در ابتدا عقد وکالت اینگونه تعریف می شود که به فردی برای انجام امری نیابت داده می شود و از دلایل کتبی بودن این عقد و همچنین تنظیم آن در دفترخانه اسناد رسمی صحبت می شود.
این نوع وکالت، وکالت کاری لقب می گیرد که خارج از دادگستری است و به انواع مختلفی مانند معاملات زمین و مغازه تقسیم می شود که حدود اختیار وکیل در اینگونه معاملات نیز بیان می شود.
در ادامه دسته دیگری از وکالت کاری بیان می شود که مربوط به انجام امور اداری است و مربوط به نقل و انتقال اموال نیست.
در بخش بعد شیوه تنظیم وکالت بلاعزل در دفتر اسناد رسمی بیان می شود.
همچنین از موارد انفساخ وکالت بلاعزل صحبت می شود و این توصیه نیز می شود که فقط در امور اداری وکالت داده شود و در خرید ملک و خودرو وکالتی بهتر است هرچه زودتر به سند قطعی تبدیل شود.
در ادامه از اعتبار قانونی معامله موکلی که به دیگری وکالت بلاعزل داده است ولی بلافاصله خود معامله می نماید بحث می کند.
همچنین فروضی که موکل حق معامله ندارد را نیز بیان می کند. در بخش بعد از خرید آپارتمان در رهن بانک بوسیله وکالتنامه می گوید.
در انتهای مقاله نیز نکاتی کاربردی را در انجام معاملات وکالتی بیان می کند.
در ادامه متن کامل مقاله را خواهید خواند.
مطابق قانون مدنی، وکالت به عقدی اطلاق می شود که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می‌نماید؛ بنابراین اثر اصلی عقد وکالت، نیابت است.
به این صورت که شخصی (موکل) شخص دیگری را (وکیل) نایب خود برای انجام کاری قرار می‌دهد تا از جانب وی موضوع وکالت را انجام دهد.
امروزه به جهت جلوگیری از اختلافات احتمالی در آینده؛
اولا: عقد وکالت بصورت کتبی منعقد می‌شود و یک نسخه از آن در اختیار موکل و نسخه‌ای دیگر در اختیار وکیل قرار می‌گیرد.
ثانیا: از آنجایی که بسیاری از مراجع اداری وکالت منعقد شده با سند عادی را نمی‌پذیرند علی الاصول در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می شود.
ثالثا: به موجب قوانین دیگری از جمله قانون استقلال کانون وکلای دادگستری، اعطای وکالت برای مراجع قضایی مقید به داشتن پروانه مخصوص وکالت نیز می باشد.
بحث حاضر ناظر به آن دسته امور خارج از دادگستری می‌شود که وکالت کاری لقب دارد و به انواع گوناگونی تقسیم می شود، از جمله آن دسته از معاملاتی مانند زمین، مغازه و مستغلات و هم چنین خودرو است که خرید و فروش آنها بدوا در قالب تنظیم بیع نامه های عادی و یا رسمی شکل می گیرد؛ یعنی با جاری شدن صیغه ایجاب و قبول، نقل و انتقال شرعی صورت می پذیرد.
لیکن جهت انجام تشریفات عقد شامل اخذ مفاصا حساب های شهرداری و دارایی و نیروی انتظامی و النهایه صدور سند رسمی در دفاتر و ادارات اسناد رسمی و پلیس راهور، وکالتی حاوی کلیه اختیارات اعم از کاری و مملک اعطاء می شود، بطوریکه موکل را بی نیاز از حضور در مراجع مذکور در مراحل انتقال سند می کند.
بنابراین وکیل اختیار هر گونه تصرفات در مورد موضوع وکالت ماخوذه از سوی موکل را دارد که به او اختیار هر گونه نقل و انتقال اموال اعم از خرید و فروش به هر مبلغ و به هر شخص و لو به خود را می دهد که اصطلاحا به آن وکالت مملک گفته می شود.
دسته دوم شامل وکالت نامه هایی است که ناظر بر فروش و نقل و انتقال اموال نمی گردد، لهذا اگر وکیل بر خلاف اختیارات و یا عرف و عادت، اقدام به انجام مورد وکالت نماید، در اصطلاح رعایت غبطه و مصلحت موکل را ننموده است.
بطور مثال اگر بازماندگان متوفی بخواهند جهت انجام امور اداری و مالیاتی مربوط به ارث به یکی از وراث اعطاء اختیار کنند، باید این امر را در وکالتنامه تصریح کنند که امر وکالت فقط شامل امور اداری مانند اخذ مفاصا حساب مالیاتی شود.
در واقع این متن وکالت نامه است که مبین ماهیت وکالت اعطایی، حدود اختیارات و انعکاس دهنده اراده‌ی مشترک طرفین آن می باشد.
این امر در دفاتر اسناد رسمی، در ضمن یک عقد لازم الاجراء صورت می پذیرد تا آثار آن مستحکم شود.
لیکن شیوه های دیگر این است که در صورت تمایل بر اقدام به فسخ وکالت، باید از انعقاد وکالت بلاعزل خودداری شود و در صورتی که اراده بر این باشد که صرفا موکل حق فسخ داشته باشد و نه وکیل لازم است که وکالت ضمن عقد خارج لازم و به صورت بلاعزل تنظیم شود، مگر اینکه برای انجام مورد وکالت حسب توافق طرفین مدتی بطور مثال سه ماه یا یک سال مقرر شده باشد که با انقضای مدت، وکالت هم خاتمه می‌یابد.
بدیهی است با رضایت طرفین در هر زمان می‌توان به وکالت خاتمه داد که این عمل اقاله یا تفاسخ نام دارد.
نکته دیگر اینکه در صورت فوت، یا بروز دیوانگی و سفاهت در هر یک از طرفین عقد، وکالت خود به خود از بین می‌رود و به اصطلاح منفسخ می‌شود.
بنابراین حتی اگر وکالت بلاعزل نیز باشد، در اینصورت آثار آن از بین می‌رود، بنابراین اگر موکل که وکالت داده است، آلزایمر بگیرد، در واقع او محجور شده است و آثار وکالت از بین می‌رود.
بنابراین توصیه می‌شود که فقط برای امور اداری از وکالت استفاده شود و اگر ملک یا خودرویی وکالتی خریداری می شود، هر چه زودتر به سند قطعی تبدیل گردد.
بدیهی است چنانچه معلوم شود هر یک از این عوامل در زمان انعقاد وکالت موجود بوده، عقد از ابتدا باطل بوده و به اصطلاح برخلاف فسخ که اثر آن به آینده است، بطلان اثر قهقرایی دارد.
پاسخ این سؤال مثبت است، زیرا موکل حق دارد انجام هر عملی را که به دیگری اختیار داده است، خود راسا انجام دهد، بنابر این بلاعزل بودن وکیل مانع از انجام عمل مورد وکالت نمی شود.
اگر هنگام فروش یک باب مغازه در پاساژی که هنوز فاقد سند رسمی است علاوه بر تنظیم قرارداد عادی، به خریدار وکالت بلاعزل داده شود که جهت انجام مقدمات زدن سند شامل رفع خلاف شهرداری اخذ مفاصای مالیاتی و نتیجتا برطرف شدن موانع ثبتی اقدام نماید تا بتواند متعاقبا در دفترخانه بنام خود سند رسمی تنظیم کند، آیا بنا به پاسخ سؤال فوق فروشنده باز هم اختیار انتقال ملک را به دیگری دارد؟
بطور قطع در این فرض پاسخ منفی است، زیرا به دنبال تنظیم مبایعه نامه خریدار مالک مغازه گردیده و عمل فروشنده جرم محسوب می شود و به لحاظ اینکه با حقوق خریدار در تعارض می باشد، و به اتهام فروش مال غیر قابل تعقیب و معامله بعدی نیز باطل خواهد شد.
در واقع این وکالتنامه به عقد دیگری گره خورده است و چنانکه در بالا در وکالت مملک توضیح داده شد به منظور بی نیازی از حضور فروشنده در مراحل صدور سند رسمی که ممکن است چند سالی به طول انجامد، تنظیم شده است. با این توصیف ملاحظه می شود که اهمیت بیع نامه عادی از وکالتنامه ای که بصورت رسمی انعقاد یافته بیشتر است.
خریدار بایستی بدوا از طریق دعوای حقوقی در دادگستری بخواسته احراز وقوع عقد بیع، اثبات مالکیت کند و چنانچه دادگاه از مفاد وکالتنامه ارکان بیع را تشخیص دهد، از امتیازات آن بهره مند شود.
با توجه به اینکه وکالتنامه مذکور بر اثر فوت فروشنده فاقد اعتبار می گردد، لهذا در این صورت خریدار حق مراجعه به وراث را دارد که در فرض استنکاف از حضور در دفترخانه و ارائه گواهی حصر وراثت، از طریق مراجع قضایی ملزم به انجام تشریفات عقد خواهند شد.
یکی از وکالتنامه های مرسوم خرید آپارتمان در رهن بانکهاست. بدین صورت که بطور مثال فردی به قصد خرید آپارتمانی در بانک مسکن سپرده گذاری می کند، لیکن هنگام سر رسید وام، تصمیم به انتقال امتیاز خود به دیگری می گیرد.
در این فرض بانک کسی را طرف خود می شناسد که با وی قرارداد بسته است و کاری به منتقل الیه یا خریدار وام ندارد.
یکی از کاربردهای وکالت همین است که وکالتنامه ای بلاعزل بین وام گیرنده و خریدار وام تنظیم می شود که پس از پرداخت اصل و سود بانک، خریدار حق داشته باشد با استهلاک بدهی سند رهنی بانک را آزاد و آپارتمان موصوف را بنام خود کند.
اساسا در رهن بودن ملکی مانع از واگذاری آن به غیر نمی باشد، منوط به اینکه اولا هنگام تنظیم قرارداد خریدار از رهن بودن ملک مطلع شود و ثانیا به منظور حفظ حقوق بانک قبلا اجازه و موافقت آن گرفته شده باشد.
اثر بلاعزل بودن وکالت صرفا پایبندی طرفین به مفاد آن تا پایان جریان نقل و انتقال و جلوگیری از اعمال حق فسخ است، و از آنجایی که وکالت عقد جایزی است با فوت صاحب وام، آثار آن از بین می رود. لهذا همانطوری که فوقا اشاره شد در فرض سؤال خریدار فقط حق مراجعه به وراث انتقال دهنده امتیاز دارد.
- در معاملات کلان از طریق وکالتنامه ضرورت دارد قبل از انجام معامله اعتبار وکالتنامه از دفترخانه تنظیم کننده سند، کتبا استعلام شود.
- مبایعه نامه و وکالتنامه لازم و ملزوم و مکمل یکدیگرند و هرگز بدون مبایعه نامه و صرفا به اعتبار تنظیم وکالتنامه مبادرت به انجام معامله نشود.
- جهت پیشگیری از سوء استفاده در آینده، دقت شود که وکالتنامه صادره محدودیت زمانی نداشته باشد.
- از انجام معامله بواسطه وکالتنامه های کلی که مربوط به اموال منقول و غیرمنقول موکل باشد و یا اینکه موکلین افراد متعددی مانند وراثتی و شراکتی باشند، اجتناب گردد.
- درصورت انجام معامله با وکالت رسمی مانند املاک در رهن بانک ها در کمترین زمان نسبت به انتقال رسمی ملک اقدام شود.
- چنانچه معامله از طریق تفویض وکالت انجام شود، وکالتنامه اولیه و اصلی که پایه و اساس معامله است، به دقت مطالعه شود تا مشخص شود وکیل دارای اختیارات کامل و بلاعزل باشد.
- در تنظیم سند وکالت بلاعزل از آنجایی که موکل حق اجرای مورد وکالت را از دست نداده و شخصا نیز قادر به اجرای آن خواهد بود، لذا بطور صریح در وکالتنامه قید شود که موکل حق دخالت و اجرای آن را از خود سلب و ساقط کرد.
