مبنای حقوقی دادخواست قرارداد های اجاره ای که از سال ۷۶ به بعد منعقد می شود،پس از این که مدت آن پایان یافت،عقد اجاره نیز پایان می یابد و پس از انقضای مدت،اگر مستاجر،مورد اجاره را بدون اذن مالک در تصرف خود داشته باشد،موجر برای مدت مزبور،مستحق اجرت المثل می باشد،هر چند که مستاجر از مورد اجاره استفاده نکرده باشد.
مستاجر چه زمانی باید اجرت المثل بدهد؟
چنانچه مستاجر بعد از اتمام مدت با اجازه ی مالک،ملک را در تصرف خود داشته باشد،زمانی باید اجرت المثل بدهد که از آن استفاده کرده باشد. بنابراین اگر مالک،اجرت المثل را مطالبه کند و مستاجر آن را پرداخت نکند،باید دادخواست مطالبه اجرت المثل مطرح شود. دادگاه پس از برگزاری جلسه ی رسیدگی و استماع اظهارات طرفین در صورت مستحق دانستن مالک نسبت به اجرت المثل،امر را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.کارشناس رسمی دادگستری با بررسی و ارزیابی اجرت المثل ملک با توجه به موقعیت و شرایط آن و مقایسه با املاک مشابه،میزان اجرت المثل را در دوره ای که ملک در تصرف مستاجر،بوده است مشخص می کند.میزان اجرت المثل ممکن از مبلغ اجاره کنن و یا بیشتر باشد.
برخی نکات کلیدی
۱) اگر موجر تخلیه مستاجر را نخواهد ظاهر بر رضایت ادامه ی تصرفات مستاجر دارد.
۲) مستاجر نسبت به ملک مورد اجاره، ضامن نیست.
۳) اگر شخص ثالثی پرداخت اجاره ملک را ضمانت کرده باشد با پایان مدت اجاره،مسئولیت او تمام می شود و برای دریافت اجرت المثل نمی توان به ضامن مراجعه کرد.
۴) دادخواست مطالبه اجرت المثل صرفا از کسی مسموع است که مالک رسمی ملک است.
۵) اگر مدت اجاره پایان یابد و مالک از مستاجر درخواست تخلیه کند،مستاجر در حکم غاصب است و ضامن عین و منافع ملک مورد اجاره است.
۶) مرجع صالح برای رسیدگی در دادگاه محل وقوع ملک قابل طرح است.
