یکی از موارد مشترک این است که در کلیه سندهای تنظیمی ضمن عقد بیع و خرید و فروش اموال غیرمنقول شامل آپارتمان و مستغلات، اسقاط همه خیارات شرط می شود به خصوص خیار غبن فاحش، سپس بیع منعقد می گردد و متعاقبا سند رسمی نیز تنظیم می شود.
در همین جاست که دانش حقوقی اجازه می دهد نوشته شود فقط با اسقاط کافه خیارات، که در این صورت خیار غبن افحش باقی و معامله قابل فسخ است؛ زیرا اسقاط کافه خیارات خیار غبن افحش را از بین نمی برد.
لازم به ذکر است، غبن افحش به صورتی اطلاق می شود که بیشتر از غبن فاحش، تفاوت به وضوح و روشنی مشاهده می شود.
مانند اینکه اگر در معامله ای خریداری متضرر شود، مثلا اگر ارزش آپارتمانی ۳۰۰ میلیون تومان باشد، حال آنکه وی بابت آن ۵۰۰ میلیون تومان پرداخت کرده باشد.
در این صورت چون آن را با قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی خریداری نموده، لذا به دلیل عدم تعادل بین قیمت اصلی و قیمت معامله شده یعنی خیار غبن، حق فسخ معامله را دارد.
اما چنانچه درج شود "با اسقاط کافه خیارات و لو خیار غبن فاحشا کان او افحش"، باید گفت خیار غبن بطور کلی از بین رفته و تفاوتی ندارد که اختلاف قیمت به چه میزان باشد؛ به همین جهت شایسته است هنگام خرید و فروش اموال مذکور، دقت شود خیار غبن افحش و هم چنین تدلیس و … اسقاط نشود.
همین سؤالات هنگام تنظیم قراردادهای بانکی و نیز در صورت مراجعه به مؤسسات مالی و اعتباری، که بنحو چشمگیری در انشاء آنها منافع خود را بصورت یکطرفه پیش بینی نموده اند، مصداق دارد که در ابتداء به تفاوت و آثار اسناد رسمی و عادی پرداخته می شود، سپس اصولی که بنحو مشترک بر کلیه معاملات حاکم است، به زبان ساده مورد گفتگو قرار می گیرد.
برای دریافت مشاوره حقوقی رایگان می‌توانید از بخش پرسش و پاسخ بنیاد وکلا استفاده کنید.
تفاوت سند رسمی و عادی
در مقررات جاری سند به دو گونه رسمی و عادی تعریف و تقسیم شده است.
از نظر قانونی سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مامورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، و سایر اسناد عادی محسوب می شود.
اما سند عادی عبارت از نوشته ای است که به وسیله افراد تنظیم شده باشد، بدون آنکه مامور رسمی طبق مقررات قانونی در آن مداخله داشته باشد.
یکی از مراجع صدور اسناد رسمی، دفترخانه ها و محاضر رسمی است که هنگام تنظیم معاملات مربوط به اموال غیرمنقول، رویه بر این این است که علاوه بر توجه به دلایل مالکیت و پاسخ استعلام از اداره ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک و نیز اعلام وضعیت ثبتی و عدم بازداشت آن، با رعایت موارد ذیل نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام می نمایند:
- اخذ گواهی پایان کار ساختمان یا عدم خلاف از شهرداری.
- اخذ نظریه وزارت کشاورزی و حسب مورد سازمان امور اراضی و سازمان جنگل‌ها و مراتع و آبخیزداری کشور، مبنی بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن و نیز قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع در مورد املاک واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها.
- گواهی عدم وقوع در محدوده مترو
- اخذ مفاصا حساب مالیاتی و حسب مورد در خصوص انتقال گارگاه، بدهی تامین اجتماعی از انتقال دهنده، مگر اینکه انتقال گیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت برخی از آنها گردد که در این صورت متعاملین نسبت به پرداخت آن مسؤولیت تضامنی خواهند داشت.
آثار سند رسمی
از آثار سند رسمی می توان موارد ذیل را بر شمرد:
- تردید و انکار نسبت به آن قابل پذیرش نیست. و لذا فقط می‌توان ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور نمود یا باید ثابت شود که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.
- تاریخ مندرج در سند رسمی نسبت به طرفین و اشخاص ثالث معتبر می باشد.
- لازم الاجرا بودن بعضی اسناد رسمی مانند اسناد رهنی ناشی از تسهیلات اعطائی بانک ها، تحت عناوین مختلف از جمله سند فروش اقساطی، سند مشارکت مدنی، سند پشتوانه تعهدات، که مفاد آن بدون نیاز به حکم از مرجع قضائی قابلیت اجرایی دارد.
البته سند رسمی لازم الاجرا از دو مرجع ذی صلاح صادر می شود:
- الف) دفاتر اسناد رسمی: کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی در صورت رعایت تشریفات خاص آن رسمی تلقی می شود و در صورتی که متضمن تعهدی باشد، قابلیت اجرائی خواهد داشت.
- ب) دفاتر ثبت ازدواج و طلاق: سندی که در دفتر ازدواج و طلاق تنظیم می شود سند رسمی محسوب و لازم الاجرا می باشد، اگر سند تنظیمی در دفتر ازدواج و طلاق متضمن مال غیر منقول باشد باید موضوع غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی نیز ثبت گردد.
اصول حاکم بر معاملات املاک
اصول مشترکی مانند اصل لزوم عقد، اصل صحت، تاثیر عرف در معاملات و جبران خسارت از مهمترین قواعد حاکم بر هر عقد از قبیل خرید و فروش خانه، اجاره، رهن و غیره، هم چنین قراردادهایی از قبیل مشارکت در ساخت، انواع و اقسام روابط حقوقی با بانک ها، بیمه و امور بازرگانی است، که اینک به شرح و بسط آن ها پرداخته می شود.
الف) اصل لزوم عقد:
حفظ بقاء و استحکام معاملات یکی از عواملی است که به چرخش ثروت و رونق اقتصادی کمک شایانی می کند و به عنوان عامل مهم و اساسی رونق بازار داد و ستد را به دنبال دارد.
این امر در حقوق به اصل لزوم در قراردادها معروف است و منظور این است که اگر با هر قراردادی اعم از بیع، اجاره و امثال اینها مواجه شدیم، باید اصل را بر این بگذاریم که این عقد لازمالوفاء است
در مقابل آن عقد جایز قرار دارد که به معنای قابلیت بر هم خوردن و لغو برخی عقود مانند ودیعه، وکالت، عاریه، مضاربه، شرکت و…، به اراده یکی از طرفین آن است.
مستفاد از قانون مدنی "عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است؛ مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود."
همانطوری که ملاحظه می شود، یکی از راه‌های انحلال عقد لازم، اقاله آن یعنی بهم زدن عقد بر اساس تراضی طرفین، و دیگری اعمال حق فسخ است.
فسخ که به آن انحلال ارادی قرارداد یا خیار نیز گفته می شود، در اصطلاح حقوقی عبارت است اینکه رابطه قراردادی بوسیله یکی از دو طرف آن پایان داده شود.
بنابراین ماهیت فسخ خاتمه دادن به ادامه تعهد و اعمال آن بنا به جواز قانونی با حکم دادگاه است نه رضایت طرف دیگر، و بر مبنای اراده یک طرف اعمال می گردد.
علاوه بر این، طرفین هر قراردادی نه تنها نمی‌توانند عقد را بر هم زنند، بلکه باید به تعهدات ناشی از عقد نیز پای بند باشند.
این تعهدات شامل مواردی می‌شود که در عقد تصریح شده، و نیز تعهداتی را هم که به حکم قانون یا به حکم عرف به وجود می‌آید، در بر می گیرد.
بر این اساس قانون مدنی مقرر می دارد عقود نه فقط متعاملین را به اجرای تعهدی که در آن تصریح شده ملزم می‌کند، بلکه متعاملین به تمامی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملتزم می باشند.
ب) اصل صحت:
در تعریف اصل صحت آمده است هر معامله‌ای که تشکیل می‌شود، اصل بر صحت آن است.
به این معنا که اگر در معامله ای تردید شود که در تشکیل این معامله، شرایط اساسی صحت معامله رعایت شده یا نه، اصل بر این است که معامله به طور صحیح واقع شده، مگر اینکه خلافش ثابت شود.
در این زمینه قانون مدنی مقرر می دارد: "هر معامله‌ای که واقع شده باشد، محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود."
بنابراین در صورتی که مخالفت عقد با قانون مورد تردید باشد اصل، صحت آن است و وجود این تردید دلیلی بر نادرست بودن عقد نیست.
هم چنین در جایی که عقد به ظاهر واقع شده است، آنکه ادعای صوری یا نامشروع بودن آن را دارد باید دلیل بیاورد.
در مواردی که الفاظ عقد در عرف دارای معانی گوناگون است عبارات آن در معنایی تفسیر می شود که نتیجه آن درستی عقد باشد و معنایی که فساد عقد را به دنبال دارد، خلاف اصل تلقی شود.
البته از آنجایی که اصل بر این است که هیچ کس در مقابل دیگری تعهدی ندارد، اجرای اصل صحت در زمانی ممکن است که معامله تشکیل شده باشد.
بنابراین اگر اساسا در وجود معامله تردید شود، نمی‌توان گفت اصل بر صحت است. لذا در صورتی که شکی در وقوع معامله ای باشد، اصل صحت جاری نیست؛ بلکه اصل عدم وقوع معامله جاری است.
ج) اصل تاثیر عرف در معاملات:
بر اساس این اصل، اگر معامله‌ای واقع شود، نقش عرف از چند جهت اهمیت دارد.
این نقش گاهی در تفسیر ماهیت عقد دخالت دارد؛ به طور نمونه، اگر خودرویی به دیگری واگذار شود و سپس این شک به وجود آید که ماهیت آن، صلح، بیع، هبه یا عقد دیگری است، در اینجا عرف تعیین می‌کند که ماهیت عقد چیست.
گاهی اوقات تاثیر عرف به ملحقات و توابع موضوع قرارداد بر می‌گردد.
به طور مثال کسی که خودرویی خریداری می‌کند، دیگر شرط نمی‌کند که به همراه تایر زاپاس آن را نیز خریده است، بلکه این موارد از لحاظ عرفی، جزو موارد خریداری شده محسوب می‌شود.
در برخی موارد اختلاف در مورد هزینه انجام تعهد است. فرضا به چگونگی تادیه و حمل کالا در قرارداد تصریح نشده که حسب قاعده این هزینه بر عهده متعهد یا مدیون می باشد، اما چنانچه میزان این هزینه به حدی باشد که با پرداخت آن، متعهد متضرر شود، این عرف محل معامله است که نقش تعیین کننده ای دارد.
البته در چنین مواردی شایسته است به جهت جلوگیری از هر گونه تفسیر نا بجا هنگام تنظیم قرارداد مثلا چند دستگاه کامپیوتر به همراه لوازم جانبی مانند اسکنر و پرینتر نوشته شود، فروشنده مکلف به تحویل کالا و هم چنین نصب و آموزش پرسنل شرکت خریدار است.
د) خسارات عدم اجرای تعهد:
هرگاه متعهد به تعهد خود عمل نکند و نتیجه این خلف وعده ورود خسارت به متعهد له باشد، متخلف مکلف به جبران زیان وارده می باشد، که علاوه بر تصریح در قرارداد و یا به حکم قانون (مانند قواعد اتلاف و تسبیب)، گاهی اوقات تعیین آن به وسیله عرف نیز می باشد، لیکن جهت اخذ خسارت وجود شرایطی بدین طریق لازم است:
- انقضای مدت انجام تعهد: به این معنا که مدت انجام تعهد سپری شده اما شخص به تعهد خود عمل نکرده باشد.
به طور نمونه، شخصی به دیگری آپارتمانی فروخته و تعهد کرده که ظرف سه ماه آینده آن را به صورت رسمی در دفترخانه انتقال و سپس به خریدار تحویل دهد، در حالی که با گذشت این مدت، مقدمات تنظیم و تحویل را فراهم نکند.
البته در فرضی که تاریخ محضر تعیین نشده باشد، خریدار باید ثابت کند اجرای تعهد را (مثلا با ارسال اظهارنامه رسمی) مطالبه کرده است؛ بنابراین قبل از انقضای مدت تعهد نمی توان درخواست خسارت نمود.
- تقصیر متعهد: یعنی اینکه شخص متعهد در انجام تعهد، کوتاهی کرده یا تعدی و تفریط کرده باشد.
بنابراین اگر شخص بدون تقصیر به تعهد خود عمل نکرده باشد، مسئول جبران خسارت نیست، منتهی اصل بر تقصیر او است.
عدم تقصیر هم زمانی ثابت می‌شود که متعهد ثابت کند عدم انجام تعهد ناشی از یک علت خارجی بوده که خارج از اراده اوست؛ به طور مثال فردی تعهد کرده باری را به مقصد بندر برساند؛ اما بر اثر سقوط بهمن نمی‌تواند در موعد مقرر به مقصد برسد.
در عین حال باید به این نکته نیز توجه کرد که شخصی که به تعهد خود عمل نکرده است، باید ثابت کند که مانع ایجاد شده در برابر انجام به تعهد او، قابل پیش‌بینی نبوده است.
بنابراین اگر مانع قابل پیش‌بینی بوده، شخصی که نتوانسته است به تعهد خود عمل کند، مقصر محسوب می‌شود.
به عنوان مثال، اگر فرد تعهد کند که در زمستان همین بار را به مقصد بندر برساند اما به علت نداشتن زنجیر چرخ نتواند به تعهد خود عمل کند، مقصر محسوب می‌شود.
علاوه بر آن باید مانع به گونه ای باشد که دفع آن از اراده فرد خارج باشد، و الا باز هم مقصر محسوب می‌شود.
بر این اساس قانون مدنی، پیش بینی نموده "اگر متعهد به واسطه حادثه‌ای که دفع آن خارج از حیطه اقتدار او است، نتواند از عهده تعهد خود برآید، محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود."
ه) نحوه جبران خسارت یا الزام به انجام تعهد:
هر گاه متعهد از انجام تعهدش خودداری کند دو مسئله مطرح است، یکی انجام اصل تعهد و دیگری موضوع چگونگی جبران خسارت ناشی از انجام یا تاخیر در ایفاء تعهد، که در این خصوص اصل بر این است که خسارت باید به میزانی که وارد شده جبران شود، مگر اینکه طرفین مقدار معینی که وجه التزام لقب دارد، تعیین کرده باشند.
در این ارتباط قانون مدنی، مقرر می دارد: "اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی را به عنوان خسارت تادیه کند، حاکم (دادگاه) نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است، محکوم کند."
در واقع این خسارت ناشی از عدم انجام به موقع تعهد است، مانند مراسم جشن عروسی در تالار که شب خاصی برای متعهد له (طرف دیگر قرارداد که انجام عملی به نفع او تعهد شده است) موضوعیت داشته باشد، بدل از انجام تعهد تلقی می شود؛ زیرا چنانچه در موعد مقرر مراسم برگزار نشود، دیگر برای ذی‌نفع فایده‌ای ندارد. لیکن چند فرض دیگر در این خصوص قابل تصور است.
اول اینکه) در صورت پیش بینی در قرارداد، متعهد له می تواند راسا به هزینه خود پروژه مثلا بازسازی آپارتمانی را انجام دهد و سپس هزینه آن را از متعهد بگیرد.
دوم اینکه) به لحاظ عدم درج در قرارداد، گاهی حکم به الزام متعهد به اجرای تعهد قراردادی می‌شود و گاهی خود منتفع از تعهد می‌تواند به حکم دادگاه با هزینه متعهد نسبت به اجرای تعهد اقدام کند.
بر این اساس در صورتی که تعهد موضوع قرارداد انجام نشود، در درجه اول مطابق قانون مدنی باید متعهد را به اجرای تعهد اجبار کرد و اگر اجبار متعهد امکان نداشته باشد، در گام دوم باید تعهد به هزینه وی اجرا گردد.
در نهایت اینکه اگر هیچ یک از این مسیرها به نتیجه نرسید، در گام سوم حق اعمال فسخ قرارداد به وجود می آید.
سوم اینکه) شرطی در قرارداد درج شود که بابت هر روز تاخیر در انجام موضوع قرارداد یا تاخیر در تحویل، مبلغی به صورت روز شمار توسط متخلف پرداخت شود.
البته در این خصوص نیز توصیه می شود صراحتا ذکر شود که، پرداخت این خسارت اصل تعهد را از عهده متعهد ساقط نمی کند.
مضافا اینکه می توان با درج شرط تکمیل پروژه توسط خود متعهد، جمع بین خسارت و اخذ هزینه ها را نیز ممکن ساخت.
و) اثر عقود نسبت به اشخاص ثالث:
در حقوق جاری، اصلی به نام اصل نسبیت در قراردادها وجود دارد.
در توصیف این اصل باید گفت که روابط حقوقی که از طریق انعقاد عقود و تنظیم قرارداد ها به وجود می آید، صرفا طرفین آنرا ملتزم و متعهد به اجرای مفاد آن می نماید.
این موضوع بدین معنا است که اگر عقدی تشکیل شد، آثار آن به اشخاص ثالث سرایت ندارد. یعنی دو نفر نمی‌توانند قراردادی را منعقد کرده و تکلیفی را بر عهده شخص ثالث قرار دهند.
بر این اساس قانون مدنی، مقرر می دارد، معاملات و عقود فقط در باره طرفین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها موثر است.
در عین حال برای این اصل استثناهایی وجود دارد و آن هنگامی است که در ضمن یک عقد، تعهدی به نفع شخص ثالث انجام شده باشد و لذا عقد به ضرر شخص ثالث امکانپذیر نیست، مگر اینکه به نفع او باشد.
به طور مثال در عقد صلحی فردی آپارتمانی را بلاعوض به دیگری صلح کند اما در ضمن آن شرط شود که تا زمانی که مادرش زنده است، از او نگهداری کند.
در این مورد قانون مدنی مقرر می دارد:
"در عقد صلح، ممکن است یکی از طرفین در عوض مال‌الصلحی که می‌گیرد، متعهد شود که نفقه معینی همه ساله یا همه ماهه تا مدت معین تادیه کند. این تعهد ممکن است به نفع طرفین مصالحه یا به نفع شخص یا اشخاص ثالث واقع شود."
از جمله موارد دیگر این است که شخصی برای دیگری یا با مال دیگری معامله می کند، بدون این که نماینده یا ماذون از طرف او باشد.
این معامله ممکن است تملیکی باشد، مانند آن که شخصی مال دیگری را بدون اذن مالک به دیگری بفروشد، و یا عهدی باشد مانند آنکه شخصی به حساب شخص دیگری متعهد شود که عملی را برای طرف دیگر معامله انجام دهد، باشد.
آیا می دانید که:
روابط قراردادی در املاک تجاری اعم از مغازه یا واحد آپارتمانی که دارای کاربری تجاری است، بر سه محور مالک ملک، مالک سرقفلی و مالک منافع که مستاجر نامیده می شود، دور می زند.
سرقفلی وجهی است که هنگام تنظیم قرارداد اجاره به غیر از اجاره بها، از مستاجر گرفته می شود، تا محل تجاری واگذار شود.
حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و در طول زمان با جذب مشتری و کسب شهرت تجاری برای مستاجر به وجود می آید؛ بنابراین از نظر حقوقی این دو پدیده دارای ماهیتی کاملا متفاوت می باشند.
در قوانین قبل از سال ۱۳۷۶ هرجا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه یا تجارت بوده است، اما به موجب قانونی که در سال مزبور وضع گردید از آن تاریخ در هر قرارداد اجاره ای که درخصوص اماکن تجاری منعقد شود، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما در شرایط فعلی، دیگر حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.
