وقتی مالی غیرمنقول مانند آپارتمان، مغازه یا زمین کسی به صورت غیرقانونی در تصرف شخصیی دیگر باشد، مالک رسمی (دارنده سند مالکیت رسمی یا حکم قطعی) می تواند با اقامه دعوای خلع ید، از دادگاه بخواهد که به تصرفات غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک را تخلیه و تحویل وی نماید.
لذا خلع ید به معنی اخص کلمه یا همان دعوای مالکیت، به این معنی است که مالک ملک، رفع تصرف دیگری را از ملک خود تقاضا می نماید.
اگر ملکی بین چند نفر مشاع بوده و بعضی از مالکین مشاع، ملک را درتصرف اختصاصی داشته باشند، سایر مالکین می توانند دعوای خلع ید علیه شرکایی که ملک را در تصرف دارند؛ مطرح نمایند.
دعوا باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح و دادخواست علیه متصرف ( که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود) از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت گردد، هزینه دادرسی این دعوا بر مبنای ارزش منطقه ای ملک محاسبه می گردد.
- لزوم مالکیت رسمی خواهان ، چه با سند رسمی مالک باشد یا به موجب رای قطعی دادگاه مبنی بر مالکیت خواهان.
- غیر منقول بودن مال مورد تصرف.
- تصرف خوانده.
- غیرقانونی و غصبی بودن تصرفات خوانده.
لزوم مالکیت خواهان خلع ید
دعوای مالکیت فرع بر اثبات مالکیت خواهان است به این معنی که خواهان باید مالک رسمی ملک یا قائم مقام مالک ، وکیل یا نماینده قانونی باشد یا حکم قطعی مالکیت به نفعش صادر شده باشد تا بتواند دعوا را مطرح نماید(قائم مقام مانند ورثه ).
بنابراین اگر ملکی سابقه ثبتی ندارد، ضمن دادخواست خلع ید ابتدائا باید اثبات مالکیت بر ملک را تقاضا نمود وپرنه دعوا رد می گردد.
تصرف غیرقانونی و غیر مجاز خوانده
اگر تصرفات خوانده قانونی و برمبنای قراردادی باشد که مهلت آن به اتمام رسیده است و متصرف ملک را بعد از اتمام مدت، تخلیه نمی نماید، باید دعوای تخلیه ید علیه وی مطرح شود نه خلع ید؛ زیرا از جمله شرایط قانونی لازم برای دعوای خلع ید، غیرقانونی و غاصبانه بودن تصرفات متصرف است ومنشا این دعوا، غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد؛ در حالیکه با وجود قرارداد، تصرفات متصرف قانونی است لکن ادامه تصرف غیر قانونی می باشد.
غیرمنقول بودن مال
خلع ید تنها در خصوص اموال غیرمنقول مانند زمین آپارتمان و … قابل طرح است.
در خصوص اموال منقول باید دعوای الزام به تحویل یا استرداد مال و .. طرح گردد.
نحوه دفاع در این دعوا باید مشروع و قانونی بودن تصرفات خود را با ارائه دلایل قانونی اثبات نماید وگرنه تصرف وی غاصبانه است؛ به عنوان مثال اثبات کند تصرفش ناشی از عقد اجاره یا بیع نامه است.
همچنین وی به استناد ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی می‌تواند ضمن پاسخ به ماهیت دعوا ایراد کند یا ایراد شکلی نسبت به دادخواست مطرح نماید؛ مانند ایراد عدم ذینفعی یا عدم سمت و …
نکات کاربردی دعوای خلع ید
- بازداشت یا رهن بودن ملک مانع استماع دعوای خلع ید نیست.
- طرح دعوای خلع ید نسبت به عین و منافع ملک صحیح است. بنابراین مالک منافع مانند مستاجر، می تواند علیه مستاجرغاصب دیگر، دعوای خلع ید طرح نماید.
- در مورد املاک مشاع، اگر بین شرکا تقسیم نامه وجود داشته باشد، چون نحوه تصرفات مشخص شده است؛ دعوای خلع ید قابلیت استماع را ندارد.
- در خلع ید تشریفات دادرسی مانند ابلاغ و تعیین وقت رسیدگی باید رعایت شود.
- رسیدگی به این دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است؛ حتی اگر ارزش منطقه ای ملک از بیست میلیون تومان کمتر باشد، دعوا از صلاحیت ذاتی شورای حل اختلاف خارج است.
- طرح دعوی از جانب یک یا چند نفر از مالکین مشاع جهت رسیدگی به دعوی کافی می باشدو لازم نیست تمام شرکا دعوا را با هم مطرح نمایند.
- ضمن دادخواست خلع ید می توان الزام به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف را با جلب نظر کارشناس رسمی، تقاضا نمود.
- اجرای حکم خلع ید نیازمند این است که رای قطعی شده و اجراییه علیه محکوم علیه صادر می گردد.
- در صورتیکه ملک توسط متصرف به شخص ثالث منتقل شده ودر زمان اجرای رای، ملک در تصرف شخصی غیر از محکوم علیه باشد، به موجب ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، حکم علیه متصرف اجرا می شود مگر اینکه وی ادعای حقی نسبت به عین یا منافع مال کند و دلایلی ارائه نماید، که در این صورت دادورز به وی یک هفته مهلت می دهد که در مراجع قضایی طرح دعوا نماید.
- اگر ملک مشاع بوده و حکم خلع ید صادر گردد، تمام ملک تخلیه می شود؛ اما ملک تحویل هیچ کدام از شرکا نمی گردد؛ تا در خصوص نحوه تصرف توافق نمایند و یا ملک مشاع را به فروش برسانند.
- اگر متصرف در ملک بدون اجازه مالک، اقدام به ساخت بنا نموده باشد یا ملک را تبدیل با باغ نماید؛ باید همزامان با دادخواست خلع ید، قلع قمع بنا و قطع درختان را تقاضا نماید؛ وگرنه تنها رفع تصرف انجام و بنا و درختان باید در ملک باقی بماند.
مواد قانونی مرتبط
ماده ۳۱۷ قانون مدنی:
ماده ۵۸۱ قانون مدنی:
ماده ۳۱۳ قانون مدنی:
همچنین مواد ۴۳، ۴۴، ۴۵ و ۴۸ قانون نحوه اجرای احکام مدنی در خصوص نحوه اجرای حکم خلع ید.
با توجه به پیچیدگی دعاوی املاک در حقوق ایران و مشابهت های ظاهری دعاوی سه گانه، پیشنهاد میگردد در مواجهه با این گونه دعاوی با وکیل دادگستری مشورت و کسب اطلاع از نحوه دعوای مطروحه نمایید.
