یک دستگاه رنگ سازی متعلق به آقای الف را تصور کنید،این دستگاه روزانه ده سطل رنگ تولید میکند.
حال میتوان به دو صورت در رابطه با این دستگاه معامله صورت گیرد؛ صورت اول آن است که ضمن یک قرارداد بیع، دستگاه از مالکیت آقای الف به مالکیت آقای ب دربیاید؛ در این صورت موضوع خرید و فروش خود دستگاه و تمام منافع آن، ده سطل رنگ در روز، میباشد، اما صورت دوم آنست که دستگاه در مالکیت آقای الف باقی بماند اما منافع آن برای مدت مشخصی به آقای ب تعلق گیرد.
- قرارداد اجاره، درواقع خرید و فروش، منافع، یک مال برای مدت مشخص به دیگری تعریف میشود، پس از تعریف قرارداد اجاره به اصلی ترین مواردی اشاره خواهیم کرد ک در این قرارداد مشخص خواهد شد.
- طرفین قرارداد که البته شرایط و ضوابط خاص خود را دارد و بسیار محدودیت های قانونی برای هرکدام از طرفین وجود دارد ک به منظور رعایت اختصار از شرح آن صرف نظر میکنیم و فرض را بر آن میگیریم که طرفین قانون‌اساسی صالح و مجاز به انعقاد این قرارداد میباشند؛ برای مثال یکی از اصلی ترین شرایط مالک بودن خود اجاره دهنده بر منافع مال نه خود مال میباشد، اما در هر حال به شخص اجاره دهنده موجر و به متقاضی منافع مال مستاجر گفته میشود.
مال مورد اجاره که در قرارداد از ان به عنوان عین مستاجره نام برده میشود.
عین مستاجره شرایطی دارد؛ مثلا
- باید قابل دسترسی باشد، اقای الف نمیتواند اتومبیلی را به منظور حمل و نقل به اقای ب اجاره دهد، اگر ان اتومبیل در توقف پلیس راهنمایی رانندگی باشد و تا قبل از موعد مشخص هم قابل ترخیص نباشد.
- عین مستاجره نمیتواند مالی باشد که در صورت استفاده مستاجر از منافعش از بین میرود یا به اصطلاح حقوقی تلف میشود؛ مثلا اقای الف نمیتواند جعبه ی میوه ای را به اقای ب اجاره دهد و در صورت تمایل به انعقاد قرارداد میبایست قرارداد خود را در قالب بیع یعنی خرید و فروش کل مال منعقد کند.
- عین مستاجره نمیتواند مجهول باشد مثلا اقای الف نمیتواند در قرارداد مورد اجاره را یکی از اموال خود مشخص کند، باید دقیقا در قرارداد ذکر شود که کدام مال با کدام ویژگی ها به اجاره ی اقای ب در می اید.
این مال درکلی ترین دسته بندی تعریف شده میتواند مال منقول باشد؛ برای مثال اجاره ی یک دستگاه اتوبوس برای مدت سه روز به یک گروه گردشگری و یا میتواند مال غیر منقول باشد همچون اجاره ی یک مغازه برای مدت یک سال.
خوب است مطلع شوید که قانون مال مستاجره را به موارد اجاره اشیا، اشخاص، حیوانات و ….. تقسیم بندی کرده است.
- منفعت موردنظر که موردی استثنائیست و در موارد خاص در قرارداد ذکر خواهد شد بدین منظور که فرض کلی اجاره منزل، برای سکونت یا اجاره ی یک دستگاه برای تولید محصولی خاص میباشد اما در مواردی ممکن است تفکیکی بین منافع چندگانه یک مال صورت بگیرد یا حتی تصریح شود که از مالی تنها به منظور منفعتی خاص استفاده شود؛ برای مثال اجاره ی یک باغ تنها به منظور فیلم برداری برای یک فیلم سینمایی نه استفاده از محصولات ان، و یا اجاره ی یک اتوبوس تنها به منظور یک سفر سه روزه نه برای کسب و کار و جابه جایی مسافر.
- مهلت قرارداد:
گفته شد ک اجاره خرید منافع یک مال برای مدت مشخص میباشد و درصورت عدم تعیین این مدت، قرارداد ماهیت خود را از دست داده و بی اعتبار تلقی میشود؛ بنابراین تعیین زمان اجاره در قرارداد امریست الزامی.
بالافاصله پس از انقضا مهلت مقرر اجازه مستاجر در استفاده از مال منتفی میشود و در صورت استفاده، ملزم به پرداخت مبلغی است که به عنوان اجرت المثل از آن نام برده میشود.
شروع این مدت معمولا در قرارداد ذکر میشود اما اگر قرارداد به شیوه غیر رسمی و غیر حرفه ای خارج از دفاتر ثبت اسناد منعقد شود و اختلافی در این باره پیش اید شروع زمان اجاره را از زمان انعقاد قرارداد در نظر میگیرند.
نکته: اگر برای مثال قرارداد برای مدت یک سال منعقد شود و موجر سه ماه بعد فوت کند قرارداد باطل نخواهد شد، مگر اینکه در قرارداد شرط مباشرت شده باشد به این معنا که این قرارداد تنها بین اقای الف و ب منعقد میشود و دارای اعتبار است و غیر از آن ممکن نیست.
نکته دوم: اگر مال مستاجره به دیگری فروخته شود قرارداد اجاره باطل نمیشود، مگر اینکه خود موجر حین انعقاد قرارداد اجازه ی فسخ قرارداد را برای خود قید کرده باشد.
- مبلغ قرارداد که درقرارداد از ان به مال الاجاره یا اجاره بها عنوان میشود و نحوه چگونگی پرداخت:
در رابطه با چگونگی پرداخت لازم به ذکر است که که بسته به توافق طرفین میتواند به صورت یکجا یا منقطع باشد، میشود یک مال را به مدت یک سال اجاره کرد و مبلغ دوازده میلیون تعیین و پرداخت گردد، میتوان همین مال را برای یک سال در ازای هر ماه یک میلیون تومان به اجاره ی دیگری درآورد.
نکته: اگر در قرارداد مهلت خاصی برای اجاره مشخص نشود اما نحوه پرداخت بر اساس زمان بندی خاصی باشد؛ مثلا ماه به ماه یا هفته به هفته، قرارداد اجاره برای همان موعد معتبر است و در صورتی که موجر درخواست تخلیه نکند، فرض را بر آن میگیریم که این قرارداد مدام در حال تمدید میباشد.
- شرایط فسخ قرارداد:
موارد متعددی است که میتواند موجب فسخ قرارداد شود که این موارد در قرارداد رسمی ذکر خواهد شد و در قرارداد های غیر رسمی در صورت عدم ذکر این موارد قابل پیگیری در مراجع قضایی و در نهایت دریافت حکم فسخ از آنان میباشند، این موارد بسیارند اما مهم ترین انان به شرح ذیل میباشد:
- استفاده از مال مورد اجاره خارج از محدوده ی مجاز ذکر شده در قرارداد
- معیوب بودن مورد اجاره
- تاخیر در پرداخت اجاره بها
- تعیین حق فسخ در اجاره برای موجر یا مستاجر یا هردو که معمولا اگر از جانب مستاجر باشد با شرط پرداخت یک نوبت اضافه تر اجاره بها در قرارداد ذکر میشود.
- مسئولیت های مستاجر که در بالا نسبتا به تمامی آن ها اشاره کرده ایم.
- مسئولیت های موجر که غیر از موارد اشاره شده به موارد ذیل هم اشاره میکنیم.
- تحویل به موقع مال مستاجره
- در صورت نیاز به تعمیر، اقدام برای آن یا تادیه ی مخارج لازم
نکته: در صورتی که مستاجر بدون اطلاع و رضایت موجر دست به تعمیرات و تغییراتی در مال مستاجر بزند مستحق دریافت این مخارج نمیباشد، مگر انکه نیاز مال به تعمیرات فوری بوده و در صورت تعلل بیم خرابی وجود داشته باشد.
- در صورتی که موجر از مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه دریافت نموده است، میبایست پیش از تخلیه مبلغ مورد ودیعه را به وی باز گرداند.
موارد ذکر شده عمده ترین عنواینی بودند که یک قرارداد اجاره تمام آن هارا در بر میگیرد و برای رعایت اختصار از شرح جزییات دیگر صرف نظر میکنیم و هم اکنون به تفاوت قرارداد رسمی و غیر رسمی اجاره خواهیم پرداخت.
قرارداد رسمی قراردادیست که توسط نماینده دولت در دفاتر رسمی ثبت اسناد منعقد میشود و قرارداد غیر رسمی توسط دیگر اشخاص همچون خود طرفین یا بنگاه ها تنظیم میشوند.
همان طور که پیش تر به آن اشاره کردیم مواردی هستند که اگر در قرارداد لحاظ نگردد ممکن است موجب ابطاال قرارداد شوند؛ مثلا شرایط طرفین و صلاحیت انان برای انعقاد قرارداد.
اقای الف به بنگاهی میرود و با ادعای مالکیت مالی بر اساس سندی دست نویس تقاضای اقدام برای اجاره ملک مذکور میکند.
بنگاه نیز با این حساب مستاجری میابد و قرارداد منعقد میشود.بعدها اقای ب با سند رسمی مالکیت خود بر همان ملک در پی استرداد و تخلیه آن برمی آید.
طبیعیست که در صورت مراجعه به مراجع قضایی صاحب حق شناخته شده و مستاجر ملزم به تخلیه میشود.
دلیل این اتفاق اولویت سند رسمی نسبت به سند غیر رسمیست و انعقاد قرارداد در دفاتر رسمی ثبت اسناد جلوی همچین وقایعی را خواهد گرفت.
نکته بعد آن است که در صورت انعقاد قرارداد به صورت غیر رسمی و به دنبال آن عدم ذکر مواردی خاص حین تنظیم آن، قاطعیت مفاد قرارداد از بین خواهد رفت؛ برای مثال در صورت عدم ذکر نحوه پرداخت یا مهلت یا موارد استفاده از مال در قرارداد ممکن است هرکدام از طرفین بعدا ادعایی خلاف توافق قبلی مطرح کنند و برای مدتی طولانی درگیر رسیدگی قضایی برای حل اختلاف خود شوند؛ این درحالیست که سردفتر دار اسناد رسمی در ذکر این موارد خاص جدیت و وسواس عمل به خرج میدهد.
اعتبار قرارداد نیز در این دو مورد متفاوت است,برای مثال اقای الف میتواند روی قراردادی غیر رسمی ادعا کند که امضای ذیل قرارداد اصلا متعلق به وی نمی باشد. حال انکه اعلام چنین موردی در رابطه با قرارداد رسمی کاملا غیرممکن است.
نکته: بعد در رابطه با ضمانت اجرا و نهاد های اجرایی مرتبط با این قرارداد هاست.
اگر هرکدام از مفاد قرارداد توسط هرکدام از طرفین رعایت نشود و یا شخص ثالثی در رابطه با قرارداد مذکور مدعی یا طرف دعوا قرار گیرد.
در صورتی که قرارداد غیر رسمی باشد تنها راه پیگیری درخواست مراجعه به مراجع قضایی و انتظار طولانی مدت برای زمان های رسیدگی و پرداخت مبالغ گاها هنگفت برای مطالبه ی حق فرد میباشد.
این در حالیست که قرارداد های رسمی میتوانند توسط نهاد های اجرایی خود اداره کل ثبت اسناد مورد بررسی قرار گیرند و با کمترین هزینه مالی و زمانی اقدامات لازم برای رفع اختلاف طرفین انجام گیرد.
