در نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، از آنجایی که این نوع قرارداد، جدا از فواید آن برای طرفین دارای مباحث حقوقی پیچیده‌ای است، لذا تنظیم قرارداد بدون حضور وکیل پایه یک دادگستری متخصص امری بسیار پر ریسک خواهد بود.
مسائل و تعهدات بسیاری حین اجرای قرارداد وجود دارد که صرفا با مشورت یک وکیل پایه یک دادگستری مجرب قابل اجرا خواهد بود.
هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز باید مسائلی همانند تعهدات طرفین قرارداد (مالک یا مالکین و سازنده یا سازندگان)، قدر السهم طرفین، موضوع قرارداد، تابعیت قرارداد، مشخصات سازه جدید التاسیس، زمان پیش فروش، برنامه زمانبندی، زمان و نحوه انتقال قدرالسهم، تخلفات حاصل از ساخت و ساز، حدود اختیارات مالک و مشارکت وی در اجرای پروژه، جرایم تاخیر در اجرای تعهدات، شرایط فسخ قرارداد، حدود مشخصات فنی، مصالح مورد استفاده و کیفیت و برند آن، مرجع حل اختلاف در زمان بروز اختلاف و موارد مربوط به اضافه بنا رعایت گردد.
دعوای خلع ید از سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت
خلع ید
دعوایی که مالک یا مالک مال غیرمنقول (خانه، مغازه، زمین) برعلیه متصرف غیرقانونی مال خود مطرح میکند.
میتوان علاوه بر فسخ یا اقاله، دعوای خلع ید، مطرح کرد و قبل از آن باید قرارداد مشارکت در ساخت فسخ شود.
قبل از طرح دعوای خلع ید، باید تقاضای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و تحویل ملک را خواست.
دعوای خلع ید، دعوای مالی است؛ اگر قیمت خواسته بیشتر از بیست میلیون تومان نباشد، میتوان در شورای حل اختلاف نیز مطرح شود.
اگر مبلغ خواسته بیشتر از بیست میلیون تومان باشد، دعوا در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی میشود.
نکات مرتبط با قرارداد مشارکت در ساخت
- قبل از تحویل ملک به سازنده کلیه عوارض شهرداری، بدهی های برق، آب، گاز، تلفن و … را تسویه کرده و با دریافت رسید کتبی ملک را به سازنده تحویل دهید.
- در خصوص ضمانت اجرای قابل قبول، برای قرارداد مشارکت در ساخت باید طرفین توافق کنند.
- تقسیم نامه شفاف براساس میزان قدر السهم ،کیفیت وزمان فروش واحدها ی متعلق به خود تنظیم شود.
- ناظر مجرب برای نظارت برکیفیت اجرایی سازنده انتخاب شود.
- قرارداد اصولی تنظیم شود و فسخ و اقاله قرارداد بعد ازشروع عملیات تخریب و یا گودبرداری معنا ندارد.
- به هر عنوان به سازنده اجازه گرفتن وام داده نشود.
- با توجه به میزان سهم مالک و سازنده ، چگونگی بهره برداری و فروش و اجاره واحدها مشخص شود.
- هیچ گونه اقدام اجرایی و اداری قبل از فک رهن ملک، بوسیله مالک انجام نشود.
- برای حل اختلاف احتمالی در قرارداد داور تعیین شود.
تعهدات کلی سازنده
سازنده طی اجرای قرارداد مشارکت در ساخت تعهداتی متعدد را بر عهده دارد که در شرایط مختلف این تعهدات متفاوت است.
مهم ترین تعهدات سازنده عبارت اند از:
- پرداخت هزینه های ساختمانی پروژه
- پرداخت هزینه های اداری پروژه
- پرداخت مبلغی به عنوان اجاره بها به مالک طی مراحل ساخت
شایان ذکر است که پرداخت هرگونه جریمه (از جمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام مهندسی، سازمان پارک ها و…) صرفا بر عهده سازنده است.
در تعیین بلاعوض به این نکته توجه کنید که لزوما سازندهای که بلاعوض بیشتری می دهد، سازنده بهتری نیست.
در این خصوص با کارشناس مشارکت در ساخت مشورت کرده و سعی کنید دریافت بلا عوض قرارداد با چک بانکی صورت گیرد.
در صورت وصول نشدن چکهای بلاعوض، در قرارداد مشارکت در ساخت ضرر و زیان و حق فسخ یک طرفه برای مالک در نظر گرفته شود.
در قراردادهای مشارکت در ساخت اگر عبارت “طرفین خیار تدلیس، و خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب و ساقط می نمایند” قیدشود، شما بعد از امضای قرارداد دیگر نمیتوانید شکایتی تحت عنوان کلاهبرداری یا مغبون شدن (ضرر کردن) داشته باشید.
توصیه میشود که تا زمان پایان عملیات ساختمانی، پیش فروش ساختمان صورت نگیرد و این حق به سازنده داده نشود. اما در صورتیکه تصمیم به پیش فروش گرفته شد حتما تا قبل از پایان سفت کاری این اجازه به سازنده داده نشود و پس از آن هم فقط به نسبت سهمی که از عرصه برای سازنده در نظر گرفته شده و با توافق کتبی مالک، پیش فروش صورت گیرد.
شیوه انتقال قدرالسهم سازنده
انتقال قدرالسهم به نام سازنده در سه الی چهار مرحله و با توجه به هزینه هایی که سازنده کرده است، صورت گیرد:
- پس از دریافت جواز
- پس از پایان مرحله سفت کاری
- پس از تحویل ملک قابل سکونت
- پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی
گاهی برخی از سازنده گان پیشنهاد میدهند برای کاهش مالیات نقل و انتقال املاک در ابتدای کار و برای یک مرتبه سهم شان را به نام ایشان کنید و از شما می خواهد در خصوص این مقدار، وکالت های فروش بلاعزل به شما (مالک) بدهید و پس از انجام تعهداتش، طی زمان بندی مشخص شده هر وکالت اعطایی به او نیز باطل گردد.
این راهکار از نظر حقوقی توصیه نمی شود.
برای دریافت پایان کار ساختمان هیچ نیازی به پایان نازک کاری ساختمان نیست.
هرگونه تاخیر در مراحل اداری که ناشی از قصور سازنده نبوده و خارج از اراده ی سازنده باشد، متناسب با این تاخیرها و با تایید مالک به مدت قرارداد افزوده خواهد شد، در غیر این صورت شامل ضرر و زیان است.
برای قرارداد مشارکت در ساخت در کلیه صفحات یک شماره قرارداد واحد و تاریخ امضا تعیین شود.
تمام صفحات قرارداد باید امضا و اثر انگشت داشته باشد.
در بالای تمام صفحات “قرارداد مشارکت در ساخت” را ذکر کنید و از عنوان قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه، معامله، بیع و … برای قرارداد استفاده نشود.
حق دریافت هرگونه وام و همچنین حق واگذاری قرارداد به غیر را از سازنده سلب و ساقط کنید.
هر گونه توافق جدید را در قالب متمم قرارداد تنظیم و به اطلاع داور برسانید.
همچنین در صورت تخلف سازنده از مفاد قرارداد موضوع را به اطلاع داور رسانده و در صورت نیاز از طریق اظهارنامه به سازنده و داور ارسال کنید.
فهرست کاملی از مصالح ساختمانی و لوازم مرتبط و مورد نظر برای استفاده در ساخت به صورت شفاف و با جزئیات کامل مثل نام،مدل،کشور سازنده، رنگ، جنس و … بهصورت مکتوب تهیه و پس از امضا سازنده و مالک ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت شود؛ چون رعایت نکردن این نکات جزء مواردی است که بیشتر اختلاف نظرها پس ازتنظیم قرارداد را در بر دارد.
شایان ذکر است که ،اگر سازنده در انتهای فهرست مصالح و لوازم مورد نیاز عبارت ” یا مشابه” را ذکر کرد، مخالفت کنید تا از اختلاف های بعدی در این مورد جلوگیری شود و تغییر این فهرست را فقط با تایید کتبی مالک بپذیرید.
اگر پس از شروع ساخت و ساز قصد تجمیع املاک یا زمین های مجاور جهت استفاده از تراکم تشویقی برای پروژه خود را دارید، میتوانید با مالکان زمین های مجاور قرارداد معاوضه زمین با آپارتمان منعقد کنید و این قرارداد به عنوان متممی به قرارداد مشارکت در ساخت اصلی باشد.
پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت فقط برای انجام امور اداری وکالت کاری به صورت مدت دار به سازنده داده شود. از وکالت دادن در بقیه موارد جلوگیری شود.
کلیه چک هایی که در زمان قرارداد صادر میشود در حضور کارشناس قرارداد یا داور و شاهدان تنظیم و امضاء و مبادله شوند و از کلیه چک ها کپی گرفت شود (چک های قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل اینکه بابت قراردادصادر میشوند، جنبه کیفری نخواهند داشت).
در خصوص پارکینگ ها و انباری ها حتمادر قرارداد مشارکت در ساخت قید شود که به نسبت قدر السهم هر طرف تقسیم خواهد شد.
ترتیب انتخاب پارکینگ و انباری ها را مشخص کنید و با تایید نقشه های معماری تکلیف پارکینگ ها و انباری ها به لحاظ رعایت ضوابط طراحی پارکینگ ها در پروژه های مسکونی و اداری مشخص شود.
با توجه به بروزرسانی قواعد و مقررات ادارات و سازمان هایی چون آتش نشانی، شهرداری، نظام مهندسی و … و آگاه نبودن برخی از سازنده گان توصیه می شود مالک نسبت به آخرین ضوابط و مقررات اجرایی از افراد متخصص تحقیق به عمل آورید و به اطلاع سازنده نیز برسانید.
ذکر ” این قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است” ضروری است.
