در صورتی که مبیع و یا ملک معیوب باشد، چه اقدام قانونی می توان انجام داد؟
چنانچه بعد از معامله، معلوم گردد که ملک در هنگام معامله معیوب بوده است و این عیب در زمان معامله مخفی بوده ومشتری ویا خریدار به ان جاهل بوده است، مشتری ویا خریدار می تواند به موجب ماده ۴۲۲ قانون مدنی این قرارداد را فسخ کند و یا ارش بگیرد.
ارش به معنای تفاوت قیمت مبیع سالم ومبیع معیوب است.
اگر مشتری بخواهد بر قرارداد خود پایبند باشد و نخواهد آنرا فسخ کند، می تواند دادخواست مطالبه ی ارش را به دادگاه ارائه دهد.
در واقع تشخیص عیب بر حسب عرف و عادت می باشد و دادگاه برای مشخص کردن قیمت دقیق ارش مبیع، آن را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.
اگر عیب مبیع، مهم واساسی باشد، به طوریکه ملک را از مالیت بی اندازد و ملک ارزش مالی وعرفی خود را از دست بده، بیع باطل است.
گاهی طرفین قرارداد در متن قرارداد،شرطی را قرار می دهند که کافه خیارات را ساقط نموده از حمله خیار عیبرا، البته اگر در ملک عیبی کشف شود که خارج از حد متعارف بوده و احتمال وجود چنینی عیبی در ملک در زمان معامله و انعقاد قرارداد دور از ذهن باشد، حتی با اسقاط خیار عیب هم می توان اقدام به فسخ قرارداد و یا مطالبه ی ارش نمود.
نکته حائز اهمیت این است که خیار عیب وبه تبع آن مطالبه یارش، فور است واین فوریت عرفی است؛ بنابراین اگر فوریت عرفی آن بگذرد و اقدامی انجام نشود، خیار عیب، ساقط می شود و حق مطالبه ی ارش را نیز از بین می برد که شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران در رای شماره ۱۴۶۶ مورخ ۱۳۹۱/۱۱/۹ نیز موید این امر است.
اگر بعد از تنظیم قرارداد و قبل از تحویل ملک به خریدار، عیبی در ملک ایجاد شود، این عیب ماند عیب سابق است و خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
گاهی در تنظیم قرارداد، فروشنده اعلام می نماید که در قبال تمام عیوب و یا برخی از عیوب ملک، هیچ تعهدی نداشته است در این جا خریدار هم حق فسخ را از دست می دهد و هم حق مطالبه ی ارش را.
ماده ۴۲۲ قانون مدنی: اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است، در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش یا فسخ معامله.
ماده ۴۲۳ قانون مدنی: خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت میشود که عیب مخفی و موجود در حین عقد باشد.
ماده ۴۲۷ قانون مدنی: اگر در مورد ظهور عیب مشتری اختیار ارش کند، تفاوتی که باید به او داده شود به طریق ذیل معین میگردد:
قیمت حقیقی مبیع در حال بی عیبی و قیمت حقیقی آن در حال معیوبی به توسط اهل خبره معین شود.
اگر قیمت آن در حال بی عیبی مساوی با قیمتی باشد که در زمان بیع بین طرفین مقرر شده است، تفاوت بین این قیمت و قیمت مبیع در حال معیوبی مقدار ارش خواهد بود.
و اگر قیمت مبیع در حال بی عیبی کمتر یا زیادتر از ثمن معامله باشد نسبت بین قیمت مبیع در حال معیوبی و قیمت آن در حال بی عیبی معین شده و بایع باید از ثمن مقرر به همان نسبت نگاه داشته و بقیه را به عنوان ارش به مشتری رد کند.
ماده ۴۳۱ قانون مدنی: در صورتی که دریک عقد چند چیز فروخته شود، بدون اینکه قیمت هر یک علیحده معین شده باشد و بعضی از آنها معیوب درآید مشتری باید تمام آن را رد کند و ثمن را مسترد دارد یا تمام را نگه دارد و ارش بگیرد و تبعیض نمیتواند بکند مگر به رضای بایع.
ماده ۴۳۳ قانون مدنی: اگر در یک عقد بایع متعدد باشد مشتری میتواند سهم یکی را رد و دیگری را با اخذ ارش قبول کند.
ماده ۴۳۲ قانون مدنی: در صورتیکه در یک عقد بایع یک نفر و مشتری متعدد باشد و در مبیع عیبی ظاهر شود، یکی از مشتریها نمیتواند سهم خود را به تنهایی رد کند و دیگری سهم خود را نگاه دارد، مگر با رضای بایع و بنا بر این اگر در رد مبیع اتفاق نکردند فقط هر یک از آنها حق ارش خواهد داشت.
ماده ۴۳۵ قانون مدنی: خیار عیب بعد از علم به آن فوری است.
ماده ۴۳۶ قانون مدنی: اگر بایع از عیوب مبیع تبری کرده باشد به اینکه عهده عیوب را از خود سلب کرده یا با تمام عیوب بفروشد، مشتری در صورت ظهور‌عیب حق رجوع به بایع نخواهد داشت و اگر بایع از عیب خاصی تبری کرده باشد فقط نسبت به همان عیب حق مراجعه ندارد.
