دعاوی خلع ید، تخلیه ید، تصرف عدوانی

تفاوت دعاوی خلع ید، تخلیه ید و تصرف عدوانی

قبل از ورود به بحث، لازم به ذکر است که در مقررات جاری از تصرف تعریفی به عمل نیامده اما گفته شده “تصرف به عنوان مالکیت، اماره مالکیت است، مگر آنکه خلاف آن ثابت شود.” بطور مثال اگر سوئیچ خودرویی در دست کسی است، فرض بر این است که حق استفاده از آنرا دارد.

• مراحل رسیدگی در مراجع قضایی
• نحوه تصرف قانونی در املاک مشاعی
• چگونگی تعیین تکلیف اموال به جای مانده هنگام خلع ید

حال اگر شخصی ادعای امانت و عاریه یا کرایه و نیز تصرف غاصبانه دارد، باید از عهده اثبات آن برآید.

در همین مثال چنانچه متصرف خودرو بگوید آنرا از مدعی خریده است، باید از عهده اثباتش برآید. به عبارت دیگر قانون از تسلط بر هر مالی حمایت می کند، لیکن چنانچه متصرف در صدد بیان منشأ آن برآید، باید قانونی بودن آنرا ثابت کند.

از منظر حقوقی خلع ید به دعوايي اطلاق می شود که مالک ملکی به طرفيت متصرف غير قانوني مال خود، اقامه دعوی مي کند و از دادگاه مي خواهد که به روند تصرف غير مجاز متصرف پايان بخشيده و ملک وي را از تصرف او خارج و تحويل او بدهد؛ بنابراین منشأ دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد.

در بیان تفاوت دعاوی خلع ید و تخلیه ید از ملک اعم از آپارتمان یا مغازه، توجه به چند نکته ضروری است: نکته اول اینکه، در مورد تقاضای تخلیه رابطه استیجاری وجود دارد.

یعنی این امر ناظر به مواردی است که قرارداد اجاره بین مالک و مستأجر تنظیم شده، لیکن علیرغم اینکه مدت اجاره پایان یافته یا منحل شده، مستأجر حاضر به تخلیه ملک نیست.

بدیهی است که در این موارد باید دعوای تخلیه مطرح کرد و البته مالکیت بر عین نیز شرط نیست، بلکه همین که شخصی مالک منافع هم باشد کفایت می کند.

بنابراین تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید این است که دعوای تخلیه زمانی مطرح می شود که شخص با اذن مالکانه بصورت قانونی و شرعی متصرف شده، در حالیکه در خلع ید استیلاء بر مال به نواقل قانونی نبوده است.

نکته دوم اینکه خلع ید اختصاص به اموال غیر منقول دارد، یعنی اینکه یک تفاوت عمده دیگر میان دعوای خلع ید و تخلیه این است که خلع ید در مورد اموال غیر منقول مطرح می شود اما تخلیه ید هم در مورد منقول و هم غیر منقول قابلیت استماع دارد.

در اینجا مقصود از غیر منقول، مالی است که حمل آن از مکانی به مکان دیگر بدون آسیب زدن به آن مال یا محلی که در آن نصب شده، امکان پذیر نباشد.

نکته سوم اینکه دعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی است، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد ولی دعوای خلع ید، یک دعوای مالی محسوب می شود.

در مباحث آتی به تفصیل در خصوص دعاوی مالی و غیر مالی پرداخته شده ولی در همین جا لازم به اشاره است که، دعاوي حقوقي از نظر هزينه‌هاي دادرسي به دو قسم تقسيم مي‌شوند که عبارتند از: دعاوي مالي و غيرمالي.

البته به دلیل آنکه قانونگذار به جای تعریف به ذکر مصادیق پرداخته، گاهی اوقات در تشخیص دعاوی مالی و غیر مالی اشتباه می شود؛ از این رو قبل از تعریف دعاوی مالی و غیرمالی باید مفهوم حق مالی و غیرمالی روشن شود.

حق مالی آن است که اجرای آن به طور غیر مستقیم برای دارنده ی آن منفعتی ایجاد کند و بتواند آنرا به پول ارزیابی کند؛ مانند حق مالکیت نسبت به خانه، اما حق غیرمالی آن است که اجرای منفعتی را به طور مستقیم که بتوان آنرا با پول ارزیابی کرد ایجاد نکند، مانند حق زوجیت و بنوت

اما در تعریف دعاوی مالی و غیر مالی می توان گفت: دعوای مالی دعوایی است که خواسته ی آن مال باشد و دعوای غیرمالی دعوایی است که خواسته ی آن غیر مالی باشد.

در خصوص تصرف عدوانی به معنای اعم باید گفت؛ به خارج شدن مال از حیطه اقتدار مالک یا قائم‌مقام قانونی او بدون رضای وی یا بدون مجوز قانونی اطلاق می شود.

در حقیقت، رضایت نداشتن مالک یا فقدان اجازه و اذن قانونی از جانب او از موجبات تحقق تصرف عدوانی محسوب می‌شود، تصرف عدوانی، عنوانی است که در حقوق مدنی و نیز حقوق کیفری مطرح است، و علت اینکه وصف کیفری نیز یافته این است که به جهت اصل احترام به مالکیت و نیز دفاع اجتماعی از این اصل، نظر قانونگذار بر این امر استوار بوده که در هر صورت از تصرف افراد حمایت شود، و چنانچه شخصی نسبت به مالی مدعی حقی می باشد، بجای توسل به قدرت فردی در استرداد مال خود، حتماً از طبق مراجع قضایی احقاق حق نماید، والا متجاوز شناخته می شود.

از نظر حقوقی قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای تصرف عدوانی را این‌ چنین تعریف می‌کند: “دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند.”

بنابراین از این منظر برای طرح دعوی، سه موضوع سبق (سابق بودن) تصرف مدعی، لحوق (پیوستن) تصرف خوانده (کسی که علیه او طرح دعوی شده است) و عدوانی بودن تصرف لازم است.

با این توصیف این تعریف فقط شامل اموال غیر منقول می‌شود؛ بنابراین اگر کسی قالیچه یا ساعت مچی فردی را به صورت عدوانی (یعنی با توسل به زور) به دست آورد، تعریف فوق این موارد را شامل نخواهد شد.

به علاوه در صورتیکه مال با رضایت متصرف سابق از تصرف او خارج شده باشد و به تصرف دیگری درآید، سپس متصرف سابق از رضایت خویش پشیمان شده و عدول کند، عنوان تصرف عدوانی بر فعل متصرف جدید صادق نخواهد بود.

همچنین چنانچه شخصی ملک خود را برای مدتی رها کند، بنحوی که هیچ تصرفی بر آن نداشته باشد و شخص دیگری در این مدت، ملک مورد نظر را تصرف کند، تعریف مزبور شامل این مورد نخواهد بود؛ زیرا متصرف فعلی، مال را از تصرف متصرف سابق خارج نکرده، بلکه ملکی را که قبلاً از تصرف وی خارج شده بود، تصرف کرده است.

از منظر کیفری موضوع تصرف عدوانی به موجب قانون مجازات اسلامی نیز، جرم تلقی شده و قابل مجازات می باشد.

در این فرض قاضی موظف است، پس از طرح شکایت برابر مقررات قانون آیین دادرسی کیفری رسیدگی کرده و علاوه بر مجازات مجرم، حسب مورد به رفع تصرف عدوانی، حکم بدهد.

در این ارتباط ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مقرر می دارد:

“هركس به وسيله صحنه سازي از قبيل پي كني، ديواركشي، تغيير حد فاصل، امحاي مرز، كرت بندي، نهركشي، حفرچاه، غرس اشجار و زراعت وامثال آن به تهيه آثار تصرف در اراضي مزروعي اعم ازكشت‎شده يا در آيش زراعي، جنگلها و مراتع ملي شده، كوهستان ها، باغها، قلمستان ها، منابع آب، چشمه سارها ، انهار طبيعي و پاركهاي ملي، تاسيسات كشاورزي و دامداري و دامپروري و كشت و صنعت و اراضي موات و باير و ساير اراضي و املاك متعلق به دولت يا شركتهاي وابسته به دولت يا شهرداريها يا اوقاف و همچنين اراضي و املاك و موقوفات و محبوسات و اثلاث باقيه كه براي مصارف عام المنفعه اختصاص يافته يا اشخاص حقيقي يا حقوقي به منظور تصرف يا ذيحق معرفي كردن خود يا ديگري، مبادرت نمايد يا بدون اجازه سازمان حفاظت محيط زيست يا مراجع ذيصلاح ديگر مبادرت به عملياتي نمايد كه موجب تخريب محيط زيست و منابع طبيعي گردد يا اقدام به هرگونه تجاوز و تصرف عدواني يا ايجاد مزاحمت يا ممانعت از حق در موارد مذكور نمايد به مجازات يك ماه تا يك سال حبس محكوم مي شود. دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدواني يا رفع مزاحمت يا ممانعت از حق يا اعاده وضع به حال سابق نماید.”

تبصره ۱- رسيدگي به جرائم فوق الذكر خارج از نوبت به عمل مي آيد و مقام قضايي با تنظيم صورتمجلس دستور متوقف ماندن علميات متجاوز را تا صدور حكم قطعي خواهد داد.

تبصره ۲- در صورتي كه تعداد متهمان سه نفر يا بيشتر باشد و قرائن قوي بر ارتكاب جرم موجود باشد قرار بازداشت صادرخواهدشد، مدعي مي تواند تقاضاي خلع يد و قلع بنا و اشجار رفع آثار تجاوز را بنمايد.”

چنانکه ملاحظه می شود در رویکرد کیفری فقط احراز واقع لازم است و مرجع قضایی پس از احراز اینکه تصرف فعلی مِن غیر حق و عدوانی است، رأی صادر می‌کند.

از طرفی دیگر قانونگذار در ماده فوق از واژه “متعلق” استفاده کرده است و این امر می‌تواند حاکی از این موضوع باشد که در بعد کیفری مالکیت مالک مهم دانسته شده و بر خلاف جنبه حقوقی که فوقاً اشاره شد، برای اثبات جرم تصرف عدوانی احراز مالکیت شاکی را نیز ضروری می داند.

بنابراین باید توجه داشت که در تصرف عدوانی کیفری جدا از بحث عنصر روانی و احراز سوءنیت، در عنصر مادی قاضی باید مالکیت شاکی، لحوق تصرفات متهم و عدوانی و مِن غیر حق بودن تصرفات او را احراز کند تا بتواند نسبت به مجازاتش اقدام نماید.

شایان ذکر است که موضوعات کیفری این بخش، قابل تسری در خصوص دعاوی مزاحمت و ممانعت از حق نیز می باشد؛ بنابراین اگر کسی اختیار تصرف قانونی را از صاحب مالی سلب کند، سه حالت متصور است:

• الف) تصرف عدوانی: به شرحی که گذشت.
• ب) ایجاد مزاحمت: که به شرایطی اطلاق می شود که متصرف بدون اینکه مالی را از چنگ مالک حارج کند، نسبت به تصرفات وی مزاحمت ایجاد کند. مانند اینکه فردی با گذاشتن مانعی از ورود شخصی به داخل پارکینگ خودش جلوگیری کند یا خود سرانه با زدن قفل به درب شوفاژخانه مزاحم استفاده از آب گرم شود.
• ج) ممانعت از حق: ناظر به موردی است که فردی برای اعمال حق مالکانه شخصی نه تصرفی دارد و نه مزاحمت، بلکه مانع از استفاده قانونی مالک می شود.

بهترین مثال آن فرضی است که یکی از اعضای مجتمع مسکونی، با تغییراتی در انشعابات ساختمان اقدام به قطع آب یکی از واحد های موجود نماید.

مثال دیگر اینکه اگر مالک واحدی از پرداخت هزینه شارژ مجتمع امتناع کند، مدیر ساختمان نمی تواند برق یا آب اختصاصی آن را قطع کند، و در فرض اذن قانونی هم صرفاً اجازه قطع انشعابات عمومی مانند شوفاژ و وسایل گرمایشی یا سرمایشی را دارد، در غیر این صورت خودش قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری به عنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محکوم می شود.

بنابراین در مزاحمت خلل ایجاد می شود ولی در ممانعت بدون اینکه مزاحمتی برای استفاده از عین مالی ایجاد شود مانع حق استفاده ذیحق، از مالش می شود.

مراحل رسیدگی در مراجع قضایی

چنانکه می دانیم برای طرح هر دعوايی قانونگذار شرايط و ارکان جداگانه‌اي در نظر گرفته است.

در خصوص دعوای خلع ید، زماني می توان به خواسته مذکور دادخواستي به دادگاه ارائه داد که شرايط و ارکان تشکيل‌دهنده آن یعنی اثبات مالکيت، تصرف غاصبانه و يا در حکم غصب خوانده مسلم باشد.

در اين شرايط خواهان بايد دلايل مالکيت خود را به دادگاه تقديم کند تا دادگاه پس از رسيدگي به دلايل مالکيت و احراز ساير شرايط، در ماهيت دعوی حکم صادر نمايد.

شاید این جمله زیاد شنیده شده که، رسيدگي به دعواي خلع يد فرع بر اثبات مالکيت است.

بنابراین در فرضی که اصل مالکيت خواهان محل نزاع باشد و دلايل و مدارک کافي براي اثبات مالکيت وجود نداشته باشد و ادعای خواهان مبتنی بر نوعي از مالکيت باشد که احراز آن منوط به رسيدگي مستقل است، در اينجا دعواي خلع يد خواهان قابليت استماع ندارد، زیرا خواهان ادعايي مطرح کرده که پیش نیازی دارد.

فرض دیگر این است که چنانچه خواهان مورد معامله را خریداری کرده باشد و لیکن به وی تحویل داده نشده، علی القاعده باید دادخواست الزام به تحویل مورد معامله را بدهد و یا در دعوی الزام به تنظیم سند این موضوع را مطرح نماید و اگر خواهان بخواهد دعوی خلع ید را مطرح نماید این دعوی در صورتی قابل استماع است که مالکیت وی استقرار یافته باشد.

و هنگامی که دادخواست الزام به تنظیم سند داده می شود تا مادامیکه حکم به نفع خواهان صادر نشده و سند بنامش صادر نشده، نمی تواند این دعوی را مطرح نماید.

موضع خوانده در موارد فوق چنین خواهد بود که، ابتدا باید دلیل مشروعیت تصرفش را بیاورد و الا تصرف وی غاصبانه است؛ زیرا هر مالکی حق هر نوع استفاده و تصرف در مایملک خود را دارد منوط باینکه دلیل مشروعیت تصرفش را بیاورد؛ مثلا ثابت کند تصرفش ناشی از اجاره بوده است و یا ملک مورد دعوی را خریداری نموده است، والا تصرف وی غاصبانه تلقی می شود.

هم چنین در مواردی که خوانده با طرح دعوی متقابل یا دعوی جداگانه ای سند خواهان را باطل می نماید یا الزام وی را به تنظیم سند رسمی می خواهد و به نحوی مالکیت خواهان را زایل می سازد، دعوی خلع ید محکوم به رد می باشد.

نحوه تصرف قانونی در املاک مشاعی

حسب قوانین جاری اساساً تصرف در ملک مشاعی منوط به اذن سایر شرکاست، و هیچ یک از شرکاء بدون اجازه سایر شرکاء حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارد، و الا ضامن است.

بنابراین چنانچه یکی از شرکاء بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هریک از آنان حق دارد درخواست خلع ید وی را بنماید.

در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هریک از شرکاء موکول به موافقت تمامی‌ آنها می‌باشد.

از جمله موارد مطروحه در مراجع قضایی رسیدگی به اختلافات ناشی از تصرفات انحصاری احدی از وراث در ملک اعم از خانه، آپارتمان و یا مغاره ای است که به ارث رسیده است.

هم چنین تصرفات انحصاری یکی از ساکنین نسبت به مشاعات در مجتمع های آپارتمانی است، که در این فروض امکان تصرف و استفاده به وسیله احد از آنها بدون تحصیل رضایت سایر مالکین وجود نداشته و نتیجتاً مستلزم پرداخت اجرت المثل ملک مزبور به سایرین به نسبت سهم هر یک از آنهاست، در غیر این صورت حق سایر مالکین است که از دادگاه تقاضای خلع ید از ملک موصوف را نمایند.

در این موارد قانون اجرای احکام مدنی تصریح دارد: در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود، ولی تصرف محکوم له (کسیکه حکم بنفع اوست) در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.

بدیهی است منظور از مقررات، ناظر به قوانینی مانند قانون مدنی، قانون تملک آپارتمانهاست که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکاء دانسته و در صورت فقدان اذن، متصرف ضامن است.

چگونگی تعیین تکلیف اموال به جای مانده هنگام خلع ید

در صورت امتناع متصرف ار بردن مال خود و یا عدم دسترسی به وی، از اموال موجود توسط مأمور اجراء صورت برداری می شود.

اگر در میان آنها پول نقد، طلا و زیور آلات و نیز اوراق بهادار مانند چک، سفته و برات باشد به بانک تحویل داده می شود.

چنانچه اموال فاسد شدنی باشد، به فروش رفته و وجوه حاصل از آن پس از کسر هزینه ها به صندوق دادگستری واریز می گردد، در غیر این صورت دایره اجراء اموال را در همان محل و یا مکان مناسب دیگری به حافظ تحویل و رسید دریافت می کند.