از بیمه ساختمان چه چیزهایی می‌دانید؟
اگر خیلی با مفاهیم ساختمان و ساخت و ساز اشنا نیستید (مثلا مدیر ساختمان نیستید یا اخیرا پروژه ساخت یک برج را تحت نظره نداشته‌اید)، بیمه ساختمان، بیمه مسئولیت ساختمان، یا بیمه آتش‌سوزی را احتمالا نمی‌شناسید.
وجود این بیمه برای تمام ساختمان‌های مسکونی، اداری و حتی تجاری لازم است تا هم خیال ساکنان و کارکنان از حوادث ناگهانی راحت باشد و هم مدیر ساختمان و سازنده آن از نظر قانونی وظایفشان را به شکل کامل انجام داده باشند
طبق ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر ساختمان که از سوی مالکان برای اداره امور مجموعه ساختمان انتخاب می‌شود و کتبا یا عملا این مسئولیت را می‌پذیرد، مسئولیت دارد کل ساختمان را در مقابل حادثه آتش‌سوزی نزد یکی از شرکت‌های بیمه‌گر، بیمه کند.
مدیر بی‌مسئولیت باید خسارت را جبران کند
نص صریح ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیری که به این وظیفه عمل نکند را مسئول جبران خسارات وارده به مالکان یا ساکنان می‌داند؛ این مسئولیت اگر چه از نوع کیفری نیست؛ یعنی مجازات ندارد ولی این حق را برای مالکان ایجاد می‌کند که علیه او به دادگستری مراجعه و خسارت‌هایی که در اثر آتش‌سوزی به مال یا جان آنها وارد شده است را مطالبه کند.
البته اگر خسارات وارده تا پنج میلیون تومان باشد، مرجع صلاحیتدار برای رسیدگی به مطالبه خسارت، شورای حل اختلاف خواهد بود.
به هر حال ساکنان مجموعه آپارتمانی می‌توانند از مدیری که در بیمه کردن ساختمان کوتاهی و آن ساختمان را بیمه نکرده است خسارت دریافت کنند.
حالا در نظر بگیرید که فرد دیگری به طور مثال در ساختمان آتش‌سوزی به پا کند، وجود قصد و حادثه عمدی جزو پوشش‌های بیمه‌ای نیست و شرکت‌های بیمه‌گر، مسئولیت اینگونه اعمال را نمی‌پذیرند و برای آن خسارتی نمی‌پردازند؛ زیرا اتفاقی بودن حادثه یکی از عناصر اصلی پرداخت خسارت است.
بنابراین اگر در اثر اقدام عمدی شخص یا اشخاصی حادثه ایجاد شود، چه ساختمان بیمه باشد یا نباشد، مسئول جبران خسارت شخصی است که موجب حادثه شده است و مدیر در اینگونه موارد مسئولیتی ندارد.
آنچه مدنظر قانون تملک آپارتمان‌ها است، این است که حادثه آتش‌سوزی به‌صورت غیرعمد یا در اثر حوادث صورت گیرد.
اگر مدیر یک مجموعه آپارتمانی به وظیفه‌هایی که در بالا نام بردیم عمل نکرد، ساکنان می‌توانند او را مجبور به‌ایفای این مسئولیت کنند.
البته در این رابطه دو حالت قابل تصور است؛ یکی اینکه همه مالکان بخواهند، ساختمان بیمه شود اما مدیر مخالفت کند که در این حالت می‌توانند نسبت به تعویض مدیر اقدام کنند و از مدیر جدید بخواهند به این وظیفه عمل کند.
همه باید پول را برای بیمه ساختمان بپردازند
حق بیمه به‌عنوان یکی از هزینه‌های مشترک، توسط مدیر ساختمان قابل وصول است و مدیر ساختمان می‌تواند برای مالکی که سهم خود را نمی‌پردازد نامه رسمی که اظهارنامه گفته می‌شود ارسال کند.
اظهارنامه فرم مخصوصی است که در همه مجتمع‌های قضایی قابل تهیه است و می‌توان آن فرم را دریافت کرد، حرف قانونی به طرف مقابل را در آن نوشت و به دایره ابلاغ اظهارنامه در همان مجتمع قضایی برد تا مامور ابلاغ دادگستری آنرا به طرف مقابل تحویل و باگرفتن امضا از گیرنده، نسخه ابلاغ شده را تحویل مدیر بدهد.
۵ بیمه اجباری برای مدیر ساختمان
این اجبار هم به دلیل مسئولیت مدیر (و البته مالک) برای جبران خسارات مالی و جانی ساکتان و کارکنان است.
این پنج بیمه‌ی ضروری این‌ها هستند:
- بیمه آتش‌سوزی
- بیمه مسئولیت مدنی آسانسور
- بیمه حوادث داخل ساختمان
- بیمه حوادث مرتبط با سرایدار، نگهبان یا کارگران
- بیمه سرایت آتش‌سوزی به مکان‌های دیگر
در ادامه، هر کدام از آنها را کاملا بررسی می‌کنیم و با ذکر مثال، بیشتر خواهیم شناخت.
چرا مدیر ساختمان باید حتما این بیمه‌ها را فراهم کند؟
بد نیست بدانید که در هر ساختمان، مدیر کارفرمای کارکنان (از جمله سرایدار، تعمیرکاران و کارمندان تاسیسات، نگهبان و…) محسوب می‌شود و طبق قوانین تامین اجتماعی و اداره کار کشورمان، موظف است که امنیت آنها را در طول ساعات کاری تامین کند.
صد البته که ساکنان هم در هر ساختمانی می‌توانند به صورت بالقوه تحت خطر آسیب دیدگی، نقص عضو و بیماری باشند.
بیمه آتش‌سوزی در ساختمان
بیمه آتش‌سوزی هر حادثه‌ای را پوشش می‌دهد که موجب آتش گرفتن ساختمان شود.
حوادثی مثل ایجاد آتش، صاعقه و انفجار.
آتش در تعریف بیمه، ترکیب موادی است که با اکسیژن شعله ایجاد می‌کنند (مثلا گازی که از وسایل مختلف مثل اجاق بیرون می‌آید و بعد در هوا گسترش پیدا می‌کند، یا یک تکه چوب که آتش می‌گیرد و در اثر تکان دادن آتش را به تمام اتاق سرایت می‌دهد).
همچنین اگر صاعقه به ساختمان بخورد (مثلا به آنتن یا پشت بام) و موجب آتش گرفتن شود.
بیشتر انفجارها هم تحت پوشش بیمه آتش‌سوزی هستند (به جز انفجار هسته‌ای).
تمام این موارد، خسارات اصلی آتش هستند، اما بد نیست بدانید که بیمه آتش‌سوزی می‌تواند خسارات فرعی یا تبعی آتش را هم پوشش بدهد.
مثلا زلزله، موضوعی است که باید با پرداخت یک هزینه اضافی، به بیمه‌تان اضافه کنید.
همچنین اگر در اثر آتش‌سوزی، لوله‌های آب بترکند، شیشه‌ها بشکنند یا دزدی اتفاق بیفتد (حوادث فرعی) بیمه به عنوان خسارات فرعی آنها را هم پوشش خواهد داد.
بیمه حوادث داخل ساختمان
یکی از انواع دیگر بیمه ساختمان، بیمه حوادث داخل ساختمان است که با نام بیمه مسئولیت کارفرما در قبال کارکنان ساختمانی هم شناخته می‌شود.
این بیمه می‌تواند شامل مراحل ساخت و ساز مثل گودبرداری، سفت کاری، اجرای پی یا سیم کشی و لوله‌کشی باشد یا برای هر گونه حادثه‌ای که داخل چهارچوب ساختمان اتفاق می‌افتد به کار برود.
این بیمه مسئولیت کارفرما را تحت پوشش قرار می‌دهد و او را در برابر حوادث احتمالی که برای کارمندان، ساکنان، نگهبانان و انواع کارگران تاسیساتی اتفاق می‌افتد مسئول می‌کند.
اهمیت این بیمه به ویژه در ساختمان‌های غیرمسکونی مشخص می‌شود که کارمندان زیادی در آن مشغول به کار هستند و به واسطه همین کار، می‌توانند به شکل بالقوه در معرض خطر باشند.
بیمه مسئولیت مدیر ساختمان در قبال کارکنان، هیئت مدیره ساختمان را در قبال ساکنین و اشخاص ثالث مسئول نگه می‌دارد. این مسئولیت یعنی چه؟
یعنی در صورتی که همه اجزای سازه به صورت استاندارد ساخته شده باشند، امنیت تامین شده باشد و وظایف بیمه‌کننده انجام شوند، اگر در محدوده ساختمان کارکنان و ساکنان یا اشخاص ثالث دچار حادثه یا آسیب شوند، بیمه خسارات را جبران خواهد کرد.
خیلی از ساختمان‌ها این روزها بیمه نمی‌شوند چون مدیرانشان حتی نمی‌توانند حوادثی که ممکن است افراد را تهدید کنند را متصور شوند، اما واقعیت این است که حادثه هیچوقت خبر نمی‌کند و حتی بهترین و امن‌ترین ساختمان‌ها هم نیاز به بیمه حوادث ساختمان پیدا می‌کنند.
مثلا ممکن است یک روز خیلی سرد، سنگ‌های نما بشکنند و روی افراد بیفتند یا آینه‌های اسانسور دچار شکستگی بشوند، یا حتی لوله‌ها باعث آب گرفتگی در منزل ساکنان بشوند.
بیمه حوادث آسانسور
یکی از دیگر موارد بیمه مسئولیت مدیر ساختمان، بیمه آسانسور است؛ به ویژه در ساختمان‌هایی که ساکنان زیادی دارند.
اگر در یک برج زندگی می‌کنید یا در سال‌های اخیر سری به یکی از برج‌ها یا ساختمان‌های با واحدهای بالا زده باشید، حتما بیمه‌نامه پرینت شده را روی دیوارهای آسانسور دیده‌اید. بیمه حوادث آسانسور هم یکی از مواردی است که جز وظایف مدیر ساختمان حساب می‌شود.
شاید در نگاه اول به نظر نرسد، اما آسانسورها یکی از خطرناک‌ترین قسمت‌ها در هر ساختمانی هستند.
حوادث ناگواری مثل سقوط، پاره شدن فنر و حتی گیر کردن میان طبقات می‌تواند جان ساکنان را تهدید کند و علاوه بر این، آسانسور همیشه در معرض اصطکاک است.
علاوه بر این، درست مثل آتش‌سوزی وظیفه جبران خسارت مالی یا حتی جانی بر عهده مدیر ساختمان است.
البته اگر اتفاقی برای آسانسور بیافتد و افراد خسارت مالی یا جانی ببینند، بر اساس شواهد و بررسی حادثه مدیر ساختمان، شرکت سازنده آسانسور، تعمیرکار دستگاه و فردی که در آن سوار بوده می‌توانند مقصر شناخته شوند. در بعضی از موارد هم هر چهار طرف مقصر هستند و دادگاه درصد تقصیرشان را تعیین خواهد کرد.
علاوه بر این، استاندارد اسانسورهایی که چهل سال پیش از این ساخته شده بودند با آسانسورهای امروزی حسابی متفاوت است و کهنه شدن آسانسور، می‌تواند جان ساکنان یک ساختمان را تهدید کند.
ASME (The American Society of Mechanical Engineers یا انجمن مهندسان مکانیک آمریکا) معتبرترین و رایج‌ترین استاندارد جهانی آسانسور است که بیشتر ساختمان‌های محکم و استاندارد دنیا آن را در آسانسورهایشان دارند.
بیشتر شرکت‌های ارائه‌دهنده‌ی بیمه آسانسور قطع یا نقص عضو و انواع مشکلات مالی ناشی از خرابی آسانسور را پوشش می‌دهند.
اگر برای پوشش بیمه حوادث ساختمان، به فکر بیمه کردن اسانسور خودتان هستید، این نکته را فراموش نکنید که طبق مصوبه سازمان ملی استاندارد، فقط آسانسورهایی می‌توانند بیمه اسانسور دریافت کنند که برگه تاییدیه استاندارد را گرفته باشند.
در صورتی که آتش ناشی از ساختمان یا مجتمع شما به بقیه اماکن سرایت کند، از نظر قانونی مسئولیت جبران خسارت با شماست (یعنی با مدیر ساختمان). اگر برای ساختمان خودتان بیمه آتش‌سوزی دریافت کرده‌اید، بهتر است این بیمه را هم بخرید چون حوادث آتش‌سوزی تقریبا همیشه غیر قابل پیش‌بینی هستند و میزان گسترششان را هم نمی‌شود از قبل تعیین کرد.
شرکت ارائه‌کننده بیمه، در صورتی که شما طبق قانون مقصر شناخته شوید می‌تواند خسارت همسایه‌ها را پرداخت کند.
بیمه حوادث مرتبط با سرایدار، نگهبان یا کارگران
به عنوان مدیر ساختمان، هر فردی که به هر عنوانی در ساختمان مشغول به کار است کارمند شما محسوب می‌شود.
این یعنی سرایداران، نگهبانان و کارگران همه در حوزه کارفرمایی شما هستند و اگر حادثه‌ای تهدیدشان کند، مسئولیت جبران آن متوجه شما خواهد بود.
البته اگر ساختمانتان سرایدار و نگهبانندارد، این بیمه ساختمان برای شما مناسب نیست.
این نکته را هم فراموش نکنید که حتی اگر وظیفه مدیریت را به عهده دارید ولی مالک ساختمان نیستید، از نظر قانونی نماینده مالک محسوب می‌شوید و پرداخت غرامت حوادث پیش آمده برای این کارکنان بر عهده شماست.
این حوادث می‌توانند از یک درگیری کوچک با چند مزاحم توسط نگهبان شروع شود و به افتادن کارگران از بلندی یا آسیب دیدن سرایدار در حین نظافت ختم شوند و حتی باعث نقص عضو یا فوت آن فرد بشوند.
