قرارداد بیع (خرید و فروش) با توجه به جابه جایی مالی سنگین و قیمت بالای املاک از اهمیت قابل توجهی برخوردار است و هرگونه اشتباه در نگارش قرارداد می‌تواند ضررهای مالی و معنوی سنگینی را متوجه طرفین قرار داد کند.
در این مقاله به تعدادی از نکات مهم و کاربردی که “فروشنده” جهت جلوگیری از ضرر و زیان و حفظ منافعش باید رعایت کند اشاره شده است.
برای دریافت راهنمایی تکمیلی می‌توانید از مشاوره حقوقی رایگان در بنیاد وکلا بهره‌مند شوید.
نکات کاربردی فروش ملک
بررسی صلاحیت مالی خریدار
مهم‌ترین تعهدی که خریدار در مقابل فروشنده (بایع) دارد پرداخت به موقع ثمن معامله است.
اگر مبایعه نامه میان طرفین منعقد و امضا شده باشد، مالکیت خانه به خریدار منتقل می شود و در صورت عدم پرداخت ثمن توسط خریدار، فروشنده راه درازی را جهت وصول مابقی ثمن خواهد داشت.
به همین جهت یکی از بهترین راهکارها جهت جلوگیری از ضرر مالی فروشنده، بررسی صلاحیت مالی خریدار است.
برای احراز صلاحیت مالی دو راهکار زیر پیشنهاد می‌شود:
- اول؛ دریافت گردش مالی
- و دوم؛ استعلام از طریق “موسسات اعتبار سنجی”.
مثلا می توانید از طریق سایت “شرکت مشاوره رتبه‌بندی اعتباری ایرانیان” (به آدرس: irancreditscoring.com) اقدام به اخذ استعلام نمایید.
این شرکت با تجمیع اطلاعات دریافتی از بانک مرکزی، سازمان امور مالیاتی، گمرک، بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری و غیره خدمات گزارشگری اعتباری و اعتبار سنجی در خصوص کلیه اشخاص را به متقاضیان ارائه می‌نماید.
شایان ذکر است که هزینه اخذ استعلام از طریق سامانه پیش گفته ده هزار تومان (درسال ۱۴۰۱) می‌باشد. بدیهی است با تکیه بر مدل تلفن همراه و وضع پوشش مخاطب نمی‌توان به صلاحیت مالی وی پی برد!
بررسی صلاحیت حقوقی خریدار
اگر کسی صغیر، سفید یا مجنون (به این افراد محجور گویند)؛ و یا ورشکسته باشد، معامله با وی _حسب مورد_ غیر نافذ و یا باطل خواهد بود؛ مگر اینکه حسب مورد ولی یا قیم وی (محجورین) نظارت داشته و قرارداد به امضا و تایید آن‌ها برسد.
توجه شود که معامله با مجنون به کلی باطل است.اما معنای سه کلمه صغیر، مجنون و سفیه چیست؟
- صغیر: کسی که به بلوغ شرعی نرسیده است؛ سن بلوغ برای دختران ۹ سال تمام قمری و برای پسران ۱۴ سال تمام قمری است.
- مجنون: کسی که قوه تعقل و ادراک ندارد.
- سفیه: کسی که صلاحیت تشخیص ارزش اقتصادی اشیا را ندارد و مراودات مالی‌اش عقلایی نباشد.
شما قبل از انعقاد معامله (به خصوص وقتی به حجر یا ورشکستگی خریدار شک دارید) می‌توانید از طریق استعلام از دفتر اسناد رسمی از ممنوع المعامله نبودن خریدار اطمینان حاصل نمایید.
همچنین در معامله با افراد سالخورده نیز (به دلیل امکان ابتلا به آلزایمر و مشکلات مغزی این‌چنینی) جانب احتیاط را رعایت نمایید.
نکته جالب توجه اینکه،اگر کسی در حالت حجر معامله کرده باشد و فوت کند پس از فوت وی نیز امکان دریافت “گواهی حجر” وجود دارد و اگر تاریخ گواهی مقدم بر (قبل از) تاریخ مبایعه نامه باشد، بر صحت معامله شما خدشه وارد خواهد کرد.
درج حق فسخ و استرداد مبیع (ملک) در صورت عدم وصول ثمن
در مبایعه‌نامه‌های امروزی با توجه به درجه عبارت “اسقاط کافه خیارات”، امکان فسخ معامله از طرفین گرفته می‌شود؛ لذا برای اینکه فروشنده بتواند در صورت عدم وصول ثمن، معامله را فسخ کند، باید برای وی در قسمت توضیحات مبایعه‌نامه حق فسخی در نظر گرفته شود.
از آن جا که حق فسخ بدون مدت باعث بطلان معامله می‌شود، پیشنهاد می‌شود حق فسخی مقید به یک بازه زمانی در نظر بگیرید؛ در این حالت اگر خریدار هر کدام از اقساط ثمن را ندهد، می توانید معامله را فسخ کنید.
پس از فسخ، مالکیت ملک به شما برمی‌گردد و می‌توانید آن را به دیگری بفروشید.
برای اینکه بتوانید به راحتی حق فسخ خویش را اعمال کنید نکات زیر را می‌توانید در مبایعه‌نامه بیاورید:
- پیش‌بینی یک شماره موبایل یا ایمیل برای رساندن خبر فسخ معامله به خریدار؛
- پیش‌بینی شماره حسابی از خریدار برای اینکه ثمن دریافتی توسط فروشنده پس از فسخ به آن حساب مسترد گردد. در صورت امکان بهتر است فروشنده در قرارداد پیش‌بینی کند که در صورت عدم پرداخت هر یک از اقساط ثمن مبالغ دریافتی به عنوان وجه التزام برداشت خواهد شد.
دریافت ثمن در قالب چک
ثمن معامله را می‌توانید از طریق “چک رمزدار” دریافت نمایید.
حتی المقدور از دریافت چک صیادی و یا چک‌های قدیمی غیر صیادی اجتناب کنید؛ چرا که این چک‌ها مانند چک رمزدار حتمی الوصول نیستند.
اما در خصوص چک رمزدار (بین بانکی) و تضمین شده (بانکی) توجه شود که: در هر دو، صدور چک توسط شخصی از بانک مطالبه می‌شود و بانک اقدام به صدور چک می کند؛ یعنی در این چک‌ها، بانک صادرکننده است.
لذا هر دو چک،حکم پول نقد را دارند؛ با این تفاوت که در چک رمزدار، حساب مشخصی درج شده است و چک فقط به همان حساب قابل انتقال است؛ اما چک تضمین شده از طریق کلر به هر حسابی در سایر بانک‌ها قابل نقل است.
در چک‌های پیش گفته تنها خطری که فروشنده را تهدید می‌کند این است که چک جعلی باشد؛ لذا برای احراز اصالت چک می‌توانید همراه با خریدار در شعبه صادر کننده چک حاضر شوید و یا بلافاصله پس از دریافت چک با مراجعه حضوری به یکی از شعب بانک صادر کننده از اصالت چک اطمینان حاصل نمایید.
امکان ارسال و بررسی قرارداد به کمک مشاوره حقوقی آنلاین در پیام رسان بنیاد وکلا برای شما برقرار می‌باشد.
ایجاد محدودیت و ممنوعیت انتقال برای خریدار
در مواردی مشاهده شده که خریدار بخش کوچکی از ثمن را پرداخت می‌کند و قبل از تسویه حساب کامل اقدام به فروش و اجاره ملک به ثالث می‌کند.
در این حالت فروشنده بدون آن که کل ثمن را دریافت کرده باشد در مقابل خریدار جدید _که قائم مقام قانونی خریدار اول است_ متعهد می‌گردد تعهدات خود را به طور کامل انجام دهد.
همچنین با توجه به اینکه پس از امضای مبایعه‌نامه ملکیت خانه به طرف مقابل منتقل می‌شود، اگر شما به عنوان فروشنده کل ثمن را دریافت نکرده باشید، دیگر نمی‌توانید دخل و تصرفی در آن ملک کنید چون آن ملک دیگر ملک شما نیست!
لذا برای پیشگیری از اتفاقات پیش گفته پیشنهاد می‌شود در قرارداد شرط شود:” انتقال مالکیت ملک، موکول به پرداخت تمام ثمن است.” (شرط تعلیق مالکیت)
با درج این شرط اگر خریدار قبل از پرداخت کل ثمن، به انتقال ملک مبادرت کند، مرتکب عمل مجرمانه “انتقال مال غیر” شده است و تا قبل از پرداخت تمام ثمن، مالکیت ملک متعلق به شما می‌ماند.
راهکار دیگری که برای پیشگیری از انتقال ملک توسط خریدار (قبل از پرداخت کامل ثمن) وجود دارد، این است که، “حق انتقال ملک تا زمان پرداخت تمام ثمن سلب و ساقط گردد.”
توجه به تعداد خریداران
اگر طرف مقابل یک نفر باشد، طبعا تمام تعهدات قراردادی بر دوش وی خواهد بود. ولی اگر بیش از یک نفر باشد، قضیه طور دیگری است. مثلا اگر دو نفر به عنوان خریدار خانه، طرف قرارداد شما باشند، هر کدام موظف به پرداخت نصف مبلغ ثمن خانه‌اند.
در این حالت راهکار پیشنهادی این است که: در قرارداد، “شرط مسئولیت تضامنی خریداران”، درج شود.
با این شرط شما_ به عنوان فروشنده_ می‌توانید بابت کل مبلغ، به هر کدام از خریداران که خواستید رجوع کنید و با محدودیتی مواجه نخواهید بود. بدیهی است که در مثال پیش رو، امکان مطالبه مبلغی بیش از ثمن خانه وجود ندارد.
متن پیشنهادی در فرض اخیر بدین صورت است: “خریداران در قبال کلیه تعهدات قراردادی مسئولیت تضامنی دارند.”
مکتوب کردن توافقات
بهتر است طرفین توافقات خود را مکتوب کنند این امر فواید متعددی دارد، از جمله این که بیانگر میزان جدیت اشخاص در اجرای تعهدات است.
گاه از سوتفاهم‌ها جلوگیری می‌کند که مانع فراموشی توافق است و همچنین بهترین دلیل برای اثبات واقعیت است؛ به همین دلیل گفته می‌شود: “نوشته بهترین شاهد است.”
توجه به اصیل یا نماینده بودن خریدار
به اصیل یا نماینده بودن طرف قرارداد توجه کنید، زیرا اگر طرف قرارداد اصیل باشد، احراز هویت او (از طریق بررسی کارت ملی و تطبیق مندرجات آن با سند مالکیت) کافی است؛ ولی در زمانی که امضا کننده قرارداد نماینده است، علاوه بر بررسی هویت، باید سمت و اختیارات نماینده هم ابراز گردد؛ چرا که فقدان سمت امضا کننده، اصولا مساوی با بی‌اعتباری قرارداد امضا شده است.
در این راستا لازم است که موضوع به ترتیب بررسی شود:
- اول، اصالت اسناد نمایندگی؛
- دوم، بقای اعتبار نمایندگی و سوم، حدود اختیارات نماینده.
برای بررسی موارد پیش گفته دو راهکار وجود دارد: (به فرض وکیل بودن نماینده)
- اول، وارد نمودن شناسه و رمز تصدیق سند رسمی وکالت در “سامانه ثبت من”
- و دوم، اخذ استعلام از دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت.
در کل پیشنهاد می‌شود از انجام معامله با وکیل یا نماینده اجتناب کنید؛ چرا که خطر معامله با نماینده به مراتب بیشتر از معامله با اصیل است.
وجه التزام
اگر در مبایعه نامه تعهدی بر دوش طرف مقابل می‌گذارید، جهت افزایش پایبندی متعهد نسبت به تعهد قراردادی، بهتر است از ضمانت اجراهایی مثل “وجه التزام” استفاده کنید؛ بدین شرح که اگر مثلا خریدار در موعد مقرر ثمن را پرداخت نکند روزانه مبلغ n تومان را (به عنوان وجه التزام تاخیر تادیه) باید بدهد.
توجه به تفاوت سه عبارت فسخ، تفاسخ و انفساخ
در مبایعه‌نامه‌های امروزی به کرات درج عبارات سه‌گانه فوق مشاهده می‌شود و طرفین قرارداد بدون آگاهی از آثار حقوقی و معنی دقیق آن‌ها ذیل قرارداد را امضا می‌کنند.
در ذیل توضیح مختصر و مفیدی از فسخ، تفاسخ و انفساخ می‌آید:
- فسخ، به معنای بر هم زدن قرارداد به صورت ارادی توسط یکی از طرفین عقد و یا شخص ثالث است. مثلا، فروشنده ملکی را به خریدار می‌فروشد و شرط می‌کند در صورتی که خریدار باقی مانده مبلغ را تا یک ماه نپردازد فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.
- انفساخ، به معنی به هم خوردن قرارداد به صورت غیر ارادی و یا به عبارتی از بین رفتن خود به خودی قرارداد است. مثلا شرط شود اگر خریدار به فلان تعهد عمل نکند، بیع منفسخ می‌شود.
در این حالت چون انحلال قرارداد خود به خودی است نیازی به اعلام آن به طرف مقابل نیست در صورتی که دارنده حق فسخ باید اعمال حق فسخ را به طرف مقابل اعلام کند که “من معامله را فسخ کردم” و الا معامله منحل نمی‌شود.
- تفاسخ، که با آن اقاله هم گفته می‌شود، زمانی محقق می‌شود که طرفین قرارداد در عقودی به نام عقود لازم (مثل بیع و اجاره) اقدام به برهم زدن قرارداد کنند؛ یعنی همان دو نفری که قرارداد را ایجاد کردند آن را بر هم زنند.
اطمینان از قابلیت انتقال ثبتی ملک
قبل از انعقاد مبایعه‌نامه از طریق استعلام محضری اطمینان حاصل نمایید که ملک قابلیت نقل و انتقال رسمی را داشته، و به عللی مثل در رهن یا توقیف بودن و غیره انتقالش به مشکل بر نمی‌خورد.
زیرا در مبایعه‌نامه‌های امروزی به صورت چاپی و از پیش تعیین شده، ضمانت اجراهای سنگینی به علت عدم امکان نقل و انتقال ثبتی ملک وجود دارد؛ که عدم توجه فروشنده به این قضیه می‌تواند ضرر مالی سنگینی را به وی تحمیل کند.
ترجیحا وکالتی نفروشید
اصولا “معامله وکالتی” برای خریدار ریسک بسیار بالایی دارد و اکیدا توصیه می‌شود که از خرید وکالتی اجتناب شود.
لکن فروش وکالتی ملک می‌تواند فروشنده را نیز با چالش‌هایی مواجه کند. از آن رو که ملک طبق قانون ثبت و از نظر ادارات و مراجع دولتی، هنوز به نام فروشنده است.
لذا در مواردی مثل دریافت تسهیلات مسکن ممکن است فروشنده با موانع و محرومیت‌هایی روبه‌رو شود؛ یا به عنوان مثال امکان دارد سال‌ها بعد از فروش وکالتی ملک، در دعوایی با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی، شما به عنوان فروشنده وکالتی _که هنوز سند رسمی به نامتان است_ طرف دعوا قرار گیرید و درگیر راهروهای پرپیچ و خم مراجع قضایی شوید.
لذا حتی المقدور بهتر است از فروش وکالتی اجتناب کنید.
تعجیل در انتقال و دریافت ثمن
اصولا در فروش املاک، ثمن معامله در ۳ قسط دریافت می‌شود: قسط اول زمان انعقاد مبایعه‌نامه، قسط دوم زمان تحویل ملک و قسط سوم زمان حضور در دفترخانه.
نکته قابل توجه آن که شما به عنوان فروشنده باید سعی کنید فاصله زمانی میان مواعد سه‌گانه پیش گفته را به حداقل ممکن برسانید تا خطر معامله برای شما به حداقل برسد.
به عنوان مثال ممکن است در فاصله میان قسط اول تا سوم خریدار فوت کند؛ در این صورت شما برای مطالبه مابقی ثمن باید دعوایی به طرفیت “تمامی ورثه”خریدار (درصورت عدم همکاری ورثه) طرح نمایید؛ لذا هر چه ثمن معامله زودتر وصول شود خطر معامله برای شما پایین‌تر خواهد بود.
نکته: فوت از موارد قوه قاهره (فورس ماژور) محسوب می‌شود؛ لذا دراین حالت اصولا امکان اعمال ضمانت اجراهای قرادادی (مثل مطالبه وجه التزام) نیست.
برای برقراری ارتباط فوری و کسب مشاوره با وکیل تلفنی بنیاد وکلا در ارتباط باشید.
