در میان پرونده های حقوقی ومراجعات به دادگاه مواردی دیده می شود که خریدار در اثر سهل انگاری ویا بی احتیاطی وغفلت، بیع نامه تنظیمی بین خریدار وفروشنده را تحویل نمی گیردویا مشاوراملاک تنظیم کننده مبایعه نامه، تحویل آن را منوط به انجام تعهدی می نماید که ان تعهد یا انجام می شود ویا نمی شود ویا در مواردی مبایعه نامه تنظیم نمی شود و خریدار اقدام به پرداخت ثمن می کند.
در تمام این موارد به موجب ماده ۳۳۹ قانون مدنی:
"پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود؛ ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد".
عقد بیع به محض توافق و ایجاب و قبول منعقد می گردد.
به موجب ماده ۳۶۲ قانون مدنی آثار بیع صحیح واقع می شود.
ماده ۳۶۲ قانون مدنی:
آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد از قرار ذیل است:
- به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود.
- عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد.
- عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید.
- عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند.
در این گونه موارد خریدار می تواند در برابر انکار فروشنده مبنتی بر عدم وقوع بیع برای اثبات حق و حقوق خویش با استفاده از مدارک ومستندات مانند شهادت شهود و یا مستندات پرداخت وجه، وقوع بیع را اثبات کند که به موجب قسمت اخیر نظریه شورای نگهبان در خصوص نامه شماره ۲۴۴۶/۱۰۲/۹۵ مورخ ۴/۸/۱۳۹۵ در مورد سندعادی همراه باقراین وادله ی قوی، مانند سندی که بینه وشهادت شهود، معتبر بر صحت آن باشد، این اسناد معتبر هستند.
البته موضوع بسیار مهم این است که شهادت شهود هم باید دارای ویژگی هایی همراه باشد:
- در محل حضور داشته باشد.
- و از تمام مسائل فی مابین خریدار و فروشنده اطلاع داشته باشد.
- و در خصوص پرداخت ثمن هم اطلاع داشته باشد.
- و شرایط جرح شهود را هم نداشته باشد.
این دادخواست باید به طرفیت فروشنده باشد و اگر فروشنده مالک رسمی نیست خریداربرای طرح دعوای اثبات وقوع بیع علاوه بر فروشنده باید مالک رسمی را نیز طرف دعوا قراردهد که دادگاه پس از بررسی مستندات ودلایل قانونی وشرعی وکافی دانستن آنها حکم به تایید وقوع بیع صادر می کند.
رویه محاکم ایران این است که با توجه به این موضوع که دعوای اثبات وقوع بیع مربوط به مال غیر منقول است وبه موجب ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد واملاک آن را به همزاه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می پذیرند.
البته بهتر است همزمان این دو خواسته با هم مطرح شود زیرا دعوای اثبات وقوع بیع اعلامی بوده وبرای آن اجرائیه صادر نمی شود.
گاهی تصور می شود که دادخواست اثبات وقوع بیع با دادخواست اثبات مالکیت به یک معنا است.
در حالیکه دعوای اثبات وقوع بیع در مورد املاک ثبت شده و ثبت نشده در ثبت اسناد و املاک اقامه می گردد، ولی دادخواست اثبات مالکیت در مورد املاک ثبت نشده در اداره ثبت قابلیت طرح دارد.
همچنین اثبات وقوع بیع در مورد املاک، معمولا وقتی مطرح می شود که سند مکتوبی مانند مبایعه نامه، قولنامه جهت الزام فروشنده به تنظیم سند در دست نباشد، اما دعوی اثبات مالکیت به استناد یک سند مکتوب مانند مبایعه نامه یا قولنامه قابلیت طرح دارد.
