ماده ی ۲۱ قانون ثبت:
"ماده ۲۱ قانون ثبت و پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده میشود."
این ماده متضمن بیان دو نکته است:
- زمان ثبت ملک در دفتر املاک
- زمان صدور سند مالکیت و تعریف آن و اینک می پردازیم به تشریح آنها
زمان ثبت ملک در دفتر املاک
همانطور که از ظاهر ماده ۲۱ قانون ثبت استفاده میشود و مادهی ۱۰۳ آیین نامه ی قانون ثبت هم تصریح نموده است، زمان ثبت ملک پس از خاتمهی عملیات مقدماتی ثبت یعنی عملیاتی است که اداره ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک باید انجام دهد.
شرح آن عملیات در صفحات پیش نگاشته شده و در اینجا اضافه میشود که یکی دیگر از کارهایی که اداره ثبت باید انجام دهد وصول حق الثبت است که ماده ی ۱۲۰ قانون ثبت برای رفاه مؤدیان دریافت آن را به اقساط مقرر کرده و آیین نامهی آن ماده میگوید که در موقع ثبت تقاضای ثبت باید لااقل یک قسط از حق الثبت مورد تقاضا دریافت شود.
(چون تعداد اقساطی و نسبت هر قسط به کل حق الثبت تعیین نشده است ظاهره طرز تقسیط و تعیین اقساط و میزان هر قسط به ادارهی ثبت مربوط میباشد) و چنانچه پس از ثبت و صدور سند مالکیت، مالک برای گرفتن سند مالکیت و پرداخت بقیهی حق الثبت که اصطلاحا بقایای ثبتی نامیده میشود مراجعه نکند و در مقام معامله برآید، یا پس از خاتمهی جریان مقدماتی ثبت و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک بخواهد معامله نماید.
اداره ی ثبت در پاسخ استعلام دفتر خانهی اسناد رسمی باید بقیه ی بدهی متقاضی ثبت را تعیین و به دفترخانه اعلام نماید تا پس از وصول بقیهی حق الثبت و ارسال آن به ادارات ثبت اقدام به معامله کند، و در مواردی که سند مالکیت صادر شده و مالکین مراجعه نمی کنند و در مقام معامله هم نیستند، برای جلوگیری از تراکم اسناد مالکیت در اداره ی ثبت باید اسناد مربوط به هر محل به نماینده ای که برای انجام عمل تحدید و غیره به آن محل می رود داده شود تا به مالکین تسلیم و بقیهی حق الثبت آنها را اخذ و به اداره ی ثبت بپردازد.
از آیین نامه ی ماده ی ۱۲۰ قانون ثبت که مفاد آن ذکر شد استفاده میشود که ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت متوقف بر تادیهی بقایای ثبتی نیست و لذا اداره ثبت باید همانطور که از ظاهر ماده ی ۲۱ قانون ثبت استفاده میشود، بلافاصله پس از خاتمه ی عملیات مقدماتی (به شرط نرسیدن اعتراض یا تعیین تکلیف قطعی و نهایی آن) ملک را در دفتر املاک ثبت و سند مالکیت صادر نماید و تاخیر در این کار که در حقیقت تاخیر در ثبت است مجوز قانونی ندارد.
ملاک دریافت حق الثبت قیمت منطقه بندی مذکور در ماده ی ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۷/۲/۱۳۷۱ است.
ماده ی ۱۸ اصلاحی آیین نامهی قانون ثبت مصوب ۱۳۸۰ میگوید: هرگاه در موقع ثبت ملک در دفتر املاک ارزش منطقه بندی تغییر کرده باشد، بهای ملک طبق قیمت منطقه بندی جدید تعیین می گردد و در نقاطی که قیمت منطقه بندی تعیین نشده ملک باید ارزیابی شود.
اعتبار برگ ارزیابی یکسال از تاریخ تنظیم است، هر چند که بهای ملک طبق ارزیابی در دفتر املاک و سند مالکیت نوشته شده باشد.
تبصره- طبق تبصره ذیل ماده ۹ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه ۲/۱۰/۱۳۶۳ موقوفات عام، بقاع متبرکه، اماکن مذهبی اسلامی، مدارس علوم دینی و مؤسسات و بنیادهای خیریه از پرداخت مخارج و هزینه های ثبتی و اجرایی و دادرسی معاف می باشند.
بخشنامه شمارهی ۱۹۵۲/۳ – ۱۴/۴/۵۷ سازمان ثبت اسناد و املاک مقرر داشته است که ادارات ثبت برای ترغیب افراد به ثبت ملک خود، بهای تعیین شده از طرف مالک را قبول نمایند ولی موقع ثبت بلکه در دفتر املاک طبق مادهی ۱۸ آیین نامه ی قانون ثبت آن را ارزیابی و بقیه ی حقوق دولتی را اخذ نمایند.
سند مالکیت
سند مالکیت به طور صریح در قانون یا آیین نامهی آن تعریف نشده ولی از ماده ۲۱ قانون ثبت تعریف آن استفاده میشود و عبارت است از «سبندی که اداره ثبت مطابق ثبت دفتر املاک تهیه و به مالک یا قائم مقام او تسلیم مینماید.» سند مالکیت در ابتداء به صورت یک ورقه بود ولی چون نگهداری آن مشکل بود و در اثر تا کردن خطوط آن کم رنگ و ناخوانا می شد و برای ثبت نقل و انتقال ملک هم جای کافی نداشت تبدیل به کتابچه شد و اکنون به صورت کتابچه ای با جلد معتبر و با دوام و صفحات متعدد و کاغذ مخصوص نخ کشی و پلمپ شده میباشد و سه نوع است. ۱۲ برگی و ۱۶ برگی و ۳۲ برگی.
زمان صدور سند مالکیت
همانگونه که از ماده ی ۲۱ قانون ثبت استفاده میشود همزمان با ثبت ملک در دفتر املاک باید سند مالکیت آن هم صادر شود، بنابراین زمان صدور سند مالکیت همان زمان ثبت ملک در دفتر املاک و پس از خاتمه یافتن عملیات مقدماتی ثبت است.
کیفیت ثبت ملک در دفتر املاک
در قانون ثبت، نحوه ثبت ملک در دفتر املاک به طور کامل ذکر نشده ولی در آیین نامه این امر توضیح داده شده است.
ماده ۱۰۳ آیین نامه ی قانون ثبت میگوید:
امضاء دفتر املاک به تصریح مادفی ۱۰۸ آیین نامه باید با دست به عمل آید و امضاء مهری ممنوع است.
مشخصاتی که باید در دفتر املاک ثبت شود عبارت است از:
- شماره ی ملک
- تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک
- نام و نام خانوادگی و شمارهی شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت و تابعیت مالک
- نوع و مشخصات ملک و محل وقوع و اجزاء و متعلقات آن
- حدود ملک
- بهای ملک
- حقوق عینیه یی که اشخاص در آن ملک دارند با اسامی صاحبان حقوق و همچنین حقوق ارتفاقیه یی که برای ملک مورد ثبت در املاک دیگر و یا برای املاک دیگر در ملک مورد ثبت موجود است.
مراد از حقوق عینیه حقوقی است که اشخاص نسبت به عین ملک دارند مانند رهن و بیع شرط و منافع ملک و عمری و سکنی و رقبی.
منافع ملک در صورتی در دفتر املاک ثبت میشود که برای مدتی بیش از سه سال واگذار شده باشد (ماده ۲۹ قانون ثبت) ضمن باید دانست که ثبت منافع واگذار شدهی مذکور و همچنین معاملات با حق استرداد فقط در یک نسخهی دفتر املاک که در ثبت محل استقرار دارد کافی است و ثبت آن در نسخه ی دوم که به مرکز فرستاده میشود لازم نیست.
تفکیک ملک
چون در اینجا سخن از تفکیک به میان آمد، مناسب است که منظور از تفکیک و فرق آن با افراز و تقسیم بیان شود، زیرا دیده شده است که بعضی از ناآگاهان آنها را مترادف و به معنای واحد دانسته اند، بنابراین میگوییم:
تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر، مثلا قطعه زمینی است به مساحت پنج هزار متر که مالک یا مالکین آن تصمیم دارند، آن را به قطعات دو بیست متری تقسیم نمایند.
اگر این تقسیم صورت گرفت گفته میشود که آن زمین به قطعات دو بیست متری تفکیک شده است.
افراز ملک مشاع
افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان.
ثبت چند ملک با یک اظهارنامه
معمولا برای هر ملک یا قنات یا چشمه که متعلق به یک نفر است، باید یک اظهارنامه داده شود و درخواست ثبت آن گردد، اما مواردی هست که چند ملک در ضمن یک اظهارنامه درخواست ثبت میشود.
این موارد در ماده ی ۲۸ آیین نامهی قانون ثبت ذکر شده و عبارت است از:
- الف– خانه ها و دکاکین واقع در یک بخش.
- ب- قطعات واقع در یک مزرعه که مربوط به یک شمارهی اصلی باشد.
ماده ی ۲۸ آیین نامه میگوید: «ممکن است درخواست ثبت چندین خانه و یا دکان واقع در یک بخش یا قطعاتی که در یک مزرعه واقع و مربوط به یک شمارهی اصلی است، در یک اظهارنامه پذیرفته شود ولی برای هر یک از رقبات مزبوره باید پلاک جداگانه نصب و حدود هر یک در صورتی که منفصل باشد جداگانه نوشته شود…»
همانطور که مادهی مذکور صراحت دارد اگر چه درخواست ثبت چند ملک ضمن یک اظهار نامه در پاره ای از موارد تجویز شده است اما باید برای هر ملک شماره و پلاک جداگانه تعیین و نصب شود و حدود هر یک مستقلا مشخص گردد.
ثبت انتقال ملک به ورثه
طبق ماده ی ۱۰۵ آیین نامهی قانون ثبت در مورد انتقال ملک به ورثه باید بعد از احراز انحصار وراثت و سمت ورثه، نسبت مورث، خلاصه ی مفاد و شمارهی گواهی نامهی دادگاه راجع به حصر وراثت در ملاحظات دفتر قید و در زیر ثبت اولیه، ملک به نام وراث نسبت به سهام آنها ثبت شود و چنانچه مالک پس از خاتمه ی جریان ثبتی و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک فوت شود، ملک را طبق مقررات به نام وراث با قید انتقال از مسورث متوفی با داشتن گواهی حصر وراثت و توافق در سهم الارث ثبت نمایند و دیگر ثبت ملک مستقلا به نام مورث لازم نخواهد بود.
ثبت ملک به نام موصی له
ماده ی ۲۹۹ قانون امور حسبی مصوب ۱۳۱۹ میگوید: « ترتیب صدور سند مالکیت به نام ورثه یا موصی له نسبت به اموال غیرمنقول که به نام مورث ثبت شده است، در آیین نامه ی وزارت دادگستری معین میشود.
در سال ۱۳۲۲ آیین نامه ی مذکور در ماده ی مزبور به تصویب رسید که مقررات مربوط به ثبت ملک به نام موصی له یا وصیت ذیلا بیان میشود:
"اگر موصی له یا وصی با ابراز وصیت نامه ای که قانونا قابل ترتیب اثر است از اداره ی ثبت تقاضای ثبت ملکی را که به نام موصی ثبت شده است، به نام موصی له یا به عنوان وصیت بنماید به ترتیب زیر عمل میشود:
- الف- اگر وصیت نامه ی ابرازی مورد قبول تمام ورثه و اشخاص ذینفع باشد، مورد وصیت به نام موصی له یا مصر فی که برای آن معین شده است ثبت میشود.
- ب- اگر بین ورثه و اشخاص ذینفع نسبت به وصیت نامه اختلافی باشد، ثبت ملک به نام موصی له یا به عنوان وصیت موقون به صدور حکم نهایی از دادگاه است
- ج- اگر نسبت به قسمتی از وصیت نامه اتفاق و نسبت به قسمتی دیگر اختلال باشد و مورد اختلاف تاثیری در آنچه مورد اتفاق است نداشته باشد، نسبت به مورد اتفاق ثبت ملک به نام موصی له یا به عنوان وصیت انجام میشود و نسبت به مورد اختلاف پس از صدور حکم نهایی از دادگاه اقدام خواهد شد.
- د- هرگاه توافق با اختلاف ورثه نسبت به وصیت نامهی ابرازی معلوم نباشد اجارهی ثبت به هزینهی ذینفع مفاد وصیت نامه و اینکه از طرف چه کسی و در چه تاریخی ابراز شده است، آگهی مینماید و ضمن همان آگهی تذکر می دهد که اگر کسی اعتراضی نسبت به وصیت نامه دارد، در ظرف سه ماه از تاریخ انتشار آخرین آگهی، اعتراض خود را به ادارهی ثبتی که آگهی را منتشر نموده است تسلیم نماید.
و در صورت نرسیدن اعتراض و انقضاء مهلت اعتراض ملک به نام موصی له یا مصرفی که برای آن وصیت شده ثبت خواهند شد.
آگهی مذکور سه مرتبه هر ماه یک مرتبه در روزنامهی کثیرالانتشار محل منتشر میشود و اگر در محل روزنامه نباشد در یکی از روزنامههای کثیرالانتشار تهران منتشر خواهد گردید.
- هـ- اگر موصی بلا وارث باشد و ظرف ده سال مقرر در قانون امور حسبی وصیت نامه ابراز شود و برای تحریر ترکه آگهی نشده باشد، مفاد وصیت نامه به ترتیب مذکور در بند د آگهی و به همان ترتیب عمل میشود و باقی ملکی پس از ده سال اگر وارثی پیدا نشد به نام دولت ثبت خواهد شد.
- و- اگر وصیت نامه در دادگاه ابراز شود دادگاه باید در گواهی نامه ی انحصار وراثت مفاد آن را و اینکه قابل ترتیب اثر است، درج نماید.
و اگر این مطلب در گواهی نامه ی انحصار وراثت درج شده باشد، ذینفع باید گواهی دادگاه را مبنی بر قابل ترتیب اثر بودن آن به ضمیمه رونوشت یا فتوکپی وصیت نامه به اداره ثبت اسناد تسلیم نماید
- ز- اگر ورثه یا اشخاص دیگر ذینفع وصیت نامه ی دیگری ابراز نمایند که موصی از وصیت اول خود رجوع کرده و وصیت نامه ی دوم مورد تصدیق تمام ورثه و اشخاص ذینفع باشد. ملک مطابق وصیت نامه ی دوم ثبت خواهد شد و اگر مورد اختلاف باشد با توافق و اختلاف ورثه و اشخاص ذینفع معلوم نباشد به ترتیبی که در بندهای ب و ج و د ذکر شد عمل میشود.
- ح- در صورتی که وصیت به طور کلی باشد. مثل ثلث اموال، ورثه می توانند ملکی معین را ثلث قرار داده و باقی املاک را به نام خود ثبت کنند یا ثلث را از اموال دیگر معین کرده و تمام ملک ثبت شده را به نام خود ثبت کنند، مگر اینکه در وصیت نامه ترتیب دیگری مقرر شده باشد.
- ط- پس از ثبت ملک به نام ورثه یا موصی له، هیچگونه وصیت نامه ی دیگری پذیرفته نخواهد شد. (مواد ۵، ۶، ۷، ۸، ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۳ و ۱۴ آیین نامهی ماده ی ۲۹۹ قانون امور حسبی)."
