کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن

خرید و فروش مسکن یکی از اموری است که می­‌تواند سود و درآمد قابل توجهی به همراه بیاورد، مخصوصا در سال­‌های اخیر که قیمت مسکن رشد به سزایی داشته است فعالیت در این بازار رونق بیشتری نیز یافته است، اما اگر شخصی بدون آگاهی کافی به بازار خرید و فروش وارد شود ممکن است با از دست دادن سرمایه خود و ضررهای قابل توجهی رو به رو شود.

خریداران و فروشندگان همواره حقیقت را بیان نمی­‌کنند و قرارداد صحیح امضا نمی‌کنند، در نتیجه قربانی جرم کلاهبرداری حین خرید و فروش مسکن قرار گرفتن خطری است که همواره وجود دارد.

علاوه بر این ممکن است اشخاصی شغل خود را کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن قرار داده باشند و چندین شخص را قربانی اعمال ناصحیح خود نمایند.

اما کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن چیست و چگونه می­‌توان از آن دوری کرد؟ با توجه به پرونده‌­های کیفری و شکایاتی که تحت عنوان کلاهبرداری خرید و فروش مسکن تنظیم می­‌شوند، حالت­‌های چندگانه‌­ای برای این جرم قابل تصور است، لذا برای پاسخ به سوالات فوق نخست جرم کلاهبرداری تعریف می­‌شود و سپس انواع حالت­‌هایی که شخص ممکن است قربانی این جرم واقع شود طبق تجربه در جلسات مشاوره حقوقی مطرح خواهند شد.

جرم کلاهبرداری

برای آن که رفتاری مجرمانه تلقی شده و مرتکب آن مجازات شود باید سه عنصر در کنار یکدیگر جمع شوند. عنصر اول را عنصر قانونی می­‌گویند، بدین معنا که رفتار مجرمانه و مجازات آن باید در قوانین توسط مرجع صالح تعیین شده باشد. در جرم کلاهبرداری قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری را داریم که عنصر قانونی را تشکیل دهند.

عنصر بعدی را عنصر مادی تشکیل می­‌دهد. عنصر مادی از بیان قانون­گذار به دست می­‌آید و به رفتاری اشاره دارد که جرم را محقق می­‌سازد. عنصر سوم عنصر معنوی است.

عنصر معنوی به معنای وجود نیت و قصد سو است، عنصر معنوی را می­‌توان مقدمه عنصر مادی نیز دانست؛ بدین معنا که شخص ابتدا در ذهن خود قصد ارتکاب جرم و انجام یک کار ناشایست را به امید به دست آوردن نتیجه‌­ای می‌­کند (عنصر معنوی)، سپس در عالم خارج اقدامات و رفتاری را صورت می­‌دهد تا نیت خود را عملی سازد (عنصر مادی).

به موجب ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری، جرم کلاهبرداری در حالتی رخ می‌­دهد که شخصی از طریق حیله و فریب اعمال متقلبانه‌­ای انجام دهد و از این رفتار بتواند مال دیگری را تحصیل نماید.

از آنچه بیان شد به دست می‌­آید که در تحقق عنصر مادی جرم کلاهبرداری وجود حداقل ۲ رکن ضروری است، رکن اول آن که مرتکب باید رفتار متقلبانه‌ای انجام داده باشد. رکن دوم آن که صاحب مال باید به دلیل رفتار متقلبانه مرتکب، با میل و اختیار خود مال خود را در اختیار وی قرار دهد.

جرم کلاهبرداری با توجه به کیفیت انجام و ارزش مال از دست رفته مجازات حبس از یک تا ده سال خواهد داشت. همچنین جبران ضررهای وارده من جمله برگرداندن مال تحصیل شده بر مرتکب لازم است.

از آنچه که بیان شد می‌­توان اینگونه نتیجه گرفت که چنانچه مرتکب به قهر و اجبار مالی را تحصیل کند، مشمول عنوان کلاهبرداری نیست. همچنین اگر رفتار متقلبانه مرتکب عرفا برای فریب کافی نباشد و یا آن که صاحب مال فریب آن رفتار را نخورده باشد، باز هم جرم کلاهبرداری رخ نداده است.

نکته دیگر آن که رفتار متقلبانه می‌­تواند صحبت یا عملی باشد، مرتکب ممکن است صرفا با بیان جملاتی صاحب مال را بفریباند یا با فراهم کردن تجهیزات و امکاناتی این امر را میسر سازد.

انواع کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن

در بند پیش جرم کلاهبرداری معرفی شد، همان گونه که بیان شد رفتار متقلبانه‌­ای باید انجام شود تا صاحب مال با میل و رضایت خود مال خود را به شخص کلاهبردار تسلیم نماید. برای تحقق کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن مصادیقی وجود دارد که متاسفانه در سطح اجتماع اتفاق می‌­افتند، که من­ جمله عبارتند از:

کلاهبرداری از طریق تنظیم مبایعه نامه جعلی

مبایعه نامه به عنوان قرارداد غیر رسمی خرید و فروش به کار گرفته می­‌شود. این اسم در واقع از عبارت بیع گرفته شده که به خرید و فروش اطلاق می‌شود.

اصولا هر چیزی را می­‌توان از طریق مبایعه نامه عادی خرید و فروش کرد اما هر چه ارزش اقتصادی یک مال بیشتر باشد تنظیم غیر رسمی قرارداد فروش آن ریسک بیشتری به همراه دارد.

زمانی که موضوع قرارداد یک شی منقول است به راحتی قابل تصرف توسط خریدار است، اما زمانی که یک مال غیر منقول مثل مسکن است، ریسک قرارداد غیر رسمی که احتمال وجود چندین خریدار به طور همزمان را ایجاد می­‌کند، برای خریدار که هزینه قابل توجه آن مسکن را پرداخته است غیر ضروری و سنگین است.

مبایعه نامه ممکن است حاوی مطالب غیر حقیقی باشد یا آن که نسبت به مالی باشد که در مالکیت فروشنده نیست.

برای آن که از این امر بتوان دوری کرد، بهترین گزینه‌­ای که وجود دارد استفاده از قرارداد رسمی است که کد رهگیری داشته و به وسیله دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.

کلاهبرداری از طریق ایجاد دفتر املاک دروغین

در این وضعیت مرتکب با ایجاد دفتر مسکن غیر حقیقی و فاقد مجوز و یا ادامه دادن به فعالیتی که مجوز آن منقضی شده است، نسبت به خرید و فروش مسکن اقدام می­‌کنند.

در این حالت معمولا مالکین از همدستان صاحبین املاک هستند و از طریق فروش یک ملک به چندین خریدار از ایشان کلاهبرداری می­‌کنند. از این حالت از کلاهبرداری می‌­توان با بررسی مجوز دفاتر املاک و نیز تنظیم قرارداد رسمی خرید و فروش پیش­گیری کرد.

البته عرف خرید و فروش مسکن آن است که مبلغی به عنوان پیش‌­بها به فروشنده پرداخت می­‌شود و تسویه کامل به زمانی در آینده و مشروط به تنظیم قرارداد رسمی می­‌شود، با توجه به مبلغ قابل توجه املاک این امر قابل تصور و قابل درک است اما متاسفانه احتمال کلاهبرداری و از دست رفتن مبلغ پیش ­پرداخت را افزایش می­‌دهد، به همین سبب باید نسبت به شناسایی مجوز دفاتر و هویت فروشنده اقدام شود.

کلاهبرداری از طریق موضوع قرارداد خرید و فروش مسکن

موضوع قرارداد خرید و فروش مسکن، یعنی ملک مورد معامله، معمولاً از طریق اشاره به پلاک ثبتی ملک صورت می­‌گیرد، حال اگر خریدار ملک مورد معامله را بازدید نکرده باشد اما به تنظیم قرارداد رضایت دهد، ممکن است آنچه خریداری کرده با آنچه انتظار داشته متفاوت باشد.

به عنوان مثال ممکن است فروشنده ملکی ۱۲۰ متری با پارکینگ و انبار در یک مجتمع را به خریدار نشان دهد و با بیان اینکه ملک موضوع معامله در حال حاضر قابل بازدید نیست اما همین مشخصات را دارد، خریدار را به امضای قرارداد راضی کند. حال خریدار پس از پرداخت مبلغ متوجه می‌­شود، پلاک ثبتی موضوع قرارداد یک واحد ۱۰۰ متری است که انبار و پارکینگ هم ندارد.

در این مثال کلاهبرداری از طریق موضوع قرارداد رخ داده است و برای جلوگیری از آن ضروری است که همواره پیش از امضای قرارداد از ملک مزبور بازدید به عمل آمده و مشخصات ملک با قرارداد تطبیق داده شود.

کلاهبرداری از طریق پیش­فروش مسکن نیمه آماده

پیش فروش در فضای ساخت و ساز مسکن امریست عادی، سازنده از طریق پیش فروش یک یا چند دستگاه از املاک در حال ساخت، هزینه تکمیل آن را فراهم می‌­سازد، و خریدار نیز با پرداخت مبلغی کمتر از قیمت بازار چند ماه صبر می­‌کند تا ملک آماده شده را تحویل بگیرد.

این قرارداد برای هر دو سازنده و خریدار مناسب است، اما اگر تعهدات طرفین حقیقتا اجرا شود. در بسیاری مواقع مشاهده شده که سازنده ملکی که قصد تکمیل آن را ندارد به چندین نفر می­‌فروشد، و یا حتی شخص ثالثی املاک نیمه تمامی را به چندین نفر می­‌فروشد، هر دو موارد از مصادیق کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن هستند.

برای اینکه قربانی چنین کلاهبرداری واقع نشویم، مناسب است که از سازندگان با سابقه و با اعتبار خرید کرده و یا حداقل از مدارک و نقشه­‌ها بازدید شود تا احتمال کلاهبرداری کاسته شود.

کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن از طریق استفاده از وکالتنامه جعلی

به عنوان یک اصل حقوقی هر شخص برای خود معامله می­‌کند مگر آن که مدارک قائم مقامی معتبر داشته باشد. وکیل که به گفته قانون­گذار عهده‌­دار انجام برخی امور از طریق موکل می­‌شود، می­‌تواند از طرف موکل نسبت به خرید یا فروش املاک اقدام نماید.

پس طبیعی است که خریدار با مشاهده وکالت­نامه نسبت به خرید ملک از وکیل فروشنده اقدام نماید، اما اگر وکالتنامه جعلی باشد و یا وکیل به هر دلیل سمت خود را از دست داده باشد، و یا حتی ملک مقدم بر قرارداد بین خریدار و وکیل توسط شخص مالک فروخته شده باشد چه؟ در تمام این حالت وکیل، مرتکب جرم کلاهبرداری شده است زیرا با انجام امور متقلبانه خریدار را فریب داده و وی را به پرداخت وجه قرارداد راضی کرده است.

برای آن که به دام این نوع از کلاهبرداری دچار نشویم شایسته است که مدارک احراز وکالت را به دقت بررسی کرده و در صورت امکان از مالک تایید آن را دریافت کنیم، همچنین اعتبار وکالتنامه رسمی قابل استعلام است.

کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن از طریق استفاده از سند مجعول

در حالت­‌هایی که تاکنون بیان شد اسناد حقیقی مورد استفاده ناشایست قرار گرفته بودند، اما وضعیتی نیز قابل تصور است که شخص با جعل اسناد خود را مالک اموال دیگران نشان می­‌دهند و به عنوان فروشنده نقش بازی می‌کنند.

در این حالت مرتکب علاوه بر فروش مال غیر و کلاهبرداری مرتکب جرم جعل و استفاده از سند مجعول نیز شده است. برای آن که از این نوع کلاهبرداری دور کنیم شایسته است که نسبت به استعلام اسناد هویتی و مالکیت، پیش از امضای قرارداد و پرداخت وجه اقدام نماییم.

کلاهبرداری از طریق پرداخت تسهیلات بانکی واهی

در این حالت مرتکب نسبت به تاسیس صندوق سرمایه‌­گذاری حقیقی یا دروغین اقدام می­‌کند، سپس با ادعای اینکه برای خرید مسکن تسهیلات ارائه می­‌دهند نسبت به دریافت وجه از اشخاص اقدام می‌­کنند.

مشخصا این موسسات حقیقتا تسهیلاتی اعطا نکرده و پس از دریافت وجوه از مردم با تعطیل کردن موسسه یا اعلام ورشکستگی کردن یا دیگر روش‌­ها از بازپرداخت وجوه دریافت شده خودداری می­‌نمایند.

کلاهبرداری از طریق فروش ملک رهنی

دریافت وام و تسهیلات از بانک‌­ها نیازمند ارائه تضمین کافی است، در بسیاری از مواقع خواهان تسهیلات، ملک خود را در رهن بانک قرار می­‌دهد.

مطابق قرارداد فی­‌مابین بانک و گیرنده تسهیلات و نیز با توجه به ماهیت عقد رهن، ملک در رهن به صورت غیر مستقر در مالکیت بانک است، بدین معنا که اگر دارنده تعهدات خود را اجرا نکند ملک به مالکیت بانک منتقل خواهد شد. این شرط حتی در صورت انتقال به ثالث نیز باقی می‌­ماند.

حال شخصی که ملک خود را در رهن بانک دارد آن را به ثالث می­‌فروشد و سپس تعهدات خود نسبت به بانک را ایفا نمی‌­کند، بانک مالک جدید ملک خواهد شد و خریدار مبالغ پرداختی را از دست خواهد داد.

حالت­‌های بیان شده مصادیقی از جرم کلاهبرداری هستند که در خرید و فروش مسکن می‌­توانند صورت پذیرند اما حالت حصری نداشته و ممکن از حالت دیگری رخ دهد که در بین موارد بیان شده نباشند.

با وجود تمثیلی بودن، از جمع آنچه که بیان شد می‌­توان اینگونه نتیجه گرفت که قربانی معمولا خریدار ملک است، مرتکب برای انجام رفتار مجرمانه خود از پیش برنامه‌­ریزی کرده و مقدمات لازم را فراهم می‌­سازد و نیز آگاهانه و با دقت رفتار کردن می‌­تواند در بسیاری از مواقع شخص را قربانی این جرم شدن برهاند.

شکایت از جرم کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن

همان­طور که پیش از این بیان شد، جرم کلاهبرداری با مجازات حبس همراه است، اما برای اینکه مرتکب با مجازات رو‌به‌رو شود ضروری است قربانی طرح شکایت کیفری نماید.

در صورت احراز فراهم بودن شرایط تحقق جرم کلاهبرداری، مجازات قانونی در حق مرتکب اجرا خواهد شد اما مجازات وی همواره مطلوب قربانی نیست.

آنچه که قربانی بیش از هر چیزی بدان تمایل دارد جبران خسارت وارد شده است. به بیان قانون­گذار، مرتکب جرم باید مبالغ دریافت شده را باز پس دهد، همچنین در صورت جمع بودن شرایطی، قربانی می­‌تواند خسارت کاهش ارزش پول خود را نیز مطالبه نماید.

آنچه که حائز اهمیت است احراز جرم و انجام اقدامات حقوقی به موقع توسط قربانی است، اگر مرتکب اموالی نداشته باشد نهایتا به مجازات حبس محکوم می­‌شود اما آیا این امر خسارات قربانی را جبران می­‌کند؟ به همین سبب اقدامات به موقع جهت جلوگیری از فرار مرتکب و انتقال یا پنهان کردن اموال توسط وی برای جبران و تامین خسارات قربانی ضروری است.

وکیل در کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن

کلاهبردار به ویژه کلاهبردار در خرید و فروش مسکن معمولا با آمادگی قبلی اقدام می­‌کند، حتی برای زمانی که مورد تعقیب و پیگیری قرار گیرد نیز آماده شده است.

در چنین جرمی مبالغ به دست آمده می­‌تواند بسیار زیاد باشد، به نحوی که خروج از کشور برای مرتکب مناسب باشد، همچنین ممکن است مرتکب اموال به دست آمده را پنهان کرده یا منتقل سازد.

بهترین اقدامی که هر شخص برای خود می­‌تواند انجام دهد آن است که تا حد امکان از افتادن به دام کلاهبرداری دوری کند، برای مثال در مصادیقی از کلاهبرداری که یاد شده اقداماتی را می‌­توان پیش از خرید انجام داد تا از صحت و سقم قرارداد و موضوع آن اطلاع یافت.

وکلای حقوقی که به امور ثبتی و املاک آشنایی کامل دارند می‌­توانند بسیاری از این اقدامات ضروری را انجام دهند، همچنین با بررسی قرارداد فی‌­مابین از صحت و درستی آن مطمئن شوند، به همین دلیل بهتر آن است که پیش از امضای قرارداد و پرداخت وجه نسبت به دریافت مشاوره قراردادی و کمک وکیل آنلاین و حضوری متخصص اقدام نمایید، بنیاد وکلا خدمات بررسی و مشاوره قرارداد را برای شما فراهم ساخته است.

با وجودی که پیشگیری تا حد امکان بهترین گزینه است اما همواره میسر نیست، ممکن است شخصی قربانی جرم کلاهبرداری شود، همان­گونه که پیش از این بیان شد در رسیدگی به جرم کلاهبرداری سرعت عمل در شکایت و درخواست اقدامات تامینی به همراه تنظیم دفاع مناسب و پیگیری مصرانه رمز موفقیت و زنده کردن اموال از دست رفته است، این امور نیاز به کمک متخصصین دارد.

به همین دلیل چنانچه در حین خرید و فروش مسکن قربانی جرم کلاهبرداری واقع شده­‌اید، نسبت به دریافت مشاوره حقوقی تلفنی و حضوری از مشاوران بنیاد وکلا و تنظیم قرارداد با وکلای حقوق ثبت و املاک بنیاد اقدام نمایید.