امروز دیگر آدم های کمی هستند که در آپارتمان به دنیا نیامده باشند و در آپارتمان بزرگ نشده باشند. این روزها کمتر کسی می تواند در خانه های ویلایی سکونت کند و انتخاب خیلی ها هم به دلیل امنیت سکونت در آپارتمان هاست. اما آپارتمان ها نیز مانند سایر پدیده های نوظهور قرن حاضر، متعلق به سال های اخیر هستند. نسبت قانون نیز با فرهنگ آپارتمان نشینی مانند سایر فرهنگ هاست که باید برای راحتی مردم قوانین وضع کند که همه به آن ها پایبند باشند.
قوانین مربوط به فرهنگ آپارتمان نشینی
قوانین مربوط به آپارتمان نشینی در حوزه حقوق خصوصی تدوین شده اند. این به این معناست که قوانین آپارتمان، قوانین مربوط به روابط بین شهروندان است و نهادهای دولتی در آن نقشی ندارد. این قوانین چند بخش مهم دارد که آن ها را در این یادداشت به زبان ساده دوره می کنیم:
قوانین مربوط به مشاعات آپارتمان
قوانین مربوط به آسانسور و پشت بام
قوانین مربوط به سر و صدای همسایه ها
قوانین مربوط به تغییرات در ساختمان
قوانین مربوط به مشاعات آپارتمان
مشاعات آپارتمان یعنی آن قسمت هایی از آپارتمان که بین همه ساکنین مشترک است و همه به یک اندازه برای استفاده کردن از آن ها حق دارند. این مشاعات شامل زمین ساختمان، پشت بام، درب ورودی، راهرو، پنجره‌های راهرو، آسانسور، ورودی پارکینگ، پارکینگ اضافی، پله‌ها، موتورخانه، تاسیسات مشترک، انشعابات مشترک، حیاط، لابی و باغچه است.
چند نکته مهم در قانون برای استفاده از مشاعات در نظر گرفته شده است:
- کسی از ساکنین آپارتمان حق ندارد به طوری از مشاعات استفاده کند که باعث اذیت و مزاحمت باقی افراد ساکن آپارتمان شود. استفاده از مشاعات باید در حد معمول باشد. (مثلا هیچ یک از ساکنین نباید وسایل خودش را در پارکینگ یا پشت بام بگذارد).
- هیچ یک از ساکنین آپارتمان اجازه ندارد مشاعات را بدون اجازه باقی واحدها تصرف کند یا به کس دیگری واگذار کند(مثلا انباری را نمی توان به کسی اجاره داد، مگر اینکه با موافقت باقی واحدها باشد).
- وسایل، حیوانات، زباله، آشغال و … را نباید در قسمت‌های مشاع ساختمان قرار داد.
- هیچ واحدی حق ندارد از برق و آب مشاع ساختمان برای مصرف شخصی استفاده کند (مثلا بدون رضایت باقی ساکنین نمی شود در پارکینک ماشین شست و یا جشن برگزار کرد).
- اگر قسمتی از مشاعات نیار به تعمیر داشته باشد، هزینه آن به نسبت مساوی بین ساکنین ساختمان تقسیم می‌شود.
- اگر سقف واحدی آب بدهد یا لوله اش گرفته باشد، تعمیر آن بر عهده واحد طبقه بالا است.
- اگر در سند ملک برای واحد مورد نظر پارکینگ اختصاصی مشخص شده باشد (چه در سند خرید ملک چه در قرارداد اجاره)، آن واحد باید ماشین را در همان پارکینگ قرار دهد. بنابراین، حق استفاده از پارکینگ دیگری را بدون موافقت آن واحد ندارد.
- اگر پارکینگ در سند مشخص نشده باشد و به صورت مشاع استفاده شود، هیچ کدام از ساکنین حقی نسبت به پارکینگ خاصی ندارند و استفاده از آن منوط به توافق بین ساکنین است.
- اگر کسی از پارکینگ دیگری استفاده کند باید بابت این استفاده اجازه پرداخت کند. مگر اینکه خلاف این تعهد شده باشد.
- وسیله گذاشتن، شستنماشین در پارکینگ، برگزاری جشن و… باید با اجازه تمام ساکنین آپارتمان باشد.
- همه واحدهای آپارتمان، چه کسی در آن ها ساکن باشد چه نباشد باید به صورت ماهیانه شارژ تعیین شده را پرداخت کنند.
- اگر واحدی در اجاره مستاجر باشد، پرداخت شارژ بستگی به توافقی دارد که بین آن دو انجام شده.
- اگر جمعیت ساکنین واحدی اضافه شود ممکن است حق شارژ آپارتمان و سایر هزینه‌های مشترک نیز اضافه شود.
- اگر کسی از ساکنین به قسمت مشاعات ساختمان خسارتی وارد کند، پرداخت هزینه خسارت وارده بر آن قسمت با آن شخص است و هزینه از محل شارژ ساختمان پرداخت نمی‌شود.
- سهم هر واحد از حق شارژ در مورد هزینه‌هایی که بستگی به مساحت زیربنایی خانه دارد ( مثل آب و برق)، به نسبت مساحت واحد محاسبه می‌شود و باقی هزینه ها که به میزان مساحت زیر بنا بستگی ندارد (مثل هزینه‌های سرایداری، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت‌های مشترک و غیره) به طور مساوی بین ساکنین تقسیم می‌شود.
قوانین مربوط به آسانسور و پشت بام
- به هیچ وجه نباید از آسانسور مسافربر برای حمل وسایل بزرگ استفاده شود.
- اگر به آسانسور در حین اسباب کشی آسیبی وارد شود، هزینه آن بر عهده واحدی است که اسباب کشی کرده است.
- گذاشتن وسایل تیز روی کف پشت بام که باعث خرابی ایزوگام شود ممنوع است و پرداخت هزینه تعمیرات بر عهده خطاکننده است.
- هیچ کدام از ساکنین مطلقا حق نگهداری از حیوانات را در پشت بام ندارد. (مثلا کبوتر)
- پاگرد پشت بام یا خرپشته جزء مشاعات محسوب می شود و هیچ واحدی حق استفاده شخصی و گذاشتن وسایل در آن را ندارد.
- هیچکس حق ندارد در پشت بام را قفل کند، مگر اینکه به همه واحدها کلید داده شود.
- در صورت خرابی غیر عمد کف پشت بام و یا آسانسور همه ساکنین باید هزینه تعمیرات آن را پرداخت کنند.
- اگر واحدی از پشت بام و یا آسانسور استفاده نکند (مانند واحد طبقه اول) به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست زیرا آسانسور و پشت بام از مشاعات ساختمان است.
قوانین مربوط به سر و صدای همسایه ها
- سر و صدای نامعمول نباید باعث آزار همسایه ها شود. اگر واحدی بخواهد استودیوی خانگی داشته باشد یا تمرین موسیقی کند، باید اقدام به عایق کردن واحد خود جهت رد نشدن صدا انجام دهد.
- صدای تلویزیون هر واحد نباید به حد غیر از معمولی باشد که باعث آزار دیگری شود.
- والدین در فرهنگ آپارتمن نشینی در برابر سر و صدای کودک خود مسئولند.
قوانین مربوط به تغییرات در ساختمان
- هر مالکی آزاد است که با رعایت قوانین مربوط به نقشه ساختمان و شهرداری، عدم ایجاد آلودگی صوتی، عدم دخل و تصرف در مشاعات؛ در واحد آپارتمان خود تغییرات ایجاد کند.
- ایجاد هر تغییری در قسمت‌های مشترک ساختمان بر اساس تفاهمی که بین مشترکین و صاحب‌سهمان آن به وجود می‌آید، صورت می‌گیرد. در حقیقت به‌شرط آن‌که بخشی از همین قسمت مشترک جزو مشاعات ساختمان نباشد، می‌توان به‌دلخواه هر تغییری را در آن ایجاد کرد.
- هیچ‌یک از مالکین و ساکنین یک ساختمان حق ندارند بدون موافقت اکثریت تغییراتی در محل یا شکل سر در یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که از بیرون قابل مشاهده است نظر بدهند.
اگر همسایه های شما هر کدام از این نکات را رعایت نمی کنند، می توانید با مشاوره حقوقی تلفنی علیه آن ها به صورت قانونی اقدام کنید.
