گاهی اوقات ممکن است که ملکی به شرط داشتن متراژ مشخصی فروخته شود و بعدا مشخص گردد که متراژ ملک چیزی نیست که در قولنامه نوشته شده است.
اگر متراژ ملک، کمتر از میزان قید شده در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت اما اگر متراژ آن بیشتر از متراژ نوشته شده در قرارداد باشد، فروشنده می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.
برای انجام فسخ قرارداد، صاحب حق فسخ (خریدار یا فروشنده) میتواند از طریق ارسال اظهارنامه و یا به هر طریق دیگری، مراتب فسخ را به طرف مقابل اعلام دارد و بعد از آن دادخواست تایید فسخ قرارداد را تقدیم دادگاه نماید.
نکته قابل ذکر این است که هیچ گونه الزامی در جهت تقدیم دادخواست تایید فسخ وجود ندارد و کسی که قرارداد را فسخ نموده است، میتواند منتظر طرح دعوا از سوی طرف مقابل باشد و ادعای فسخ را به عنوان دفاع در دادگاه مطرح نماید.
در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، خواهان دعوا در صورتی که متراژ ملک کمتر باشد، خریدار است و در صورتی که متراژ ملک بیشتر باشد، خواهان دعوا، فروشنده است.
مرجع صالح در دعوای تایید فسخ قرارداد، به جهت کسری یا مازاد مساحت، بدلیل اینکه مربوط به ملک و مال غیر منقول است، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
پس از صدور رای مبنی بر تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت و قطعیت آن، رای صادره جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد.
قابل ذکر است که هرگونه مبلغی که بابت قرارداد پرداخت شده است باید بصورت دادخواستی جداگانه مطالبه گردد.
نکات مهم در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری مساحت
- در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، فروشنده یا خریدار فقط می توانند قرارداد فی ما بین را فسخ نمایند و حق دریافت هیچگونه ما به التفاوتی را ندارند مگر اینکه در قرارداد ذکر شده باشد.
- اگر در قرارداد، طرفین توافق کرده باشند که کلیه خیارات ساقط شود، نمی توانند از حق فسخ استفاده نمایند.
- اگر بعد از آنکه ملک بصورت رسمی به خریدار منتقل گردید، خریدار متوجه شود که مساحت ملک بیشتر از مساحت سند است، در اینصورت او می تواند مطابق با ماده ۱۴۹ قانون ثبت، اقدام به اصلاح سند و اضافه کردن مساحت مازاد نماید.
- خیار فسخ به جهت کسری و یا مازاد مساحت، فوری نمی باشد. این موضوع بدین معنی می باشد که خریدار یا فروشنده هر زمانی که متوجه گردیدند ملک دارای کسری یا مازاد مساحت می باشد ملزم نیستند که فورا اختیار فسخ خود را اعمال نمایند.
- اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و مساحت آن کمتر باشد، خریدار صرفا حق فسخ بیع را خواهد داشت و نمی‌تواند قیمت کسری مساحت را مطالبه کند.
- در دعاوی ناظر بر اعلام فسخ قراردادها، با توجه به اعلام اراده به موجب تقدیم دادخواست، ارسال اظهارنامه اعلام فسخ، مقدمتا الزامی نیست.
- تا زمانی که مرجع صالح قضائی نسبت به تایید و تنفیذ فسخ قرارداد، انشاء رای ننماید مطالبه خسارت ناشی از فسخ قابلیت استماع ندارد.
- با توجه به آثار متفاوت میان دو فرآیند “اعلام فسخ قرارداد” و “تایید فسخ قرارداد”، اگر دادگاه بدوی، در دعوای تایید فسخ قرارداد، مبادرت به صدور حکم بر اعلام فسخ قرارداد نماید، رای صادره به علت صدور رای خارج از خواسته خواهان در مرحله تجدیدنظر نقض می‌شود.
- با عنایت به اینکه فسخ قرارداد جزء حقوق طرفین و مختص به آن هاست داور حق اظهارنظر در خصوص آن را ندارد زیرا در فرض پذیرش فسخ قرارداد، دیگر موجبی برای انجام داوری از ناحیه داور مرضی الطرفین باقی نمی‌ماند.
- فسخ یک عمل حقوقی (ایقاع) بوده و مبتنی بر اراده ذی‌نفع حق فسخ است و نه رای دادگاه. از آنجا که رای دادگاه در این خصوص ماهیت اعلامی و کشفی دارد و نه تاسیسی، درخواست فسخ قرارداد از دادگاه قابل استماع نیست.
- در دعوای تایید فسخ قرارداد صرف پیش‌بینی داور جهت حل اختلافات ناشی از اجرای قرارداد مانع استماع دعوای فسخ نیست زیرا داوری ناظر بر اختلافات حاصل از اجرای قرارداد است نه اختلافات راجع به اصل قرارداد.
- تایید فسخ قرارداد به جهت کسری مساحت – عدالت سرامستندات قانونی مرتبط با دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری مساحت
ماده ی ۳۸۵ قانون مدنی:
"اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه ی آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط بودن مقدار معین، فروخته شده باشد؛ ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید، در صورت اولی، مشتری و در صورت دوم، بایع حق فسخ خواهد داشت".
ماده ی ۴۴۹ قانون مدنی:
"فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند، حاصل می شود".
ماده ی ۴۵۱ قانون مدنی:
"تصرفاتی که نوعا کاشف از به هم زدن معامله باشد، فسخ فعلی است".
ماده ی ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک:
"نسبت به ملکی که با مساحت معین، مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا معلوم شود که اضافه مساحت دارد، خواهان می تواند، قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت، تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بکند".
رویه و نظریات قضایی
رای شماره ی ۴۵۳ – مورخ ۷۲/۹/۱۰ شعبه ی ۲۱ دیوان عالی کشور:
با توجه به این که اعلام فسخ هم نظیر اصل قرارداد، نیاز به اظهار اراده داشته و صرف ترک فعل و عدم حضور در دفترخانه در مهلت مقرر با توجه به ماده ی ۴۴۹ قانون مدنی جهت اعلام فسخ، کافی نمی باشد.
نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۸۹۴ مورخ ۶۳/۲/۱۲ اداره ی حقوقی:
ماده ی ۱۴۹ قانون ثبت، نه تنها تعارضی با ماده ی ۳۵۵ قانون مدنی ندارد، بلکه در جهت تایید آن، وضع و تصویب شده است؛ زیرا که طبق قسمت اخیر ماده ی ۳۵۵ ق.م در صورتی که ملک به شرط داشتن مساحت معین، فروخته شده باشد و بعد از انجام معامله معلوم شود که مساحت بیشتر از مساحت مورد معامله است، فروشنده می تواند، معامله را فسخ یا با خریدار تراضی کند و مقررات ماده ی ۱۴۹ قیمت در این قبیل معاملات در صورتی اعمال می شود که فروشنده از حق فسخ خود استفاده نکرده است و مقررات ماده ی مذکور، نحوه ی احتساب قیمت مساحت اضافی و چگونگی پرداخت وجه آن و اصلاح سند معامله را تعیین کرده است.
رای شماره ی ۲۰۸۳ مورخ ۸۳/۱۲/۱۵ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران:
اگر مبیع بیش از مساحت تعیین شده باشد، بایع می تواند، معامله را فسخ کند، مگر این که طرفین به محاسبه ی زیان، تراضی کنند.
رای کلاسه ای پرونده ی ۵۹۴/۳۷۱۸۳ مورخ ۸۳/۱۱/۱۸ شعبه ی ۳۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران:
نظر به ماده ی ۳۵۵ ق.م. به شرط داشتن مساحت معین، فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و حکم مندرج در این ماده، نسبت به حکم مندرج در ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی، حکم خاص می باشد و در چنین وضعیتی فقط برای مشتری، حق فسخ وجود خواهد داشت و دعوای مطالبه و استرداد بهای ما به التفاوت کسری زمین، دارای وجاهت قانونی نیست.
رای شماره ی ۱۹۲۷ مورخ ۸۴/۱۰/۲۸ شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران:
در صورتی که شرط مساحت به عنوان وصف ملک، مورد تراضی طرفین قرار گرفته باشد، با کسر یا نقصان مساحت، فقط حق فسخ برای خریدار ایجاد می شود.
رای شماره ی ۱۷۸۱ مورخ ۸۴/۱۰/۱۳ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران:
تفاوت متراژ زمین و اعیانی مورد معامله با میزان واقعی آن از موجبات فسخ می باشد و مطالبه ی ما به التفاوت، بدون تراضی طرف معامله بر خلاف موازین قانونی و مفاد ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی است.
رای شماره ی ۵۵۵ مورخ ۸۷/۴/۳۱ شعبه ی ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران:
اگر مبیع به شرط بودن مقدار معینی فروخته شده باشد، ولی در حین تسلیم کمتر از میزان مقرر در قرارداد باشد، خریدار فقط حق فسخ معامله را دارد و نمی تواند، قیمت کسری مبیع را مطالبه کند.
