با افزایش آمار آپارتمان نشینی قانونگذار قوانین مختلفی را برای جلوگیری از به وجود آمدن مشکلات و مسائل آپارتمان نشینی و حفظ آرامش و قانون مداری پیرامون این موضوع وضع کرده است.
به دلیل آن که زندگی آپارتمان نشینی مجموعه کوچکی از جامعه می باشد که باید با اصول و ضوابط قانونی شکل بگیرد و ساکنین این آپارتمان ها نیز موظف به رعایت قوانین هستند.
اما امروزه پرونده های زیادی در خصوص آپارتمان ها در مراجع قضایی مطرح می باشد؛ مانند عدم پرداخت شارژ ساختمان و یا تغییر در ظاهر ساختمان و تعمیرات ساختمان و موضوعاتی از این قبیل که با توافق میان ساکنین قابل حل می باشد.
راهکاری که برای پیشگیری این قبیل مشکلات اندیشیده شده است انتخاب مدیر ساختمان می باشد که با توجه به تعداد ساکن و بزرگی ساختمان ها یک مدیر یا چند مدیر انتخاب می شوند تا قوانین و مقررات را اعمال کنند.
به عبارت دیگر مالکان یا ساکنین فرد یا افرادی را برای مدت محدود تحت عنوان مدیر ساختمان یا هیات مدیره انتخاب می کنند تا به نمایندگی از اعضا بتوانند بهتری تصمیم را اتخاذ کنند.
اما گاهی قبل از پایان یافتن مدت مدیریت ساختمان مدیر یا هیات مدیره مایل و یا قادر به ادامه وظیفه خود نیستند و یا توسط مالکین عزل می گردند.
به همین دلیل در این مقاله به بررسی موارد و نحوه پایان یافتن کار مدیر ساختمان و یا هیات مدیره ساختمان و پایان یافتن ماموریت هیات مدیره می پردازیم.
موارد پایان یافتن کار و یا عزل مدیر ساختمان و یا هیات مدیره ساختمان
موارد پایان ماموریت مدیر یا هیات مدیره ساختمان در قانون تملک آپارتمان ها بیان شده است.
بر طبق ماده ۱۶ این قانون "در صورت استعفا، فوت، عزل و حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضای مدت، مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
در ذیل به بررسی هریک از عوامل پایان ماموریت مدیر می پردازیم.
- استعفای مدیر
اگر فردی که به عنوان مدیر یا یکی از اعضای هیات مدیره انتخاب شده و به هر دلیل نتواند به ماموریت خود ادامه دهد، می تواند استعفای خود اعلام نماید و از سمت خود در ساختمان کناره گیری کند.
بدین ترتیب قبل از پایان یافتن مدت مدیریت می تواند استعفا دهد.
- عزل مدیر
اگر مالکین به هر دلیلی قبل از پایان مدت مدیریت مدیر قصد برکناری مدیر را از مدیریت ساختمان داشته باشند، براساس ماده ۱۶ قانون تملک آپارتمان ها می توانند در مجمع عمومی مدیر یا هیات مدیره را منعزل کنند.
البته باید تقصیر و کوتاهی مدیر احراز گردد تا این اختیار را داشته باشند و پس از منعزل کردن وی انتخاب دوباره انجام می شود.
- فوت مدیر
فوت یا مرگ واقعه‌ای است که آثار و تبعات حقوقی دارد و قوانین مختلفی در این مورد تصویب شده است.
بدیهی است که اگر مدیر فوت نماید سمت و ماموریت وی به عنوان مدیر ساختمان خاتمه می یابد و مجمع عمومی فرد دیگری را برای مدیریت ساختمان انتخاب می کند.
- حجر مدیر یا محجور شدن مدیر
در واقع حجر در حقوق به این معنی است که کسی به حکم قانون از این که بتواند امور خود را به طور مستقل و بدون دخالت دیگری، اداره کند، منع شده باشد و قانونا اجازه انجام این کار نداشته باشد و به کسی که در انجام برخی از امور خود چه مالی و چه غیر مالی منع شده باشد، محجور می گویند.
بر همین اساس مشخص است که اگر فردی در طول مدت مدیریت محجور گردد از سمت مدیریت خود برکنار می شود.
لازم به ذکر است که در صورت وقوع هر یک از عوامل فوق مجمع عمومی به صورت فوق العاده تشکیل می گردد و مدیر جدید انتخاب می شود.
به دلیل اهمیت داشتن مدیر در ساختمان مجمع عمومی متشکل از مالکین به صورت فوق العاده و سریع انجام می شود.
پایان یافتن ماموریت هیات مدیره
پایان یافتن ماموریت هیات مدیره یکی از عواملی که باعث می شود کل اعضا هیات مدیره برکنار شوند و ماموریت آنها پایان بیابد و دوباره انتخابات انجام شود، این حالت مانند سایر موارد بیان شده در بالا نمی باشد و فقط یک نفر برکنار نشده و کلیه اعضا هیات مدیره برکنار می گردند.
پایان یافتن ماموریت هیات مدیره حالتی است که سه نفر از اعضا هیات مدیره به دلایل مختلف از جمله فوت و عزل و استعفا و غیره از هیات مدیره خارج شود در این صورت مجمع عمومی تشکیل می گردد و دوباره کلیه اعضا هیات مدیره انتخاب می شوند.
ممکن است همان اعضای هیات مدیره سابق دوباره انتخاب شوند که مانعی در این خصوص وجود ندارد و قانونی می باشد.
به عنوان مثال اگر هیات مدیره یک ساختمان ۱۰ نفر باشند و سه نفر از آن ها به دلیل استعفا از سمت مدیر ساختمان کناره گیری کند، سایر اعضا و هفت نفر باقی مانده نیز برکنار میشود و انتخابات دوباره انجام می شود.
