یکی از متداول ترین دعاوی ملکی در دادگستری دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که معمولا در یک معامله خرید و فروش در صورت عدم پایبندی فروشنده به ایفای تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی به نام خریدار پیش می آید و اصولا دلیل آن بالا رفتن ارزش ملک در فاصله زمانی انجام معامله و تنظیم سند است و یا اینکه خریدار توانایی پرداخت مابقی ثمن یا همان مبلغ مورد معامله را ندارد.
به طور معمول اینگونه است که فروشنده ملکی را طی یک قولنامه عادی به خریدار فروخته و مقداری از ثمن معامله را در زمان انعقاد قرارداد دریافت داشته و زمانی را جهت تنظیم سند رسمی به نام خریدار مشخص می کنند و باقیمانده مبلغ ثمن در این زمان دریافت می شود اما فروشنده گاهی از تنظیم سند سرباز زده و اینجاست که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می شود.
مواردی که هنگام طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید مدنظر داشته باشیم:
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای مالی است و هزینه دادرسی آن بر مبنای قیمت منطقه ای ملک احتساب می گردد.
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد.
- در صورت فوت فروشنده می توان این دعوی را به طرفیت وراث مطرح کرد.
- اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری منتقل کند؛ انتقال مال غیر محسوب می شود و امکان ابطال معامله دوم وجود دارد.
- بهتر است قبل از طرح دعوی و انجام هر گونه اقدامی خریدار اظهارنامه ای مبنی بر حضور فروشنده در تاریخ و محل مقرر در قرارداد بدهد. اگر در قرارداد ذکری از زمان و مکان تنظیم سند به میان نیامده باشد ارسال اظهارنامه ضروری است.
- خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد نظر دارای گواهی پایان کار و پروانه از شهرداری می باشد.
- ملک باید سابقه ثبت داشته باشد.
- می توان جهت هر روز تاخیر در تنظیم سند از سوی فروشنده یا تاخیر در پرداخت ثمن معامله از سوی خریدار مبلغی را به عنوان وجه التزام مشخص کرد که در این صورت فروشنده علاوه بر التزام به تنظیم سند ملزم و موظف به پرداخت خسارت قراردادی هم هست.
- ملک در رهن یا بازداشت نباشد.
رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه
چنانچه خریدار بخواهد پرونده را پیگیری نماید، پس از تهیه و تنظیم متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید با به همراه داشتن کارت ملی به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نماید و از مسئول مربوطه بخواهد که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطابق با متن تنظیمی که آن را از قبل آماده نموده و به همراه دارد، تنظیم نماید.
در ابتدا تحقیقات و بررسی های لازم توسط دادگاه جهت وجود شرایط و صحت اطلاعات مندرج در دادخواست انجام می شود؛ همانند احراز هویت طرفین، احراز مالکیت فروشنده و وجود قرارداد و همچنین در توقیف نبودن ملک.
همچنین به درخواست خواهان یا وکیل او امکان صدور قرار دستور موقت جهت ممانعت از فروش ملک مورد نظر وجود دارد.
ارکان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
- الف) مالکیت رسمی خوانده
این مالکیت حسب مورد با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک (در املاک دارای پلاک ثبتی) و راهنمایی و رانندگی (خودرو) احراز میگردد که دو حالت دارد:
- در صورت عدم ثبت رسمی آن به نام خوانده ادعا متوجه وی نمیباشد و قرار رد دعوی صادر میگردد.
- در صورت ثبت رسمی آن به نام خوانده به بررسی رکن دوم میپردازیم.
- ب) وقوع معامله به نحو صحیح فیما بین طرفین
غالبا مستند دعوی یکی از موارد ذیل است:
مدرک عادی که بر انعقاد عقد معین قانونی یا قرارداد نامعین صحیح دلالت کند.
در صورتی که ایرادی اعم از انکار یا ادعای جعل به اصالت سند وارد نشود و یاادعای انحلال قرارداد به نحوی از انحاء قانونی اعم از فسخ یا اقاله مطرح نگردد، دادگاه بعد از اولین جلسه دادرسی مبادرت به انشای رای مینماید و در صورت ایراد یا ادعای جعل در اولین جلسه دادرسی با صدور قرار کارشناسی راجع به اصالت یا جعلیت سند بررسی میکند.
شهادت شهود که بر وقوع یا انعقاد عمل حقوقی دلالت کند در این صورت دادگاه بعد از تشکیل اولین جلسه دادرسی قرار استماع شهادت شهود را صادر میکند.
سپس وقت دیگری جهت دعوت طرفین و شهود به منظور استماع یا ادای شهادت تعیین میگردد.
بعد از تشکیل دادگاه و گواهی گواهان به نحو صریح و روشن مبنی بر وقوع عمل حقوقی به نحو صحیح و احراز مالکیت خواهان، دادگاه مبادرت به انشای رای مطابق با خواسته می نماید و الا در صورت عدم احراز حکم به بی حقی وی صادر می کند.
مزایای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل
- نیازی به حضور خریدار در دادگاه نخواهد بود.
- مدت زمانی که سند رسمی به نام خریدار میشود کمتر است.
- اگر ملک در رهن باشد وکیل میتواند فک رهن آن را درخواست کند.
- وکیل میتواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده را سریعا از فروشنده مطالبه کند.
- در صورتیکه فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل میتواند با حضور مامور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام کند.
در تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رعایت برخی نکات مثل توجه به وضعیت پلاک ثبتی، از حیث در رهن یا بازداشت بودن، تفکیک یا افراز آن و…. ضروری است که رعایت این نکات بوسیله وکیل شما در صرفه جویی وقت و کاهش هزینه خواهان مؤثر است.
مدارک مورد نیاز برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی عبارتند از:
- مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
- ارائه سند و یا مدرک و یا قولنامه و توافقات دو طرف قرارداد
