خسارت دیرکرد تا زمان صدور حکم و اجرای آن را داشته باشد.
شایان ذکر است مبلغی که به عنوان قرض الحسنه در قرارداد اجاره مشخص میشود با ودیعه متفاوت است؛ زیرا ودیعه به این معنی است که یک نفر مال خود را به دیگری میسپارد برای آنکه آن را مدتی به طور رایگان نگه دارد. بنابراین اگر به اشتباه در متن قرارداد اجاره به جای قرض الحسنه کلمه ودیعه به کار برده شود، موجر امین محسوب شده و تحت هر شرایطی باید عینا آن پول را به امانت گذار برگرداند!
