عقد اجاره یکی از رایج ترین عقود بین افراد است و باید با دقت و سواس بسیاری منعقد شود تا در صورت اختلاف میان موجر و مستاجر طبق قوانین و مقررات تصمیم منطقی و قانونی گرفته و از مشکلات و گرفتاری های بعدی جلوگیری شود؛ این قرارداد به طور رسمی یا عادی منعقد میشود.
در این نوشتار انواع اجاره نامه های رسمی و عادی تعریف و بررسی شده است.
اجاره نامه رسمی و عادی؛ متفاوت از یکدیگر
طبق قانون کلیه اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت میشوند معتبر هستند، مگر این که خلاف آن در دادگاه ثابت شود، در حالیکه اسنادی که در مشاورین املاک به ثبت میرسد جزء اسناد عادی به شمار می‌روند و نیازمند اثبات اعتبار قانونی در دادگاه صالح هستند؛ به همین دلیل است که اسناد رسمی، به خودی خود لازم‌الاجرا است و این، مزیت حقوقی منحصر به فرد سند رسمی نسبت به سند عادی است.
با توجه به این امر میتوان گفت، مهم ترین کار مشاورین املاک معرفی مؤجر و مستأجر است و در این خصوص حق الزحمه خود را نیز باید دریافت کنند.
برای تنظیم اجاره نامه بهتر است مالک و مستأجر را برای تنظیم سند ، به دفترخانه اسناد رسمی معرفی و راهنمایی کرد.
انواع اجاره‌نامه
بر طبق قانون اجاره‌نامه های معتبر بر سه نوع است که عبارتند از :
- اجاره محل سکونت یا منزل
- اجاره محل کسب یا تجارت
- اجاره مکان هایی نظیر موسسه خیریه یا درمانگاه که در واقع در گروه مکان های مسکونی به شمار می‌روند.
مزایای اجاره نامه محضری و رسمی
قانونگذار در قانون به دفاتر اسناد رسمی صلاحیت ثبت، تنظیم و ثبت اسناد رسمی را داده است؛ به همین دلیل میتوان گفت اجاره نامه رسمی که در دفتر اسناد رسمی به ثبت میرسد نسبت به قرارداد های اجاره عادی که در بنگاه های املاک نوشته میشود دارای مزایای قانونی هستند که در زیر به آن ها اشاره شده است:
- اجاره نامه های محضری لازم الاجرا هستند.
- قاطع و رافع دعوی هستند و تحت تأثیر مرور زمان قرار نمیگیرند.
- میتوان در دادگاه به آنها استناد و اثبات کرد.
- این اسناد قابل استناد و از نظر تاریخ سند رسمی معتبر هستند.
- احقاق حق مالک در کوتاه ترین مدت با ضریب اطمینان بالا از بزرگترین مزیت های این اسناد است؛ زیرا هنگام تنظیم اجاره‌نامه کلیه موارد نظیر شرایط دو طرفه، نوع کسب و کار واگذاری به غیر، حق کسب و کار و تجارت، مشخص میشود و در نتیجه جایی برای تکذیب یا رد وجود نخواهد داشت.
هزینه ثبت اجاره نامه در دفترخانه اسناد رسمی
تعرفه‌های دفاتر اسناد رسمی هر ۴ سال یکبار توسط قوه قضائیه تعیین میشود.
در واقع هر قدر قیمت مورد معامله بالاتر باشد حق التحریر به همان میزان افزایش نمی‌یابد بلکه به نسبت کاهش پیدا می‌کند و هزینه حق ثبت هم با همین مبلغ گرفته میشود.
چند نکته در خصوص قرارداد اجاره اعم از عادی یا رسمی
اگر به هر دلیل بین دو طرف قرارداد مشکلاتی رخ دهد، قانون راه حل‌هایی برای رفع آن ها مقرر کرده است:
- اجاره یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستاجر منعقد میشود که حتما باید مدت در آن تعیین شود در غیر این صورت این قرارداد اعتبار قانونی ندارد.
- اگر اجاره نامه به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیه مستأجر را بگیرد.
- طرف قرارداد می‌تواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، که قرارداد اجاره در آن منعقد شده، صدور اجراییه را درخواست کند.
