در این مقاله قصد دارم شما را با مفهوم و مراحل دستور تخلیه از دلایل قانونی گرفته تا نحوه صحیح پیگیری آن آشنا کنم.
با مطالعه این مقاله، نه تنها از ضررهای مالی و زمانی احتمالی درگیر شدن با فرآیندهای پیچیده قضایی جلوگیری می‌کنید، بلکه می‌توانید حقوق خود را بهتر بشناسید و از آنها دفاع کنید.
با من همراه باشید تا در ادامه، نکات کلیدی و کاربردی درباره دستور تخلیه، مراحل قانونی آن، و چگونگی تسریع در اجرای این فرآیند را بررسی کنم. این اطلاعات به شما کمک خواهد کرد تا با آمادگی بیشتری در این مسیر قدم بگذارید.
آشنایی با دستور تخلیه ملک
دستور تخلیه ملک، حکمی قانونی است که به مالک اجازه می‌دهد پس از پایان قرارداد اجاره یا تخلف مستاجر، ملک خود را از تصرف او خارج کند.
در ادامه، نکات مهم و مراحل قانونی مرتبط با دستور تخلیه ملک را به طور کامل توضیح خواهیم داد.
دستور تخلیه چیست؟
دستور تخلیه معمولا به دستوری گفته می‌شود که یک دادگاه به مالک یا صاحب‌خانه می‌دهد تا مستاجر یا شخصی را که به صورت غیرقانونی یا بدون اجازه در ملک او سکونت دارد، از آنجا خارج کند. این دستور، پس از طی مراحل قانونی و در صورت اثبات دلایل کافی برای تخلیه، توسط دادگاه صادر می‌شود و به مستاجر ابلاغ می‌شود تا در مهلت مشخصی ملک را تخلیه کند.
پس از پایان مدت قرارداد اجاره، مستاجر طبق مفاد قانونی و قرارداد موظف است ملک را تخلیه کند، اعم از اینکه ملک مورد اجاره مسکونی، تجاری یا اداری باشد. در صورتی که با انقضای مدت اجاره، مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند، موجر حق دارد با استناد به قرارداد اجاره و سایر مستندات قانونی، نسبت به درخواست صدور دستور تخلیه از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اقدام کند.
این اقدام بر اساس بند “ب” ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ (قانون قدیم) و همچنین بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۲۲ شهریور ۱۴۰۲ صورت می‌پذیرد.
لازم به ذکر است که دستور تخلیه برخلاف احکام یا قرارهای قضایی، یک تصمیم فوری و اجرایی است که معمولا بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی یا اخذ توضیح از مستاجر صادر می‌شود. علت این امر، سادگی و قطعیت موضوع و استناد به مدارک صریح مانند قرارداد اجاره است.
در واقع، دستور تخلیه نه به معنای صدور حکم یا قرار قضایی است، بلکه نوعی اقدام اداری و اجرایی به شمار می‌آید که با وجود مدارک لازم و معتبر از سوی موجر، به سرعت و بدون نیاز به رسیدگی‌های پیچیده صادر می‌گردد.
با این حال، در رویه قضایی شورای حل اختلاف، در برخی موارد برای ایجاد صلح و سازش بین طرفین، وقت رسیدگی تعیین می‌شود. این اقدام با هدف حل و فصل اختلافات احتمالی و جلوگیری از تشدید تنش‌ها بین موجر و مستاجر صورت می‌گیرد، اما در صورتی که مستاجر همچنان از تخلیه ملک خودداری کند، شورای حل اختلاف به صدور دستور تخلیه اقدام خواهد کرد.
شرایط قانونی برای صدور دستور تخلیه
نکات مهم مربوط به صدور دستور تخلیه ملک از جمله موضوعات حائز اهمیت در روابط میان موجر و مستاجر است که بر اساس قوانین جاری ایران تنظیم شده است.
این فرآیند برای تسهیل حقوقی تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره یا در شرایط خاص دیگر، همچون عدم پرداخت اجاره‌بها، طراحی شده است. در ادامه، به توضیحات جامع و دقیق در خصوص این نکات پرداخته می‌شود.
با صدور دستور تخلیه از سوی شورای حل اختلاف یا دادگاه، پرونده مستقیماً به واحد اجرای احکام ارجاع داده می‌شود و نیاز به صدور اجرائیه جداگانه نمی‌باشد. پس از صدور دستور، ابتدا به مستاجر ابلاغ می‌شود که ظرف ۲۴ ساعت ملک را تخلیه کند.
چنانچه مستاجر از اجرای این دستور خودداری کند، یک اخطاریه دیگر به وی ابلاغ می‌شود که سه روز مهلت تخلیه خواهد داشت (مطابق با ماده ۶ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶).
اگر در پایان این مهلت نیز مستاجر از تخلیه ملک امتناع کند، واحد اجرای احکام با همکاری نیروی انتظامی و استفاده از خدمات کلیدساز، ملک را تخلیه می‌کند.
نکته قابل توجه این است که موجر پیش از اجرای دستور تخلیه مکلف است مبلغ ودیعه مستاجر را به حساب صندوق دادگستری واریز کند.
این امر مطابق با ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ انجام می‌گیرد و هدف آن حمایت از حقوق مستاجر است تا ودیعه یا پول پیش از تصرف غیرقانونی بازنگردد.
در مواردی که قرارداد اجاره به صورت سند رسمی تنظیم شده باشد، برخی از حقوق‌دانان بر این باورند که درخواست صدور دستور تخلیه باید از طریق اداره ثبت اسناد و املاک انجام شود.
این ادعا مستند به مواد ۳، ۹، ۱۱، ۱۲، ۱۳ و ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ است. از این منظر، اداره ثبت صالح به رسیدگی و اجرای دستور تخلیه خواهد بود.
با این حال، برخی دیگر معتقدند که با توجه به صلاحیت عمومی مراجع قضایی، مانند شورای حل اختلاف یا دادگاه، این مراجع نیز در خصوص رسیدگی به دستور تخلیه صلاحیت دارند. این نظر به لحاظ قانونی به واقعیت نزدیک‌تر است و بر اساس اصول عمومی قضایی، مراجع قضایی می‌توانند در این خصوص ورود کرده و حکم صادر کنند.
اگر مستاجر از پرداخت اجاره‌بها خودداری کند، موجر می‌تواند دادخواستی تحت عنوان مطالبه اجور معوقه مطرح کند. اما این امر به تنهایی موجبی برای درخواست تخلیه ملک نیست، مگر آنکه در قرارداد اجاره تصریح شده باشد که در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها طی مدت مشخصی، موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را خواهد داشت.
در چنین شرایطی، موجر می‌تواند همزمان با طرح دعوای مطالبه اجور معوقه، درخواست تخلیه ملک را نیز مطرح کند. به همین دلیل تنظیم قرارداد دقیق و واضح و در اینجا قرارداد اجاره در پیش‌بینی چنین شرایطی اهمیت زیادی دارد.
چنانچه پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر همچنان ملک را تخلیه نکند و در همان زمان موجر نیز از بازپرداخت مبلغ ودیعه استنکاف ورزد، در این حالت، مستاجر می‌تواند به استناد حق حبس خود، ملک را همچنان در تصرف نگه دارد. در این شرایط، موجر حق مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را نخواهد داشت (مطابق با ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶). اما به محض آنکه موجر مبلغ ودیعه را پرداخت نماید، استحقاق دریافت اجرت‌المثل ایام تصرف به وی باز خواهد گشت.
نکته مهم دیگر این است که اگر موجر ادعا کند مستاجر به ملک خسارت وارد کرده یا بدهی‌هایی مانند هزینه‌های مشترک (شارژ ساختمان) یا قبوض آب، برق، گاز و… دارد، نمی‌تواند به این بهانه از پرداخت ودیعه مستاجر خودداری کند. موجر باید ابتدا مبلغ ودیعه را پرداخت کند و سپس می‌تواند با طرح دعوای مستقل برای مطالبه خسارات یا بدهی‌ها، اقدام کند.
در این حالت، موجر می‌تواند از دادگاه گواهی طرح دعوا دریافت کرده و به شورای حل اختلاف ارائه دهد تا تاخیر در تسلیم ودیعه تا میزان مبلغ مورد ادعا، توسط شورا اعمال گردد.
در صورتی که شورای حل اختلاف دستور تخلیه ملکی را صادر کند و مستاجر ادعا کند که قرارداد اجاره را با موجر تمدید کرده است، بر اساس ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و مواد ۱۶ و ۱۷ آیین‌نامه اجرایی این قانون، مستاجر می‌تواند دعوایی تحت عنوان «تمدید قرارداد اجاره» در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح نماید.
این دعوا به منظور اثبات ادعای تمدید قرارداد اجاره مطرح می‌شود و مستاجر تلاش می‌کند تا نشان دهد که تخلیه ملک ناعادلانه است زیرا قرارداد با موجر تمدید شده است.
با این حال، نکته حائز اهمیت این است که صرف طرح دعوا مانع از اجرای دستور تخلیه نخواهد شد.
شورای حل اختلاف یا مرجع قضایی به صدور و اجرای دستور تخلیه ادامه می‌دهند، مگر آنکه دادگاه به این نتیجه برسد که دعوای مستاجر مدلل و معتبر است.
در این صورت، دادگاه می‌تواند با اخذ تامین مناسب از مستاجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر کند و تا تعیین تکلیف نهایی پرونده، تخلیه ملک متوقف شود.
این رویه از یک سو به مستاجر فرصت دفاع از حقوق خود را می‌دهد و از سوی دیگر، از تعلل در اجرای دستورات قانونی جلوگیری می‌کند.
اگر موجر در زمان قرارداد اجاره، ملک خود را به شخص دیگری انتقال دهد، مالک جدید جانشین و قائم مقام مالک پیشین خواهد بود و تمامی حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد اجاره به او منتقل می‌شود. بنابراین، در صورت پایان مدت قرارداد اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، مالک جدید می‌تواند به عنوان موجر جدید، اقدام به درخواست صدور دستور تخلیه نماید.
با این حال، اگر طرفین قرارداد اجاره (موجر و مستاجر) توافق کرده باشند که قرارداد اجاره تمدید شود، مالک جدید نیز ملزم به رعایت این تمدید خواهد بود.
با انقضای مدت اجاره، برای صدور دستور تخلیه باید شرایط مقرر در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ رعایت شود. این ماده تصریح می‌کند که برای قانونی بودن دستور تخلیه، قرارداد اجاره باید به امضای دو شاهد رسیده باشد.
تمدید مکرر قرارداد اجاره، هر چند بار که صورت گیرد، حقوق و تعهدات موجر و مستاجر را از رعایت قوانین و مقررات مربوط به تخلیه ملک معاف نمی‌کند.
همچنین اگر قرارداد اجاره فاقد شرایط مندرج در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ باشد (برای مثال امضای دو شاهد را نداشته باشد)، موجر نمی‌تواند مستقیما درخواست صدور دستور تخلیه نماید.
در چنین مواردی، موجر باید دعوایی تحت عنوان «تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر تخلیه عین مستاجره» را در دادگاه مطرح کند که به آن «حکم تخلیه» گفته می‌شود. این تفاوت مهم در ماهیت حقوقی دستور تخلیه و حکم تخلیه باید مورد توجه موجر قرار گیرد تا از طرح دعوای نادرست و طولانی‌تر شدن فرآیند اجتناب شود.
در مواردی که هنگام اجرای دستور تخلیه، مستاجر در محل حضور نداشته باشد یا از تخلیه ملک امتناع ورزد و همچنان اثاثیه یا اموال شخصی در داخل ملک باقی مانده باشد، دادورز (مامور اجرای احکام) موظف است همزمان با اجرای تخلیه، دستور نگهداری این اموال را در محلی مناسب صادر نماید.
این اقدام به منظور حفظ حقوق مستاجر در خصوص اموالش صورت می‌گیرد و از هرگونه سوء استفاده یا آسیب به اموال جلوگیری می‌کند.
طبق بند ۳ ماده ۴۵ قانون اجرای احکام مدنی، موجر می‌تواند با معرفی یک انبار عمومی یا محلی مناسب برای نگهداری اموال مستاجر، تخلیه ملک را عملی سازد.
اموال مستاجر به انبار منتقل می‌شود و پس از آن، مستاجر باید نسبت به بازپس‌گیری اموال خود اقدام کند. این رویه به منظور جلوگیری از به تاخیر انداختن فرآیند تخلیه و همچنین جلوگیری از هرگونه تضرر به مستاجر در خصوص اموال شخصی او پیش‌بینی شده است.
در این موارد، واحد اجرای احکام موظف است که تمامی فرآیند تخلیه و انتقال اموال را به طور قانونی و با رعایت حقوق هر دو طرف انجام دهد تا از بروز هرگونه اختلاف یا ادعای خسارت جلوگیری شود.
پس از صدور دستور تخلیه و ارسال پرونده به واحد اجرای احکام یا صدور دستور تخلیه از سوی دوایر اجرای ثبت، بر اساس ماده ۱۳ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، در صورتی که مستاجر به دلیل وقوع حوادث غیرمترقبه مانند سیل، زلزله، آتش‌سوزی، بیماری‌های شدید یا دیگر شرایط بحرانی نتواند ملک را تخلیه کند، او می‌تواند درخواست مهلت از مقام قضایی نماید.
این درخواست باید با استناد به وقوع شرایطی باشد که خارج از کنترل مستاجر بوده و امکان تخلیه فوری ملک را برای وی غیرممکن یا بسیار دشوار کرده است.
در این شرایط، دادورز اجرای احکام پس از دریافت درخواست مستاجر، پرونده را به مقام قضایی رسیدگی‌کننده (قاضی شورای حل اختلاف) ارجاع می‌دهد تا در خصوص اعطای مهلت تصمیم‌گیری شود.
قاضی با بررسی مدارک و دلایل ارائه‌شده توسط مستاجر و بر اساس شرایط خاص هر پرونده، می‌تواند در صورت صلاحدید خود، برای یک نوبت و به مدت حداکثر یک ماه مهلت تخلیه را به مستاجر اعطا کند.
نکته مهم در این خصوص این است که این مهلت، فقط یک بار و به مدت محدود داده می‌شود و هدف از آن، ایجاد فرصت کافی برای مستاجر به منظور رفع مشکلات ناشی از حادثه غیرمترقبه است. این رویکرد قانونی تلاش می‌کند تا ضمن حفظ حقوق موجر و اجرای دستور تخلیه، در مواقع بحرانی و خارج از کنترل، به مستاجر فرصتی برای مواجهه با شرایط اضطراری بدهد.
با پایان یافتن این مهلت، مستاجر موظف به تخلیه ملک بوده و در غیر این صورت، واحد اجرای احکام با رعایت مقررات قانونی، تخلیه ملک را به انجام خواهد رساند.
روند درخواست و اجرای دستور تخلیه
دستور تخلیه در شرایط خاصی به وقوع می‌پیوندد، به‌ویژه زمانی که مدت اجاره مستاجر به پایان رسیده و او از تخلیه ملک امتناع می‌ورزد. در چنین شرایطی، موجر یا وکیل او می‌تواند درخواست صدور دستور تخلیه ملک را به مراجع قضایی ارائه کند.
در پاسخ به این درخواست، دستور تخلیه به‌طور فوری صادر می‌شود. این قابلیت به موجر اجازه می‌دهد تا با استناد به انقضای مدت اجاره، به سرعت از حقوق قانونی خود بهره‌برداری کند و ملک را از تصرف مستاجر خارج کند.
باید توجه داشت که امکان طرح دعوای تخلیه فقط در صورتی وجود دارد که رابطه بین مالک و متصرف، یک رابطه قراردادی باشد. به این معنا که مستاجر با اجازه و رضایت مالک در ملک تصرف داشته باشد.
در صورتی که شخصی بدون اجازه و رضایت مالک نسبت به تصرف ملک اقدام کند، موجر باید به جای درخواست دستور تخلیه، اقدام به درخواست رفع تصرف یا خلع ید از دادگاه نماید. در این نوع از دعاوی، صدور دستور تخلیه فوری امکان‌پذیر نیست و موجر باید مراحل قانونی را طی کند.
ماده ۱۸ این آیین‌نامه تصریح می‌کند که در صورتی که دستور تخلیه برای ملک مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند به دستور تخلیه شکایتی داشته باشد، یا ادعای تمدید قرارداد اجاره نماید، می‌تواند شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم کند.
در این صورت، اعلام شکایت مستاجر مانع از اجرای دستور تخلیه نخواهد بود، مگر اینکه دادگاه رسیدگی‌کننده، شکایت مستاجر را مدلل و مستند بداند.
شرایط دستور تخلیه
برای صدور دستور تخلیه، رعایت برخی شرایط الزامی است که در ادامه به آنها اشاره خواهیم کرد:
- تاریخ پایان اجاره‌نامه: اجاره‌نامه باید تاریخ پایان مشخصی داشته باشد. این تاریخ نشان‌دهنده زمان انقضای قرارداد و شروع فرآیند تخلیه است.
- تنظیم اجاره‌نامه به صورت کتبی: اجاره‌نامه باید به صورت کتبی تنظیم شده باشد. وجود یک نسخه کتبی از قرارداد اجاره به عنوان سندی قانونی، برای اثبات شرایط و الزامات اجاره ضروری است.
- امضای موجر و مستاجر: نسخه اجاره‌نامه باید به امضای هر دو طرف، یعنی موجر و مستاجر رسیده باشد. این امضاها نشان‌دهنده توافق واقعی و قانونی بین طرفین است.
- امضای حداقل دو شاهد: نسخه‌های اجاره‌نامه باید به امضای حداقل دو نفر شاهد رسیده باشد. این امضاءها به تقویت اعتبار قرارداد و جلوگیری از بروز اختلافات در آینده کمک می‌کند.
- انقضاء مدت اجاره: مدت اجاره باید به پایان رسیده باشد. در صورتی که مستاجر پس از انقضای مدت اجاره همچنان در ملک تصرف داشته باشد، موجر حق دارد برای صدور دستور تخلیه اقدام کند.
در صورتی که شرایط شما با شرایط صدور دستور تخلیه منطبق باشد، می‌توانید برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد مراحل دادرسی این دعوی به صفحه دستور تخلیه مستاجر مراجعه نمایید.
اگر سند اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد، دریافت دستور تخلیه نیاز به رسیدگی قضایی ندارد و دفترخانه مربوطه می‌تواند به طور مستقیم دستور اجراییه را صادر کند.
شرایط حکم تخلیه
برای ثبت دعوی حکم تخلیه، باید به شرایط خاصی توجه شود. از جمله مهم‌ترین این شرایط عبارتند از:
- اجاره‌نامه‌های شفاهی: اگر اجاره‌نامه به صورت شفاهی تنظیم و یا تمدید شده باشد، باید دعوی حکم تخلیه ثبت گردد. در این حالت، مستندات کتبی برای اثبات وجود قرارداد کافی نیستند.
- حکم فسخ قرارداد: در صورتی که موجر موفق به دریافت حکم فسخ قرارداد از دادگاه شده باشد، می‌تواند دعوی حکم تخلیه را مطرح کند.
- اجاره‌نامه بدون شاهد: اجاره‌نامه‌هایی که به امضای حداقل دو شاهد نرسیده‌اند، شرایط لازم برای طرح دعوی تخلیه را ندارند و باید تحت عنوان حکم تخلیه ثبت شوند.
برخی از موارد تخلف مستاجر که می‌تواند به طرح دعوی فسخ قرارداد و حکم تخلیه منجر شود، شامل موارد زیر است:
- انتقال ملک اجاره به غیر: اگر مستاجر بدون اجازه موجر اقدام به انتقال ملک اجاره‌ای به شخص دیگری کند، موجر می‌تواند درخواست فسخ قرارداد و حکم تخلیه را مطرح کند.
- عدم پرداخت وجه اجاره‌بها: در صورتی که سه ماه از عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجر بگذرد، موجر حق دارد برای فسخ قرارداد و دریافت حکم تخلیه اقدام نماید.
- استفاده نامشروع از ملک: اگر مستاجر از ملک مورد اجاره به صورت غیرقانونی یا نامشروع استفاده کند، این اقدام می‌تواند به عنوان تخلف محسوب شده و موجب صدور حکم تخلیه گردد.
- عدم توجه به سلامت ملک: در صورتی که مستاجر به حفظ و نگهداری ملک توجهی نداشته باشد و موجب آسیب به ملک شود، این موضوع می‌تواند دلیل دیگری برای طرح دعوی فسخ و حکم تخلیه باشد.
- عدم ارائه اطلاعات صحیح: اگر مستاجر اطلاعات نادرستی درباره خود یا وضعیت مالی خود ارائه دهد، موجر می‌تواند از این موضوع به عنوان دلیلی برای طرح دعوی تخلیه استفاده کند.
شرایط درخواست و صدور دستور تخلیه فوری
برای درخواست و صدور دستور تخلیه فوری در خصوص اسناد عادی و رسمی اجاره، رعایت برخی شرایط قانونی و قراردادی الزامی است.
این شرایط به منظور تضمین صحت و اعتبار قراردادهای اجاره و همچنین حفاظت از حقوق موجر و مستاجر تعیین شده‌اند. در ادامه به توضیح این شرایط می‌پردازم:
یکی از مهم‌ترین شرایط برای درخواست دستور تخلیه، وجود یک قرارداد کتبی است که بین موجر و مستاجر منعقد شده باشد. این قرارداد می‌تواند به صورت عادی یا رسمی (تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی) باشد. وجود این قرارداد به عنوان سندی قانونی، نقش تعیین‌کننده‌ای در اعتبار درخواست تخلیه دارد.
مدت اجاره باید به‌وضوح در قرارداد ذکر شود. این مشخصه به تعیین زمان انقضاء قرارداد کمک کرده و امکان پیگیری قانونی در صورت عدم تخلیه ملک را فراهم می‌کند. ذکر مدت اجاره به عنوان یک شرط ضروری، نشان‌دهنده توافق طرفین درباره زمان استفاده از ملک است.
وجود امضای حداقل دو شاهد در ذیل قرارداد اجاره نیز از جمله شرایط لازم برای اعتبار دستور تخلیه محسوب می‌شود. این امضاءها به تقویت اعتبار قرارداد و جلوگیری از بروز اختلافات در آینده کمک می‌کند. در واقع، این شاهدان به عنوان گواهانی بر صحت امضاها و توافقات طرفین عمل می‌کنند.
وجود دو نسخه اصل از قرارداد اجاره، یکی از شروط ضروری برای درخواست تخلیه است. این نکته به این دلیل اهمیت دارد که هر یک از طرفین باید نسخه‌ای از قرارداد را در اختیار داشته باشند و در صورت بروز اختلاف، قادر به ارائه مستندات لازم باشند.
تخلیه ملک تنها در صورتی امکان‌پذیر است که مدت اجاره به پایان رسیده باشد. بنابراین، انقضای مدت اجاره یکی از شرایط اصلی و اساسی برای درخواست دستور تخلیه فوری است. در صورت عدم انقضاء، مستاجر حق قانونی برای ادامه تصرف ملک خواهد داشت.
در مورد قراردادهای اجاره اماکن تجاری، یکی دیگر از شرایط مهم این است که حق سرقفلی یا کسب و پیشه و تجارت تعریف نشده باشد. وجود چنین حقوقی می‌تواند پیچیدگی‌هایی در روند تخلیه ایجاد کند و موجر را از درخواست فوری تخلیه باز دارد. در صورت وجود حق سرقفلی، موجر باید با توجه به قوانین مربوطه اقدام کند.
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه
در ادامه، نکات مهم تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه را به طور کامل توضیح خواهم داد.
دستور تخلیه بدون نیاز به جلسه قضایی
دستور تخلیه به‌عنوان یک فرآیند حقوقی، به طور کلی بدون نیاز به تشکیل جلسه قضایی صادر می‌شود.
این ویژگی به موجر این امکان را می‌دهد که با ارائه مدارک لازم و اثبات شرایط قانونی، از شورای حل اختلاف یا اداره اجرای ثبت، دستور تخلیه را به سرعت دریافت کند.
در واقع، فرآیند صدور دستور تخلیه به گونه‌ای طراحی شده است که به موجر اجازه می‌دهد تا بدون تاخیر و بدون ورود به مراحل پیچیده و زمان‌بر دادرسی، تخلیه ملک خود را درخواست کند.
این تسهیل در روند اجرایی به‌ویژه در مواردی که مستاجر به تعهدات خود عمل نکرده و ملک را در موعد مقرر تخلیه نکرده باشد، بسیار کارآمد است. بنابراین، وجود این مزیت در دستور تخلیه، به موجر کمک می‌کند تا در صورت انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه، به‌سرعت اقدامات لازم را انجام دهد و به حقوق خود برسد.
تفاوت در صدور اجراییه
اجرای دستور تخلیه به این معناست که نیازی به صدور اجراییه نیست. پس از صدور دستور تخلیه، مستاجر به‌سرعت ملزم به تخلیه ملک می‌شود و در صورت عدم تخلیه، واحد اجرای احکام به طور مستقیم اقدامات لازم را انجام می‌دهد.
به عبارت دیگر، دستور تخلیه به محض صدور، قابلیت اجرا پیدا می‌کند و می‌توان با همکاری نیروی انتظامی و کلیدساز اقدام به تخلیه ملک کرد.
از سوی دیگر، برای اجرای حکم تخلیه، صدور اجراییه الزامی است. در این حالت، پس از صدور حکم تخلیه توسط قاضی، باید اجرائیه‌ای صادر شود که مراحل اجرایی را تعیین کند.
مستاجر پس از دریافت ابلاغیه حکم تخلیه، ۱۰ روز مهلت دارد تا ملک را تخلیه کند. در صورتی که مستاجر در این مدت اقدام به تخلیه نکند، موجر باید مجدداً از طریق واحد اجرای احکام اقدام کند.
این تفاوت در نیاز به صدور اجراییه، سبب می‌شود که روند تخلیه در حالت حکم تخلیه زمان‌برتر و پیچیده‌تر باشد.
زمان‌بندی و روند اجرای هر کدام
زمان‌بندی اجرای دستور تخلیه به مراتب سریع‌تر از اجرای حکم تخلیه است. پس از صدور دستور تخلیه، مستاجر به سرعت ملزم به تخلیه ملک می‌شود و در صورت عدم تخلیه، به‌محض ابلاغ دستور، می‌توان اقدامات اجرایی را آغاز کرد. بنابراین، کل فرآیند می‌تواند در زمانی کوتاه‌تر به نتیجه برسد.
در مقابل، اجرای حکم تخلیه با مراحل بیشتری همراه است. پس از صدور حکم، مستاجر ۱۰ روز مهلت دارد تا ملک را تخلیه کند.
اگر مستاجر اقدام نکند، موجر باید از طریق واحد اجرای احکام اقدام کند که ممکن است نیاز به زمان بیشتری داشته باشد. این تفاوت در زمان‌بندی، تاثیر زیادی بر روی برنامه‌ریزی موجر و مستاجر در موضوع تخلیه ملک دارد.
شرایط صدور دستور تخلیه
برای صدور دستور تخلیه، شرایط خاصی وجود دارد. از جمله این شرایط می‌توان به وجود قرارداد کتبی و امضای شهود اشاره کرد. در صورتی که اجاره‌نامه عادی باشد، باید حداقل دو نفر به عنوان شاهد آن را امضا کرده باشند.
همچنین، مدت قرارداد اجاره باید در اجاره‌نامه ذکر شده باشد و پس از انقضای این مدت، موجر می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کند و درخواست صدور دستور تخلیه نماید. در مواردی که اجاره‌نامه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، این فرآیند تسهیل شده و موجر به راحتی می‌تواند دستور تخلیه را دریافت کند.
وجود قرارداد کتبی و امضای شهود
وجود یک قرارداد کتبی و امضای شهود از اهمیت بالایی برخوردار است. در واقع، این دو عامل می‌تواند به عنوان مستنداتی برای اثبات روابط حقوقی میان موجر و مستاجر عمل کند. در صورت عدم وجود قرارداد کتبی، موجر ممکن است با چالش‌های حقوقی بیشتری مواجه شود.
این در حالی است که وجود شهود، به‌ویژه در مواردی که مستاجر از تخلیه امتناع می‌کند، می‌تواند در پیگیری قانونی و صدور دستور تخلیه تاثیرگذار باشد.
پایان مدت قرارداد اجاره
پایان مدت قرارداد اجاره یکی از شرایط اساسی برای درخواست دستور تخلیه است. به‌طور کلی، هنگامی که مدت اجاره به پایان می‌رسد، مستاجر موظف است ملک را تخلیه کند.
در صورتی که مستاجر از این کار امتناع کند، موجر می‌تواند با ارائه مستندات و قرارداد اجاره، درخواست صدور دستور تخلیه نماید. این موضوع به‌ویژه در مواردی که قرارداد اجاره به‌صورت مکتوب و دارای تاریخ مشخص باشد، بسیار مهم است.
عدم تمدید اجاره‌نامه
عدم تمدید اجاره‌نامه نیز از شرایط مهمی است که بر روی صدور دستور تخلیه تاثیر دارد. در صورتی که قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد و هیچ توافق جدیدی برای تمدید آن صورت نگرفته باشد، موجر می‌تواند با اطمینان خاطر درخواست تخلیه را مطرح کند.
به عبارتی، اگر مستاجر بدون تمدید اجاره‌نامه در ملک باقی بماند، موجر می‌تواند با استناد به انقضای مدت قرارداد، دستور تخلیه را دریافت کند.
شرایط صدور حکم تخلیه
شرایط صدور حکم تخلیه کمی پیچیده‌تر از دستور تخلیه است. در مواردی که قرارداد شفاهی یا بدون امضای شاهد وجود داشته باشد، موجر به راحتی نمی‌تواند درخواست تخلیه را مطرح کند.
در این موارد، موجر باید با تشکیل جلسه رسیدگی و ارائه دلایل قانع‌کننده، از دادگاه درخواست صدور حکم تخلیه نماید. بنابراین، شرایط قانونی و مستندات معتبر در این زمینه از اهمیت بالایی برخوردارند.
قرارداد شفاهی یا بدون امضای شاهد
در مواردی که قرارداد اجاره شفاهی است یا هیچ‌گونه امضای شاهدی وجود ندارد، موجر با چالش‌های بیشتری در صدور حکم تخلیه مواجه خواهد شد.
در چنین شرایطی، موجر باید ادعاهای خود را با مستندات معتبر و دلایل قانع‌کننده به دادگاه ارائه دهد و این روند ممکن است زمان‌بر و دشوار باشد. لذا، وجود مستندات کتبی و رسمی در روابط موجر و مستاجر از اهمیت بالایی برخوردار است.
به اتمام رسیدن زمان اجاره
به اتمام رسیدن زمان اجاره یکی دیگر از شرایط مهم برای صدور حکم تخلیه است. زمانی که مدت اجاره به پایان می‌رسد، مستاجر موظف است که ملک را تخلیه کند. در صورت عدم تخلیه، موجر می‌تواند با تشکیل جلسه رسیدگی و ارائه مستندات قانونی درخواست صدور حکم تخلیه نماید.
فسخ قرارداد
فسخ قرارداد نیز یکی دیگر از شرایط مهم در صدور حکم تخلیه به‌شمار می‌آید. در صورتی که یکی از طرفین قرارداد اجاره به دلیل تخلفات طرف مقابل، قرارداد را فسخ کند، موجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه درخواست صدور حکم تخلیه را ارائه دهد.
این موضوع به‌ویژه در مواردی که مستاجر به تعهدات خود عمل نکرده است، از اهمیت بالایی برخوردار است و موجر باید به دقت مستندات و دلایل خود را ارائه کند.
در مجموع، تفاوت‌های موجود بین دستور تخلیه و حکم تخلیه نه‌تنها در روند صدور آنها بلکه در شرایط و الزامات قانونی نیز قابل مشاهده است. این تفاوت‌ها بر روی حقوق و وظایف موجر و مستاجر تاثیرگذار بوده و برای حفظ حقوق هر یک از طرفین، آگاهی از این موارد ضروری است.
مراحل دریافت دستور تخلیه
در ادامه، نکات مهم مراحل دریافت دستور تخلیه را برای شما عزیزان به‌طور کامل توضیح خواهیم داد.
مراحل تقاضای دستور تخلیه با سند اجاره عادی
- مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و تقاضای صدور دستور تخلیه از شورای حل اختلاف: موجر ابتدا باید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و تقاضای صدور دستور تخلیه ملک را به دلیل پایان مدت اجاره یا دلایل قانونی دیگر از شورای حل اختلاف مطرح نماید. این اقدام با ارائه مدارک لازم از جمله اجاره‌نامه و مدارک هویتی صورت می‌گیرد.
- مراجعه حضوری به شورای حل اختلاف جهت تکمیل مدارک و پیگیری صدور دستور تخلیه: پس از ثبت تقاضا در دفاتر خدمات قضایی، موجر باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و اصل اسناد مربوطه مانند قرارداد اجاره، شناسنامه و کارت ملی را ارائه کند تا مدارک تکمیل شده و روند صدور دستور تخلیه آغاز شود.
- پیگیری ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر: پس از صدور دستور تخلیه، ابلاغیه آن به مستاجر ارسال می‌شود. مستاجر باید ظرف مهلت قانونی تعیین شده ملک را تخلیه نماید. موجر باید روند ابلاغ را پیگیری کند تا اطمینان حاصل شود که مستاجر از دستور مطلع شده است.
- در صورت عدم تخلیه در مهلت مقرر، پیگیری ارسال پرونده به اجرای احکام: اگر مستاجر در مهلت تعیین‌شده از تخلیه ملک خودداری کند، موجر باید پیگیری کند تا پرونده به واحد اجرای احکام ارجاع داده شود و اجرای دستور تخلیه به صورت قانونی عملی شود.
- پیگیری اجرای حکم و دفاع در صورت استمهال یا اعتراض: در صورتی که مستاجر درخواست مهلت یا اعتراض به دستور تخلیه داشته باشد، موجر باید آماده ارائه دفاع و پاسخ به این ادعاها باشد. در صورت تصمیم قاضی به اعطای مهلت، موجر باید مراحل پیگیری تخلیه ملک را دنبال کند.
- پرداخت مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه به حساب صندوق دادگستری: پیش از تخلیه قانونی ملک، موجر باید مبلغ ودیعه (پول پیش یا قرض‌الحسنه) را به حساب صندوق دادگستری واریز کند تا حقوق مستاجر رعایت شود.
- تقدیم و تنظیم دادخواست مطالبه اجور معوقه یا ضرر و زیان: در صورتی که مستاجر اجاره‌بها را پرداخت نکرده باشد یا خسارتی به ملک وارد شده باشد، موجر می‌تواند پس از تخلیه ملک، با تقدیم دادخواستی به مرجع قضایی، اجور معوقه و خسارات وارده را از مستاجر مطالبه کند.
مراحل تقاضای دستور تخلیه با سند اجاره رسمی
- مراجعه به دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اجاره و درخواست صدور اجراییه: موجر در این حالت به دفترخانه‌ای که سند اجاره رسمی در آن تنظیم شده مراجعه می‌کند و تقاضای صدور اجراییه را به دلیل پایان مدت اجاره یا دلایل قانونی دیگر ارائه می‌دهد.
- پیگیری وصول پرونده و اجرائیه از دفترخانه به اداره اجرای ثبت: پس از صدور اجرائیه توسط دفترخانه، پرونده به اداره اجرای ثبت ارسال می‌شود. موجر باید این روند را پیگیری کند تا ابلاغیه اجرائیه برای تخلیه ملک از سوی اداره ثبت صادر شود.
- پیگیری تشکیل پرونده اجرایی و صدور دستور ابلاغ اجراییه: پس از وصول اجراییه به اداره اجرای ثبت، تشکیل پرونده اجرایی صورت می‌گیرد و رئیس یا معاون اداره اجرای ثبت دستور ابلاغ اجراییه به مستاجر را صادر می‌کند.
- پاسخ به ادعاها و شکایات مستاجر در صورت اعتراض: در صورتی که مستاجر نسبت به قانونی بودن دستور تخلیه اعتراض کند و شکایتی در دادگاه عمومی محل وقوع ملک مطرح نماید، موجر باید به ادعاها و شکایات مستاجر در دادگاه پاسخ دهد و از حقوق خود دفاع کند.
- پرداخت مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه به حساب معرفی شده توسط اداره اجرای ثبت: پیش از تخلیه ملک توسط واحد اجرای ثبت، موجر باید مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه مستاجر را به حسابی که اداره ثبت معرفی می‌کند واریز نماید تا زمینه برای اجرای تخلیه فراهم شود.
- طرح دعوا برای اجاره‌بها یا خسارت‌های وارد شده به ملک: در صورتی که موجر مدعی عدم دریافت کامل اجاره‌بها، ورود خسارت به ملک یا بدهی‌های دیگری مانند شارژ ساختمان یا قبوض آب، برق و گاز باشد، می‌تواند با طرح دعوا در مرجع صالح این موارد را مطالبه کند. موجر می‌تواند همزمان با تخلیه ملک، دادخواست خود را ارائه نماید تا حقوق مالی خود را از مستاجر دریافت کند.
این مراحل برای تسهیل فرآیند قانونی تخلیه ملک توسط موجر پیش‌بینی شده‌اند و رعایت دقیق این مراحل به جلوگیری از مشکلات حقوقی و تسریع در اجرای دستور تخلیه کمک می‌کند.
روند پیگیری و اجرای دستور تخلیه
دعاوی تخلیه از جمله موضوعات حقوقی مهمی هستند که در شورای حل اختلاف و محاکم قضایی مورد بررسی و رسیدگی قرار می‌گیرند. در این مقاله به تفصیل به مراحل و نحوه اقدام برای گرفتن حکم تخلیه خواهیم پرداخت.
۱. ثبت دادخواست حکم تخلیه
ابتدا، مالک ملک باید اقدام به ثبت دادخواست حکم تخلیه کند. این دادخواست می‌تواند به دلایل مختلفی نظیر پایان مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها، یا تخلفات مستاجر از قرارداد اجاره ارائه شود.
پس از تکمیل و تنظیم دادخواست، پرونده به شورای حل اختلاف ارجاع می‌شود.
در این مرحله، باید توجه شود که تمامی مدارک و مستندات مربوط به قرارداد اجاره به همراه دادخواست به شورای حل اختلاف ارائه گردد.
۲. ابلاغ به طرفین
پس از ثبت دادخواست و ارجاع پرونده به شورای حل اختلاف، به طرفین (موجر و مستاجر) ابلاغیه‌ای مبنی بر تشکیل جلسه رسیدگی ارسال می‌شود.
این ابلاغیه شامل تاریخ، زمان و مکان جلسه رسیدگی است و طرفین باید در زمان مقرر در جلسه حضور یابند.
۳. تعیین وقت رسیدگی و شرکت در جلسه رسیدگی بدوی
در جلسه رسیدگی بدوی که در شورای حل اختلاف برگزار می‌شود، هر یک از طرفین فرصت دارند تا دلایل و مستندات خود را ارائه دهند.
شورای حل اختلاف موظف است به تمامی ادعاها و مستندات طرفین گوش دهد و بر اساس اطلاعات ارائه شده، به صدور حکم تخلیه اقدام کند. حضور در این جلسه و ارائه مستندات به طور مؤثر می‌تواند تأثیر زیادی بر نتیجه پرونده داشته باشد.
۴. صدور حکم تخلیه
پس از بررسی ادعاها و مستندات، شورای حل اختلاف اقدام به صدور حکم تخلیه می‌کند. این حکم می‌تواند شامل تخلیه فوری ملک باشد و به مستاجر ابلاغ می‌شود. مستاجر در این مرحله حق دارد که در صورت عدم رضایت از حکم، نسبت به آن اعتراض کند.
۵. تجدید نظرخواهی (اعتراض به رأی)
اگر مستاجر به حکم صادر شده اعتراض داشته باشد، می‌تواند درخواست تجدید نظر کند. در این صورت، پرونده به دادگاه عمومی ارجاع می‌شود و ابلاغیه‌ای به طرفین ارسال می‌گردد.
لازم به ذکر است که زمان معین برای تجدیدنظرخواهی وجود دارد و مستاجر باید در مدت مقرر اقدام به ارائه درخواست نماید.
۶. تعیین وقت رسیدگی تجدید نظرخواهی
پس از ارجاع پرونده به دادگاه، وقت رسیدگی به تجدید نظرخواهی تعیین می‌شود. در این مرحله، جلسه‌ای برای بررسی دوباره پرونده و صدور حکم تخلیه تشکیل می‌گردد.
طرفین باید در این جلسه نیز حضور یابند و فرصت ارائه مستندات جدید را خواهند داشت.
۷. برگشت پرونده به شورا و درخواست صدور اجراییه
در صورتی که حکم تخلیه تأیید شود، پرونده به شورای حل اختلاف بازمی‌گردد و مالک می‌تواند درخواست صدور اجراییه نماید. این درخواست به منظور اجرای حکم تخلیه و ابلاغ به مستاجر با مهلت ۱۰ روزه برای تخلیه ملک صورت می‌گیرد.
۸. تشکیل پرونده اجرایی و ثبت پرونده در اجرای احکام
پس از صدور اجراییه، پرونده اجرایی تشکیل می‌شود و در اجرای احکام ثبت می‌گردد. مالک باید برای انجام مراحل اجرایی و تخلیه ملک نوبت الکترونیک دریافت کند. این نوبت‌گیری به منظور تسهیل در روند اجرای حکم و پیگیری‌های بعدی صورت می‌گیرد.
۹. مراجعه به اجرای احکام و اخذ نامه کلانتری
پس از ثبت پرونده، مالک باید به اجرای احکام مراجعه کند و نامه‌ای از کلانتری برای هماهنگی با مامور کلانتری دریافت نماید. این نامه به مامور کلانتری جهت هماهنگی برای ابلاغ به مستاجر و اجرای حکم تخلیه ارسال می‌شود.
۱۰. ابلاغ به مستاجر توسط مامور کلانتری
مامور کلانتری موظف است حکم تخلیه را به مستاجر ابلاغ کند. پس از ابلاغ، مامور باید نامه تایید ابلاغیه را از مستاجر دریافت کند و برای ادامه روند اجرایی نوبت الکترونیک بگیرد.
۱۱. مراجعه به اجرای احکام و اخذ نامه نماینده دادستان
مالک باید به اجرای احکام مراجعه کرده و نامه‌ای از نماینده دادستان و کلانتری دریافت کند. همچنین لازم است که هماهنگی‌های لازم با دادستان انجام شود. این مرحله به منظور تأمین امنیت در حین اجرای حکم و جلوگیری از بروز مشکلات در فرآیند تخلیه ضروری است.
۱۲. مراجعه به ملک با نماینده دادستان و مامور کلانتری
در این مرحله، مالک به همراه نماینده دادستان و مأمور کلانتری به ملک مراجعه می‌کند. هدف از این مراجعه، اجرای حکم تخلیه و اخراج مستاجر است. همچنین، در این مرحله، امین اموال تعیین می‌شود و صورتجلسه‌ای از تمامی اثاثیه مستاجر تنظیم می‌گردد.
۱۳. اخذ نوبت الکترونیک و مراجعه برای اجاره کانتینر
مالک باید برای ادامه مراحل اجرایی نوبت الکترونیک دریافت کند و در صورت نیاز، کانتینر اجاره نماید. این کانتینر به منظور حمل و نقل اثاثیه مستاجر به کار خواهد رفت.
۱۴. مراجعه به کلانتری و دادسرا برای هماهنگی
در این مرحله، مالک باید به کلانتری و دادسرا مراجعه کرده و هماهنگی‌های لازم برای حضور در ملک و انتقال وسایل به کانتینر اجاره‌ای را انجام دهد. این هماهنگی‌ها به تأمین امنیت و سهولت در اجرای حکم کمک می‌کند.
۱۵. انتقال وسایل منزل به کانتینر اجاره شده
با حضور دادورز، مأمور کلانتری و نماینده دادستان، انتقال وسایل مستاجر به کانتینر اجاره شده طبق صورتجلسه اثاثیه انجام می‌شود. در این مرحله، امین اموال نظارت بر نحوه انتقال و بسته‌بندی اثاثیه را بر عهده دارد.
پس از طی کردن تمامی مراحل مذکور، ملک تخلیه و به مالک تحویل داده خواهد شد. این پروسه می‌تواند پیچیده و زمان‌بر باشد، اما با پیگیری دقیق و رعایت مراحل قانونی، می‌توان به نتایج مطلوبی در دعاوی تخلیه دست یافت.
برای گرفتن وقت اجرای احکام می‌توان به صورت آنلاین در سامانه نوبت‌دهی قضایی در سایت عدل ایران مراجعه نمود. این سامانه به مالکین و وکلای محترم کمک می‌کند تا به راحتی مراحل مربوط به نوبت‌گیری را انجام دهند و از تاخیرات احتمالی جلوگیری کنند.
نکات حقوقی مهم در خصوص مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف
دعاوی تخلیه از جمله دعاوی رایج در حوزه حقوقی هستند که نیاز به رعایت ملاحظات و مراحل قانونی خاصی دارند. در این متن به بررسی برخی از مهم‌ترین نکات حقوقی در خصوص مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف می‌پردازیم.
یکی از مراحل ابتدایی در روند گرفتن حکم تخلیه، ثبت دادخواست و ارسال آن به شورای حل اختلاف است. خواهان یا موجر باید دقت کند که درخواست و تمامی منضمات آن به شعبه مربوطه ارسال و در آنجا وصول شود.
این پیگیری می‌تواند شامل مراجعه حضوری به شورای حل اختلاف، استفاده از سامانه‌های آنلاین، یا تماس تلفنی با دفتر شعبه باشد. عدم پیگیری در این مرحله ممکن است منجر به تاخیر در رسیدگی و صدور حکم شود.
پس از ثبت دادخواست، باید به پیگیری وقت رسیدگی و برگزاری جلسه دادرسی پرداخته شود. در بسیاری از موارد، شورای حل اختلاف تاریخ و ساعت جلسه را به طرفین ابلاغ می‌کند، اما این مهم است که خواهان خود نیز در این زمینه پیگیر باشد. هرگونه عدم حضور در جلسه دادرسی می‌تواند به زیان خواهان تمام شود و فرصتی برای دفاع از حقوق خود را از او بگیرد.
خواهان (موجر) این حق را دارد که در جلسه دادرسی شخصاً حاضر شود و در صورت تمایل، می‌تواند وکیل خود را به عنوان نماینده معرفی کند. حضور وکیل در این مرحله می‌تواند به صورت مؤثری به دفاع از منافع موکل کمک کند، زیرا وکلا با مسائل حقوقی آشنایی بیشتری دارند و می‌توانند به ارائه دفاعیات دقیق و مستند بپردازند.
در جلسه دادرسی، خواهان می‌تواند برای اثبات ادعای خود، لایحه دفاعیه‌ای به شورای حل اختلاف تقدیم کند. این لایحه باید شامل مستندات و دلایل کافی باشد که موید ادعای خواهان باشد. اهمیت این مرحله در این است که دفاعیات قوی و مستند می‌تواند تأثیر زیادی بر نتیجه نهایی پرونده داشته باشد.
پس از برگزاری جلسه دادرسی، خواهان باید به پیگیری صدور حکم تخلیه از شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی و حقوقی ادامه دهد. این پیگیری شامل مشاهده وضعیت پرونده و اطلاع از زمان صدور حکم است. همچنین در صورت نیاز، می‌توان از مشاوره حقوقی تخصصی بهره‌مند شد تا فرآیند سریع‌تر و موثرتری طی شود.
اگر حکم تخلیه توسط شورای حل اختلاف صادر شود و مستاجر (خوانده) به آن اعتراض نماید، خواهان باید لوایح دفاعیه را به دادگاه عمومی و حقوقی ارسال کند. این لایحه باید شامل دفاعیات مستند و دلایل قوی باشد که نشان دهد حکم اولیه به درستی صادر شده است. این مرحله بسیار حساس و مهم است، زیرا ممکن است نتیجه نهایی دعوا را تحت تاثیر قرار دهد.
پس از دریافت حکم تخلیه و صدور اجرائیه، مستاجر مکلف است ظرف مهلتی که در اجرائیه ذکر شده است، نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.
این مهلت معمولا ۱۰ روز است، اما ممکن است بسته به شرایط خاص پرونده متفاوت باشد. عدم تخلیه در این مدت می‌تواند منجر به بروز مشکلات بیشتری برای مستاجر شود و موجر (خواهان) را در موقعیت قانونی قوی‌تری قرار دهد.
در صورتی که پس از سپری شدن مهلت مذکور، مستاجر همچنان به تصرفات خود ادامه دهد، خواهان می‌تواند با ارائه اجرائیه به مامورین کلانتری محل، از آنان بخواهد در محل حاضر شده و در حضور نماینده دادستان نسبت به اجرای حکم تخلیه اقدام کنند.
این مرحله شامل حضور مامور کلانتری و نماینده دادستان برای اجرای حکم است و در آن ممکن است مستاجر مجبور به تخلیه فوری ملک شود.
مراحل احراز هویت و پرداخت‌های مالی
در فرآیند صدور دستور تخلیه، مراحل احراز هویت و پرداخت‌های مالی نقش حیاتی دارند. در ادامه به تشریح این مراحل خواهیم پرداخت:
ابتدا، شخصی که درخواست دستور تخلیه را می‌دهد، باید هویت خود را به‌عنوان موجر (مالک ملک) اثبات کند. این فرآیند شامل مراحل زیر است:
- مدارک شناسایی: متقاضی باید مدارک شناسایی معتبر خود را، مانند کارت ملی یا پاسپورت، به مرجع قضایی ارائه کند.
- مدارک مالکیت ملک: ارائه مدارکی که نشان‌دهنده مالکیت متقاضی بر ملک است، از جمله سند مالکیت یا اجاره‌نامه معتبر. این مدارک باید به‌طور کامل و دقیق ارائه شوند تا عدم وجود ابهام در مالکیت مشخص گردد.
- مدارک مربوط به اجاره‌نامه: شامل نسخه‌ای از اجاره‌نامه که حاوی امضای مستاجر و تاریخ شروع و پایان قرارداد باشد.
در برخی موارد، ممکن است موجر نیاز داشته باشد که هویت مستاجر را نیز احراز کند. این شامل موارد زیر است:
- مدارک شناسایی مستاجر: مثل کارت ملی یا پاسپورت، که نشان دهد مستاجر همان فردی است که در اجاره‌نامه ذکر شده است.
- اثبات وجود قرارداد: بررسی وجود قرارداد بین موجر و مستاجر که در آن شرایط و مدت اجاره مشخص شده باشد.
پس از احراز هویت و اطمینان از مدارک، مرحله پرداخت‌های مالی آغاز می‌شود. موجر موظف است هزینه‌های مربوط به درخواست صدور دستور تخلیه را پرداخت کند. این هزینه‌ها معمولا شامل هزینه‌های دادرسی، حق‌الوکاله و هزینه‌های مربوط به ابلاغ مدارک می‌شود.
در صورت وجود ودیعه یا مبلغی که مستاجر به‌عنوان ضمانت در اختیار موجر قرار داده است، موجر باید این مبلغ را به حساب صندوق دادگستری واریز کند تا از نظر قانونی، ملک تخلیه شود. این مبلغ معمولاً قبل از آغاز روند تخلیه و هنگام اجرای دستور تخلیه، به‌عنوان شرط تخلیه باید واریز شود.
پس از انجام احراز هویت و پرداخت‌های مالی، مراحل زیر ادامه می‌یابد:
- صدور دستور تخلیه: پس از تکمیل مراحل فوق، شورای حل اختلاف یا مرجع مربوطه، دستور تخلیه را صادر می‌کند.
- ابلاغ دستور تخلیه: دستور تخلیه به مستاجر ابلاغ می‌شود و او موظف است در مهلت مشخصی ملک را تخلیه کند.
- پیگیری اجرایی دستور تخلیه: در صورت عدم تخلیه ملک در مهلت مقرر، موجر می‌تواند با مراجعه به واحد اجرای احکام، مراحل اجرایی تخلیه را پیگیری کند.
احراز هویت و پرداخت‌های مالی در فرآیند صدور دستور تخلیه از اهمیت بالایی برخوردار است.
رعایت دقیق این مراحل به موجر این امکان را می‌دهد که از حقوق قانونی خود بهره‌برداری کند و در صورت لزوم، اقدامات لازم برای تخلیه ملک را انجام دهد. همچنین، این مراحل تضمین‌کننده امنیت و شفافیت در فرآیندهای حقوقی مرتبط با تخلیه ملک هستند.
آیا اعتراض به دستور تخلیه امکان پذیر است؟
دعوای تخلیه به عنوان یک فرآیند حقوقی، زمانی شکل می‌گیرد که مالک یک ملک علیه فردی که در گذشته با رضایت و اجازه او در ملک تصرف داشته، اقدام به طرح دعوا نماید. این دعوا معمولا زمانی مطرح می‌شود که مستاجر به تعهدات خود در زمینه تخلیه ملک عمل نکرده و مالک در صدد است تا حقوق خود را از طریق مراجع قانونی احیا کند.
یکی از مهم‌ترین انواع این دعاوی، دستور تخلیه است که به منظور تسهیل روند تخلیه ملک صادر می‌شود.
دستور تخلیه به عنوان یکی از ابزارهای قانونی در حقوق مالکیت و اجاره، به موجر این امکان را می‌دهد که در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، از مراجع قضایی درخواست تخلیه کند. اما آیا مستاجر می‌تواند به این دستور اعتراض کند؟ بله.
همان‌طور که در متن اشاره شد، دستور تخلیه نه تنها از سوی موجر، بلکه از سوی مستاجر نیز قابل اعتراض است. این بدان معناست که هر یک از طرفین (موجر یا مستاجر) در صورت بروز اختلاف می‌توانند نسبت به دستور تخلیه اقدام به شکایت و اعتراض کنند.
بر اساس مقررات، شکایت و اعتراض نسبت به دستور تخلیه به شیوه‌ای متفاوت از روش‌های معمول شکایت صورت می‌گیرد. به عنوان مثال اگر مستاجر ادعایی مبنی بر وجود حق بر ملک داشته باشد، می‌تواند به این دستور اعتراض کند. با این حال، این اعتراض به معنای توقف اجرای دستور تخلیه نخواهد بود. به عبارتی، اجرای دستور تخلیه تا زمانی که مقام قضایی به اعتراض مستاجر رسیدگی کند، ادامه خواهد داشت.
همچنین، مستاجر حق دارد از مقام قضایی صالح درخواست مهلت کند. این درخواست می‌تواند به‌منظور تجدید نظر در شرایط یا تهیه امکانات برای تخلیه ملک باشد.
در صورتی که موجر تقاضای صدور دستور تخلیه او رد شود، می‌تواند به قاضی شورای حل اختلاف اعتراض کند. این اعتراض نیز می‌تواند به دلیل عدم رعایت مقررات قانونی یا دلایل دیگر باشد.
نکته مهمی که باید به آن توجه شود این است که دستور تخلیه با حکم تخلیه تفاوت دارد. دستور تخلیه نه حکم است و نه قرار؛ بنابراین، مقررات و رویه‌های قانونی که در مورد آراء و نحوه شکایت از احکام وجود دارد، به طور مستقیم بر دستور تخلیه صدق نمی‌کند.
یکی از تفاوت‌های بارز این دو، عدم نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی برای صدور دستور تخلیه است. در حالی که صدور حکم تخلیه معمولا نیازمند بررسی و تشکیل جلسه رسیدگی از سوی قاضی است.
قانونگذار در راستای حفظ حقوق موجر، راه‌هایی را برای اعتراض و شکایت پیش‌بینی کرده است. به این ترتیب، موجر نیز می‌تواند از طریق مراجع قضایی نسبت به وضعیت ملک خود اقدام کند و از حقوق قانونی خود دفاع نماید.
نمونه دستور تخلیه صادره از شورای حل اختلاف
به تاریخ …….. در وقت فوق العاده پرونده کلاسه …… حوزه ……
شورای حل اختلاف مجتمع شماره ۶ تهران تحت نظر ایت و برابر محتویات پرونده ملاحظه می‌گردد اقدامات اعضاء حوزه منجر به صلح و سازش بین طرفین دعوا نگردیده، لذا پرونده از طرف سرپرست مجتمع در اجرای مواد ۱۱ و ۴۵ قانون شورای حل اختلاف ۸۷/۰۴/۱۸ جهت صدور رای به اینجانب ارجاع گردیده که با عنایت به محتویات پرونده، ختم تحقیقات را اعلام و به شرح ذیل مبادرت به اتخاذ تصمیم نهایی می‌نماید:
رای قاضی شورا دستور تخلیه
در خصوص دادخواست خواهان ………….. فرزند ….. به طرفیت خوانده …….. فرزند ……. مبنی بر درخواست صدور دستور تخلیه یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی فرعی … بخش … اراضی ….. به نشانی ……….. نظر به اینکه رابطه استیجاری مابین طرفین به حکایت مندرجات سند اجاره عادی ابرازی از طرف خواهان که در حین تنظیم توسط دو شاهد گواهی شده ثابت بوده و عقد اجاره نیز در مورخ ……. به انقضاء رسیده و موجر با تقدیم درخواست عدم رضایت خود را به ادامه رابطه استیجاری اعلام داشته و مبلغ ودیعه اجاره را طی فیش شماره ….. مورخ …. به حساب شماره ….. امانی دادگستری واریز نموده.لذا استمرار تصرف مستاجر در عین مستاجره فاقد وجاهت شرعی و قانونی بوده و در اجرای ماده ۱۱ قانون شورای حل اختلاف و مواد ۳ و ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ دستور تخلیه به مستاجر از عین مستاجره فوق صادر و اعلام می‌گردد.
اجرای احکام دادگستری ظرف مدت ۲۴ ساعت نسخه دوم این دستور را به مستاجر ابلاغ و ظرف مدت ۳ روز پس از ابلاغ، نسبت به اجرای تخلیه و تحویل مورد اجاره موجر اقدام می نماید دستور صادره قطعی است.
مدارک و شرایط مورد نیاز دستور تخلیه
درخواست دستور تخلیه مستلزم ارائه مدارک و شرایط خاصی است که باید به دقت رعایت شوند. در ادامه به توضیح موارد زیر خواهیم پرداخت.
قرارداد اجاره معتبر
قرارداد اجاره به عنوان سند قانونی برای تاسیس رابطه بین موجر و مستاجر ضروری است و باید شرایط خاصی را داشته باشد تا بتوان از آن به عنوان مدرک معتبر در درخواست دستور تخلیه استفاده کرد. موارد مهم در قرارداد اجاره به شرح زیر است:
- تنظیم به صورت کتبی: قرارداد اجاره باید به صورت مکتوب و کتبی تنظیم شود. قراردادهای شفاهی یا غیررسمی در بسیاری از موارد به عنوان مدارک معتبر شناخته نمی‌شوند و در صورت بروز اختلاف، مشکل‌ساز خواهند بود.
- امضای طرفین: قرارداد باید به امضای هر دو طرف، یعنی موجر و مستاجر، برسد. این امضاها نشان‌دهنده توافق و پذیرش شرایط قرارداد از سوی طرفین هستند و در صورت بروز اختلاف، می‌توانند به عنوان دلیل معتبر استفاده شوند.
- ذکر مدت اجاره: در قرارداد باید مدت زمان اجاره مشخص شده باشد. این مورد به وضوح باید بیان کند که مستاجر برای چه مدت مجاز به تصرف در ملک است و پس از اتمام این مدت، موجر حق دارد تقاضای تخلیه کند.
- امضای شهود: در صورت امکان، بهتر است که قرارداد اجاره به امضای حداقل دو نفر شاهد نیز برسد. این اقدام می‌تواند به اعتبار قرارداد افزوده و در صورت بروز اختلاف، به اثبات صحت و سقم آن کمک کند.
- تاریخ پایان قرارداد: قرارداد باید تاریخ شروع و تاریخ پایان اجاره را به وضوح مشخص کند. انقضای این تاریخ به موجر این حق را می‌دهد که درخواست دستور تخلیه کند.
- عدم تمدید اجاره‌نامه: اگر اجاره‌نامه تمدید نشده باشد و مستاجر به تصرفات خود ادامه دهد، موجر می‌تواند دستور تخلیه را درخواست کند.
مدارک مالکیت موجر
موجر برای اینکه بتواند درخواست دستور تخلیه را ارائه دهد، باید مدارک مالکیت خود را به شورای حل اختلاف یا مراجع قانونی دیگر ارائه کند. این مدارک شامل موارد زیر است:
- سند مالکیت: سند مالکیت، به عنوان معتبرترین مدرک برای اثبات مالکیت، باید ارائه شود. این سند نشان‌دهنده این است که موجر واقعاً مالک ملک مورد اجاره است و حق قانونی برای درخواست تخلیه دارد.
- سند رسمی: اگر ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد، ارائه یک نسخه از سند رسمی ملک الزامی است. این سند باید مشخصات دقیق ملک و نام مالک را شامل شود.
- مدارک شناسایی: علاوه بر سند مالکیت، مدارک شناسایی مالک نیز باید ارائه شود. این مدارک معمولاً شامل کارت ملی و شناسنامه هستند که هویت موجر را تأیید می‌کنند.
- مدارک مربوط به تصرف مستاجر: هرگونه مدرکی که نشان‌دهنده تصرف مستاجر در ملک باشد، نیز باید ارائه شود. این مدارک می‌توانند شامل فاکتورهای خدمات (مانند آب، برق و گاز) به نام مستاجر یا صورتحساب‌های پرداختی برای ملک باشند.
مدارک و شرایط مورد نیاز برای صدور دستور تخلیه شامل قرارداد اجاره معتبر و مدارک مالکیت موجر است. رعایت این موارد برای موفقیت در مراحل قانونی و جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی بسیار حیاتی است. بنابراین، موجر باید به دقت مدارک و شرایط را بررسی کند و از صحت و سقم آنها اطمینان حاصل کند تا بتواند به راحتی در فرآیند درخواست دستور تخلیه پیش برود.
طرفین دعوی دستور تخلیه
در فرآیند دعوی دستور تخلیه، طرفین دعوی به طور خاص شامل موجر و مستاجر هستند که هر یک نقش مهمی را ایفا می‌کنند. در ادامه، به بررسی نقش هر یک از این طرفین و مرجع صالح برای رسیدگی به تخلیه خواهیم پرداخت.
موجر به عنوان خواهان
موجر (مالک ملک) به عنوان خواهان در دعوی تخلیه محسوب می‌شود. این شخص به دنبال دریافت دستور تخلیه از شورای حل اختلاف است. در این راستا، موارد زیر باید مورد توجه قرار گیرد:
موجر تنها نیاز به اثبات مالکیت منافع (حق استفاده از ملک) دارد و لازم نیست که حتماً مالک عین ملک باشد. با این حال، در رویه شورای حل اختلاف، معمولا درخواست ارائه سند مالکیت نیز مطرح می‌شود تا از صحت ادعای موجر اطمینان حاصل شود.
موجر باید برای دریافت دستور تخلیه، مدارکی از جمله قرارداد اجاره، سند مالکیت و مدارک شناسایی خود را ارائه دهد.
در صورتی که موجر مدعی ورود خسارت به ملک خود باشد یا طلبی از مستاجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها داشته باشد، باید جداگانه دعوای مطالبه خسارت یا بدهی‌های مذکور را مطرح کند و گواهی دادگاه را به دایره اجرا تحویل دهد تا از تحویل مبلغ ودیعه به مستاجر خودداری شود.
مستاجر به عنوان خوانده
مستاجر به عنوان خوانده در دعوی تخلیه شناخته می‌شود. این شخص باید نسبت به ادعای موجر پاسخگو باشد. نکات زیر در مورد مستاجر مهم است:
مستاجر حق دارد نسبت به دستور تخلیه اعتراض کند. اگر مستاجر ادعای تمدید قرارداد اجاره داشته باشد یا شکایتی نسبت به اصالت قرارداد ارائه دهد، می‌تواند شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم کند.
پس از صدور دستور تخلیه، مستاجر ملزم است ظرف مهلت مشخص‌شده در اجراییه، ملک را تخلیه کند. در غیر این صورت، موجر می‌تواند با ارائه اجرائیه به مأمورین کلانتری محل، درخواست اجرای حکم تخلیه کند.
اگر مستاجر به موجر تضمیناتی مانند چک یا سندی ارائه کرده باشد، در زمان تخلیه این اسناد باید به مستاجر یا اجرای احکام تحویل داده شود. در صورت گم شدن یا سرقت این اسناد، مستاجر باید از دادگاه حکم مفقودی یا سرقت دریافت کند.
مرجع صالح برای رسیدگی به تخلیه
در ایران، مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی مربوط به تخلیه ملک بستگی به نوع قرارداد اجاره و وضعیت ملک دارد. به طور کلی، مراجع زیر در این زمینه صلاحیت دارند:
شورای حل اختلاف محل ملک
شورای حل اختلاف به عنوان مرجع اصلی برای رسیدگی به دعاوی تخلیه مستاجر محسوب می‌شود. این شورا به بررسی درخواست‌های تخلیه پرداخته و در صورت احراز شرایط قانونی، حکم تخلیه صادر می‌کند.
این شورا وظیفه دارد تا به درخواست‌های تخلیه با توجه به مدارک ارائه‌شده رسیدگی کرده و با توجه به قوانین مربوطه، تصمیم‌گیری کند.
در شورای حل اختلاف، ابتدا درخواست و مدارک مورد بررسی قرار می‌گیرد، سپس وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ می‌شود. در این جلسه، طرفین حق دارند به دفاع از خود بپردازند و در صورت لزوم، وکیل معرفی کنند.
اداره اجرای ثبت برای قراردادهای رسمی
اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی در دفترخانه تنظیم شده باشد، اداره اجرای ثبت نیز می‌تواند به عنوان مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه عمل کند. در صورتی که اجاره‌نامه رسمی باشد، درخواست دستور تخلیه نیاز به رسیدگی قضایی ندارد و دفترخانه مستقیما دستور اجرایی را صادر می‌کند.
در دعوی دستور تخلیه، موجر به عنوان خواهان و مستاجر به عنوان خوانده نقش‌آفرینی می‌کنند. شورای حل اختلاف به عنوان مرجع صالح برای رسیدگی به این دعاوی تعیین شده و در موارد خاص، اداره اجرای ثبت نیز می‌تواند عمل کند.
رعایت نکات کلیدی مرتبط با این دعوی از جمله ارائه مدارک معتبر و قابل استناد می‌تواند تأثیر زیادی بر روند رسیدگی و صدور حکم تخلیه داشته باشد.
نحوه اجرای دستور تخلیه
در ادامه، به بررسی جزئیات و نکات کلیدی مربوط به نحوه اجرای دستور تخلیه خواهم پرداخت.
ابلاغ به مستاجر ظرف ۲۴ ساعت
پس از درخواست موجر (مالک) برای تخلیه ملک و اثبات دلایل تخلیه، مرجع قضایی صالح (شورای حل اختلاف یا دادگاه) دستور تخلیه را صادر می‌کند.
بعد از صدور دستور تخلیه، ابلاغ به مستاجر باید ظرف ۲۴ ساعت انجام شود. این ابلاغ به صورت رسمی (معمولا از طریق مأمور ابلاغ یا دادگاه) به مستاجر ارسال می‌شود.
مستاجر از زمان دریافت ابلاغ، به طور قانونی موظف است که ظرف مهلت تعیین‌شده (معمولا سه روز) ملک را تخلیه کند. اگر مستاجر به دلایلی ابلاغ را دریافت نکند (مثل نبودن در محل)، ابلاغ به صورت الصاقی یا از طریق پست ارسال می‌شود.
اجرای تخلیه در صورت امتناع مستاجر
اگر پس از ابلاغ دستور تخلیه، مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می‌تواند درخواست اجرای دستور تخلیه را ارائه دهد. در این مرحله:
اجرای احکام مأمور می‌شود تا ملک را با زور قانون تخلیه کند. نیروی انتظامی برای حمایت از ماموران اجرای احکام به کار گرفته می‌شود.
تمام اموال مستاجر از ملک خارج شده و به محل دیگری منتقل می‌شود (معمولا در انبارهای دادگستری یا محل تعیین‌شده دیگر). همچنین هزینه‌های مربوط به حمل و نقل اموال برعهده مستاجر است.
نکات کلیدی درباره دعوی تخلیه
در ادامه، به بررسی نکات کلیدی درباره دعوی تخلیه خواهیم پرداخت.
امضای قرارداد توسط شهود
یکی از نکات کلیدی در قراردادهای اجاره، امضای شهود است. حضور شهود و امضای آنها در قرارداد اجاره (چه عادی و چه رسمی) به تأیید صحت و اعتبار آن کمک می‌کند. در صورتی که اختلافی در مورد اصالت قرارداد یا مفاد آن به وجود آید، حضور شهود می‌تواند به استناد به قرارداد کمک کند و دعوی تخلیه را ساده‌تر کند.
قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ به مستاجران و موجران توصیه می‌کند که قراردادهای اجاره با امضای حداقل دو شاهد رسمی شوند. این امر به تخلیه سریع‌تر و بدون مشکلات حقوقی کمک می‌کند.
کفایت مالکیت منافع برای دستور تخلیه
در برخی موارد، مالک منافع (نه الزاماً مالک عین ملک) حق درخواست تخلیه را دارد. مالک منافع شخصی است که حق استفاده از منافع ملک (مثلا اجاره دادن آن) را دارد، حتی اگر مالکیت کامل عین ملک را نداشته باشد. به عبارت دیگر، کسی که بر اساس قرارداد، حق بهره‌برداری از ملک را به دست آورده، می‌تواند دستور تخلیه را درخواست کند، حتی اگر مالک اصلی ملک شخص دیگری باشد.
برای مثال، اگر کسی ملکی را برای مدتی اجاره کند و خود به عنوان مالک منافع آن را به دیگری اجاره دهد، در صورت بروز شرایط تخلیه، او (مالک منافع) می‌تواند درخواست تخلیه مستاجر را بدهد. مالکیت منافع کفایت می‌کند و نیاز نیست که حتماً مالک اصلی ملک باشد تا بتواند درخواست تخلیه کند.
نحوه اجرای دستور تخلیه و نکات کلیدی مرتبط با آن شامل صدور سریع دستور تخلیه، ابلاغ به مستاجر ظرف ۲۴ ساعت و اجرای آن در صورت امتناع است. همچنین امضای شهود در قرارداد و کفایت مالکیت منافع از جمله عواملی هستند که در دعاوی تخلیه نقش مهمی ایفا می‌کنند.
دریافت دستور تخلیه با گروه حقوقی بنیاد وکلا
آیا شما یا یکی از نزدیکان‌تان با دریافت دستور تخلیه مواجه هستید؟ گروه حقوقی بنیاد وکلا به عنوان معتبرترین مرکز حقوقی ایران در این زمینه تخصص و تجربه لازم را دارد تا شما را در هر مرحله از رسیدگی قانونی راهنمایی کند.
خدمات ما در حوزه دستور تخلیه شامل:
- تحلیل دقیق پرونده‌های مربوط به تخلیه عین مستاجره توسط وکیل دستور تخلیه
- نمایندگی قانونی در محاکم و فرآیندهای قضایی مربوط به قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری
- راهنمایی در خصوص اقدامات پیشگیرانه و حقوقی در تنظیم لایحه دفاعیه.
اگر به دنبال وکیل متخصص دعاوی مربوط قرارداد اجاره و دستور تخلیه هستید و می‌خواهید هر چه سریع‌تر با وکیل در مشورت کنید، وارد صفحه مشاوره حقوقی دستور تخلیه شوید و از روش‌های آنلاین و تلفنی استفاده کنید.
