رهبر معظم انقلاب در هفته قوه قضاییه و در دیداری که با جمعی از مسئولان، مدیران و کارکنان دستگاه قضا داشته در نکته‌ای مهم، معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول را از منشاهای بزرگ فساد خواندند و تاکید کردند: باید از اینگونه معاملات سلب اعتبار شود فرمایشات مقام عظمی ولایت گره گشا و فصل الخطاب، که یکی از اساسی‌ترین و چالش برانگیزترین موضوعات چند سال اخیر را حل و فصل کرد.
در زمینه معاملات اموال غیر منقول کمک گرفتن از وکیل متخصص در تمامی مراحل اعم از ثبتی لازم و ضروری است.
اعتبار زدایی از معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول
ساده‌ترین روش برای جلوگیری فساد و سوءاستفاده سوداگران از اعتبار اسناد عادی، تصویب طرح ارائه شده و استفاده از خدمات دولت الکترونیک و تعریف سامانه‌ای آنلاین و شفاف است که افراد بتوانند بعد از هر معامله‌ای در اسرع وقت آن را در سامانه مورد نظر به ثبت برسانند.
اما نباید از این امر غافل گردید وظیفه نمایندگان مجلس بررسی دقیق و همه جانبه طرح پیشنهادی و لزوم ارائه طرح جامع با قابلیت اجرا می باشد و نباید نمایندگان در انجام این امر غافل شوند.
بلکه با توجه به منویات مقام معظم له و حمایت قاطع و شجاعانه ایشان، مسئولیت نمایندگان چند برابر شده لیکن ضروری است در تدقیق در این طرح و بررسی های کارشناسانه و تخصصی‌تر اهتمام لازم را به عمل آوردند.
نویسنده بر این عقیده است که بایستی کارگروه یا کمیته‌های تخصصی با حضور سران سه قوای کشور و صاحب نظران و حقوقدانان برجسته تشکیل و ایرادات فاحش حقوقی که در برخی از مواد قانونی طرح پیشنهادی مجلس به شورای نگهبان وجود داشته و برخی از مشکلات اجرایی که به دلیل عدم وجود زیر ساخت‌های لازم موجود است، بررسی و بازنگری گردد.
ایرادات وارد بر قوانین موجود در خصوص معامله اموال غیر منقول
- صرف اعلام جرم انگاری تنظیم معاملات با سند عادی و عدم تناسب مجازات قانونی یا عدم تصریح ضمانت اجرایی مناسب در بیشتر مواد قانونی پیشنهادی به وضوح دیده می‌شود.
- ایرادات اساسی وارده بر قانون تعیین تکلیف اراضی و لزوم اصلاح یا بازنگری در قانون مزبور و سایر قوانینی که در تضاد با این قانون هستند در راستای تحقق سلب اعتبار از معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول.
- رفع ابهام و اجمال در برخی از مواد قانونی جهت جلوگیری از تفاسیر متفاوت و مختلف.
- عدم توجه لازم به تسهیل در اخذ پیش نیاز یعنی سند رسمی در خصوص اموال غیر منقول که یکی از ضعف‌های اصلی طرح سلب اعتبار از معاملات غیر رسمی است و متاسفانه زیر ساخت این امر در کشور موجود نیست.
در واقع به گفته وکیل تلفنی ما قوانینی داریم که در تناقض با این طرح هستند صرف تسهیل ثبت رسمی و رفع موانع آن برای تحقق هدف مصوبه و اجرای سیاست‌های کلی نظام مبنی بر استحکام مالکیت و پیشگیری از جرم کفایت نمی‌کند زیرا به دلیل آشفتگی و اختلافات فراوان ملکی که ناشی از معاملات عادی در حوزه املاک و اراضی است.
تسهیل در ثبت رسمی بدون تعیین تکلیف معاملات عادی ماقبل و مابعد، اصل آسیب‌ها و ایرادها را مرتفع نمی‌کند؛ و حتی اعطای سند مالکیت به اراضی و املاک مانع از ابطال بعدی آن‌ها توسط اسناد عادی مقدم نخواهد بود.
به طور مثال: عدم توجه لازم به اراضی خرد شده زراعی فاقد سند رسمی که متصرفین آن ها به دلیل تعدد مدعی یا عدم اجرای صحیح و کامل قوانین موقتی همچون کشت موقت و اصلاحات ارضی و عدم امکان تعیین و تکلیف در برخی از این مسائل به دلیل پیامدهای اجتماعی – امنیتی و کثرت شاکی، سبب اختلافات عدیده بین عمده مالکین و خرده زارعین و وراث آن‌ها گردیده و امکان اثبات مالکیت را به چالش اساسی کشیده چه برسد به صدور سند رسمی.
لذا حل این مشکل صرفا از طریق محکمه، علاوه بر افزایش تعداد پرونده‌های قضایی ممکن است چالش‌ها و آسیب‌های اجتماعی خاص خود را داشته باشد. همچنین برای خریداران سابق اراضی اشاره شده علی الخصوص کسانی که علم و آگاهی لازم را نداشته و نیز دارای حسن نیت بوده‌اند موجب خسارات جبران ناپذیری گردد.
این طرح علی‌رغم هدف ارزشمند خود، در صدد است که وفق ماده ۱ کلیه معاملات عادی پس از تصویب قانون را باطل کند درحالی که به این موضوع توجه عمیق ندارد که از حدود ۴ میلیون زمین کشاورزی بیش از ۳ میلیون زمین سند رسمی ندارند و از حدود ۲ میلیون خانه‌های حاشیه شهر بیش از ۱ میلیون فاقد سند رسمی هستند و بیش از ۷۰ درصد خانه‌های روستایی نیز فاقد سند رسمی هستند.
طی برآورد تخمینی از آمارهای فقط این سه مورد، بیش از ۶ میلیون سند عادی وجود دارد و مردم ناچارا از طریق معاملات عادی اقدام به خرید و فروش این املاک می‌نمایند.
حتی در فرض تسریع در اخذ سند رسمی وقتی پدیده‌ای اینقدر رایج است، تصورش هم محال است که بشود بعد از راه اندازی سامانه همه معاملات عادی را به یک باره باطل کردو بهتر است رویه حذف تدریجی این معاملات در طرح ارائه شده بیشتر مورد توجه قرار گیرد.
همچنین صرف تهدید مردم به ابطال معاملات، نمی‌تواند مردم را ترغیب به دریافت سند رسمی و به تبع آن انجام معامله رسمی، نماید. به عنوان مثال در اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، با وجود تمامی تنبیهات اعلامی اعم از قطع یارانه و وضع مالیات‌های سنگین، پس از اتمام مهلت تعیین شده در قانون، تنها حدود ۲۰ درصد خانوارها، در سامانه املاک و اسکان ثبت نام کردند.
مثال دیگری در خصوص موانع ثبتی که به نظرم متبادر و مانع از اخذ سند رسمی برای برخی از افراد می‌شود می توان به مالکان مجتمع‌های مسکونی و آپارتمانی قدیمی اشاره کرد که در شرایطی که با عدم همکاری یک یا تعدادی از واحدها مواجه شوند دیگر نمی‌توانند پایان کار بگیرند و عملا بدون پایان کار امکان تنظیم سند رسمی میسر نمی‌گردد.
در نتیجه ناچارا نیاز به طرح دعوی دارند که این امر علاوه بر تحمیل هزینه اضافی و اطاله زمان، سبب کثرت پرونده در مرجع قضایی می‌گردد.
مثال دیگری در خصوص اعطای فرصت ۲سال جهت ثبت ادعا در سامانه‌ای که راه اندازی نگردیده و اثبات مالکیت مال غیر منقول در مراجع قضایی در خصوص برخی از اراضی که اکنون ارزش ریالی بالایی دارند به خصوص در استان‌های شمالی کشور، سبب هجوم عده‌ای زیادی از سود‌جویان به سامانه می‌گردد.
به دلیل کثرت معارض و مدعی علاوه بر افزایش ورودی دعاوی حقوقی و کیفری سبب اطاله زمان در رسیدگی به پرونده‌های اداری تقاضای سند می‌گردد هر چند ضمانت اجرایی برای اشخاص مذکور پیش بینی شده ولی این ضمانت اجرایی به نظرم کافی نیست.
- یکی از بندهایی از طرح که زمینه کلاهبرداری را در آینده ایجاد می‌کند، صرف ادعای تصرف یا مالکیت شخص در سامانه سبب می‌گردد حقوق متصوره‌ای برای مدعی فراهم سازد که این امر ممکن است بستر غبن فاحش را فراهم و موجب افت قیمت‌های املاک و تضییع حقوق مالکان واقعی و سبب تزلزل اسناد رسمی کنونی از طریق اسناد واهی معارض بارگذاری شده در سامانه می‌گردد.
ماده ۶ قانون مذکور تصریح گردیده سکوت دستگاه اجرایی در نقل و انتقال امول غیر منقول در بازه زمانی یک ساله به منزله رضایت است و در صورت عدم پاسخ دستگاه مربوطه طی بازه زمانی مشخص، شخص می‌تواند اقدام به تنظیم سند رسمی نماید.
این امر بیم ایجاد تبانی و احتمال فساد را افزایش می‌دهد چه بسا بهتر بود علاوه بر ضمانت اجرایی انفصال موقت برای مدیر یا کارمند مستنکف ضمانت‌های اجرایی دیگری همچون جبران خسارت، جزای نقدی و حبس و غیره پیش‌بینی می‌کرد.
- عدم اجرای طرح کاداستر اراضی ملی و کشاورزی ممکن است یکی دیگر از ایرادها برای اجرای این طرح باشد هر چند که مسئولان مربوطه در وزارت جهاد کشاورزی امیدوارند که طرح کاداستر تا پایان امسال به طور کامل در کشور اجرا و خاتمه یابد.
راه‌حل‌های پیشنهادی در راستای کنترل معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول
به نظر امروز با توجه به نیاز روزافزون کشور و حاکمیت به ارائه خدمات الکترونیک، اگر بتوانیم در حوزه قضایی نیز هوش مصنوعی و فناوری نوین را به کمک دستگاه قضا بیاوریم و به نوعی پیگیر تحقق حکمرانی قضایی هوشمند باشیم در همه حوزه‌های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی می‌توانیم اثرات مطلوب و مثبت آن را مشاهده کنیم.
این طرح یکی از لازمه‌های تحقق امر است زیرا که افرادی که مبادرت به تصرف اراضی دولتی، عمومی یا منابع طبیعی می‌نمایند، این امکان را دارند که اراضی متصرفی را با سند عادی به دیگران فروخته و یا پس از تغییر کاربری و ایجاد ابنیه یا غرس اشجار، اقدام به نقل و انتقال آن‌ها به غیر نمایند.
علاوه بر این با توجه به فقدان بانک اطلاعاتی و سابقه ثبت معاملات در معاملات غیر رسمی، امکان ردیابی زمین خوار اصلی و اولیه بسیار دشوار و تا حدودی غیرممکن است.
طبق اظهارنظر قائم مقام وزیر راه و شهرسازی، در سال ۹۵، حدود ۳۲۸ هزار هکتار از اراضی ملی به ارزش ۹۷ هزار میلیارد تومان که به تصرف زمین‌خواران درآمده بود، رفع تصرف شد که این رقم معادل ۲.۵ برابر مساحت کشورهای قطر و بحرین روی هم است.
همچنین معتبر دانستن معاملات املاک به وسیله اسناد عادی منجر به عدم شفافیت اقتصادی و نتیجتا فرار گسترده مالیاتی در بازار بزرگ املاک شده است. حالا بماند که چند هزار پرونده کلاهبرداری و فسادهای دیگر ناشی از اعتبار اسناد عادی می باشد و یکی از علل پولشویی در جامعه اسناد عادی است.
در مشاوره حقوقی آنلاین به چشم می‌خورد که افرادی هستند که میلیارد‌ها تومان از راه نامشروع مانند قاچاق مواد مخدر، قاچاق کالا و ارز به دست آورده‌اند. این افراد برای اینکه این پول‌ها را وارد چرخه اقتصادی کنند. املاکی را با اسناد عادی خریداری کرده و چند دست این‌ها را خرید و فروش می‌کنند و در نهایت هم آن پول را وارد چرخه اقتصادی می‌کنند.
بنابراین با توجه به مزیت‌های فراوانی که این طرح دارد بهتر است توسط کارگروه های تخصصی بیشتر مورد بررسی و چالش‌ها و راه‌حل‌های لازم جهت بهتر شدن و اجرایی شدن این طرح ارائه گردد.
در غیر این صورت و صرفا با تصویب طرح بدون توجه به امکان اجرایی شدن آن ممکن است مانند برخی از قوانین تصویبی جاری این طرح در مرحله اجرا با استقبال مردم روبه‌رو نگردد یا به دلایل زیر ساختی و ابهامات و ایرادات قانونی با شکست مواجه شود یا خود عامل ایجاد اختلاف و طرح دعاوی متعدد و سبب تفاسیر مختلف قضایی و اجرایی گردد و منجر به نتیجه عکس گردد که این موضوع نوعا سبب لطمه به حقوق عامه بوده و برخلاف منویات مقام معظم له می‌باشد.
هدف اصلی رهبری، تاکید بر غیر اصولی بودن و اشتباه بودن معامله با اسناد عادی بوده و ضرورت حذف این امر فسادزا و ایجاد رویه واحد با تدوین قانون جامعی که قابلیت اجرا دارد نیل و مقصود مقام فرزانه ولایت می‌باشد.
برای دریافت اطلاعات بیشتر به مشاوره حقوقی بنیاد وکلا مراجعه نمایید.
سلام خسته نباشید بنده یکی از وارثین اراضی مشاعی و اموال منقول و غیر منقول سه شهر و استان قم و ساوهه استان مرکزی هستم که به دستور رهبر جمهوری اسلامی ایران باید سریعا پیگیری شود به دلیل رسوایی های پیش آسلام خسته نباشید بنده یکی از وارثین اراضی مشاعی و اموال منقول و غیر منقول سه شهر و استان قم و ساوهه استان مرکزی هستم که به دستور رهبر جمهوری اسلامی ایران باید سریعا پیگیری شود به دلیل رسوایی های پیش آمده در بین تعدادی از خانواده های وارثین همین اراضی با مسولان رده پایین اداره جات مختلف و دفاتر اسناد رسمی قم به شماره ووووو که در روز روشن در حال برداشت و دزدی هستند و به قول یکی از روزنامه نگاران نشریه های کشور تا این لحظه هیچ مالک یا وارثینی برای این اراضی بسیار بزرگ و صنعتی و مسکونی ووو اقدام نکرده اند برادر خواهر گرامی بخاطر خداوند به آن چیزی که اعتقاد دارین من که آمین و داور بالای بیست خانواده از وارثین اراضی مورد نظر در استان قم و ساوه و حسن آباد فشافویه شهرری هستم ما مجهول مکان نیستیم؟فوت نکرده ایم یا خارج کشور اقامت نگرفته ایم؟در سایت سازمان های حمایتی سری بزنید مثل بهزیستی و کمیته امداد امام خمینی سری بزنید خواهید دید چه بلاهایی سرمون آوردن در جایی که حق دزدان و اقوام نزدیک خودفروخته و بی وجدان که با گرفتن قسمتی از ارث و میراث غیر قانونی و با خفه کردن صدایمان و بلاهایی که برسرشان آوردن دیگر تا آخر خط را بخوانید؟از خلاف واقع در انحصار وراثت مادرم که پنج فرزند حذف شده بگویم یا از ثبت احوال که پنج فرزند را حذف کرده ولی شناسنامه مرحومه مادرم دست خودم و بدون اشکال دستم می باشد.