اثبات مالکیت برای اموالی که سند ندارند، علاوه بر ایجاد نگرانی صاحب مال غیرمنقول، سوالات متعددی را به وجود می‌آورد که چگونه می‌تواند مالکیت خود را اثبات کند.
با این اوصاف، شرایط و روالی در قانون تعریف شده که فرد با استناد به آن و مشورت با وکیل دادگستری، می‌تواند حق‌خواهی کرده و مالکیت خود را برای مالی که احتمال از دست رفتن دارد، اثبات کند.
اثبات مالکیت ملک بدون سند
اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد، به طور طبیعی سند رسمی نیز ندارد.
حال اگر در مورد مالکیت اینگونه املاک، اختلافی به وجود آید و خریدار یا شخص دیگری که به هر نحوی ملک را تملک کرده، بخواهد مالکیت خود را اثبات کند، لازم است، دعوایی به خواسته ی اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند و دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان، نظیر تصرف ملک، مبایعه نامه عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند، حکم به اثبات مالکیت وی را صادر می کند.
حکم اثبات مالکیت، اعلامی است؛ به عبارت بهتر حکم اثبات مالکیت، نیاز به صدور اجراییه ندارد و پس از قطعیت حکم، محکوم له مالک رسمی ملک بوده و می تواند از مزایای رای استفاده کند.
آیا می توان نسبت به املاک ثبت شده دعوی اثبات مالکیت طرح نمود؟
خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست؛ چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت، نسبت به ملکی که سند رسمی دارد، بر خلاف قانون ثبت بوده و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی صادر می کنند؛ بنابراین دعوی اثبات مالکیت زمانی مطرح می شود، که ملک مورد نظر به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد.
برای ارتباط با وکلای خبره و کسب اطلاعات بیشتر میتوانید از قسمت جست‌و‌جوی وکیل، پس از انتخاب وکیل مورد نظر مشاوره یا خدمت حقوقی مورد نظرتان را دریافت کنید.
چگونه می توان مالکیت را اثبات نمود؟
برای اثبات مالکیت، الزامی به وجود مبایعه نامه و قرارداد نیست؛ بلکه ممکن است به اشکال مختلف، ملک منتقل شده باشد؛ مثلا ممکن است ملک از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد؛ بنابراین مالکیت از طریق دیگری مانند تصرف در ملک یا شهادت شهود نیز قابل اثبات است.
اثبات مالکیت املاک بدون سند چگونه است؟
ممکن است برای بسیاری از افراد پیش آمده باشد که در عین داشتن ملک، سندی برای اثبات مالکیت آن نداشته باشند.
البته ناآگاهی از این موضوع حقی را از آن ها ضایع نمی کند و قوانین و مقرراتی هم برای اثبات ادعای مالکیت آن ها تعریف شده است.
دادگاه با توجه به دلائل و مستندات خواهان، نظیر تصرف ملک، مبایعه نامه عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را تایید کند، حکم به اثبات مالکیت وی صادر می‌کند.
مالک سند نداشته باشد:
اگر ملکی در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد، بطور طبیعی سند رسمی نیز ندارد.
حال اگر در مورد مالکیت این گونه املاک، اختلاف ایجاد شود و شخصی که آن را خریده به نحو دیگری تملک کرده است، و بخواهد مالکیت خود را اثبات کند، لازم است، دعوائی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند.
دادگاه با توجه به دلائل و مستندات خواهان، نظیر تصرف ملک، مبایعه نامه عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را تایید کند، حکم به اثبات مالکیت وی صادر می‌کند.
زمین‌های بدون سند چه شرایطی دارند؟
زمین‌های بدون سند در روستاها وجود دارند ولی یک پلاک مادر به کل روستا تخصیص یافته و بر اساس مبایعه‌نامه نوعا درخواست صدور سند به اداره ثبت ارائه شده و اداره ثبت بعد از انتشار آگهی‌های لازم و عدم وجود شخص دیگر مدعی مالکیت اقدام به صدور سند می‌کند و در غیر این صورت و وجود شخص دگر طرفن ها را به دادگاه هدایت می‌کند.
طرفین دعوی اثبات مالکیت
در دعوای اثبات مالکیت، خواهان کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی اثبات مالکیت
دعاوی مربوط به اثبات مالکیت در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است، رسیدگی می شود.
نحوه اجرای رای در دعوای اثبات مالکیت
در حکم اثبات مالکیت، نیاز به صدور اجرائیه نیست و پس از قطعیت حکم، فرد شاکی در دعوای اثبات مالکیت به بعنوان مالک رسمی ملک، می‌تواند از مزایای حکم صادره استفاده کند.
هنگامی که ملکی در دفتر املاک به ثبت می رسد، دولت شخصی را به عنوان مالک آن ملک به رسمیت می شناسد که ملک به صورت رسمی و قانونی به نام او ثبت شده باشد یا ملک به او منتقل شده و این انتقال به صورت رسمی ثبت شود یا در نهایت ملک از مالک قانونی آن به دیگری ارث رسیده باشد.
سند نوشته ای است که برای اقامه دعوا یا دفاع قابل استناد بوده و از مهم ترین دلایل اثبات دعوا در امور مدنی محسوب می شود.
سند در قانون مدنی دو نوع است یکی سند عادی که اشخاص آن را تنظیم می کنند و یکی سند رسمی که مامور دولت آن را تنظیم و ثبت می کند.
مزیتی که سند رسمی نسبت به سند عادی دارد این است که نمی توان نسبت به آن ادعای تردید و انکار کرد؛ یعنی طرف مقابل نمی تواند تنظیم این سند را انکار کند.
در مورد سند رسمی صرفا می توان ادعای جعل کرد، که کارشناس دادگاه با بررسی سند، جعلی یا غیر جعلی بودن آن را مشخص می کند.
در مقابل نسبت به سند عادی ادعا تردید و انکار قابل طرح است.
منظور از املاک بدون سند، املاکی است که سند آن به صورت عادی تنظیم شده و سند آن رسمی نیست.
تنظیم سند عادی مشکلات فراوانی را در پی دارد مثل اینکه شخصی ملکش را که دارای سند رسمی است، با سند عادی به دیگری منتقل کند و بعد، آن را انکار کند یا یک نفر یک ملک را با سند عادی به اشخاص مختلفی بفروشد.
در هر دو مثال خریدار برای اثبات مالکیت خود اقدام به طرح دعوا اثبات مالکیت می کند. او باید این دعوا را با استناد به قرارداد عادی بین خود و مالک آغاز و برای اثبات آن در صورت لزوم از شهادت شهود یا سوگند استفاده نماید.
نکاتی در خصوص دعوی اثبات مالکیت
- خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده، قابل رسیدگی در دادگاه نیست؛ چرا که طرح دعوی اثبات مالکیت، نسبت به ملکی که سند رسمی دارد، بر خلاف قانون ثبت بوده است و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی، صادر می کنند.
بنابراین دعوی اثبات مالکیت، زمانی طرح می‌شود که ملک به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد و از مزایای آن استفاده کند.
- برای اثبات مالکیت، الزامی به وجود مبایعه نامه و قرارداد نیست؛ بلکه مالکیت ممکن است به اشکال مختلف منتقل شده باشد، به عنوان مثال: مالکیت ملک ممکن است از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد.
- در مورد ملک ثبت نشده‌ای که در تصرف شخص دیگری است، مدعی دعوای اثبات مالکیت می‌تواند، دعوی اثبات مالکیت و خلع ید را بصورت همزمان مطرح کند.
«خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد.»
هزینه‌های سنددار کردن اموال
اگر کسی بخواهد تکلیف اراضی ساختمانی بدون سند خود را مشخص کند باید هزینه‌هایی را بپردازد.
این هزینه‌ها شامل هزینه دفترچه مالکیت و تعرفه سند می‌شود.
البته باید این را نیز بدانید که در کنار این هزینه‌ها، معادل ۵ درصد بر مبنای ارزش منطقه‌ای معین شده بر مبنای برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه‌ای املاک مشابه تعیین شده، دریافت و به حساب خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود.
اگر ملک مورد تقاضا هیچ سندی نداشته باشد علاوه بر هزینه‌های که گفته شد باید فرد درخواست کننده مابه‌التفاوت هزینه ثبت و صدور سند اولیه را نیز طبق مقررات به حساب خزانه واریز کند.
زمین‌های وقفی
خرید و فروش ساختمان‌های ساخته شده روی زمین های وقفی، یکی از مشکلاتی است که برخی شهروندان با آن روبه‌رو هستند.
در قانون تعیین تکلیف اراضی ساختمانی فاقد سند، برای این ساختمان‌ها هم تعیین تکلیف شده است.
اگر بخشی از ساختمان در زمین وقفی باشد، هیات با موافقت اداره اوقاف با در نظر گرفتن همه مدارک و پس از تعیین قیمت قسمتی که متعلق به سازمان وقف است، در این باره اظهارنظر کرده و رای خود را صادر می‌کند.
