اعتبار اجاره‌نامه رسمی و عادی در مورد محل‌های مسکونی یکسان است و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، محل استیجاری در زمان انقضای مدت، راس یک هفته باید تخلیه شود و در این مورد، تفاوتی بین سند (اجاره‌نامه) عادی و رسمی وجود ندارد. تفاوتی که در روند الزام به تخلیه وجود دارد این است که در مورد سند رسمی می‌توان اجرائیه صادر و ملک را مستقیما از طریق دایره اجرای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تخلیه کرد. در صورتی که در مورد سند عادی، لازم است با مراجعه به شورای حل اختلاف محل، دستور تخلیه گرفته البته در هر دو مورد، به مستاجر مدتی نزدیک به یک ماه برای تخلیه مهلت داد.
ضرورت امضاء و اثر انگشت دو شاهد در اجاره نامه
در تنظیم سند عادی، طرفین باید دقت کنند مدت، مبلغ و اوصاف مورد اجاره به دقت در اجاره‌نامه ذکر شود و مهم‌تر این‌که حتما دو شاهد، سند را امضا کنند.
مواردی که از دیدگاه موجر مورد توجه قرار گیرد یکی این است که با گرفتن چک و ودیعه کافی و از آن مهم‌تر، بررسی شخصیت مستاجر، ملک خود را به کسی اجاره دهد که از نظر مالی و اخلاقی، توانایی و صلاحیت داشته باشد. از دیدگاه مستاجر هم او باید دقت کند ملک را از کسی اجاره کند که مالکیتش نسبت به آنچه اجاره می‌دهد، محرز و مسلم باشد.
نکته دیگر این‌که در قرار دادهای اجاره مسکن، معمولا وجهی به عنوان قرض‌الحسنه، از سوی مستاجر به موجر پرداخت می‌شود که باید در شروط قرارداد اجاره، ترتیبی پیش‌بینی گردد که نه مطالبه این قرض‌الحسنه از موجر بدون تخلیه ملک از جانب مستاجر میسر باشد و نه موجر بتواند بدون پرداخت این وجه ملک را به علت انقضای این مدت، تخلیه کند.
سند رسمی و سند عادی
سند رسمی و سند عادی تعریف و اوصاف قانونی خاص خود را دارد.
سند رسمی در این مورد، تنها سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و تخلیه ملک نیز با صدور اجرائیه از همان دفترخانه، میسر خواهد بود و اجراییه سازمان ثبت اسناد و املاک مجری تخلیه ملک محسوب می‌شود.
هر نوع سند دیگری به هر شکلی و با هر ترتیبی تنظیم شود سند عادی تلقی می‌شود و موجر برای تخلیه ملک باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند اگر کد رهگیری و هولوگرام داشته باشد و چه نداشته باشد.
کد رهگیری و هولوگرام
فرمتی که در سالهای اخیر باب شده و کد رهگیری و هولوگرام دارد ممکن است از نظر احراز مدارک مالکیتی موجر، مزیت‌هایی نسبی بر فرمت قبلی قراردادهای اجاره در این شهرها داشته باشد، ولی از لحاظ تخلیه یا مطالبه اجاره‌های عقب افتاده مراجعه به شورای حل اختلاف لازم است. بعد از گذشت مهلت یک‌ماهه‌ای که شورای حل اختلاف به مستاجر برای تخلیه ملک می‌دهد مجری تخلیه ملک یا باز پس گیری وجه قرض الحسنه نیروی انتظامی و عوامل اجرایی شورای حل اختلاف است . در مورد اجاره‌نامه تنظیم و ثبت شده در دفتر اسناد رسمی، دایره اجرای ثبت (سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) مجری خواهد بود.
بیشترین میزان اختلاف که وکیل ملکی بدان اشاره دارد مربوط به تخلیه نشدن واحد مسکونی استیجاری پس از پایان مدت مورد توافق، پرداخت نکردن اجاره بها از جانب مستاجر و سرانجام، انتقال به غیر مورد اجاره بدون رضایت موجر باشد.
اشکالی که ممکن است برای مستاجر پیدا شود، خودداری مالک از بازپرداخت قرض‌الحسنه داده شده در شرایطی است که مستاجر مایل به تخلیه ملک شده است. استفاده از اسناد مالی نظیر چک و سفته، پیش‌بینی ضمانت و اجرای قاطع احکام مربوط به این موارد و اعمال جرایم سنگین در برابر این تخلفات می‌تواند تا حدی چاره‌ساز باشد.
بیشتردعاوی دادگاه ها در بحث مالک و مستاجر مربوط به عدم امضاء و اثر انگشت دو شاهد در قولنامه و سهل انگاری در این امر است.
اگر این مورد بسیار آسان در هنگام تنظیم اوراق قضایی رعایت شود کار به دادگاه نخواهد کشید.
