دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، زمانی مطرح می شود که مالک و خریدار، مبادرت به معامله ملک نموده اند و خریدار، تمام یا بخشی از مبلغ معامله را پرداخت کرده است؛ با این حال فروشنده ملک، حاضر به انتقال مالکیت رسمی به خریدار در دفترخانه اسناد رسمی نیست.
هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک یکی از مهم ترین عناصری است که برای خواهان دعوی ملکی مطرح می گردد.
در این حالت خریدار چاره ای به جز اقدام قانونی در جهت الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ندارد.؛ زیرا با مراجعه به مواد قانون مدنی و قانون ثبت، به محض اینکه قرارداد منعقد شد، خریدار و فروشنده باید تمامی تعهدات خود را با توجه به عرف یا نص قانون اجرا کنند.
ماده ۴۶ قانون ثبت بیان کرده است: «ثبت اسناد، اختیاری است، مگر در موارد ذیل:
- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد.
- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است.»
در ادامه به شرایط معامله، مراحل قانونی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و همچنین هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک می پردازیم.
شرایط پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک توسط دادگاه
معامله مال غیرمنقول باید دارای شرایط ویژه‌ای داشته باشد که قابلیت نتیجه گرفتن در دادگاه را جهت الزام به تنظیم سند را داشته باشد.
شرایط معامله ملک عبارتند از:
- فروشنده، مالک ملک مورد معامله باشد.
- ملک مورد معامله باید به صورت رسمی، ثبت شده باشند؛ بنابراین تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که ثبت نشده و قولنامه ای است، پذیرفته نخواهد شد.
- ملک مورد معامله آزاد باشد؛ دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی، ملک توقیف شده، ملکی که در رهن باشد و غیره پذیرفته نیست و قرار رد دعوا توسط دادگاه صادر میگردد.
- معامله انجام شده باشد؛ بدین معنی که توافق طرفین معامله در یک مبایعه نامه یا قولنامه ثبت گردیده باشد.
- فروشنده در تاریخ مورد توافق، در دفترخانه اسناد رسمی حضور نیابد. (خریدار می تواند گواهی عدم حضوری از دفترخانه مربوطه مبنی بر عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر دریافت کند و همراه سایر مدارک، به دادگاه ارائه شود).
الزامی جهت اخذ گواهی عدم حضور برای طرح این پرونده وجود ندارد و این گواهی مبنای محاسبه خسارت تاخیر انجام قراردادی قرار می گیرد.
- پرداخت هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک توسط خریدار در هنگام ثبت دادخواست
- در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی باید کلیه مقدمات هم موجود باشد. من جمله؛ پرداخت عوارض شهرداری، گواهی پایان کار، اخذ صورتمجلس تفکیکی و غیره.
کدام دادگاه باید به دعوای ملک رسیدگی کند؟
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید به دادگاه ارائه شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است. این اولین نکته‌ایست که در جلسات پرسش و پاسخ با وکیل تلفنی مطرح می شود.
مراحل رسیدگی به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
برای شکایت الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان باید پس از مراجعه به یکی از دفاتر الکترونیک خدمات قضایی، دادخواست مربوطه را تنظیم و به همراه مدارک و ادله خود ثبت نماید. پس از ثبت، پرونده به دادگاه صالح به رسیدگی ارسال می گردد.
پس از بررسی اولیۀ پرونده توسط دادگاه، ابلاغیه از طریق سامانه ثنا به طرفین ابلاغ می گردد.
دادگاه پس از بررسی مندرجات پرونده، انجام تحقیقات و استعلام‌های مختلف در جهت احراز صحت ادعای طرفین و همچنین توجه به سخنان طرفین پرونده، مبادرت به صدور حکم نهایی می نماید.
چنانچه رای دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به سند رسمی باشد و رای قطعی شود، مهلتی ده روزه برای وی در نظر گرفته می شود تا مالکیت را به طور رسمی به خریدار منتقل کند.
پس از پایان مهلت مقرر، چنانچه فروشنده مبادرت به تنظیم سند مالکیت جدید ننمود، خواهان پرونده باید پرونده اجرایی تشکیل دهد و دادورز اجرای احکام دادگاه به نمایندگی از فروشنده، اسناد مالکیت به نام خریدار را امضا خواهد کرد.
محاسبه هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک
در تمامی دعاوی، خواهان ملزم به پرداخت هزینه دادرسی می باشند. مبلغ هزینه دادرسی دعاوی مالی با توجه به مبلغ خواسته است.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز جز دعاوی مالی محسوب می شود؛ مبلغ هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک معادل ۳.۵% ارزش منطقه ای ملک می باشد.
مسلما این هزینه جدای از هزینه اخذ وکیل برای پیگیری امور حقوقی خواهان می باشد.
ملاک قانونی تعیین هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی
قابل ذکر است که مبلغ مندرج در مبایعه نامه یا دادخواست، ملاک تعیین هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی نیست.
کمیسیون تقویم املاک اداره امور اقتصادی و دارایی موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، هر ساله ارزش معاملات منطقه ای را برای هر منطقه از شهرها و استان‌های کشور مشخص می نماید. مختصرا، ارزش منطقه ای املاک به عواملی مانند مصالح (اسکلت فلزی و بانی و غیره) و قدمت و تراکم و غیره بستگی دارد.
استفاده از مشاوره حقوقی به شما کمک می کند تا ضمن جلوگیری از هزینه اضافی پروسه تنظیم سند رسمی را سریعا طی نمایید.
اگر زمان و فرصت زیادی برای اختصاص به مشاوره حقوقی ندارید، می توانید از وکیل آنلاین و به صورت در لحظه استفاده نمایید.
عرض ادب احترام
ممنونم از زحمات شما
بسیار کامل بود
انشالله همیشه سلامت یاشید