در این مطلب به تجزیه و تحلیل معامله معارض بر اساس قانون ثبت و آیین نامه و لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳ و مواد مربوط به آیین نامه معارض می‌پردازیم.
توصیه می‌شود قبل از انجام هرگونه معامله‌ای ابتدا شرایط و اوضاع و احوال را با یک وکیل متخصص در میان بگذارید.
معامله معارض چیست؟
ماده ۱۱۷ (اصلاحی مصوب ۱۳۱۲/۵/۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی معامله معارض، تعریف و مجازات آن بیان شده است.
متن ماده فوق الذکر بدین شرح است: هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیر منقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.
بر اساس آنچه در این ماده بیان شده معامله معارض معامله‌ای است که شخصی یک مال را اعم از منقول یا غیر منقول به دیگری منتقل نماید و مجددا در مورد همان مال معامله‌ای معارض با تعهد یا حقی معارض که واگذار نموده است بنماید.
دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال منقول و یا غیرمنقول است، در حال حاضر ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول اجباری میباشد و سندی عادی راجع به اموال غیرمنقول وفق ماده ۴۸ قانون ثبت قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.
در صورتی که هر دو معامله انجام شده با سند رسمی باشد معامله دوم معامله معارض و باطل است و در صورتی که هر دو معامله با سند عادی باشند مصداق معامله معارض نمی‌باشد بلکه جرم انتقال مال غیر اتفاق افتاده است.
اگر نیاز به ارتباط فوری با متخصص دارید به وکیل آنلاین بنیاد وکلا پیام دهید.
اگر معامله اول با سند رسمی تنظیم شده باشد در صورتی که معامله دوم با سند عادی تنظیم شده باشد در این مورد نیز جرم انتقال مال غیر اتفاق افتاده است.
اگر مال منقول دوبار توسط مالک واحد معامله شود معامله معارض و باطل است. اگر مالک مال غیر منقول را با قولنامه عادی به دیگری به طور صحیح بفروشد و بعد از معامله مذکور همان ملک را با سند رسمی به شخص سومی بفروشد معامله دوم که با سند رسمی است باطل است و از مصادیق معامله معارض ماده ۱۱۷ قانون ثبت میباشد (نظریه مشورتی ۷/۱۲۵۳۱_۱۳۸۰/۱۲/۲۸)
مجازات حبس تعیین شده در ماده ۱۱۷ قانون ثبت در مورد معامله معارض با دو سند رسمی در مورد معامله کننده میباشد و طبق قانون ثبت کسی که ابتدا با سند عادی معامله کند و سپس معامله دوم را با سند رسمی در مورد یک ملک غیر منقول انجام می‌دهد به حبس با اعمال شاقه محکوم می‌شود.
معامله معارض موجب تضرر مالی و سلب اعتماد مردم به اسناد و املاک می‌شود. برای به حقیقت پیوستن معامله معارض دو عمل حقوقی متوالی (معامله در مورد یک ملک به صورت مکتوب) باید انجام گیرد و شامل انجام تعهد و معامله بدون تنظیم سند به طور شفاهی نمی‌شود.
برای تحقق جرم معامله معارض لازم نیست در معامله مقررات قانون مدنی رعایت شود در این مورد رای شماره ۶۸۳_۱۳۱۸/۸/۳۰ از دیوان عالی کشور قابل استناد میباشد متن رای به شرح ذیل میباشد:
به گفته مشاوره حقوقی تلفنی صرف اقدام متهم به دو معامله متعارض طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد بزه به شمار می‌رود و عدم رعایت تشریفات قانونی لازم برای ثبت معامله اولی در مواردی که قانون ثبت آن‌ها را لازم دانسته از لحاظ مقررات جزایی موثر نیست زیرا به هر تقدیر به این قبیل اوراق به معنای منظور در قوانین جزایی سند اطلاق می‌شود و تا حدی قابل ترتیب اثر است.
از مصادیق معامله معارض می‌توان فروش سرقفلی مغازه طی دو معامله مجزا با شرایط ذکر شده باشد. مطابق مواد ۲۳ و ۲۵ قانون مجازات اسلامی قاضی اختیار دارد علاوه بر مجازات اصلی حبس مرتکب را متناسب با جرم ارتکابی و خصوصیات وی به یک یا چند مجازات از مجازات‌های تکمیلی ماده ۲۳ قانون مجازات اسلامی محکوم نماید.
همچنین مرتکب مطابق بند ب ماده ۲۰ قانون مجازات اسلامی به مدت سه سال از حقوق اجتماعی محروم میگردد، این موارد مجازات تکمیلی و تبعی جرم طبق موارد ذکر شده از قانون مجازات اسلامی میباشد. جرم معامله معارض طبق قانون مجازات اسلامی شامل تعویق صدور حکم می‌شود.
با رعایت ماده ۴۶ قانون مجازات اسلامی مشمول تعلیق مجازات و طبق مواد ۱۰۰ الی ۱۱۳ قانون مجازات اسلامی مشمول مرور زمان نیز می‌شود. معامله معارض طبق قانون کاهش مجازات حبس تعزیری از جمله جرایم قابل گذشت است.
بر اساس رای وحدت رویه تنها در صورتی معاملات متعدد نسبت به اموال غیر منقول شامل ماده ۱۱۷ قانون ثبت و معامله معارض محسوب می‌شود که هر دو با سند رسمی باشد.
با توجه به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی که درباره ضمان درک که همان مسئولیت فروشنده مال غیر است برای جبران خسارت شخصی که مال مورد بحث را خریداری کرده باشو طبق ماده ۳۹۰ قانون مدنی فروشنده مسئول است.
با توجه به رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ صادره ۱۳۹۳/۰۷/۱۵ در خصوص مواردی که مبیع مستحق لاغیر در آمده و خریدار جاهل به این امر بوده است با عنایت به مواد ۳۸۰ و ۳۸۱ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ دیوان عالی کشور غرامت وارده به مشتری از جمله کاهش ارزش ثمن باید جبران شود.
بر اساس نظریه مشورتی شماره ۱۵۴۷/۹۷/۷_۱۳۹۷/۱۲/۲۵ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: شخصی ملک خود را با سند عادی بفروشد و سپس آن مال غیرمنقول را در وثیقه مراجع قضایی ( دادگاه، دادسرا ...) یا بانک قرار دهد عمل وی مصداق ماده ۲ قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌نمایند مصوب سال ۱۳۸۹/۰۲/۳۱ بوده و به مجازات کلاهبرداری محکوم خواهد شد. و این مورد شامل بزه معامله معرض نمی‌باشد.
تشخیص تعارض اسناد مالکیت با سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است، بر اساس لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳/۸/۵ و طبق لایحه قانونی مذکور پس از تشخیص تعارض و اخطار به دارنده سند مالکیت معارض، فرد ذکر شده در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم می‌کند.
ابطال سند معرض با دادگاه است. به محض اطلاع اداره ثبت محل به دفترخانه اسناد رسمی بخشنامه می‌شود که از انجام معامله نسبت به سند مالکیت معارض اجتناب ورزد.
سند مالکیت معارض در مورد اصل ملک (مال غیر منقول) و حدود و حقوق ارتفاقی مصداق دارد. اگر در هیات نظارت تشخیص داده شود نسبت به ملکی اسناد مالکیت معارض صادر شده، سند مالکیت ثبت مقدم تا صدور حکم نهایی از دادگاه معتبر خواهد بود.
برای دریافت اطلاعات بیشتر از مشاوره حقوقی تخصصی بنیاد وکلا بهره‌مند شوید.
