یکی از الزامات معامله املاک، تنظیم سند رسمی توسط فروشنده به نام خریدار است.
درست است که با تنظیم مبایعه نامه انتقال مالکیت ازفروشنده به خریدار صورت می گیرد ولی برای اینکه خریدار بتواند به نحو مطلوب در معاملاتی همچون خرید و فروش ملک از این مالکیت خود استفاده نماید، می بایست سند رسمی ملک به نام خریدار تنظیم شود.
مطابق با ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط مالک رسمی ملک را به عنوان مالک می شناسد؛ به طور مثال اگر شخصی به موجب اسناد عادی (مبایعه نامه) اقدام به خرید ملکی نماید و در صورتی که بخواهد از بانک وام اخذ نماید این شخص به استناد این سند عادی نمی تواند ملک خریداری شده را در رهن بانک قرار دهد.
فروشنده ممکن است به هر دلیلی از تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار امتناع ورزد؛ به طور مثال به علت بالا رفتن قیمت ملک، از معامله پشیمان شود و یا این که بخواهد انجام تنظیم سند رسمی ملک را منوط به پرداخت وجهی خارج از ثمن تعیین شده نماید.
در این موارد، خریدار می بایست با رعایت شرایط مقرر در قانون اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در دادگاه محل وقوع ملک نماید.
شرایط و مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، نیازمند شرایطی است که در فرض نبود آنها، طرح این پرونده نتیجه بخش نخواهد بود.
- ملک دارای پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و پرداخت عوارض شهرداری و دارایی باشد.
در صورتی که این شرایط موجود نباشد، میبایست در هنگام اقامه دعوا علاوه بر تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی ملک ، تقاضای الزام به اخذ پایان کار و اخذ صورت مجلس تفکیکی و … را از دادگاه خواست.
- پس از اینکه فروشنده برای تنظیم سند در دفترخانه حاضر نشد، شخص خریدار میتواند با دریافت گواهی عدم حضور مالک از دفترخانه اسناد رسمی ( این گواهی برای گرفتن خساراتی که در مبایعه نامه تعیین شده است لازم است و بدون داشتن این گواهی نیز، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پذیرفته می شود.) به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و دادخواست الزام مالک به تنظیم سند را ثبت کند.
- دادخواست به دادگاه ذیصلاح ارجاع شده و دادگاه نسبت به احراز هویت طرفین، احراز مالکیت خوانده بر مال، بررسی اسناد و مشخصات ملکی و ثبتی، استعلامات مربوطه، استماع ادله طرفین ، اقدام به صدور حکم می نماید.
- در فرضی که خریدار احتمال میدهد که امکان دارد فروشنده در این مدت ملک را انتقال دهد، می تواند از دادگاه تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال از دادگاه بنماید.
هزینه دادرسی دعوای الزام مالک به تنظیم سند
هزینه دادخواست الزام به تنظیم سند مطابق ارزش منطقهای ملک خواهد بود.
شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در حالتی که فروشنده، شخصی غیر از مالک رسمی باشد:
اگرملک چندین بار به واسطه اسناد عادی و بدون تنظیم سند رسمی مورد معامله قرار گرفته باشد، خریدار نهایی، باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت تمامی اشخاصی که در این نقل و انتقالات حضور داشته اند، مطرح نماید تا به مالک رسمی برسد به طور مثال ملک در دفتر املاک اداره ثبت به نام شخص الف می باشد.
این شخص با سند عادی ملک را به شخص ب می فروشد و سپس ب با سند عادی ملک را به شخص ج منتقل می کند و سپس ج هم ملک را به شخص د واگذار می نماید، حال اگر شخص د بخواهد اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نماید، می بایست شخص ج، ب، الف را طرف دعوا قرار دهد.
علاوه بر انکه این اشخاص باید طرف دعوا قرار بگیرند باید مبایعه نامه های آن ها یا هر دلیل دیگری که اثبات نماید که این نقل و انتقالات به صورت قانونی صورت گرفته است ضمیمیه دادخواست نماید.
مجازات فروشنده ای که یک ملک را پس از انعقاد قرارداد با خریدار به دیگری می فروشد:
در صورتی که فروشنده پس از انعقاد مبایعه نامه با خریدار، مورد معامله را به افرادی دیگر بفروشد، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.
